RIVALUTAZIONE
IMMOBILI
20 marzo 2009
Dott. Rag. Vito Dulcamare
°°°°°°°
ART. 15 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
RIALLINEAMENTO VALORI CONTABILI
RIALLINEAMENTO VALORI IAS
CO 1-9
RIALLINEAMENTO VALORI
OPERAZIONI DI CONFERIMENTO/FUSIONE/SCISSIONE
IN SOSTITUZIONE NEL RIALLINEAMENTO ART. 176 TUIR
CO 10-12
VALUTAZIONE TITOLI NON IMMOBILIZZATI
IN BASE ALL’ULTIMO BILANCIO E NON ANDAMENTO MERCATO
DA PARTE DI SOGGETTI CHE NON UTILIZZANO IAS
CO 13
RIALLINEAMENTO ASSICURAZIONI
CO 14-15
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
CO 16-22
°°°°°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
AI SOLI FINI
CIVILISTICI
SENZA
ALCUN
PAGAMENTO
ANCHE AI FINI
FISCALI
ANCHE AI FINI
FISCALI CON
AFFRANCAMENTO
CON PAGAMENTO
IMPOSTA
SOSTITUTIVA
CON PAGAMENTO
ULTERIORE
IMPOSTA
SOSTITUTIVA
(CONFERMATA DA
CIRC N. 8/E/2009)
°°°°°
NORMATIVA APPLICABILE
ART. 15 CO 23 DL 185/2008 - LEGGE 2/2009
SI APPLICANO
IN QUANTO COMPATIBILI
ARTT. 11/13/15 LEGGE 342/2000
DM 13/04/2001 N. 162
DM 19/04/2002 N. 86
CIRC 16/11/2000 N. 207/E
CIRC 26/01/2001 N. 5/E
CIRC 18/06/2001 N. 57/E
CIRC 25/06/2002 N. 57/E
RIS. 09/07/2002 N. 223/E
CIRC 19/03/2009 N. 11/E
°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 16 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
SOGGETTI
SOCIETA’ DI CAPITALI E SOCIETA’DI PERSONE
CHE NON UTILIZZANO IAS
(NEL BILANCIO DI ESERCIZIO 2008)
ARTT. 10/15 LEGGE 342/2000 (COLLEGATO 2000)
TITOLARI REDDITO D’IMPRESA
RESIDENTI / NON RESIDENTI
CONTABILITA’ ORDINARIA / SEMPLIFICATA
SOCIETA’ PER AZIONI
SOCIETA’ IN ACCOMANDITA PER AZIONI
SOCIETA’ A RESPONSABILITA’ LIMITATA
SOCIETA’ COOPERATIVE
SOCIETA’ DI MUTUA ASSICURAZIONE
AZIENDE SPECIALI
AZIENDE MUNICIPALIZZATE
ENTI PUBBLICI E PRIVATI COMMERCIALI
ENTI PUBBLICI E PRIVATI NON COMMERCIALI
PERSONE FISICHE PER I BENI RELATIVI ALL’ATTIVITA’ COMMERCIALE ESERCITATA
SOCIETA’ IN NOME COLLETTIVO E SOCIETA’ IN ACCOMANDITA SEMPLICE ED EQUIPARATE
°°°°°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 16 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
SOGGETTI - SITUAZIONI PARTICOLARI
COOPERATIVE
CIRC. 16/11/2000 N. 207/E
LA RIVALUTAZIONE PUO’ ESSERE EFFETTUATA A CONDIZIONE
CHE VENGA IN OGNI CASO
CORRISPOSTA L’IMPOSTA SOSTITUTIVA
SONO QUINDI IRRILEVANTI
ESENZIONE/RIDUZIONE IRPEG (IRES)
LIQUIDAZIONE VOLONTARIA
ASSONIME 27/02/2001 N. 13
NESSUNA PRECLUSIONE
CALCOLI DI CONVENIENZA
AFFITTO O USUFRUTTO DI AZIENDA
(CIRC 57/E/2001 – CIRC 11/E/2009)
A CHI SPETTA L’AMMORTAMENTO
SOGGETTI IN SEMPLIFICATA
(CIRC 19/03/2009 N. 11/E)
DEVONO PROVARE IL POSSESSO DEI BENI
(LIBRO CESPITI E LIBRO IVA)
E LA TIPOLOGIA DEGLI STESSI
(DA ELEMENTI DI FATTO CIRCA LE MODALITA’ DI EFFETTIVO
UTILIZZO DEI BENI )
°°°°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 17 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
BENI OGGETTO DI RIVALUTAZIONE
IN DEROGA ALL’ART. 2426 C.C. E OGNI ALTRA NORMA
E’ POSSIBILE RIVALUTARE I BENI IMMOBILI
RISULTANTI NEL BILANCIO AL 31/12/2007
DEVE RIGUARDARE TUTTI I BENI APPARTENENTI
ALLA STESSA CATEGORIA OMOGENEA
CATEGORIE OMOGENEE
IMMOBILI AMMORTIZZABILI
IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI
ESCLUSI
AREE EDIFICABILI
IMMOBILI MERCE
°°°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 16 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
SITUAZIONI PARTICOLARI SU IMMOBILI
CIR 19/03/2009 N. 11/E
BENI IN LEASING
IMPRESA UTILIZZATRICE
SE GIA’ RISCATTATI AL 31/12/2008
BENI IN LEASING
IMPRESA CONCEDENTE
RIVALUTAZIONE NON AMMESSA
DIRITTO DI SUPERFICIE
RIVALUTAZIONE SPETTA AL TITOLARE DI TALE DIRITTO
OPERAZIONI STRAORDINARIE
SI APPLICA IL PRINCIPIO DI CONTINUITA’ NEL POSSESSO
QUESTIONE
COME SI INDIVIDUA L’AREA
EDIFICABILE ?
