ISTITUZIONE E GESTIONE
DI FONDI IMMOBILIARI
Roma, 18 giugno 2008
Indice
1. I fondi immobiliari chiusi e riservati a investitori qualificati
A.
Che cosa è un fondo immobiliare chiuso e riservato a investitori qualificati
B.
Chi può gestire un fondo immobiliare chiuso e riservato a investitori qualificati
C.
Che cosa significa investire in un fondo
D.
Quadro normativo di riferimento
2. Valore Reale SGR S.p.a.
A.
La mission
B.
Gli elementi distintivi
C.
Che attività svolge Valore Reale
D.
La governance dei fondi immobiliari chiusi e riservati a investitori qualificati
3. Valore Reale SGR S.p.a. - La struttura organizzativa ed i presidi di
controllo
A.
Aree funzionali
B.
Organigramma funzionale
C.
Flussi relativi alla gestione dei fondi
D.
Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi
E.
I presidi di controllo
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I FONDI IMMOBILIARI CHIUSI E
RISERVATI A INVESTITORI
QUALIFICATI
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1. I fondi immobiliari chiusi e riservati
Che cosa è un fondo immobiliare chiuso e riservato
Fondi immobiliari chiusi e riservati a investitori qualificati: fondi comuni di investimento che
investono esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in
società immobiliari e la cui partecipazione, in base al regolamento di gestione, è riservata a investitori
qualificati.
Si considerano investitori qualificati, ai sensi dell’art. 1 D.M. n. 228/1999, le imprese di investimento,
le banche, gli agenti di cambio, le società di gestione del risparmio, le società di investimento a capitale
variabile, i fondi pensione, le imprese di assicurazione, le società finanziarie capogruppo di gruppi
bancari e i soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli artt. 106, 107 e 113 del Testo Unico Bancario; i
soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio paese di origine, le
medesime attività svolte dai soggetti precedentemente citati; le fondazioni bancarie, le persone fisiche e
giuridiche e gli altri enti in possesso di specifica competenza ed esperienza in operazioni in strumenti
finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o dal legale rappresentante della
persona giuridica o dell’ente.
I fondi immobiliari chiusi si configurano come una comunione indivisa di beni in cui ogni partecipante
(investitore) è proprietario pro-quota. Diversamente dai fondi aperti, l'ammontare totale del capitale da
sottoscrivere e il numero delle sue quote sono stabilite al momento della costituzione ed il diritto al
rimborso delle stesse viene riconosciuto solo a scadenze predeterminate.
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1. I fondi immobiliari chiusi e riservati
Chi può gestire un fondo immobiliare chiuso e riservato
La promozione e la gestione dei fondi immobiliari sono riservate unicamente alle SGR, con l’obiettivo
di coniugare la massima efficienza gestionale alla tutela dei sottoscrittori delle quote dei fondi. A tal
fine l’istituzione di fondi immobiliari è sottoposta all’approvazione della Banca d’Italia cui compete
anche la costante vigilanza, in particolare per quanto riguarda la governance e il reporting sulle
attività dei fondi.
“Nessuno, sia persona fisica o giuridica, può promuovere o gestire fondi
comuni di investimento senza la necessaria autorizzazione della Banca
d’Italia e l’iscrizione all’Albo delle Società di Gestione del Risparmio ”
Ruolo principale della SGR è quello di garantire che l’attività di gestione venga esercitata
nell’effettivo interesse dei partecipanti al fondo e nel rispetto delle regole prudenziali di
comportamento che l’ordinamento impone.
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1. I fondi immobiliari chiusi e riservati
Che cosa significa investire in un fondo
In generale, giuridicamente, un fondo comune di investimento è un patrimonio autonomo investito in
strumenti finanziari, crediti, altre attività, suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti
e gestito da una società di gestione del risparmio.
In sostanza il sottoscrittore di un fondo comune di investimento affida i propri risparmi alla società di
gestione che li investe nell'interesse di tutti i partecipanti, a seconda delle caratteristiche e della tipologia
del fondo, in strumenti finanziari o in altre attività.
Il patrimonio del fondo è distinto sia da quello della società di gestione, sia da quello dei partecipanti e
deve essere depositato presso una banca (banca depositaria).
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1. I fondi immobiliari chiusi e riservati
Quadro normativo di riferimento
Normativa primaria
• Dlgs. 231/07 e successivi chiarimenti del Ministero dell’Economia e Finanze (Antiriciclaggio).
• Direttiva CEE 39/04/CE (MIFID).
• DM 228/99 aggiornato dal DM 47/03 (Conflitto di interessi).
