Procedimento Commissione Contratti
PARERE IN MATERIA DI CONTRATTI DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE
Con la presente si comunica che, nell’ambito del procedimento in oggetto, sono state
riscontrate le seguenti clausole vessatorie nei moduli contrattuali “Conferimento d’incarico di
vendita immobiliare”, “Proposta d’acquisto immobiliare” e “Proposta di locazione immobiliare”
depositati volontariamente per il controllo da codesta società:
CONFERIMENTO D’INCARICO DI VENDITA IMMOBILIARE
Premessa: = la clausola di esclusiva pattuita a favore del mediatore si ritiene vessatoria ai sensi
dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 18 c.c., in quanto comporta una restrizione della libertà contrattuale del
venditore, non potendo quest’ultimo concludere in proprio la vendita né, tanto meno, incaricare un
altro mediatore. L’obbligo di esclusiva può essere mantenuto provvedendo ad un bilanciamento dei
diritti e degli obblighi delle parti derivanti dal contratto, con l’inserimento di ben determinati obblighi
a carico dell’agente immobiliare.
Il modulo dovrebbe essere redatto nuovamente, prevedendo, anche nell’ambito di un’unica clausola, la
facoltà di scelta da parte del venditore tra i due tipi di mandato, con corrispondenti obblighi
diversificati in capo al mediatore:
mandato in esclusiva = per tale ipotesi dovrà essere prevista una serie di oneri aggiuntivi a carico
dell’agenzia di mediazione, specificando gli obblighi anche al fine di valutare l'eventuale
inadempimento da parte dell’agenzia. In particolare, dovranno essere indicati precisamente i mezzi
promozionali che il mediatore si impegna ad utilizzare (l’attuale clausola 9 prevede che “il venditore
autorizza l’agente immobiliare ad eseguire la pubblicità e la promozione da quest’ultimo ritenuto più
opportuno”, di modo che il venditore, privato della libertà contrattuale, non dispone di alcuna garanzia
in merito alla qualità dei mezzi promozionali utilizzati dal mediatore, essendo questi affidati alla sua
mera discrezione. Ciò comporta una violazione dell’art. 1469 bis, comma 1 per significativo squilibrio
dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e dell’art. 1469 bis, comma 3 n. 4 per la previsione di
un impegno definitivo del consumatore, mentre l’esecuzione del professionista è subordinata ad una
condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà). Inoltre, nel caso di mandato
con esclusiva, considerata la penale che il venditore pagherebbe in caso di violazione di tale obbligo,
l’agente immobiliare dovrebbe impegnarsi a rinunciare al rimborso delle spese anche in caso di
mancata conclusione dell’affare (cfr. clausola 10);
mandato non in esclusiva = in tale ipotesi il venditore potrà vendere l’immobile direttamente o
conferire l’incarico di mediazione per la vendita dell’immobile ad altre agenzie immobiliari. Il
mediatore si accollerà oneri più contenuti rispetto al caso precedente; tali obblighi devono, comunque,
essere precisati nel modulo contrattuale. Si potrebbe, inoltre, prevedere, in caso di mancata
conclusione dell’affare, il rimborso delle spese documentate sostenute dall’agenzia di mediazione e
autorizzate fino ad un certo ammontare da definire nel contratto (rivedere anche la clausola 10).