SOTTO IL PROFILO CIVILISTICO
E’ POSSIBILE INDIVIDUARE
IL CONCETTO
DI FABBRICATO
MA NON DI AREA EDIFICABILE
ART. 2645 BIS CO 6 CODICE CIVILE
IL FABBRICATO SI INTENDE VENUTO
AD ESISTENZA GIURIDICA
CON LA REALIZZAZIONE DEL RUSTICO
COMPRENSIVO DELLE MURA PERIMETRALI E
DELLA COPERTURA
RIS. 28/01/2009 N. 23/E
CONFERMA TALE CONCETTO DI FABBRICATO
ANCHE SE NON ULTIMATO
INOLTRE
L’identificazione di fabbricato allo stato rustico, con i
requisiti indicati nel sesto comma dell’art. 2645-bis del
codice civile, deve essere naturalmente comprovata, ad
esempio, con la denuncia nel catasto urbano nella categoria
provvisoria relativa agli immobili in corso di costruzione,
poiché, in caso contrario, l’immobile rileverebbe ancora
come terreno edificabile
RIS. 22/10/2008 N. 395/E
IN MATERIA DI ART. 67 TUIR
CONFERMA IL CONCETTO DI
TERRENO SUSCETTIBILE DI UTILIZZAZIONE
EDIFICATORIO
ANCHE ALLE AREE OGGETTO
DI PIANI DI RECUPERO
SUI QUALI INSISTONO COMUNQUE FABBRICATI
INTEPRETAZIONE AUTENTICA
ART. 36 CO 2 DL 223/2006 – LEGGE 248/2008
AI FINI
IVA/REGISTRO/II.DD/ICI
UN’AREA E’ DA CONSIDERARSI COMUNQUE FABBRICABILE
SE UTILIZZABILE A SCOPO EDIFICATORIO
IN BASE ALLO STRUMENTO URBANISTICO GENERALE
ADOTTATO DAL COMUNE,
INDIPENDENTEMENTE
DALL’APPROVAZIONE DELLA REGIONE
E DALL’ADOZIONE
DI STRUMENTI ATTUATIVI DEL MEDESIMO
°°°°°°°
QUESTIONE.1
COSA SUCCEDE PER LE AREE NON EDIFICABILI AL
31/12/2007 E EDIFICABILI AL 31/12/2008 ?
QUESTIONE.2
COSA SUCCEDE PER LE AREE NON EDIFICABILI AL
31/12/2007 E EDIFICATE AL 31/12/2008 ?
QUESTIONE.3
COSA SUCCEDE PER LE CUBATURE DISPONIBILI
SU AREE PARZIALMENTE EDIFICATE ?
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI
IMMOBILI ABITATIVI
ART. 90 TUIR
TERRENI
SU CUI INSISTONO
FABBRICATI
STRUMENTALI
(SCORPORO)
TERRENI AGRICOLI
AREE NON
EDIFICABILI
°°°°°°°
CAVE ????
QUESTIONE.1
L’INDIVIDUAZIONE
DELLA
CATEGORIA
OMOGENEA DI APPARTENENZA A QUALE DATA
DEVE ESSERE EFFETTUATA ?
CIRC. 18/06/2001 N. 57/E- CIRC 19/03/2009 N. 11/E
ALLA DATA DI CHIUSURA DELL’ESERCIZIO IN CUI
SI EFFETTUA LA RIVALUTAZIONE
FERMO RESTANDO IL POSSESSO ANCHE ALLA
CHIUSURA DELL’ESERCIZIO PRECEDENTE
DOTTRINA
NON E’ POSSIBILE LA RIVALUTAZIONE PER UN
IMMOBILE MERCE AL 31/12/2007
ISCRITTO NELLE IMMOBILIZZAZIONI AL 31/12/2008
MENTRE E’ POSSIBILE LA RIVALUTAZIONE
PER UN IMMOBILE NON AMMORTIZZABILE
AL 31/12/2008
DIVENTATO AMMORTIZZABILE AL 31/12/2008
ESEMPIO
IMMOBILE IN LOCAZIONE NEL 2007
UTILIZZATO IN PROPRIO NEL 2008
QUESTIONE.2
NEL CASO IN CUI LA RIVALUTAZIONE NON
RIGUARDI TUTTI I BENI DI UNA CATEGORIA
OMOGENEA COSA SUCCEDE ?
CIRC. 18/06/2001 N. 57/E-CIRC. 19/03/2009 N. 11/E
DISCONOSCIMENTO DELLA RIVALUTAZIONE PER
TUTTI I BENI APPARTENENTI ALLA STESSA
CATEGORIA OMOGENEA
CONSEGUENTE
EVENTUALE
RECUPERO
A
TASSAZIONE DEI MAGGIORI AMMORTAMENTI
EFFETTUATI O DELLE MINORI PLUSVALENZE
REALIZZATE
CON APPLICAZIONE DELLE ORDINARIE SANZIONI
-
PERO’ DOPO CRITICHE DI ASSONIME 18/2004
CIRC. 13/06/2006 N. 18/E -CIRC. 19/03/2009 N. 11/E
….gli effetti fiscali della stessa rivalutazione vengono meno per tutti
gli altri beni appartenenti alla medesima categoria omogenea.