• Dlgs. 58/98 e successivi aggiornamenti (TUF).
Normativa secondaria
• Regolamento congiunto Banca d’Italia – Consob del 29 ottobre 2007.
• Delibera Consob n. 16190 del 29 ottobre 2007.
• Provvedimento Banca d’Italia 14.04.05 (Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio).
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VALORE REALE SGR SPA
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1. Valore Reale SGR Spa
La mission
Creare una stabile, efficiente e trasparente struttura di gestione di
patrimoni immobiliari attraverso la promozione e la gestione di
fondi comuni di investimento immobiliare riservati ad investitori
qualificati al fine di valorizzarne gli investimenti.
COMPAGINE
AZIONARIA
MANAGEMENT
TEAM
STRUTTURA
SNELLA
GAMMA DI
PRODOTTI
STRUTTURA DI
GOVERNANCE
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1. Valore Reale SGR Spa
Gli elementi distintivi
• Il fatto di essere una SGR indipendente caratterizzata da una compatta compagine azionaria di
rinomato prestigio morale e professionale.
• Un management team dotato di competenze consolidate in grado di massimizzare la
valorizzazione degli investimenti.
• Una struttura organizzativa snella, in grado di velocizzare i processi decisionali al fine di
raccogliere le migliori opportunità di mercato.
• Una gamma di prodotti flessibili e fiscalmente vantaggiosi, in grado di rispondere alle esigenze
ed agli obiettivi degli investitori, i quali possono contare su adeguati presidi di controllo.
• Una valida struttura di governance.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
Elementi fondanti delle strategie adottate
•
Focalizzazione su fondi immobiliari chiusi e riservati allo scopo di fungere da strumento
alternativo all’investimento diretto nel settore immobiliare.
•
La gestione del patrimonio dei fondi è sempre tesa a cogliere le migliori opportunità
immobiliari che consentano di massimizzare il rendimento complessivo dell’investimento, al
netto dei rischi connessi.
I principi ispiratori delle strategie adottate
•
Rendere dinamica la gestione di patrimoni immobiliari e sviluppare nuove iniziative.
•
Massimizzare il valore dei fondi tramite servizi specializzati ad alto valore aggiunto resi dal
management team.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
Caratteristiche generali dei fondi offerti
Istituzione
ad Apporto di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società
immobiliari.
di Liquidità da investire.
Tipologia
chiusi o semi-chiusi (cioè con la capacità di effettuare successive emissioni di
quote).
Durata
tra un minimo di 2 anni ed un massimo di 30 anni.
Indebitamento
fino a un massimo del 60% del valore immobiliare.
Dimensione
minimo di € 25 milioni di sottoscrizione iniziale .
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
La SGR offre quattro tipologie di fondi immobiliari, garantendo una gamma flessibile di prodotti,
secondo diverse strategie di investimento e di valorizzazione volte a soddisfare le esigenze degli
investitori.
1. Fondi CORE
2. Fondi Opportunistici
• Destinati alla valorizzazione nel lungo
periodo di un patrimonio di immobili a reddito
con contratti di locazione di lunga durata e
con inquilini di elevato standing.
• Destinati ad operazioni di sviluppo,
ristrutturazione, frazionamento e trading su
aree immobiliari o immobili da riqualificare. Il
profilo di rischio/rendimento è più elevato
rispetto alle altre tipologie di fondi.
• La durata tipica è compresa tra un minimo
di 10 ed un massimo di 30 anni.
• Si caratterizzano per una strategia
difensiva, focalizzata sulla sicurezza del
reddito da locazione e sul reinvestimento dei
proventi generati dalla gestione del
patrimonio, con l’obiettivo di incrementare il
valore dell’investimento in un arco temporale
di lungo periodo anche tramite la
realizzazione delle necessarie migliorie.
• La durata tipica, correlata allo scopo ed agli
obiettivi di investimento dei progetti, è
compresa tra un minimo di 3 ed un massimo
di 10 anni.
• Si caratterizzano per una strategia più
speculativa, ad alto rendimento, dove saranno
effettuati importanti investimenti volti a
rivalutare il valore del patrimonio.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
3. Fondi Value Added
4.4.Fondi
Fondidestinati
destinatialla
alladismissione
dismissione
• Destinati
alla
valorizzazione
dell’investimento attraverso una gestione
dinamica del patrimonio, che coinvolga un
mix di strategie Core ed Opportunistiche.
• Destinati allo spin-off immobiliare, sia
attraverso la vendita degli immobili che
attraverso la vendita delle quote del fondo,
secondo quanto normativamente previsto.
