TRACRISIETREND
Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari
Situazione - Scenari - Prospettive
Prof. Claudio Cacciamani
Dipartimento di Economia
Università degli Studi di Parma
Agenda
1) Analisi e prospettive del mercato
immobiliare
2) Rendimenti immobiliari e rendimenti
mobiliari: un confronto
3) Il rischio degli investimenti immobiliari
4) I veicoli di investimento immobiliare
[email protected]
Agenda
1) Analisi e prospettive del mercato
immobiliare
2) Rendimenti immobiliari e rendimenti
mobiliari: un confronto
3) Il rischio degli investimenti immobiliari
4) I veicoli di investimento immobiliare
[email protected]
Investimenti in costruzioni
INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI
Milioni di euro a prezzi 2000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1951
1956
1961
1966
1971
Costruzioni
1976
abitazioni
1981
1986
altre costruzioni
[email protected]
1991
1996
2001
2006
Andamento dei prezzi medi delle
nuove abitazioni nelle 13 aree
metropolitane
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
[email protected]
II 05
I 04
II 02
I 01
II 99
I 98
II 96
I 95
II 93
I 92
II 90
I 89
II 87
I 86
II 84
I 83
II 81
I 80
II 78
I 77
II 75
I 74
II 72
I 71
II 69
I 68
II 66
I 65
0
Prezzi m edi
Andamento dei prezzi
[email protected]
L’acquisto di abitazioni
Tasso medio interesse per acquisto abitazioni (gennaio
2007 - febbraio 2009)
[email protected]
Il numero di transazioni per
comparto e focus sul trend
residenziale
[email protected]
Ciclo e trend del mercato
immobiliare
[email protected]
Gli investimenti degli investitori
istituzionali
FONDI PENSIONE
Altre voci legate
all’attivo
immobiliare
Investimento
immobiliare
indiretto
Investimento
immobiliare
diretto
Quote di OICR
immobiliari
Investimento
immobiliare
diretto
Investimento
immobiliare
indiretto
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CASSE DI PREVIDENZA
Agenda
1) Analisi e prospettive del mercato
immobiliare
2) Rendimenti immobiliari e rendimenti
mobiliari: un confronto
3) Il rischio degli investimenti immobiliari
4) I veicoli di investimento immobiliare
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Indice fondi immobiliari: il trend
2002 - 2009
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Fondi immobiliari, titoli di stato e
indicatore di Borsa - Italia
Rendimento
più elevato
nel lungo
periodo
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Agenda
1) Analisi e prospettive del mercato
immobiliare
2) Rendimenti immobiliari e rendimenti
mobiliari: un confronto
3) Il rischio degli investimenti immobiliari
4) I veicoli di investimento immobiliare
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Il rischio immobiliare
 Gli operatori del mercato immobiliare ancora non
dispongono
di
specifiche
metodologie
di
misurazione del rischio, come invece è ormai
consolidato in altri settori di investimento di tipo
finanziario;
 Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di
interesse degli operatori, ma alle difficoltà di
implementazione di strumenti adeguati alle
specificità del real estate market;
 Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni
di metodo per superare tale carenza, individuando
adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e
di attribuzione di rating agli investimenti nel settore
del real estate.
[email protected]
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15
Il rischio di un immobile:
alcune applicazioni
Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma
Rischio conduttore
10
8
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
2
5
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
[email protected]
Il rischio di un immobile:
alcune applicazioni
Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano
Rischio conduttore
10
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
3
2
0
7
9
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
[email protected]
La situazione congiunturale:
cambia il rischio di un immobile?
Rischio conduttore
Possibile
insolvenza
della
controparte
10
8
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
7
9
10
10
Rischio endogeno
Rischio contesto
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La situazione congiunturale:
cambia il rischio di un immobile?