Il contribuente potrà tuttavia impedire la caducazione degli effetti
della rivalutazione sui beni rimanenti qualora, anche in sede di
accertamento, provveda al versamento dell’imposta sostitutiva non
versata con riferimento al bene illegittimamente escluso, maggiorata
di sanzioni e interessi previsti per legge.
Resta inteso che l’assolvimento di tale onere non comporta anche il
riconoscimento del maggior valore relativo ai beni esclusi dalla
rivalutazione. E’ di , a tale fine, anche la circostanza che il maggior
valore di tali beni non è stato imputato a capitale o accantonato nella
speciale riserva…
ESEMPIO
• BENE A/1 RIVALUTATO
• BENE A/2 NON RIVALUTATO
IN SEDE DI CONTROLLO EMERGE LA MANCATA
RIVALUTAZIONE DEL BENE A/2 FACENTE PARTE
DELLA STESSA CATEGORIA OMOGENEA
IL SOGGETTO VERSA L’IMPOSTA SOSTITUTIVA, LE
SANZIONI E GLI INTERESSI SULLA RIVALUTAZIONE
DEL BENE A/2 (SU QUALE VALORE ?)
IN TAL MODO
• RIMANE CONFERMATA LA RIVALUTAZIONE SU A/1
• NON HA ALCUN EFFETTO LA RIVALUTAZIONE SU
A/2
QUESTIONE.3
E’ POSSIBILE LA RIVALUTAZIONE PER GLI
IMMOBILI-IMPIANTI ISCRITTI AL CATASTO NELLA
CATEGORIA D/E ?
• SILOS
• OLEODOTTI
• CENTRALI IDORELETTRICHE
• IMPIANTI STRADALI DI CARBURANTI
• IMPIANTI ENERGIA EOLICA
CIRC. 19/01/2007 N. 1/E
SONO STATI CONSIDERATI FABBRICATI AI FINI
DELLO SCORPORO DEL VALORE DEL TERRENO
QUESTIONE.4
E’ POSSIBILE LA RIVALUTAZIONE PER GLI
IMMOBILI UTILIZZATI AD USO PROMISCUO
DALL’IMPRENDITORE INDIVIDUALE ?
ART. 4 CO 7 D.M. 162/2001
POSSONO ESSERE ESCLUSI DALLA RELATIVA
CATEGORIA OMOGENEA
SE NON SONO ESCLUSI, L’IMPOSTA SOSTITUTIVA
E’ DOVUTA SULL’INTERO SALDO ATTIVO DI
RIVALUTAZIONE
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 17 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
MODALITA’
LA RIVALUTAZIONE DEVE ESSERE ESEGUITA
NEL BILANCIO O RENDICONTO
DELL’ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO IN CORSO AL 31/12/2007
= 2008
DEVE RIGUARDARE TUTTI I BENI APPARTENENTI
ALLA STESSA CATEGORIA OMOGENEA
DEVE ESSERE ANNOTATA
NEL L’INVENTARIO E NELLA NOTA INTEGRATIVA
°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 17 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
MODALITA’ PER TIPOLOGIE DI SOGGETTI
SOCIETA’ DI CAPITALI
AMMINISTRATORI E SINDACI DEVONO INDICARE E MOTIVARE NELLE LORO
RELAZIONI I CRITERI SEGUITI E ATTESTARE CHE LA RIVALUTAZIONE NON
ECCEDE IL LIMITE MASSIMO
TUTTI I SOGGETTI IN ORDINARIA
INDICARE NELL’INVENTARIO LA RIVALUTAZIONE EFFETTUATA CON IL
PREZZO DI COSTO
SOGGETTI IN CONTABILITA’ SEMPLIFICATA
• PER I BENI RISULTANTI DAI LIBRI IVA/CESPITI AL 31/12/2007 E 31/12/2008
• A CONDIZIONE CHE VENGA REDATTO APPOSITO PROSPETTO
(BOLLATO E VIDIMATO) CONTENENTE
- PREZZO DI COSTO
- RIVALUTAZIONE COMPIUTA
• NON SI APPLICANO LE NORME SULL’UTILIZZO DEL SALDO ATTIVO DI
RIVALUTAZIONE
°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
CRITERI DI VALUTAZIONE
ARTT. 4 E 6 D.M. 162/2001
DEVE ESSERE APPLICATO
UN UNICO CRITERIO PER TUTTI I BENI DELLA STESSA
CATEGORIA OMOGENEA
I NUOVI VALORI NON POSSONO IN NESSUN CASO SUPERARE
QUELLI EFFETTIVAMENTE ATTRIBUIBILI AI BENI AVUTO
RIGUARDO
- ALLA LORO CONSISTENZA
- ALLA LORO CAPACITA’ PRODUTTIVA
- ALL’EFFETTIVA
POSSIBILITA’
DI
UTILIZZAZIONE
- AI VALORI CORRENTI
- ALLE QUOTAZIONI RILEVATE IN MERCATI
REGOLAMENTATI
°°°°°°°
IN PRATICA
IL VALORE NON PUO’ SUPERARE IL
MAGGIORE TRA
VALORE D’USO
VALORE DI MERCATO
IN OGNI CASO
NON E’ OBBLIGATORIO
RIVALUTARE FINO A TALE VALORE
FERMO RESTANDO IL RISPETTO DEL CRITERIO
PER TUTTI I BENI DELLA STESSA CATEGORIA
OMOGENEA
ATTENZIONE
OIC 16
Se la legge speciale non stabilisce criteri, metodologie e limiti da
adottare per effettuare la rivalutazione, tutti questi elementi debbono
comunque essere determinati in conformità al principio generale di
rappresentazione veritiera e corretta del bilancio.