• La durata, generalmente compresa tra 3
e 10 anni, è determinata in relazione alla
composizione del portafoglio immobiliare ed
alla strategia di valorizzazione e vendita.
• Istituiti con l’apporto di immobili, non
prevedono il conferimento di liquidità nel
periodo di durata del fondo, normalmente
compresa fra 2 e 5 anni.
• Si caratterizzano per una strategia
difensiva a medio rendimento che prevede la
valorizzazione del patrimonio attraverso una
gestione dinamica in grado di combinare in
modo equilibrato sicurezza del reddito da
locazione con investimenti più speculativi a
breve/medio termine.
• La strategia di questi fondi è caratterizzata
dall’obiettivo di cedere gli immobili apportati,
realizzando i migliori rendimenti derivanti dal
disinvestimento degli stessi.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
Nel grafico sottostante si rappresentano le tipologie di fondi di investimento che Valore Reale
offre agli investitori, distinte in base ai mix realizzabili tra strategia e durata degli investimenti.
Opportunistici
Trading
Ristrutturazione
Frazionamento
Value-added
Sviluppo
CORE
Riposizionamento,
gestione attiva degli
affitti, sviluppo parziale
Sicurezza del reddito da
contratti a lungo
termine
Durata del Investimento
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
Valore Reale è in grado di offrire una gamma di servizi dedicati alle diverse esigenze dei singoli
investitori ed alla tipologia di prodotti offerti, raggruppabili in due momenti principali:
1.
Consulenza “Pre-Fondo”, diretta all’analisi del patrimonio immobiliare potenziale oggetto di
apporto ed alla fattibilità e convenienza dell’operazione;
2.
Attività strategica di valorizzazione, diretta alla gestione dinamica dei patrimoni immobiliari
dei fondi già istituiti.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
La consulenza pre-fondo
Valore Reale è in grado di offrire agli investitori un’analisi del patrimonio immobiliare potenziale
oggetto di apporto, nonché della fattibilità e convenienza dell’operazione. Tale analisi viene
puntualmente verificata prestando attenzione a tutti gli aspetti economici, finanziari e fiscali:, quali:
1.
identificazione della tipologia di fondo più idonea per la valorizzazione dei beni oggetto di
apporto;
2.
redazione di un business plan strategico finanziario preliminare, con evidenza delle strategie di
valorizzazione e del ricorso all’indebitamento;
3.
valutazione del passaggio dei beni dall’attuale struttura di proprietà al fondo;
4.
analisi delle problematiche fiscali;
5.
simulazione delle modalità di gestione del fondo comprensiva di tutti i costi inerenti;
6.
analisi economica comparativa dell’intera operazione.
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1. Valore Reale SGR Spa
Che attività svolge Valore Reale
La gestione strategica del portafoglio
Prevede l’adozione e la successiva attuazione di un business plan nel quale vengono rappresentate le
possibili variabili di valorizzazione, al fine di minimizzare i rischi e aumentare il rendimento.
Dal punto di vista immobiliare, si predispongono e coordinano tutte le fasi del processo di valorizzazione
dei portafogli, dall’acquisizione alla pianificazione e gestione operativa (e di riposizionamento) degli
immobili sul mercato.
ANALISI FINANZIARIA
ASSET
GESTIONE DEI RISCHI
MANAGEMENT
GESTIONE STRATEGICA DEL PORTAFOGLIO
Per le operazioni di project management, property & facility management e agenzia, la SGR può
avvalersi, nel rispetto di specifiche procedure interne, di consulenti esterni, garantendone l’efficienza
gestionale anche attraverso un adeguato processo di selezione.
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3. Struttura organizzativa
La governance dei fondi immobiliari chiusi e riservati
La governance dei fondi
Le decisioni relative all’attività di gestione dei fondi promanano e sono consapevolmente adottate
dagli organi amministrativi della SGR, in capo ai quali risiede la piena responsabilità di ogni atto o
comportamento adottato (Consiglio di Amministrazione).
I rapporti con i partecipanti ai fondi sono disciplinati dal Regolamento di gestione del fondo. Il
Regolamento deve essere sottoposto all’approvazione di Banca d’Italia ed essere strutturato secondo
i contenuti minimi, le linee di guida e i criteri generali dettati dalla stessa Autorità di Vigilanza.
Relativamente ai fondi riservati ad investitori qualificati, dato la particolare “qualifica” che consente
loro un maggior grado di valutazione e verifica sull’operato della SGR, il legislatore riconosce che il
grado di tutela nella gestione di detti fondi sia regolato in relazione alle esigenze che gli stessi
investitori manifestano circa gli obiettivi di rischio/rendimento prefissati ed all’evolversi della dinamica
gestionale.