Il modulo contrattuale in esame prevede, inoltre, che il conferimento di incarico per la vendita, oltre
che esclusivo, sia anche irrevocabile. La clausola di irrevocabilità si presume vessatoria ai sensi
dell’1469 bis, comma 3, n. 7 c.c., in quanto riconosce “al solo professionista e non anche al
consumatore la facoltà di recedere dal contratto”; essa, inoltre, appare in contrasto con il punto 8 del
modulo contrattuale, che prevede la revocabilità dell’incarico prima della scadenza dietro il pagamento
di una penale. Si suggerisce di eliminare la previsione dell’irrevocabilità, prevedendo la facoltà di
recesso da parte di entrambe le parti, verso la corresponsione di una determinata somma di denaro. La
presunzione di vessatorietà potrebbe essere superata in caso di trattativa individuale e nell’ipotesi di
sostanziale equilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto per le parti, equilibrio che non
appare ravvisabile nel modulo in esame;
Clausola 1: le modalità di pagamento previste dal modulo in esame (“il prezzo dovrà essere
corrisposto come segue: parte al preliminare ed il saldo al momento del contratto definitivo del
trasferimento del bene”) appaiono vaghe e non sembrano soddisfare il principio di chiarezza e
precisione richiesto dalla legge. Sebbene tale punto riguardi i rapporti diretti tra venditore e
compratore ed esuli, quindi, dal controllo di questa Commissione Contratti, si consiglia un maggior
dettaglio;
Premessa e clausola 2: manca la determinazione catastale dell’immobile oggetto dell’incarico. Ciò
impedisce un’esatta individuazione dell’immobile e pertanto viola il principio della chiarezza e
precisione richiesto dalla legge nelle clausole redatte per iscritto. Nella clausola dovrebbe, inoltre,
essere aggiunta la voce: “Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”, al fine di evidenziare l’eventuale
esistenza di ipoteche o altre iscrizioni relative all’immobile. Manca, infine, il riferimento all’eventuale
esistenza di un Regolamento condominiale, che deve essere allegato nel caso in cui esista;
Clausola 3: appare errato il richiamo al “prezzo indicato al punto 2”, in quanto il prezzo è definito
dalla clausola 1;
Clausola 5: al fine di non limitare eccessivamente la libertà contrattuale del venditore, la durata
dell’incarico non deve eccedere i 6 mesi;
Clausola 7: l’agente immobiliare è sollevato da qualsiasi responsabilità qualora le chiavi
dell’immobile in vendita (anche se arredato) siano consegnate all’agenzia, al fine di consentire le visite
dei potenziali acquirenti. Tale esclusione totale di responsabilità non appare legittima per le ipotesi di
eventuali danni arrecati all’immobile o all’arredo durante le visite. Si consiglia di inserire la seguente
previsione: “il venditore si impegna, nel caso di consegna all’agente delle chiavi e nel caso si tratti di
immobile arredato, a consegnare un verbale di descrizione dello stato dei luoghi e un elenco degli
arredi”.
Inoltre la clausola prevede che “il venditore autorizza l’agente immobiliare ad avvalersi per la
promozione della vendita di colleghi italiani ed esteri, senza che ciò comporti a carico del venditore
costi aggiuntivi” (c.d. clausola di interscambio). Tale clausola appare abusiva ai sensi dell’art. 1469
bis, comma 3 n. 17, qualora, consentendo al professionista di sostituire a sé un terzo nei rapporti
derivanti dal contratto, risulti diminuita la tutela dei diritti del consumatore. La Commissione ritiene,
dunque, opportuna un’integrazione della clausola con la seguente formula: “ferma restando la
responsabilità del mandatario”;
Clausola 8: presenta carattere vessatorio ai sensi dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 6 c.c., in quanto
impone al venditore, in caso di inadempimento, il pagamento di una penale manifestatamente
eccessiva (pari alla provvigione prevista al punto 4 più la provvigione spettantegli dall’acquirente e le
spese di promozione di cui al punto 10 -si segnala l’errato riferimento al punto 11, in quanto le spese
promozionali sono disciplinate dal punto 10).
Si consiglia l’indicazione di una penale che non sia superiore al 50% della provvigione richiesta al
venditore per il caso di conclusione dell’affare.
Per quanto concerne la prima parte dell’ipotesi “B” la Commissione ritiene opportuno che la penale sia
dovuta qualora la vendita sia effettuata entro 1 anno dalla scadenza dell’incarico e alle medesime
condizioni stabilite nel presente contratto a persone fisiche, giuridiche o enti contattate o segnalate
dall’agente immobiliare.
Inoltre le obbligazioni a carico delle parti non rispettano l’equilibrio contrattuale richiesto dalla L.