La rivalutazione di un’immobilizzazione materiale trova il suo limite
massimo nel valore d’uso dell’immobilizzazione stessa che non può in
nessun caso essere superato.
Il valore d’uso delle immobilizzazioni oggetto di rivalutazione deve
essere oggettivamente determinato, con le medesime modalità
applicabili all’accertamento della congruità del costo originario.
PERTANTO
IL VALORE D’USO DEVE ESSERE INTESO COME
OIC 16
Il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel futuro
derivanti o attribuibili
alla continuazione dell’utilizzo dell’immobilizzazione,
compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa
al termine della sua vita utile.
E’ PROBABILE CHE LA DIFFICOLTA’ DI TALE
INDIVIDUAZIONE FACCIA PROPENDERE PER IL
VALORE DI MERCATO
(PERIZIA NON OBBLIGATORIA MA OPPORTUNA)
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
MODALITA’ TECNICHE DI RIVALUTAZIONE
ART. 5 D.M. 162/2001
1°
2°
3°
RIVALUTAZIONE
DEL COSTO STORICO
DEL CESPITE E DEL
RELATIVO FONDO
AMMORTAMENTO
RIVALUTAZIONE
DEL SOLO COSTO
STORICO DEL CESPITE
RIDUZIONE
DEL FONDO
AMMORTAMENTO
IN MISURA TALE DA
ALLUNGA LA DURATA
ALLUNGA LA DURATA
MANTENERE
DEL PROCESSO DI
DEL PROCESSO DI
INVARIATA LA DURATA
AMMORTAMENTO
AMMORTARMENTO
DEL PROCESSO DI
AMMORTAMENTO
ASSONIME CIRC. 27/2/2001 N. 13
E’ POSSIBILE UTILIZZARE
MODALITA’ DIVERSE DI RIVALUTAZIONE
IN RELAZIONE AD UNA STESSA CATEGORIA OMOGENEA
LIMITE ECONOMICO DELLA RIVALUTAZIONE
ART. 6 D.M. 162/2001
VALORE NETTO
NON PUO’
DEL BENE
ESSERE
+
SUPERIORE
MAGGIORE QUOTA
A
DI
AMMORTAMENTO
DERIVANTE DALLA
RIVALUTAZIONE
VALORE
REALIZZABILE
O
VALORE
FONDATAMENTE
ATTRIBUIBILE
IN PRATICA
IL CONFRONTO FRA I VALORI DEVE ESSERE EFFETTUATO DOPO
L’ORDINARIO AMMORTAMENTO E
PRIMA DELL’EVENTUALE
AMMORTAMENTO SULLA RIVALUTAZIONE
GENERALMENTE NEL 2008 SI IMPUTERA’ PRIMA LA QUOTA
ORDINARIA DI AMMORTAMENTO E POI SI IMPUTERA’ LA
RIVALUTAZIONE
ASSONIME CIRC 23/2006: MAGGIOR AMMORTAMENTO DAL 2009
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ESEMPLIFICAZIONE
DATI ANTECEDENTI LA RIVALUTAZIONE
COSTO STORICO IMMOBILE
FONDO DI AMMORTAMENTO PREGRESSO
RESIDUO
COEFFICIENTE DI AMMORTAMENTO
RESIDUO PERIODO DI AMMORTAMENTO
VALORE ECONOMICO
°°°°°°
1000
800
200
5%
2009/2012
700
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
1° MODALITA’
RIVALUTAZIONE CESPITE E FONDO
CRITERIO PROPORZIONALE
SI DETERMINA IL RAPPORTO FRA IL VALORE ECONOMICO E IL VALORE
NETTO: 700/200 = 3,5
SI MOLTIPLICANO I VALORI CONTABILI PER TALE RAPPORTO
1.000 X 3,5 = 3.500
800 X 3,5 = 2.800
LA DIFFERENZA E’ PARI A 700
PERTANTO NON SUPERA IL VALORE ECONOMICO
IN TAL MODO
SI MANTIENE UGUALE LA DURATA DELL’AMMORTAMENTO
QUOTA ANNUALE 5% DI 3.500 = 175
AMMORTAMENTO DA COMPLETARE 700:175 = 4 PERIODI
UNICO PROBLEMA RIGUARDA L’INDICAZIONE DI UN VALORE CHE
POTREBBE ESSERE SUPERIORE A QUELLO DI SOSTITUZIONE
°°°°°°°°°
DARE
CONTI
IMPORTO
IMMOBILE ……
2.500
DARE
CONTI
FONDO
185/2008
AVERE
CONTI
DL
RIVALUTAZIONE
DL
AVERE
CONTI
IMPORTO
RIVALUTAZIONE
FONDO
185/2008
IMPORTO
2.000
FONDO
AMMORTAMENTO
IMMOBILE …..
