Modello di valutazione dei
rischi immobiliari
(RATING IMMOBILIARE)
Prof. Claudio Cacciamani
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Facoltà di Economia
Il rischio immobiliare

Gli operatori del mercato immobiliare ancora non
dispongono di specifiche metodologie di misurazione del
rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di
investimento di tipo finanziario;

Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse
degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di
strumenti adeguati alle specificità del real estate market;

Il modello proposto intende fornire indicazioni di metodo
per superare tale carenza, individuando adeguati criteri di
valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione di
rating agli investimenti nel settore del real estate.
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Obiettivi del modello di valutazione

Fornire agli operatori del mercato immobiliare utili
indicazioni in merito ai diversi profili di rischio di un
particolare investimento in immobili;

Dotare gli investitori del mercato real estate di uno
strumento in grado di determinare una misura sintetica del
grado di rischio di uno specifico immobile;

Consentire agli operatori di implementare una consapevole
diversificazione degli investimenti, in ottica di riduzione
del rischio di portafoglio.
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Metodologia

Il modello consente di misurare il coefficiente di
rischio di uno specifico investimento immobiliare;

Il modello è stato realizzato su applicativo Excel;

Sono individuati i diversi fattori di rischio gravanti
sulle unità immobiliari. A ognuno di essi è dedicato
uno specifico foglio di lavoro;

Dopo una descrizione delle singole variabili, vengono
individuate le variabili che consentono, tramite
l’attribuzione del relativo rating, la misurazione del
grado di rischio.
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Ipotesi metodologiche

Modello di valutazione e misurazione del solo rischio
“puro” dell’investimento;

Modello uniperiodale.
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Variabili (1)

Per la determinazione del coefficiente di rischio globale di un’unità
immobiliare occorre valutare il grado di rischio attribuibile a:
– Le caratteristiche del conduttore del fabbricato;
– Le caratteristiche di contesto;
– I fattori endogeni dell’unità immobiliare.

Total risk =
(Tenant specific risk) + (Context specific risk) + (Property specific risk)
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Variabili (2)
La misurazione del grado di rischiosità del
conduttore del bene deriva dall’assegnazione di
uno scoring a quattro diversi fattori:
– Ciclicità del settore cui appartiene il locatario;
– Caratteristiche merceologiche dell’attività
esercitata;
– Grado di solvibilità attribuibile all’azienda;
– Numerosità relativa di conduttori.
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Variabili (3)
Per la misurazione del rischio relativo al contesto
(caratteristiche esogene del bene) occorre
valutare:
– Il rango della città in cui l’immobile è ubicato;
– La posizione dello stesso all’interno del contesto
urbano;
– Le caratteristiche intrinseche del mercato
immobiliare della zona.
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Variabili (4)
Le caratteristiche endogene dell’unità
immobiliare, infine, comprendono nel dettaglio:
– La dimensione del fabbricato;
– I caratteri tipologici e qualitativi dello stesso;
– Le caratteristiche di fungibilità del bene.
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Tecnica (1)

Il modello propone la valutazione guidata e ragionata
di ciascuna variabile, assegnando un rating compreso
da 1 a 10 in funzione del rischio che ciascun fattore
apporta all’investimento;

Tanto più elevato risulta il rating assegnato, tanto
maggiore è il rischio individuato per lo specifico
elemento;
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Tecnica (2)

Le risposte alle singole domande consentono di
ottenere un coefficiente di rischio specifico per ogni
variabile;

Effettuando la media ponderata dei rating assegnati
alle singole variabili risulta possibile determinare il
profilo di rischio delle tre macro-dimensioni:
1) locatario
2) bene esogeno
3) bene endogeno.
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Risultati (1)
Il modello consente:
– La determinazione del coefficiente di rischio
complessivo dell’immobile;
– L’individuazione delle singole dimensioni di
rischio a cui l’investimento risulta maggiormente
esposto.
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Risultati (2)
Il modello consente:
– La rappresentazione grafica del rischio dell’investimento. I dati
ottenuti dall’analisi consentono la costruzione di una figura
geometrica, la cui area risulta tanto più ampia quanto maggiore è il
rischio dell’immobile;
– L’individuazione delle opportunità di diversificazione del proprio
portafoglio di investimento immobiliare. Nel modello non è stato
infatti introdotto alcun elemento di rischio sistematico, ma
solamente fattori su cui l’operatore può efficacemente intervenire
attraverso un’adeguata diversificazione.
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Approfondimenti Tecnici

Risulta importante monitorare le strategie di uscita
dall’investimento;

Occorre quindi valutare:
– Le opportunità di cessione dell’immobile;
– La dinamica generale del mercato immobiliare;
– L’organizzazione del risparmio gestito (comportamento
degli investitori istituzionali);
– L’andamento del valore di mercato degli immobili;
– L’allineamento del mercato italiano al più vasto
mercato europeo.
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Approfondimenti Tecnici
PARAMETRI
SOGGETTIVITA’/
ANALITICITA’ DELLA
VALUTAZIONE
GRADO DI
COMPETENZE DEL
COMPILATORE
CICLICITA’ SETTORE
ANALITICITA’
MEDIO-ALTO
MERCEOLOGIA
ANALITICITA’
MEDIO-BASSO
SOLVIBILITA’
ELEVATA ANALITICITA’
MEDIO
MONO-PLURI
CONDUTTORE
ANALITICITA’
MEDIO-BASSO
RANGO CITTA’
ANALITICITA’
ELEVATO
POSIZIONE IMMOBILE
PARZIALE SOGGETTIVITA’
MEDIO-ALTO
MERCATO IMMOBILIARE
ELEVATA ANALITICITA’
MEDIO
DIMENSIONE
ANALITICITA’
MEDIO
TIPOLOGIA/QUALITA’
SOGGETTIVITA’ /
ANALITICITA’
ELEVATO
FUNGIBILITA’
SOGGETTIVITA’ /
ANALITICITA’
ELEVATO
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Approfondimenti Tecnici

La tabella precedente evidenzia come il modello esaminato
sia estremamente analitico e quindi tendenzialmente non
condizionabile dalla soggettività dell’utilizzatore;

La limitata soggettività di imputazione consente di
standardizzare il risultato finale;

Il modello risulta comunque fruibile da operatori con
competenze medio-alte, quali membri di
società/intermediari in campo immobiliare e
professionisti/analisti/investitori e finanziatori del settore
real estate.
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Il rischio di un immobile:
alcune applicazioni
Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma
Rischio conduttore
10
8
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
2
5
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
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Il rischio di un immobile:
alcune applicazioni
Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano
Rischio conduttore
10
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
3
2
0
7
9
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
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