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3. Struttura organizzativa
La governance dei fondi immobiliari chiusi e riservati
I rapporti fra la SGR ed i partecipanti al fondo sono disciplinati dal Regolamento di gestione del fondo
nel rispetto della normativa vigente e delle best practicies di settore.
La supervisione dei partecipanti in merito all’attività gestionale del fondo è esercitata attraverso
l’Assemblea dei partecipanti e l’Advisory Committee (Comitato Consultivo o d’Investimento).
SGR
Consiglio di
Amministrazione
Advisory Committee
Parere obbligatorio per le
decisioni di carattere
rilevante
Attività di gestione
operativa e strategica
Delibere vincolanti
per il CDA della
SGR
Assemblea di Sottoscrittori
Propone i membri dell’Advisory Committee
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VALORE REALE SGR SPA
LA STRUTTURA ORGANIZZATIVA
ED I PRESIDI DI CONTROLLO
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Aree funzionali
Per poter svolgere al meglio l’attività di gestione operativa e strategica dei fondi, la struttura
organizzativa di Valore Reale è organizzata in tre Aree, facenti capo alla Direzione Generale:
1.
Gestione Fondi;
2.
Amministrazione;
3.
Organizzazione.
Il Direttore Generale ha la responsabilità del coordinamento di tutte le Aree aziendali e vigila affinché
l’attuazione delle decisioni adottate dal Consiglio di Amministrazione avvenga nel rispetto della
normativa vigente e delle previsioni statutarie.
In particolare, la struttura organizzative è stata sviluppata secondo due direttive principali:
A. Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi;
B. presidi di controllo.
Si rappresentano di seguito l’organigramma funzionale di Valore Reale e lo schema dei flussi relativi
alla gestione dei fondi.
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Organigramma funzionale
COLLEGIO SINDACALE
CONSIGLIO DI
AMMINISTRAZIONE
ORGANISMO DI
VIGILANZA
COMITATO DIRETTIVO
RISK MANAGEMENT
COMITATO INVESTIMENTI
COMPLIANCE
SEGRETERIA
AFFARI GENERALI
AFFARI LEGALI E
SOCIETARI
DIRETTORE GENERALE
ORGANIZZAZIONE
AMMINISTRAZIONE
GESTIONE FONDI
AMMINISTRAZIONE E
CONTABILITA’ SGR
TEAM 1
TEAM 2
RESPONSABILE RESPONSABILE
FUND
MANAGERS
MIDDLE
OFFICE
VALUTAZIONE
INVESTIMENTI
SERVIZI GENERALI
I.C.T.
AMMINISTRAZIONE E
CONTABILITA’ FONDI
SEGNALAZIONI
ASSOCIATE
ASSOCIATE
AMMINISTRAZIONE
DEL PERSONALE
ASSET
MANAGERS
ASSISTANT
ASSISTANT
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Flussi relativi alla gestione dei fondi
S.G.R.
Presidi di controllo
esterni alla SGR
DIREZIONE GENERALE
COMITATO INVESTIMENTI
MIDDLE OFFICE
TEAM DI GESTIONE
COMITATO DIRETTIVO
COMITATO INVESTIMENTI
GESTIONE FONDI
VALUTAZIONE INVESTIMENTI
TEAM DI GESTIONE
ADVISORY COMMITTEE
MIDDLE OFFICE
BACK OFFICE
AFFARI LEGALI E SOCIETARI
FONDO
ASSEMBLEA DEI
SOTTOSCRITTORI
Gestione operativa e strategica
CONSIGLIO DI
AMMINISTRAZIONE
AUTORITA’ DI VIGILANZA
BANCA DEPOSITARIA
COLLEGIO SINDACALE
ESPERTO INDIPENDENTE
ORGANISMO DI VIGILANZA
Presidi di controllo
interni alla SGR
COMPLIANCE
REVISIONE INTERNA
RISK MANAGEMENT
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi
Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi
1.
Direttore Generale:dedicato alla supervisione e al coordinamento dell’Area Gestione.
2.
Comitato Direttivo: organo consultivo cui spetta un ruolo propositivo e di coordinamento in
materia di scelte strategiche e di marketing della Società. Il Comitato Direttivo è coordinato dal
Direttore Generale e risulta composto dai Consiglieri con delega e dal Responsabile
Amministrativo. Può prendervi parte, su invito del Direttore Generale, il Responsabile
Organizzazione.
3.