2.500
IMPORTO
2.000
ATTENZIONE
SE IL NUOVO VALORE LORDO (3.500)
E’ SUPERIORE AL VALORE DI SOSTITUZIONE
(ESEMPIO: 2.500)
LA RIVALUTAZIONE DEVE ESSERE EFFETTUATA
FINO AD ARRIVARE A TALE VALORE
PERTANTO
BENE AUMENTA DI 1.500 (E NON 2.500)
FONDO AUMENTA DI 1.000 (E NON 2.000)
IN TAL MODO
NETTO = 700 = PARI AL VALORE ECONOMICO
LORDO = 2.500 = VALORE SOSTITUZIONE
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
1° MODALITA’
RIVALUTAZIONE CESPITE E FONDO
CRITERIO DELLA RESIDUA DURATA
SI DETERMINA L’INCREMENTO DI VALORE CHE DEVE SUBIRE IL CESPITE
700 – 200 = 500
SI RIPARTISCE TALE INCREMENTO PER LA RESIDUA DURATA PRESUNTA
AD ESEMPIO = 10
E SI CALCOLA LA MAGGIOR QUOTA DI AMMORTAMENTO
500: 10 = 50
DA CUI SI RISALE ALL’INCREMENTO CHE DEVE SUBIRE IL COSTO
TENUTO CONTO DEL COEFFICIENTE DI AMMORTAMENTO
50: 0,03 = 1.666
SI AUMENTA IL COSTO STORICO DI TALE VALORE
1.000 + 1.666 = 2.666
SI DETERMINA IL NUOVO FONDO DI AMMORTAMENTO
2.666 – 700 = 1966
SI DETERMINA L’INCREMENTO DEL FONDO DI AMMORTAMENTO
1.966 – 800 = 1.166
IN TAL MODO
CESPITE = 2.666
FONDO = 1.166
SALDO ATTIVO = 1.666 – 1.166 = 500
IN TAL MODO
GENERALMENTE SI ALLUNGA LA DURATA DELL’AMMORTAMENTO
UNICO PROBLEMA RIGUARDA L’INDICAZIONE DI UN VALORE CHE
POTREBBE ESSERE SUPERIORE A QUELLO DI SOSTITUZIONE
(NELL’EVENTUALITA’ SI RIDUCONO I VALORI)
°°°°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
2° MODALITA’
RIVALUTAZIONE DEL SOLO CESPITE
SI AUMENTA IL SOLO VALORE DEL CESPITE
NELLA MISURA NECESSARIA
AL RAGGIUNGIMENTO DEL VALORE ECONOMICO
800- (1.000-700) = 500
LA DIFFERENZA FRA CESPITE E FONDO DI AMMORTAMENTO INDIVIDUA IL
VALORE ECONOMICO
1000 + 500 – 800 = 700
IN TAL MODO SI ALLUNGA LA DURATA DELL’AMMORTAMENTO
DA CALCOLARSI SUL NUOVO VALORE = 1.000 + 500 = 1.500
COMUNICATO STAMPA AGENZIA 07/12/2000
AGENZIA RICONOSCE CHE LA RIVALUTAZIONE PUO’ COMPORTARE UN
INCREMENTO DELLA VITA UTILE DEL CESPITE
OIC 16
LA RIVALUTAZIONE NON PUO’ AVERE L’EFFETTO DI MODIFICARE
LA STIMATA RESIDUA VITA UTILE DEL CESPITE
°°°°°°°
DARE
CONTI
IMMOBILE ……
AVERE
CONTI
IMPORTO
500
FONDO
185/2008
IMPORTO
RIVALUTAZIONE
DL
500
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
3° MODALITA’
RIDUZIONE DEL FONDO DI AMMORTAMENTO
SI RIDUCE IL FONDO DI AMMORTAMENTO
NELLA MISURA NECESSARIA
AL RAGGIUNGIMENTO DEL VALORE ECONOMICO
800 – (1.000 – 700) = 500
LA DIFFERENZA FRA CESPITE E FONDO DI AMMORTAMENTO INDIVIDUA IL
VALORE ECONOMICO
1000 – (800 – 500) = 700
IN TAL MODO SI ALLUNGA LA DURATA DELL’AMMORTAMENTO
DA CALCOLARSI ANCORA SUL VECCHIO VALORE
COMUNICATO STAMPA AGENZIA 07/12/2000
AGENZIA RICONOSCE CHE LA RIVALUTAZIONE PUO’ COMPORTARE UN
INCREMENTO DELLA VITA UTILE DEL CESPITE
OIC 16
LA RIVALUTAZIONE NON PUO’ AVERE L’EFFETTO DI MODIFICARE
LA STIMATA RESIDUA VITA UTILE DEL CESPITE
°°°°°°°
DARE
CONTI
FONDO
AMMORTAMENTO
IMMOBILE …..
