Francesco Pastore
Master Consulting
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Scelta del contraente
 Requisiti richiesti ai potenziali aggiudicatari
 Oggetto della gara
 Criteri di valutazione dell’offerta
 Condizioni finanziarie
 Modalità di pagamento dei canoni
 Titolarità del suolo
 Prescrizioni particolari
 Clausole di recesso o annullamento del
contratto

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 Appalto
misto con prevalenza lavori
 I requisiti prevalenti in capo al soggetto
realizzatore
 Per l’esecuzione di lavori pubblici le
amministrazioni aggiudicatrici sono
obbligate ad istituire un ufficio di direzione
dei lavori (art. 130 Dlgs 163/2006)
 Fine : realizzare un’opera pubblica
 L’Ente appaltante non può essere estraneo
al controllo sulle fasi di realizzazione
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a)
b)
c)
Il soggetto finanziatore che si avvale delle
capacità di altri soggetti (comma 4 bis)
Un contraente generale (comma 3)
Un Associazione Temporanea di Imprese
costituita dal Soggetto finanziatore e dal
Soggetto realizzatore, responsabili,
ciascuno, in relazione alla specifica
obbligazione assunta (comma 3)
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 Intermediario
finanziario
 D.LGS. 385/93 art. 106: possono svolgere
solo attività finanziaria
 E’ possibile ribaltare contrattualmente i
rischi non finanziari sul costruttore
 Art. 49 comma 4 : “il concorrente e
l’impresa ausiliaria sono responsabili in
solido ……..”
 Conflitto tra norme
 Scarsa esperienza e limiti organizzativi
delle SdL nel gestire un appalto
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 Contraente
generale secondo artt. 161 e
162 per infrastrutture strategiche ed
insediamenti produttivi
 Non sono specificati nel 160 bis i requisiti
richiesti per la realizzazione di opere di
pubblica utilità
 Procedura farraginosa praticamente
inattuabile per realizzare opere di piccolomedio importo
 Attesa per nuove disposizioni
esemplificative
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 ATI
verticale tra soggetto finanziatore
(singolo o in ATI orizzontale) e soggetto
realizzatore (singolo o in ATI orizzontale )
 Soggetto realizzatore mandatario e
soggetto finanziatore mandante
 Ognuno responsabile per le specifiche
obbligazioni assunte (realizzare e
finanziare)
 Nell’appalto integrato il Progettista è
ausiliario del soggetto realizzatore o in ATI
con esso
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Schema di bando di gara ANCE-ASSILEA
 Due
contratti (di leasing e di appalto)
 Mandato con rappresentanza da parte del
soggetto finanziatore alla Stazione
appaltante
 Direzione lavori nominata dall’Ente
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L’Amministrazione svolge un ruolo di
controllo diretto nella fase realizzativa:
 Nominando
il Direttore dei Lavori
 Verificando lo stato di avanzamento dei
lavori
 Autorizzando i pagamenti che la Società di
leasing effettuerà a favore del Progettista,
del Costruttore e di terzi in genere
 Effettuando, alla fine dei lavori, il collaudo
tecnico amministrativo
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 Capitale
sociale o patrimonio netto minimo
 Ammontare
minimo di contratti stipulati di
leasing immobiliare in costruendo nel
triennio precedente
 Fatturato
minimo nel triennio con specifico
riferimento ai contratti di leasing
immobiliare in costruendo
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Realizzazione di un’opera pubblica o di
pubblica utilità mettendo a gara:
 Progetto
preliminare
 Progetto definitivo richiedendo al futuro
aggiudicatario proposte tecnico-estetiche
migliorative e la preparazione del progetto
esecutivo
 Progetto definitivo ed esecutivo
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Realizzazione , ampliamento e
completamento di un’opera pubblica:
 senza tariffazione all’utenza: ospedali,
scuole, carceri, caserme, uffici pubblici,
strade ed infrastrutture legate alla
viabilità, ecc…
 con autofinanziamento parziale o totale:
parcheggi, impianti sportivi e ricreativi,
ricoveri per anziani, insediamenti
artigianali, ecc….
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Punteggio parte tecnica:
 Elementi
tecnici migliorativi del progetto
preliminare
 Aspetti estetici e funzionali
 Livello impatto ambientale
 Risparmio energetico
 Qualità e caratteristiche delle forniture
(arredi, attrezzature, ecc…)
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Punteggio sull’offerta economica
Ribasso sul costo di realizzazione
 Ribasso sullo spread da applicare all’indice di
riferimento per il calcolo del tasso finanziario
del contratto
ovvero:
 Minore canone di locazione