Incremento
del vacancy
rate: i
conduttori
non sono più
in grado di
sostenere
elevati canoni
di affitto
Rischio conduttore
10
8
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
7
10
10
10
Rischio endogeno
Rischio contesto
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Agenda
1) Analisi e prospettive del mercato
immobiliare
2) Rendimenti immobiliari e rendimenti
mobiliari: un confronto
3) Il rischio degli investimenti immobiliari
4) I veicoli di investimento immobiliare
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L’investimento mobiliare diretto e
indiretto
ACQUISTO DIRETTO
DI UNITA’
IMMOBILIARI
Irripetibilità del size,
Forte concentrazione,
Qualità
Costi di gestione degli
edifici
INVESTIMENTO IMMOBILIARE
DIRETTO CONTRO INDIRETTO
ACQUISTO DI QUOTE
DI FONDI IMMOBILIARI,
PARTECIPAZIONI IN
SOCIETA’ IMMOBILIARI,
QUOTE DI SIIQ
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“Veicoli giuridici”: confronto costi
 SOCIETA’ IMMOBILIARE
 Ammortamenti
 Costi di brokeraggio
 Consulenza strategica
 Costi amministrativi
 Costi del personale
 IRES, IRAP
 FONDO IMMOBILIARE
 Oneri banca
depositaria
 Commissione di
gestione SGR
 Costo valutatori
indipendenti
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Una verifica empirica: confronto
flussi economici
Grafico 1: confronto flussi e conomici fondo - socie tà
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1. 5 0 0 . 0 0 0
1. 0 0 0 . 0 0 0
500.000
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
- 500.000
f ondo
società
[email protected]
2016
2018
2020
Una verifica empirica: confronto
VAN
Grafico 2: confronto VAN fondo - socie tà (sce nario di
tassi migliore )
10 . 0 0 0 . 0 0 0
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1. 0 0 0 . 0 0 0
0
VAN FONDO
VAN SOCIETA'
[email protected]
Una verifica empirica:confronto
flussi investitori privati
Grafico 3: confronto flussi inv e stitori priv ati
1. 0 0 0 . 0 0 0
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
10 0 . 0 0 0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
PRIVATO FONDO
[email protected]
2010
2011
PRIVATO SOCIETA'
2012
2013
Una verifica empirica: confronto
flussi investitori società
Grafico 4: confronto flussi inv e stitori socie tà
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
10 0 . 0 0 0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
SOCIETA' FONDO
[email protected]
2010
2011
SOCIETA' SOC. IM M .
2012
2013
Considerazioni sui veicoli di
investimento immobiliari
 Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico
da adottare, così come le scelte di asset allocation
dinamica ottimale, richiedono la valutazione di
parametri multipli e complessi;
 La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere
basata non solo su considerazioni di convenienza
economico-finanziaria di breve periodo, ma anche
su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di
governance connessi al medio-lungo termine.
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Una classificazione dei fondi
immobiliari
[email protected]
I fondi immobiliari: destinatari
RETAIL
QUALIFICATI
Rivolto alla generalità degli
investitori, senza alcuna
specifica circa la loro natura
e/o caratteristica giuridica
Rivolto, appunto, agli investitori
qualificati quali: assicurazioni,
banche, fondi pensione,etc.
La Banca d’Italia tende in ogni caso a salvaguardare
il principio della pluralità dei sottoscrittori delle quote.
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I fondi immobiliari in Italia
(dati in milioni di euro)
Descrizione
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008*
7
13
17
29
58
155
186
220
Nav2
2.438
3.236
4.048
7.782
13.002
19.360
23.940
27.500
Patrimonio
immobiliare
detenuto
dierettamente
1.418
2.718
3.430
10.330
15.901
26.356
32.350
35.000
Indebitamento
esercitato3
16
429
573
3.980
6.261
12.174
14.280
-
Capitalizzazion
e4
2.438
3.236
2.092
3.170
3.913
4.630
4.970
-
Performance
(ROE)5
5.89%
7.12%
5.31%
6.38%
5.80%
7.29%
7.21%
-
Numero fondi
operativi1
*Stima
1 Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia che hanno concluso il collocamento
2 Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno
3 Finanziamenti effettivamente ricevuti
4 Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati
[email protected]
5 Roe dei fondi retail al 31 dicembre di ogni anno
[email protected]
30
Suddivisione tra fondi specializzati e
diversificati, ordinari e ad apporto
Fonte: elaborazione su dati
Scenari Immobiliari
[email protected]
Asset allocation fondi
immobiliari
Fonte: dati Assogestioni.
[email protected]