AVERE
CONTI
IMPORTO
500
FONDO
185/2008
IMPORTO
RIVALUTAZIONE
DL
500
ATTENZIONE
LA RIVALUTAZIONE
AI SOLI FINI CIVILISTICI
DOVREBBE COMPORTARE
LA RILEVAZIONE DELLA FISCALITA’ DIFFERITA
SUL DISALLINEAMENTO DEI VALORI
A RIDUZIONE DELLA RISERVA DA RIVALUTAZIONE
INOLTRE
NON RILEVA AI FINI FISCALI:
SOCIETA’ DI COMODO
PLAFOND SPESE MANUTENZIONE
SI DEVE COMPILARE QUADRO RV
NOTA INTEGRATIVA (sezione dedicata alla rivalutazione)
La Società si è avvalsa della facoltà prevista dall’art. 15 del decreto legge n.
185/2008, convertito dalla legge n. 2/2009, rivalutando i beni immobili di proprietà,
come risulta dal prospetto sotto riportato.
La rivalutazione è stata determinata avendo riguardo (al valore economico dei beni
in funzionamento) (al valore di mercato, come emerge da apposita perizia).
Il valore come sopra determinato è stato confrontato con il residuo da
ammortizzare dei beni stessi; l’importo che ne è risultato è stato assunto come
limite massimo della rivalutazione (ridotto prudenzialmente del % per l’intera
categoria omogenea).
La rivalutazione è stata contabilizzata (ad incremento del valore dell’attivo) (ad
incremento del valore dell’attivo e del corrispondente fondo di ammortamento) (a
riduzione del fondo di ammortamento), con contropartita ad apposita riserva nel
patrimonio netto.
La Società (procederà al riconoscimento fiscale della rivalutazione mediante il
versamento della relativa imposta sostitutiva che sarà contabilizzata a riduzione
della riserva) (non procederà al riconoscimento fiscale della rivalutazione).
Gli amministratori attestano che il valore netto dei beni rivalutati come risulta dal
bilancio non eccede quello che è fondatamente loro attribuibile in relazione (alla
loro capacità produttiva e alla possibilità di utilizzazione nell’impresa) (al loro
valore di mercato).
Costo storico
Fondo di
Valore
Rivalutazione Rivalutazione
Immobili
compreso
precedenti
rivalutazioni
ammortam.
al 31/12/2008
Ammortizzabili:
Non ammortizzabili:
Totali
°°°°°°°°°°
corrente
massima
effettuata
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 20-21 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
RICONOSCIMENTO FISCALE
IL MAGGIOR VALORE E’ FISCALMENTE RICONOSCIUTO
DAL QUINTO ESERCIZIO SUCCESSIVO = AMMORT.
DAL SESTO ESERCIZIO SUCCESSIVO = PLUSVAL.
A QUELLO IN CUI SI EFFETTUA LA RIVALUTAZIONE
MEDIANTE VERSAMENTO DI IMPOSTA SOSTITUTIVA
3% PER BENI AMMORTIZZABILI (ERA PREVISTO 10% POI 7%)
1,5% PER BENI NON AMMORTIZZABILI (ERA PREVISTO 7% POI 4%)
VERSAMENTO
UNICA SOLUZIONE ENTRO SALDO 2008
OVVERO
TRE RATE ANNUALI (INTERESSI 3%)
ATTENZIONE
CIRC. 13/02/2009 N. 8/E PAR. 2.4
IL MANCATO PAGAMENTO
DELL’IMPOSTA SOSTITUITA
(RIVALUTAZIONE SOLO CIVILISTICA)
NON CONSENTE DI DEDURRE
LE MAGGIORI QUOTE DI
AMMORTAMENTO AI FINI IRAP
IMPOSTA SOSTITUTIVA
ART. 12 LEGGE 342/2000
• DEVE ESSERE CONTABILIZZATA IN DIMINUZIONE DEL SALDO
ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
• E’ INDEDUCIBILE
DARE
CONTI
FONDO
185/2008
AVERE
CONTI
IMPORTO
RIVALUTAZIONE
DL
CODICE TRIBUTO:
……
RIS.
DEBITI TRIBUTARI
IMPORTO
…….
ATTENZIONE
CIRC 19/03/2009 N. 11/E PAR. 7
......si evidenzia che l’esercizio dell’opzione per la rivalutazione dei
beni d’impresa deve ritenersi perfezionato con l’indicazione in
dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della
relativa imposta sostitutiva.
Pertanto, l’omesso, insufficiente e/o tardivo versamento della
relativa imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento
della rivalutazione.
