LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO
DI UN’OPERAZIONE
IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE
ECONOMICA COMPARATA
Prof.Claudio Cacciamani
Università degli Studi di Parma
Dipartimento di Economia
Prof.Claudio Cacciamani
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RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’
IMMOBILIARE




MODELLO RER (Real Estate Risk)
Individuazione criteri di misurazione e valutazione
dei rischi immobiliari;
supporto nelle decisioni di investimento degli
operatori;
attribuzione di rating agli investimenti;
applicazione nella valutazione del profilo di rischio
di immobili di tipo strumentale, capaci di generare
flussi di cassa positivi per l’investitore.
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RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’
IMMOBILIARE
Individuazione dei diversi profili di rischio cui
l’immobile risulta maggiormente esposto
 Rischio-locatario;
 rischio-contesto;
 rischio-property.
Analisi di un gruppo limitato di variabili
Modello semplice e operativo
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MODELLO RER




Possibilità di rappresentazione grafica del
rischio globale attraverso la “struttura a
diamante”;
attribuzione di un’espressione numerica ai
singoli fattori di rischio;
attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e
10;
area della figura tanto più ampia quanto più
elevato è il rischio dell’immobile.
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MODELLO RER
Ciò permette:
l’attivazione di processi strutturati di analisi
delle decisioni di investimento;
un adeguato presidio di merito in fase
strategico-decisionale;
la conoscenza delle singole dimensioni di
rischio gravanti sull’asset;
l’implementazione di una diversificazione
degli investimenti e una riduzione del
rischio del portafoglio immobiliare.
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RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’
IMMOBILIARE
10
Rischio locatario
Rischio massimo
Rischio immobile
0
Rischio property Endogeno
Rischio contesto esogeno
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO
DI RISCHIO: IL RISCHIO-LOCATARIO
1. Settore di appartenenza
MINACCE E OPPORTUNITA’
Struttura del comparto
Relativa intensità concorrenziale
Grado di ciclicità
2. Caratteristiche merceologiche dell’attività
esercitata
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RISCHIO-LOCATARIO
3. Fase del ciclo di vita del settore in cui il
conduttore opera:
introduzione
sviluppo
maturità
declino
Rischio di fuoriuscita
dell’impresa
dal mercato
Rischio di tensione
finanziaria
dell’azienda
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RISCHIO-LOCATARIO
4. Grado di solvibilità del conduttore
LIQUIDITA’
indici
analisi dei trend
confronti
SOLIDITA’
5. Numerosità dei conduttori
Rischio ridotto se locazione frazionata
(suddivisa fra più di 5 conduttori)
Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatari
o se il bene è occupato da più conduttori appartenenti
a settori correlati positivamente
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO
DI RISCHIO: IL RISCHIO ESOGENO
Variabili relative al contesto in cui il bene
risulta inserito
Variabili capaci di determinare,
nel medio-lungo periodo,
una variazione di tassi di rendimento
di una unità immobiliare
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IL RISCHIO ESOGENO
Posizionamento della città
1. Rango della città
all’interno di una graduatoria
 PIL dell’area;
 efficienza reti di comunicazione;
 dimensione contesto urbano;
 posizionamento geografico;
 ecc.
RANGO
MIGLIORE
MAGGIORE
DOMANDA
UNITA’
IMMOBILIARI
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MINORE
RISCHIO
DI VACANCY
DEGLI ASSET
IL RISCHIO ESOGENO


