CdL in Scienze dell’ Organizzazione
Facoltà di Sociologia
COMPRAVENDITA
1
Brescia Veronica
Benetti Elisa
Di Lorenzo Matteo
LA COMPRAVENDITA
Art. 1470 c.c.
La vendita è il contratto che ha per oggetto il
trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto verso il
corrispettivo di un prezzo.
2
CONTRATTO AD EFFETTI REALI
Nella compravendita la proprietà o il diritto si
trasmettono o si acquistano per effetto del consenso
delle parti legittimamente manifestato.
Consenso
effetto traslativo
Una volta concluso il contratto l’acquirente
consegue immediatamente oltre al trasferimento
della proprietà anche il possesso giuridico,
con l’obbligo del venditore di trasferirgli il
possesso materiale
3
CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO

Consensuale

Oneroso

A prestazione corrispettive

Ad effetti reale

A forma libera
4
CAUSA OGGETTO


Causa  coincide con la sua funzione economica
sociale, è il trasferimento della proprietà o altro
diritto verso un prezzo
Oggetto  è la cosa o il diritto compravenduto
verso il prezzo
5
PREZZO
Il prezzo è essenziale nella compravendita la sua
essenza dovrebbe rendere nulla una compravendita
ai sensi degli art:



1325  l’oggetto è elemento essenziale del contratto
1346  esso deve essere determinato o determinabile
1418  la sua mancanza rende nullo il contratto
ECCEZIONI:
Art 1473
la determinazione del
prezzo può essere affidata
ad un terzo
Art 1474
detta delle regole per
determinare quel prezzo
che le parti non hanno
determinato
6
OBBLIGHI A CARICO DELLE PARTI
Obbligazione del compratore:
 Pagare il prezzo
Obbligazione del venditore:
 Consegnare la cosa al compratore
 Garantire il compratore dall’evizione
 Garantire il compratore dai vizi della cosa
 Fare acquistare la proprietà della cosa o il diritto,
se l’acquisto non è effetto immediato del contratto
7
GARANZIA DALL’EVIZIONE
Evizione quando il compratore perde la proprietà
della cosa a seguito dell’azione del terzo, fatto dannoso
che consegue alla rivendica del terzo.


Evizione totale: compratore chiede il risarcimento
del danno.
Evizione parziale: compratore chiede la risoluzione
del contratto e il risarcimento del danno se
condizionava nell’acquisto la parte che ha subito
l’evizione, altrimenti può solo ottenere una riduzione
del prezzo.
8
GARANZIA DEI VIZI
Art. 1490
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa
venduta sia immune da vizi che la rendano
inidonea all’uso a cui è destinata.
Vizi: imperfezione o anomalia materiale della cosa
 vizi palesi (riconoscibili)
 vizi occulti (non riconoscibili)
9
DENUNCIA DEI VIZI E DECADENZA DAL
DIRITTO
Scoperto il vizio il compratore deve
immediatamente denunciarlo. Se non denunciato
entro otto giorni dalla scoperta, decade dal diritto
alla garanzia.
La denuncia non è necessaria se il venditore ha
riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato.
10
LA VENDITA OBBLIGATORIA
In alcuni casi, allo scambio dei consensi non
consegue l’effetto traslativo.
Vendita di cose determinate solo nel genere
 Vendita di cosa futura
 Vendita di cosa altrui
 Vendita a rate con riserva di proprietà
 Vendita sottoposta a condizione sospensiva

11
SENTENZA
Cassazione civile, sez. II, 11 gennaio 2008, n°569,
Pres. Vella – Rel. Colarusso – P.m. Ceniccola – G.E.
Bogramare S.r.l.
12
MASSIMA
Nella vendita ad effetti reali, una volta concluso il contratto,
l’acquirente consegue immediatamente e senza necessità di
materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso
giuridico («sine corpore») della «res vendita», con l’obbligo del
venditore di trasferirgli il possesso materiale («corpus») che si
realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione
ben può essere regolato dall’accordo dell’autonomia delle parti.
(Nella specie, la S.C. enunciando l’anzidetto principio, ha confermato
la sentenza di merito che aveva correttamente interpretato un
contratto preliminare di vendita immobiliare nel senso della validità
ed efficacia della pattuizione concernente l’immissione del
promissario acquirente nel solo possesso giuridico del bene,
ritenendo, quindi, irrilevante ai fini della pretesa risoluzione del
contratto per preteso inadempimento del promissario alienante al
fatto che l’immobile fosse locato a terzi, quale di costanza conosciuta
da entrambe le parti contrattuali).
13
CRONOLOGIA DEI FATTI
Tizio
acquirente
Contratto
preliminare
vendita
immobiliare
Alfa s.r.l.
venditore
Apprende
immobile
promesso
locato a terzi
Conviene in
giudizio
14
SENTENZA DI PRIMO GRADO…
Accolta
Egli conviene in giudizio la società Alfa chiedendo
la risoluzione del preliminare, per inadempimento
all’obbligo di consegnare al promissario acquirente
l’immobile «libero da persone e cose»
Segue…
15
… IN APPELLO
Respinto
La corte osserva che Tizio era a conoscenza della
locazione dell’immobile; il bene doveva essergli
trasferito «nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovava», non a caso era stata pattuita l’immissione
nel solo possesso «giuridico».
Segue…
16
… RICORSO IN CASSAZIONE
Rigetto in quanto accertato che lo stato di locazione
era stato reso nel testo del Contratto Preliminare.
Segue…
17
…RICORSO IN SUPREMA CORTE
Rigetto sulla base delle seguenti argomentazioni:
 In ordine all’aspettativa di ricevere l’immobile
«libero da persone o cose», presupposto che la
Corte d’Appello aveva accertato la situazione.
 Avente ad oggetto la clausola del preliminare che
prevedeva il trasferimento del solo possesso
giuridico e non anche di quello materiale del
bene.
18
… SEGUE
Contro la doglianza di Tizio fondata sulla
considerazione che l’espressione «possesso
giuridico» sarebbe priva di senso in base
all’art.1140 comma 2 c.c.
La Suprema Corte afferma che l’espressione
«possesso giuridico» non è per niente priva di senso.
19
CONSIDERAZIONI FINALI DELLA CORTE
Nei contratti ad effetti reali occorre distinguere:
 Trasferimento del possesso giuridico «sine
corpore» acquirente consegue immediatamente
al trasferimento di proprietà;
 Trasferimento del possesso materiale
«corpus» consegue al trasferimento di
proprietà con la consegna materiale del bene da
parte del venditore, che può essere contestuale o
successiva alla sottoscrizione del contratto
definitivo
20
NORME CONSIDERATE
Art. 1140
 Art. 1351
 Art. 1362
 Art. 1376
 Art. 1470
 Art.1476
 Art. 1477

21
CONCLUSIONI
Quando l’impegno del promittente venditore è
limitato al trasferimento del mero «possesso
giuridico» della res, deve intendersi che è volontà
dei contraenti che il trasferimento del possesso
materiale del bene si realizzi successivamente alla
sottoscrizione del definitivo, con la conseguenza che
tale circostanza non può essere adotta come causa
di risoluzione per inadempimento del preliminare.
22