FERMO RESTANDO
POSSIBILITA’ DI RAVVEDIMENTO
ISCRIZIONE A RUOLO
QUADRO RQ 41
ATTENZIONE
IL QUADRO INDICA ANCORA
LE ORIGINARIE ALIQUOTE
INVECE DI QUELLE DOVUTE
3% = BENI AMMORTIZZABILI
1,5% = BENI NON AMMORTIZZABILI
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 20-21 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
RICONOSCIMENTO FISCALE
AI FINI II.DD./IRAP PER AMMORTAMENTI
LA RIVALUTAZIONE HA EFFETTO
DAL QUINTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO
IN CUI E’ EFFETTUATA LA RIVALUTAZIONE
IN PRATICA DAL 2013
I MAGGIORI AMMORTAMENTI CIVILISTICI NON
RICONOSCIUTI DEVONO FORMARE OGGETTO DI
VARIAZIONE IN AUMENTO
AI FINI II.DD./IRAP PER REALIZZI
LA RIVALUTAZIONE HA EFFETTO
DAL SESTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO
IN CUI E’ EFFETTUATA LA RIVALUTAZIONE
IN PRATICA DAL 2014
EVENTUALI REALIZZI PRIMA DI TALE PERIODO
(COMPRESO LEASE BACK – CIRC 8/E/2009)
DA LUOGO AD ORDINARIA TASSAZIONE CON RECUPERO
DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA CORRISPONDENTE
PLAFOND SPESE DI MANUTENZIONE
CIRC. 13/02/2009 N. 8/E N. 2.3
LA RIVALUTAZIONE HA EFFETTO
DAL QUINTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO
IN CUI E’ EFFETTUATA LA RIVALUTAZIONE
IN PRATICA DAL 2013
SOCIETA’ DI COMODO
LA RIVALUTAZIONE HA EFFETTO
DAL QUINTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO
IN CUI E’ EFFETTUATA LA RIVALUTAZIONE
IN PRATICA DAL 2013
STUDI DI SETTORE
LA RIVALUTAZIONE E’ IRRILEVANTE TRATTANDOSI DI
BENI IMMOBILI
ICI PER IMMOBILI CAT D SENZA RENDITA
ASSONIME CIRC 13/2000
LA RIVALUTAZIONE HA EFFETTO
DALL’ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO
IN CUI E’ EFFETTUATA LA RIVALUTAZIONE
IN PRATICA DAL 2009
°°°°°
RIVALUTAZIONE IMMOBILI
ART. 15 CO 18-19 DL 185/2008 – LEGGE 2/2009
SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
DEVE ESSERE IMPUTATO A CAPITALE
O DESTINATO AD APPOSITA RISERVA IN SOSPENSIONE
PUO’ ESSERE AFFRANCATO CON UNA SOSTITUTIVA DEL 10%
(AFFRANCAMENTO COMPORTA LA LIBERAZIONE DELLA
RISERVA)
VERSAMENTO
UNICA SOLUZIONE ENTRO SALDO 2008
OVVERO
TRE RATE ANNUALI (INTERESSI 3%)
°°°°°°°°
AFFRANCAMENTO RISERVA
• L’IMPOSTA SOSTITUTIVA 10% E’ INDEDUCIBILE
• DEVE ESSERE CALCOLATA SUL VALORE LORDO DELLA
RIVALUTAZIONE (CIRC 18/E/2006)
ESEMPIO
SALDO DI RIVALUTAZIONE
IMPOSTA SOSTITUTIVA 3%
SALDO DI RIVALUTAZIONE NETTO
1.000.000
30.000
970.000
IMPOSTA SOSTITUTIVA 10% AFFRANCAMENTO =
100.000
DARE
CONTI
FONDO
185/2008
AVERE
CONTI
IMPORTO
RIVALUTAZIONE
DL
CODICE TRIBUTO:
100.000
DEBITI TRIBUTARI
RIS.
°°°°°°°°
IMPORTO
100.000
RISERVA DA RIVALUTAZIONE
DESTINAZIONE
ART. 13 LEGGE 342/2000
PUO’ ESSERE
IMPUTATA A
CAPITALE
SE NON VIENE
IN CASO DI
IN CASO DI
IMPUTATA
UTILIZZO PER
DISTRIBUZIONE
A CAPITALE
COPERTURA
PUO’ ESSERE
PERDITE
IL TRATTAMENTO
RIDOTTA SOLO
DIPENDE
CON REGOLE
NON SI
DA
PER LA
POSSONO
ASSOGGETTAMENTO
RIDUZIONE
DISTRIBUIRE
A TASSAZIONE
DEL CAPITALE UTILI FINO AL
O MENO
PROPRIO
SUO
REINTEGRO
°°°°°°°°
SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
CIRC 19/03/2009 N. 11/E
CON RICONOSCIMENTO
FISCALE
DELLA RIVALUTAZIONE
SENZA RICONOSCIMENTO
FISCALE DELLA
RIVALUTAZIONE
RISERVA IN SOSPENSIONE
RISERVA DI UTILI
°°°°°°°
SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
SE RISERVA IN SOSPENSIONE
= RICONOSCIMENTO FISCALE
IN CASO DI DISTRIBUZIONE AI SOCI
IN QUALUNQUE MODO:
COME RIDUZIONE CAPITALE
O COME ATTRIBUZIONE RISERVA
SE AFFRANCATO
CON SOSTITUTIVA 10%
SE NON AFFRANCATO
NON VIENE TASSATO IN CAPO
ALLA SOCIETA’
CONCORRE A FORMARE IL REDDITO
DELLA SOCIETA’
(AI SOLI FINI II.DD E NON IRAP)
MAGGIORATO DELLA SOSTITUTIVA
SULLA RIVALUTAZIONE
LA SOSTITUTIVA E’ RICONOSCIUTA
COME CREDITO
MA SOLO IN CAPO AI SOCI
SECONDO LE ORDINARIE REGOLE
DI TASSAZIONE DEI DIVIDENDI
QUESTIONE
IN CASO DI DISTRIBUZIONE DI RISERVA NON AFFRANCATA
RELATIVA AD UNA RIVALUTAZIONE FISCALE CON
PAGAMENTO DI ENTRAMBE LE IMPOSTE SOSTITUTIVE
(3% - 1,5%)
COME SI DETERMINA IL CREDITO D’IMPOSTA
CORRISPONDENTE ALL’IMPOSTA SOSTITUTIVA ?