56/92 sulle clausole abusive nei contratti conclusi tra professionista e consumatore; si denota un
significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in quanto, a fronte di specifici
inadempimenti del venditore (“rinuncia a vendere nei termini e alle condizioni stabilite dall’incarico,
revoca o recesso anticipatamente la data di scadenza di cui al punto 5 – si segnala l’erroneo
riferimento al punto 6-, vendita diretta nel periodo di validità dell’incarico, vendita effettuata dopo la
scadenza dell’incarico a persone fisiche, giuridiche o Enti contattate o segnalate dall’agente
immobiliare, vendita trattata dall’agente immobiliare e non perfezionata per gravi ed errate indicazioni
fornite dal venditore o per qualsiasi altro fatto o ragione dipendente dal medesimo o al medesimo
imputabile, inadempimento del venditore agli obblighi previsti ai punti 6 e 7 – obbligo di fornire
all’agente tutta la documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico ed obbligo di rendere
possibile, a semplice richiesta anche verbale, le visite da parte degli incaricati dell’agenzia
immobiliare e di potenziali acquirenti – si segnala l’erroneo riferimento in proposito ai punti 7 e 8”)
non sono evidenziati gli inadempimenti della società immobiliare che danno diritto alla corresponsione
della penale a favore del venditore (anzi, la successiva clausola 13 esclude totalmente la responsabilità
dell’agenzia in caso di mancata vendita dell’immobile)
Ciò comporta una violazione dell’art. 1469 bis, comma 3 n. 4, poiché è previsto un impegno definitivo
del consumatore, mentre l’esecuzione della prestazione del professionista è subordinata ad una
condizione che dipende unicamente dalla sua volontà; l’indicazione di una penale vincola, infatti, il
consumatore all’esecuzione della propria prestazione, mentre la mancata individuazione degli
inadempimenti dell’agente immobiliare di fatto consente a quest’ultimo di sottrarsi all’adempimento;
Clausola 9: vale quanto già espresso relativamente al carattere esclusivo/non esclusivo dell’incarico
(cfr. Premessa). La clausola deve essere riscritta, prevedendo, la facoltà di scelta da parte del venditore
tra i due tipi di mandato, con corrispondenti obblighi diversificati (e ben specificati nel modulo
contrattuale ) in capo al mediatore;
Clausola 10: per il rimborso spese vale quanto già evidenziato in precedenza con riguardo alla
necessità di distinguere le ipotesi di mandato in esclusiva/ non in esclusiva;
Clausola 11: la clausola in esame prevede che l’agente immobiliare si faccia rilasciare depositi
cauzionali infruttiferi da parte degli aspiranti acquirenti, mediante assegni circolari o bancari intestati
al venditore, che saranno consegnati al medesimo solo alla firma del contratto preliminare o, in
assenza di questo, a contratto definitivo di trasferimento del bene. Considerato che tali depositi
assolvono la funzione di caparra confirmatoria, essi devono essere, invece, consegnati al venditore nel
momento in cui la sua accettazione è comunicata al proponente acquirente.
Inoltre, si prevede che il venditore si impegni ad accettare la proposta d’acquisto conforme al presente
incarico (in combinato disposto con la clausola 8 che prevede il pagamento di una penale, qualora il
venditore rinunci a vendere nei termini e nelle condizioni stabilite nell’incarico medesimo). La
Commissione evidenzia la necessità di prevedere che, anche in caso di reperimento di proposta
conforme all’incarico, la provvigione non è dovuta se il venditore faccia valere gravi e oggettive
ragioni non dipendenti da sua colpa e attinenti all’acquirente, ostative alla conclusione del contratto
(correggere in tal senso anche la clausola 8);
Clausola 12: nel caso di rinuncia o indisponibilità del proponente l’acquisto a sottoscrivere il
preliminare o il contratto definitivo di trasferimento del bene, “il venditore incamera la somma versata
a titolo di deposito cauzionale”, ma “si obbliga a corrispondere all’agente immobiliare a titolo di
forfetario risarcimento danni, un importo pari alla provvigione dovuta dal proponente l’acquisto e
comunque fino e non oltre la somma ricevuta in deposito”. Tale clausola appare palesemente
vessatoria, in quanto il venditore si trova a dover rispondere nei confronti dell’agenzia per un danno
derivante da causa imputabile ad altro soggetto (il proponente acquirente). Per l’ipotesi in cui il
proponente acquirente, in seguito all’accettazione scritta del venditore avvenuta entro i termini,
revochi la proposta o rifiuti di sottoscrivere il preliminare, la Commissione ritiene legittimo prevedere
che il proponente acquirente debba riconoscere all’agenzia di mediazione un rimborso spese forfettario
che potrebbe essere pari al 50% della provvigione, oltre a perdere la caparra versata che sarà acquisita
dal venditore (ma tale aspetto dovrà essere disciplinato nella relativa proposta d’acquisto). Nel modulo
in esame è possibile prevedere, quando sia il venditore a rifiutarsi di sottoscrivere il preliminare in
seguito all’accettazione scritta avvenuta entro i termini, l’obbligo del venditore medesimo di
corrispondere al proponente acquirente il doppio della somma ricevuta dal medesimo e all’agenzia un
rimborso spese forfettario pari al 50% della provvigione pattuita. Appare infatti eccessivo un rimborso
spese pari alla provvigione totale.
