“Leasing in costruendo, bilancio dell’Ente
e patto di stabilità
Il punto di vista della Corte dei conti”
Reggio Emilia, 16 novembre 2010
Dott. Claudio Galtieri
Aspetti generali del leasing immobiliare
pubblico
• art. 1 comma 1 bis L. n. 241/1990: “La pubblica
amministrazione nell’adozione di atti di natura non
autoritativa, agisce secondo le norme del diritto privato,
salvo che la legge non disponga altrimenti”
• artt. 1321 e 1322 Cod. civ.: principio dell’autonomia
privata; capacità di costituire, modificare o estinguere
rapporti giuridici di tipo patrimoniale e di porre in essere
atti negoziali atipici
• Esistenza di limiti alla capacità generale di diritto privato
derivanti dall’esistenza di norme che impongono
l’adozione di modelli procedimentali di diritto pubblico o
che disciplinano i profili finanziari e contabili
Le finalità del contratto di leasing
immobiliare in rapporto alle finalità della P.A.
• esigenza di disporre di beni senza immobilizzare risorse
da destinare all’attività principale dell’azienda
• flessibilità delle scelte aziendali nel tempo
• valutazione dell’economicità delle scelte in funzione
della produzione del profitto d’impresa
• conseguenze sull’individuazione della tipologia di
immobili che può essere oggetto di un’operazione di
leasing da parte di una P.A.
La compatibilità del leasing immobiliare con
gli strumenti per la realizzazione di opere
pubbliche
• Le motivazioni della ricerca di strumenti alternativi
rispetto all’appalto e alla concessione di costruzione e
gestione
• L’acquisto di cosa futura
• La finanza di progetto
• Il leasing immobiliare
I riflessi del leasing immobiliare nel sistema
finanziario pubblico
• La decisione Eurostat 11 febbraio 2004 e i contratti di
PPP (Presidenza Consiglio dei Ministri – Circolare 27
marzo 2009)
-- riguarda i contratti a lungo termine per la realizzazione di
una infrastruttura in grado di erogare servizi secondo
parametri quantitativi e qualitativi stabiliti
-- si applica nei settori nei quali le prestazioni erogate ai
cittadini sono pagate dalla P.A.
• In questi casi gli assets legati alle forme di PPP non
debbono essere classificati come attivo patrimoniale
pubblico e debbono essere registrati fuori bilancio a
queste condizioni:
• il partner privato si assume il rischio di costruzione
• il partner privato di assume almeno uno dei rischi di
disponibilità o di domanda
Contenuto dei rischi
• rischio di costruzione: ritardo nei tempi di consegna, non rispetto
degli standard di progetto, aumento dei costi, inconvenienti di tipo
tecnico nel’opera, mancato completamento dell’opera
(non sono ammessi pagamenti pubblici che non siano correlati alle
condizioni prestabilite nel contratto di costruzione dell’opera)
• rischio di disponibilità: è legato alla capacità, da parte del partner
privato di erogare le prestazioni contrattuali pattuite, sia per volume
sia per standard di qualità
(i pagamenti pubblici debbono essere correlati all’effettivo grado di
disponibilità fornito dal privato; pagamenti regolari sotto forma di
canoni invariabili non parametrati all’effettivo volume dei servizi
prestati non consentono un’effettiva assunzione di rischio da parte
del partner privato
• rischio di domanda: è in funzione della variabilità della domanda che
non dipende dalla qualità del servizio prestato ma da altri fattori,
quali la presenza di alternative più convenienti per gli utenti, il ciclo
di business, nuove tendenze di mercato
• Nel caso di insufficienza dei predetti criteri possono
essere presi in considerazione anche questi criteri:
-- Misura dei finanziamenti pubblici, anche in natura
-- Eventuali garanzie fornite dalla P.A.
-- Allocazione finale degli assets
La contabilizzazione delle operazioni di
leasing nel bilancio dell’Ente
• Leasing operativo:
-- il canone periodico rientra tra le spese correnti
-- il prezzo del riscatto può essere imputato a spese
correnti o a quelle di investimento a seconda della
natura e della destinazione del bene acquisito
Leasing finanziario:
-- metodo patrimoniale: quando i rischi del contratto
gravano sul soggetto realizzatore e il bene è iscritto nel
conto patrimoniale solo dopo il riscatto i canoni periodici,
comprensivi della quota di capitale e di quella degli
interessi sono imputati nel conto economico. Le uscite
relative ai canoni sono considerate come spese correnti.