Ribasso sullo spread da applicare all’indice di
riferimento per il calcolo degli oneri di
prelocazione
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 Tasso
fisso (IRS ny)
 Tasso indicizzato (Euribor 3/6 mesi)
 Tasso indicizzato trasformabile in fisso (da
Euribor a IRS ny dove n rappresenta il
numero di anni residui)
 Tasso fisso trasformabile in indicizzato
(normalmente a carico dell’utilizzatore gli
oneri di reimpiego della provvista)
 Canoni
mensili/trimestrali/semestrali
posticipati
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Alle scadenze contrattuali con:
 Bonifico previo mandato
 RID
 Ricevuta bancaria
A n giorni dalla scadenza con bonifico previo
mandato
NB.: il pagamento con bonifico presuppone
l’invio della fattura con congruo anticipo
rispetto alla scadenza contrattuale
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 Normativa
di riferimento : D.Lgs. 231/02
(tasso BCE + 7)
 Illegittimi interessi di mora vessatori
(inferiori al tasso interno del contratto) e
non concordati con la concedente
(Sentenza 1638/2005 Consiglio di Stato)
 Franchigia temporale sconsigliabile
 Non compensabili con modalità di
pagamento garantiste (delegazioni)
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 L’opera
può essere realizzata su terreno di
proprietà dell’Ente, dietro rilascio di
diritto di superficie alla Società di leasing ,
ovvero su suolo privato che la stessa
acquisterà, previo contratto preliminare
stipulato tra proprietario e Stazione
appaltante
 Il D.Lgs. 163/2006 prevede inoltre che la
Stazione appaltante possa conferire
direttamente alla Società di leasing la
potestà espropriante
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 Decorrenza
canoni di locazione
 Sistema di indicizzazione
 Tempi concessi per la presentazione
dell’offerta
 Riscatto anticipato ed erogazioni future
 L’importo finanziato può comprendere
l’esborso per l’acquisizione del suolo, gli
oneri di prefinanziamento, le spese di gara,
gli oneri notarili e professionali per la
predisposizione del progetto preliminare
e/o definitivo
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 Rinuncia
da parte della Concedente a
rientrare in possesso dell’opera in caso di
insolvenza
 Possibilità di sublocazione o affidamento in
concessione
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 L’opera
ha quasi sempre caratteristiche di
infungibilità
 Il suolo è quasi sempre di proprietà
dell’Ente
 La Concedente è un intermediario
finanziario
di conseguenza:
alla Concedente dovrà essere riconosciuto un
indennizzo pari a quanto sborsato oltre gli
interessi di prelocazione ovvero i canoni
futuri attualizzati se il contratto di leasing
è stato già avviato
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 Aumenta
il numero di bandi (circa 60 al
31/10/2009)
 Diminuiscono le gare deserte (20% a fine
2008), nessuna nel 2009
 Migliora l’impostazione dei bandi (Comune
di Ospitaletto, Comune di Travagliato,
Regione Piemonte)
 Aumenta il numero di concorrenti
 Prevalenza di appalto integrato
 Concessione di diritto di superficie
 Importo medio : 4/5 milioni di Euro
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 Criterio
di scelta: offerta economicamente
più vantaggiosa
 Opere prevalenti: scuole, parcheggi,
impianti sportivi, caserme
 Inoltre: strade, ristrutturazioni, opere
legate alla viabilità
 Importi crescenti (nuova sede uffici
Regione Piemonte per 261 milioni)
 Numerose iniziative in cantiere
 Si valuta applicazione anche per
realizzazione infrastrutture
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 Iter
procedurale unico per la ricerca del
finanziatore e del costruttore
 Costruttore scelto dalla Società di leasing
con criteri basati su massima solidità,
capacità tecnica, serietà ed affidabilità
 Negli accordi interni all’ATI, la Società di
leasing la Società di leasing richiede al
Costruttore opportune garanzie affinchè
l’appalto sia portato a termine nei tempi
concordati e con i costi preventivati
 Tempi di realizzazione delle opere ridotti e
costi certi
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Controllo nella fase realizzativa da parte della
Società di leasing ed interesse specifico della
stessa al rispetto dei costi preventivati, da lei
deliberati, e dei tempi prefissati, alla fine dei
quali essa comincerà ad incassare i canoni per
rientrare nel capitale erogato
 Utilizzo del bene senza dover sborsare la
somma necessaria per acquisirlo
 Potenziale trasferimento dei rischi in capo alla
Società di leasing che, a sua volta,si tutelerà
nei confronti del Costruttore e del Progettista

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Costi certi e definiti sin dal momento della
stipula del contratto
 Il canone di leasing, comprensivo di tutti gli
eventuali oneri accessori, viene pagato dalla
Amministrazione aggiudicatrice solo dopo il
collaudo dell’opera
 L’opera viene consegnata all’Ente “chiavi in
mano” cioè completa, agibile (inclusi permessi
ed autorizzazioni all’uso), funzionante
(impianti ed allacciamenti inclusi), oltre alla
eventuale manutenzione, se richiesta, per
tutta la durata della locazione finanziaria
 Pochissimi ricorsi

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ed inoltre:
 Flessibilità
della locazione finanziaria ai
fini della verifica del rispetto del Patto di
Stabilità
 Eliminazione dei residui passivi
riconducibili alle spese di investimento
 Migliore programmazione della spesa
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 Il
leasing pubblico immobiliare in
costruendo non solo “finanza innovativa”
ma una soluzione di Partnership Pubblico
Privato (PPP) per la realizzazione di opere
pubbliche
 Lo sviluppo futuro è legato al suo utilizzo
non per reperire fonti finanziarie
aggiuntive o sostitutive, né tanto meno
come strumento elusivo, la come metodo
di realizzazione di opere pubbliche
“fredde” ma anche “calde” nei casi in cui
l’Amministrazione voglia riservarsi la
gestione
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