CIRC. 207/E/2000
MEDIA PONDERATA DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
QUESTIONE
NEL CASO DI RIVALUTAZIONE
SOLO CIVILISTICA
LA RISERVA DA RIVALUTAZIONE
PUO’ ESSERE DISTRIBUITA FRA SOCI ?
CIRC 19/03/2009 N. 11/E
COSTITUISCE RISERVA DI UTILE
NON E’ RISERVA IN SOSPENSIONE
DISTRIBUZIONE DI UTILI AI SOCI
ART. 2423 C.C. = VALUTAZIONI IN DEROGA
ART. 2433 C.C.
= SPA
ART. 2478 BIS C.C. = SRL
CONSENTONO DISTRIBUZIONE DI UTILI
SOLO PER UTILI REALMENTE CONSEGUITI
E RISULTANTI DA BILANCIO REGOLARMENTE APPROVATO
TALI NORME NON DOVREBBERO ESSERE
APPLICABILI ALLA DISTRIBUZIONE DELLA
RISERVA DA RIVALUTAZIONE CHE E’
CONSIDERATA UNA RISERVA DI CAPITALE
(OIC 28)
PERTANTO
RISULTEREBBE NECESSARIO
IL RISPETTO DELL’ART. 2445 C.C.
(RIDUZIONE DEL CAPITALE SOCIALE)
CO 2
AVVISO DI CONVOCAZIONE SPECIFICO
CON MODALITA’ RIDUZIONE
CO 3
ESECUZIONE DOPO 90 GIORNI
DALLA DELIBERA
SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
PASSAGGIO CONTABILITA’
CIRC 18/06/2001 N. 57/E
DA CONTABILITA’ ORDINARA A SEMPLIFICATA
NON ESSENDO PIU’ POSSIBILE MONITORARE
LA DESTINAZIONE DELLA RISERVA
LA STESSA CONCORRE ALL’IMPONIBILE DEL PRIMO PERIODO
IN CONTABILITA’ SEMPLIFICATA
DA CONTABILITA’ SEMPLIFICATA AD ORDINARIA
NON ESSENDO POSSIBILE ISCRIVERE UNA RISERVA
PER I SOGGETTI SEMPLIFICATI
NON E’ MAI CONFIGURABILE LA DISTRIBUZIONE DI UNA RISERVA
NELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE DI PARTENZA NON OCCORRE
RICOSTRUIRE ALCUNA RISERVA
°°°°°°°°°
SOCIETA’ TRASPARENTE
RIVALUTAZIONE CIVILISTICA
RICONOSCIMENTO FISCALE DELLA RIVALUTAZIONE
AFFRANCAMENTO
RISERVA
SENZA
AFFRANCAMENTO RISERVA
°°°°°°°°°
SOCIETA’ TRASPARENTE
CON AFFRANCAMENTO RISERVA
CIRC 15/07/2005 N. 33/E PAR. 3
L’IMPOSTA SOSTITUTIVA E’ PAGATA SEMPRE DALLA SOCIETA’
L’AFFRANCAMENTO PRODUCE GLI STESSI EFFETTI DELLA
TASSAZIONE
PERTANTO
IL COSTO DELLA PARTECIPAZIONE VIENE AUMENTATO DEL
VALORE SUI CUI LA SOCIETA’ HA PAGATO LA SOSTITUTIVA
IN SEDE DI DISTRIBUZIONE
IL COSTO DELLA PARTECIPAZIONE VIENE RIDOTTO
FINO A CONCORRENZA DEL REDDITO TASSATO
°°°°°°°°°
SOCIETA’ TRASPARENTE
CON AFFRANCAMENTO RISERVA
ESEMPIO
COSTO PARTECIPAZIONE
SALDO ATTIVO AFFRANCATO = 50.000
IMPOSTA SOSTITUTIVA
= 5.000
DOPO AFFRANCAMENTO
QUOTA REDDITO TASSATO
NUOVO COSTO PARTECIPAZIONE
DISTRIBUZIONE (PARZIALE)
QUOTA DISTRIBUITA 36.000 (40.000-4.000)
RESTA RISERVA PER 9.000 (10.000-1.000)
NUOVO COSTO PARTECIPAZIONE
°°°°°°°°
SOCIO A
60%
60.000
SOCIO B
40%
40.000
30.000
90.000
20.000
60.000
24.000
16.000
66.000
44.000
SOCIETA’ TRASPARENTE
SENZA AFFRANCAMENTO RISERVA
NON AVENDO PAGATO L’IMPOSTA SOSTITUTIVA
LA DISTRIBUZIONE AI SOCI DELLA RISERVA
COMPORTA UNA VARIAZIONE IN AUMENTO DEL REDDITO IMPONIBILE
DELLA SOCIETA’
(SOLO AI FINI II.DD.)
PERTANTO
IL COSTO DELLA PARTECIPAZIONE VIENE AUMENTATO DEL
VALORE SUI CUI LA SOCIETA’ HA PAGATO LA SOSTITUTIVA
IN SEDE DI DISTRIBUZIONE
IL COSTO DELLA PARTECIPAZIONE VIENE RIDOTTO
FINO A CONCORRENZA DEL REDDITO TASSATO
°°°°°°°°°