Impossibilità di stilare una classifica delle aree
urbane valida per qualunque tipo di soggetto
(aziende, singoli,…);
valutazione non statica ma dinamica, influenzata
anche da:
– presenza di esternalità positive;
– esistenza di una struttura produttiva articolata;
– presenza di una limitata domanda di servizi resi in
competizione con altre aree del medesimo rango.
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IL RISCHIO ESOGENO
2. Caratteristiche di affidabilità del mercato
immobiliare locale, misurato tramite
indicatori di:
-
variabilità del rendimento di locazione
registrata nel tempo;
volatilità del prezzo degli edifici;
divario tra prezzo inizialmente richiesto e
prezzo finale di compravendita;
tempi medi di liquidazione dell’investimento;
numero di transazioni concluse nella zona.
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IL RISCHIO ESOGENO
Forte eterogeneità fra
Centri del Nord,
Centro e Sud
Disomogeneità tra
città maggiori, intermedie
e minori
dinamica generale del mercato
immobiliare
Andamento dei
mercati locali
Cessione agevole e
nel tempo
economicamente
conveniente
RIDUZIONE
DEL RISCHIO
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IL RISCHIO ESOGENO
3. Location o posizione del bene all’interno del
contesto urbano:
- zona pregiata;
- zona centrale;
- zona semicentrale;
- zona periferica.
Classificazione variabile
e funzione della destinazione
d’uso dell’asset
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IL RISCHIO ESOGENO
VALORE DELLE AREE
Elevato nel centro città
Declina con l’aumento
della distanza dal centro
Relazione tra valore e classe
urbana NON COSTANTE,
presenza di punti di
massimo e minimo relativo
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO
DI RISCHIO: IL RISCHIO ENDOGENO
1. Caratteri tipologici e qualitativi del bene
residenziale
commerciale
Mercato real estate
industriale
terziario
Qualità degli
interventi
NECESSITA’
Confronto
DI dei
contenuti
del bene con lo
CERTIFICAZIONI
standard di mercato
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Vetustà
IL RISCHIO ENDOGENO
2. Dimensione dell’immobile
RISCHIO CORRELATO
AL LIVELLO DI COERENZA TRA
DIMENSIONE DELL’IMMOBILE
E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO
Dimensione asset in linea con
quanto commercializzabile
sul mercato
RISCHIO
LIMITATO
AUMENTO
PROPORZIONALE
DEL GRADO DI
RISCHIO
Incremento
Vacancy rate
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IL RISCHIO ENDOGENO
3. Caratteristiche di fungibilità dell’asset
possibilità di impiego alternativo
dell’edificio
Costi di adattamento da sostenere
Valore dell’immobile
Rapporto elevato =
minori possibilità di utilizzo
alternativo del bene
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IL RISCHIO ENDOGENO
4. Fattori esterni condizionanti
Analisi oggettiva
Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di
riferimento
RISCHIO MASSIMO
Azione revocatoria
RISCHIO MEDIO-ALTO
Ipoteche/Servitù
rilevanti
RISCHIO MEDIO-BASSO
Azioni legali
pendenti/Servitù
meno rilevanti
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DETERMINAZIONE DEL
COEFFICIENTE DI RISCHIO



DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO
DI UNA SINGOLA VARIABILE
Breve questionario per verificare l’esposizione ad uno
specifico rischio;
SCORING
ELEVATO =
assegnazione di uno scoring
MAGGIORE
(da 1 a 10) alle singole risposte;
RISCHIO
calcolo della media ponderata dei punteggi assegnati
alle singole risposte.
RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE
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ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI
RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE
QUESITI
Qual è il grado di
capitalizzazione che caratterizza
l’azienda (mezzi propri/debiti
finanziari)?
Come valutate il grado di
solvibilità dell’impresa
(EBIT/oneri finanziari)?
Quale livello di sviluppo è
previsto nei piani strategici
della società?
RISPOSTE GRADO DI PONDERAZIONE
RISCHIO
< 80%
9
30%
2
7
50%
Elevato
8
20%
Grado di rischio
complessivo della variabile
7.80
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DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE
DI RISCHIO

Calcolo della media ponderata del rischio delle
diverse variabili:
(Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property
specific risk)
3
TOTAL RISK
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ESEMPIO DETERMINAZIONE
GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO
IMMOBILE
Grado di rischio dei
singoli fattori
Rischio
Ponderazione
Ciclicità settore
7.20
30%
Merceologia
8.80
10%
Solvibilità
7.80
20%
Numero conduttori
6.60
40%
RISCHIO LOCATARIO
7.24
Rango città
3.10
30%
Posizione immobile
8.00
20%
Mercato immobiliare
1.50
50%
RISCHIO-CONTESTO
3.28
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ESEMPIO DETERMINAZIONE
GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO
IMMOBILE
Grado di rischio dei
singoli fattori
Rischio
Ponderazione
Dimensione
5.80
30%
Tipologia/qualità
3.70
10%
Fungibilità
8.30
30%
Fattori esterni
5.95
30%
RISCHIO PROPERTY
6.38
GRADO DI RISCHIO
COMPLESSIVO
5.64
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ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE
GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL
RISCHIO”
Impresa in
fase di startup, settore
informationtechnology.
Rischio
maggiormente
legato agli
aspetti relativi
al conduttore.
10
Rischio locatario
Rischio massimo
Rischio immobile
0
Rischio
endogeno
Rischio
esogeno
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ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE
GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL
RISCHIO”
Albergo - una
catena
internazionale
con ottima
solidità
patrimonialefinanziaria.
Maggiormente
esposto al rischio
relativo al
contesto
ambientale.
10
Rischio locatario
Rischio massimo
Rischio immobile
0
Rischio
esogeno
Rischio
endogeno
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CONCLUSIONI
MODELLO RER
Strumento di determinazione del grado di
rischio immobiliare
Elevata
analiticità
Rapida
consultazione
Rapida
comprensione
flessibilità
PER QUALUNQUE
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
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