Comitato Investimenti: organo consultivo cui spetta un ruolo propositivo e di coordinamento in
materia di scelte di investimento. E’ coordinato dal Consigliere Direttore Generale e composto dai
Consiglieri con delega e dal Responsabile Amministrativo. Possono prendervi parte, su invito del
Direttore Generale, il Risk Manager ed i Fund Manager.
4.
Gestione Fondi: presidio organizzativo previsto a scopo di coordinamento dell’Area Gestione nel
quale i responsabili dei team trovano momento di comune confronto.
5.
Valutazione Investimenti: funzione istituita in staff alla Gestione Fondi con la finalità di
supportarla nell’esame, in sede di pre-valutazione, delle operazioni che comportino un processo
di investimento.
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi
Organizzazione interna in tema di gestione dei fondi (segue)
6.
Suddivisione dell’Area Gestione in due team, ognuno coordinato da un Consigliere con
delega; team organizzati al loro interno con specifiche competenze e differenti livelli di seniority.
7.
Middle Office: funzione istituita in staff alla Gestione Fondi con l’obiettivo di fungere da elemento
di raccordo fra l’operatività svolta dal Front Office e dal Back Office.
8.
Amministrazione (Back Office): Area con risorse dedicate all’attività di fund administration,
gestita internamente, ed alle segnalazioni alle Autorità di Vigilanza (Ufficio Segnalazione).
9.
Affari Legali e Societari: con il compito di rappresentare un costante riferimento e confronto in
merito alle tematiche di carattere legale e contrattuale, legate alle diverse esigenze
dell’operatività societaria.
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Presidi di controllo
PRESIDI DI CONTROLLO INTERNI ALLA SGR
1.
Funzione di Compliance (controllo di conformità), alla quale sono stati attribuiti i controlli previsti
ai sensi dell’art. 16 del “Regolamento della Banca d’Italia e della Consob ai sensi dell’articolo 6,
comma 2-bis, del Testo Unico della Finanza”; collocata in Staff al Consiglio di Amministrazione.
2.
Revisione Interna: coerentemente con le disposizioni contenute nel Regolamento Congiunto
della Banca d’Italia e della Consob, assegnazione di tale attività ad un Consigliere privo di
deleghe amministrative, il quale ha il compito di effettuare le opportune verifiche e di relazionarne
gli esiti raccolti al CdA.
3.
Risk Manager che relaziona al Comitato Investimenti. Le verifiche del Risk Manager sono svolte
tramite l’apposito strumento di report Risk Scoring Sheet, prevedendo anche il diretto
coinvolgimento dell’Esperto Indipendente incaricato della valutazione dei beni immobili oggetto di
investimento dei Fondi.
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Presidi di controllo
PRESIDI DI CONTROLLO ESTERNI ALLA SGR
1.
Autorità di Vigilanza: Banca d’Italia, Consob, Agenzia delle entrate; sistema di segnalazioni.
2.
Banca depositaria: svolge attività di controllo e verifica sulla gestione del fondo. Tra le principali
mansioni vi sono la custodia dei valori mobiliari e delle disponibilità liquide, l'accertamento che
l'emissione e il rimborso delle quote, nonché la destinazione dei redditi del fondo vengano
effettuati in conformità alla Legge, alle prescrizioni degli organi di vigilanza e al Regolamento,
l'accertamento che nelle operazioni relative al fondo le controprestazioni le siano rimesse nei
termini d'uso.
3.
Organismo di Vigilanza (Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ai sensi del D.lgs.
231/01): il cui compito consiste nel vigilare sul funzionamento, l’efficacia e l’osservanza del
Modello, nonché di curarne il costante e tempestivo aggiornamento. Tale organismo in Valore
Reale si compone di due membri: il Responsabile della Funzione Organizzazione o il
Responsabile della Funzione Controllo Interno, e un membro, con funzione di Presidente, non
appartenente al personale della società.
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3. La struttura organizzativa di Valore Reale
Presidi di controllo
PRESIDI DI CONTROLLO ESTERNI ALLA SGR
4.
Collegio sindacale: organo di controllo che vigila sull’osservanza della legge e dello statuto, sul
rispetto dei principi di corretta amministrazione e sull’adeguatezza dell’assetto organizzativo,
amministrativo e contabile adottato dalla SGR e sul suo concreto funzionamento.
5.
Esperto Indipendente: società o persone fisiche, rispondenti a specifici requisiti normativi,
incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni sul portafoglio immobiliare del fondo al
fine di determinare il valore contabile degli immobili.
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GRAZIE PER L’ATTENZIONE
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