Clausola 13: come già sottolineato, la clausola è vessatoria nella parte in cui l’agente immobiliare si
solleva da qualsiasi responsabilità in caso di mancata vendita dell’immobile. Inoltre appare errato il
riferimento ai punti 9 e 11, trattandosi probabilmente dei punti 8 e 10.
Infine, appare opportuna un’integrazione del modulo, in modo che al consumatore sia consentito
scegliere se autorizzare o non autorizzare il trattamento dei propri dati personali, mediante la
previsione di un’apposita alternativa.
PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE
Premessa e clausola 1: manca la determinazione catastale dell’immobile oggetto della proposta
d’acquisto. Considerato che è tramite l’attività dell’agente che il bene è commercializzato, si consiglia
di inserire nel modulo contrattuale la determinazione catastale (al fine di consentire un’esatta
individuazione dell’immobile cui si riferisce la proposta) e la voce “Iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli”. Inoltre, ai fini della chiarezza e precisione del contratto, si consiglia il riferimento
all’eventuale esistenza di un Regolamento condominiale, che deve essere allegato nel caso in cui
esista;
Premessa e clausola 7: la proposta d’acquisto è irrevocabile. Al fine di evitare la vessatorietà di tale
clausola, deve essere indicato un termine certo (decorrente dalla data della proposta d’acquisto) e non
eccessivamente lontano, entro il quale debba avvenire l’accettazione da parte del venditore, con
conseguente limitazione del periodo entro il quale l’aspirante compratore vede ristretta la propria
libertà contrattuale.
Qualora fosse necessario sottoporre tale termine a trattativa privata tra le parti, esso dovrà essere ben
determinato e non eccessivamente lontano dalla data della proposta d’acquisto (indicativamente non
più di 60 giorni).
Inoltre, la clausola in esame prevede che, decaduta per decorrenza del termine la proposta d’acquisto,
il proponente acquirente abbia diritto alla restituzione entro cinque giorni “dell’importo versato a titolo
di deposito cauzionale senza alcun interesse, con ciò escludendo espressamente ogni e qualsiasi
pretesa di risarcimento danni o altro”. Tale clausola appare vessatoria, nella parte in cui esclude la
responsabilità dell’agente per la mancata conclusione dell’affare, per le ipotesi in cui tale circostanza
sia a lui imputabile;
Clausola 4: parallelamente a quanto previsto nel modulo di conferimento di incarico di mediazione
per la vendita, la clausola prevede che il deposito cauzionale versato dall’acquirente sia consegnato al
venditore solo al momento della firma del contratto preliminare. La Commissione, considerato che tale
deposito assolve la funzione di caparra confirmatoria, ritiene che esso debba essere consegnato al
venditore nel momento in cui la sua accettazione è comunicata al proponente acquirente. Al fine di
evitare la vessatorietà ai sensi dell’art. 1469 bis c.c., comma 3 n. 5, risulta, inoltre, necessaria la
previsione di un’ulteriore ipotesi, che sancisca per il caso di inadempimento da parte della società di
mediazione, l’obbligo della stessa di corrispondere al proponente acquirente il doppio della somma
versata dal medesimo a titolo di deposito fiduciario (o quanto meno una penale, anche diversamente
determinata).
