Esempi di struttura per operazioni
immobiliari e nelle energie rinnovabili
Roma 28 novembre 2013
Avv. Agostino Papa
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Struttura operazione
SGR
Outsourcer
immobiliari
Fondo
• L’Operazione immobiliare potrebbe articolarsi nelle seguenti fasi:
– Individuazione della SGR ad opera di X, tramite l’esperimento di una procedura
competitiva ad evidenza pubblica;
– Istituzione del Fondo e approvazione del Regolamento;
•per evitare che gli Investitori privati beneficino dell’aumento di valore derivante dai
mutamenti di destinazione delle Aree, si potranno prevedere due classi di quote.
– la classe A darà diritto alle normali distribuzioni e al rimborso della quota in sede di liquidazione
con un cap di rendimento annuo prefissato. La classe B sarà sottoscritta e mantenuta da X e
darà diritto a ricevere ogni remunerazione in eccesso rispetto al cap prefissato del rendimento
delle quote di classe A. Le due classi di quote potranno anche attribuire particolari diritti
amministrativi, anche al fine di consentire ad X un controllo gestionale, indipendentemente dalla
percentuale di quote ordinarie detenute;
– Selezione di outsourcer immobiliari da parte della SGR per lo sviluppo;
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Struttura operazione (segue)
SGR
Banche
Finanziamento
Prezzo
Aree
Outsourcer
immobiliari
Fondo
Organi di
governance
Quote A + B
Aree
X
Controllo gestionale
–Primi contatti con gli investitori privati;
–Conferimento da parte di X di una porzione delle Aree a fronte delle quote A e B;
•le Aree a seguito del loro apporto da parte di X, confluiranno nel patrimonio del Fondo.
– il Regolamento potrà contenere previsioni tali da consentire, successivamente all’apporto delle
prime Aree, apporti di ulteriori immobili al Fondo. Il conferimento sarà oggetto di una preliminare
relazione di stima da parte di esperti indipendenti.
– il valore del patrimonio conferito e la redditività del Fondo saranno funzione del valore delle Aree
(i) al momento di conferimento e (ii) al momento di ottenimento delle autorizzazioni necessarie al
ricondizionamento;
–Vendita da X al Fondo della rimanente porzione delle Aree; le risorse per il
pagamento del prezzo di acquisto potrebbero essere reperite alternativamente
tramite (a) indebitamento da parte del Fondo o (b) emissione di nuove quote;
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Struttura operazione (segue)
SGR
Banche
Finanziamento
Fondo
Outsourcer
immobiliari
Organi di
governance
Prezzo
Aree
Quote A + B
X
Aree
Controllo gestionale
Expertise Immobiliare
Cessione
Quote A Prezzo
Investitore
– individuazione dell’Investitore e acquisto delle quote A da X o sottoscrizione delle
Quote A a fronte di conferimento in denaro;
• la liquidità derivante dai conferimenti in denaro potrebbe utilizzata, anche in alternativa
alla leva finanziaria, per l’acquisto di altre porzioni di Aree o per le attività di
riconversione e valorizzazione delle Aree conferite nel Fondo;
– Ottenimento dei permessi amministrativi necessari alla riconversione e
valorizzazione e stipula dei contratti di appalto con uno o più general contractors
ai quali affidare la realizzazione del progetto di riconversione e valorizzazione
delle Aree;
– Alienazione delle Aree valorizzate e liquidazione del Fondo;
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Fondi per le energie rinnovabili
Investitore
Investitore
ManagementCo
(Subadvisory)
ManagementCo
SGR
(Subadvisory)
SPV
SGR
Fondo
Immobiliare
SPV
SPV
€
Parchi
Fondo
Mobiliare
GestCo
Parco
(Affitto/locazione)
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