Nel conto economico si contabilizza un costo di gestione
-- metodo finanziario (principio contabile IAS 17): il bene
utilizzato è riportato tra le immobilizzazioni nel bilancio
dell’ente utilizzatore al momento della consegna, ed
iscritto al valore del costo di costruzione. E’ previsto
l’ammortamento in funzione del ciclo economico utile del
bene o della durata del contratto. Le quote di
ammortamento vengono riportate nel conto economico
Il metodo finanziario
•
La spesa per il pagamento dei canoni è una spesa di investimento, e, in
quanto tale, al pari di un mutuo, incide sia sui limiti di spesa sia sui limiti di
indebitamento dell’Ente
•
Art. 2427 n. 22 Cod. civ.: nella nota integrativa al bilancio debbono essere
indicate “le operazioni di locazione finanziaria che comportano il
trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici
inerenti ai beni che costituiscono oggetto, sulla base di un apposito
prospetto dal quale risulti il valore attuale delle rate di canone non scadute,
quale determinato utilizzando tassi d’interesse pari al’onere finanziario
effettivo inerente i singoli contratti, l’onere finanziario effettivo attribuibile ad
essi e riferibile all’esercizio, l’ammontare complessivo al quale i beni
oggetto di locazione sarebbero stati iscritti alla data di chiusura
dell’esercizio qualora fossero stati considerati immobilizzazioni, con
separata indicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese di valore che
sarebbero stati inerenti all’esercizio
Il leasing immobiliare pubblico e i principi
sull’indebitamento
• Art. 119 Cost.: divieto di indebitamento per spese non di
investimento
• Art. 30 comma 15 L. n. 289/2002: previsione della
responsabilità “sanzionatoria” per indebitamento per
spese non investimento
Le indicazioni della Corte dei conti sulle
operazioni di leasing immobiliare pubblico
Divieto di utilizzazione del leasing per eludere il divieto di
indebitamento per spese non di investimento
• Comparazione del leasing con altri strumenti operativi (mutuo,
concessione di costruzione e gestione, operazione di finanza di
progetto)
• Valutazione del grado reale di irrigidimento del bilancio
• Piano di ammortamento non superiore a 30 anni
• Necessità che i canoni siano comprensivi sia di quota parte del capitale
sia della quota per interessi e che la somma prevista per il riscatto non
rappresenti un rimborso del capitale in unica scadenza
• Valutazione delle forme di garanzia sull’adempimento delle obbligazioni
del soggetto privato
Indicazione ulteriore
• divieto di anticipazione di somme prima dell’inizio del
godimento dell’immobile
Criteri di valutazione dei profili economici
dell’operazione di leasing immobiliare
• Individuazione degli elementi economici che incidono sulla
determinazione del canone:
-- valore dell’immobile
-- valore di ricollocamento dell’immobile sul mercato
-- profili fiscali (IVA, ICI etc.)
-- profili di rischio e previsione di strumenti correttivi (assicurazione
immobile)
Il leasing per la realizzazione di impianti
fotovoltaici e la deliberazione della Sezione
controllo Veneto n. 40/2010
• La costruzione di un impianto fotovoltaico non sembra
assumere le caratteristiche di un leasing operativo per il
carattere assolutamente prevalente della realizzazione
dell’opera, con conseguente configurabilità di
un’operazione di investimento
• L’operazione non è quindi ammissibile nel caso in cui
l’Ente versi in situazione di non rispetto del patto di
stabilità
Il lease back e le criticità rilevate nella
deliberazione della Sezione controllo Lombardia
953/2010
• Divieto di procedere all’alienazione di un bene del
patrimonio indisponibile (sede municipale)
• Vendita non corrispondente ad esigenze strumentali
dell’Ente ma finalizzata ad ottenere immediata liquidità
• Rischio che l’operazione finanziaria di ritorno sia
impostata in modo da perseguire (anche) uno scopo di
garanzia o contenere clausole non coerenti con la
sostanza e la causa del contratto, creando i presupposti
per aggirare il divieto di patto commissorio