In calce al modulo, laddove è previsto "L'agente sottoscrive la presente. Per presa consegna del
deposito cauzionale. Contestualmente versato dal proponente", occorre inserire l'indicazione relativa al
luogo e alla data della sottoscrizione e l'indicazione del soggetto firmatario (in tal caso la società
immobiliare);
Clausola 5: non risulta chiaro cosa si intende per “consegna precaria” del bene;
Clausola 7: per l’ipotesi di comunicazione dell’accettazione del venditore al proponente tramite
consegna di copia della presente proposta, appare opportuno prevedere l’apposizione della firma del
proponente stesso per presa visione dell’accettazione (modifica da introdurre anche in calce al
modulo);
Clausola 8: introduce un’alternativa mediante crocette a seconda che vengano allegate o meno al
modulo condizioni specifiche, oggetto di trattativa individuale.
Con riferimento all’ultimo periodo, al fine di evitare la presunzione di vessatorietà ai sensi
dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 19, si ritiene preferibile non inserire una clausola di tal genere nel
modulo standard. E’ la legge stessa a stabilire il Foro competente, salva sempre comunque una
diversa scelta operata con la trattativa individuale;
Clausola 9 (clausola compromissoria): la clausola in esame si presume vessatoria ai sensi dell’art.
1469, comma 3 n. 18, in quanto prevede a carico del consumatore deroghe alla competenza
dell’autorità giudiziaria. La vessatorietà potrebbe essere esclusa dalla trattativa individuale tra le parti;
a tal proposito, al fine di garantire un’effettiva negoziazione con il consumatore, si consiglia
all’agenzia di redigere, volta per volta, la clausola compromissoria come condizione speciale
aggiuntiva rispetto al modello standard, non utilizzando per la stessa alcun modulo prestampato.
Infine, appare opportuna un’integrazione del modulo, in modo che al consumatore sia consentito
scegliere se autorizzare o non autorizzare il trattamento dei propri dati personali, mediante la
previsione di un’apposita alternativa.
PROPOSTA DI LOCAZIONE IMMOBILIARE
Premessa: manca la determinazione catastale dell’immobile oggetto della proposta di locazione.
Considerata l’attività di mediazione dell’agenzia nella redazione del contratto, si consiglia di inserire
nel modulo la determinazione catastale, al fine di consentire un’esatta individuazione dell’immobile
cui si riferisce la proposta. Inoltre, ai fini della chiarezza e precisione del contratto, si consiglia il
riferimento all’eventuale esistenza di un Regolamento condominiale;
Premessa e clausola 4: la proposta di locazione è irrevocabile. Al fine di evitare la vessatorietà di tale
clausola, deve essere indicato un termine certo (decorrente dalla data della proposta) e non
eccessivamente lontano, entro il quale debba avvenire l’accettazione da parte del venditore, con
conseguente limitazione del periodo entro il quale l’aspirante locatario vede ristretta la propria libertà
contrattuale. La Commissione ritiene che tale termine debba essere di 20 giorni.
Qualora fosse necessario sottoporre tale termine a trattativa privata tra le parti, esso dovrà essere ben
determinato e non eccessivamente lontano dalla data della proposta d’acquisto (indicativamente non
più di 60 giorni);
Clausola 3: viene contestata la previsione dell’obbligo, a carico del proponente locatario, del
versamento anticipato di una somma comunque trattenuta dall’Agenzia immobiliare a titolo di
rimborso dei costi e delle spese documentate. La Commissione ritiene opportuna una riformulazione
della clausola: si consiglia di prevedere a carico del proponente locatario solo l’obbligo del
pagamento delle eventuali spese documentate sostenute dall'agenzia;
Clausola 5: La clausola in esame prevede che, in mancanza di accettazione della proposta da parte del
locatore, dovrà essere restituito al proponente locatario l’importo versato a titolo di cauzione, senza
alcun interesse, escludendo espressamente da parte sua ogni e qualsiasi pretesa di risarcimento danni o
altro. Ai fini dell’equilibrio contrattuale delle parti, si dovrebbe prevedere l’obbligo del locatore di
corrispondere il doppio del deposito in caso di accettazione della proposta e successiva rinuncia alla
stipulazione del contratto; si dovrebbe, altresì, prevedere l’obbligo dell’agenzia di corrispondere al
proponente locatario il doppio di quanto da lui versato, in caso di inadempimento rispetto ai propri
obblighi (che andrebbero analiticamente specificati nel modulo contrattuale).