I diritti reali
1. Introduzione
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I diritti reali
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“… gli hai dato potere sulle opere delle tue
mani, tutto hai posto sotto i suoi piedi; tutti i
greggi e gli armenti,tutte le bestie della
campagna; gli uccelli del cielo e i pesci del
mare” (Salmi, 8.6)
Dalle cose gli uomini traggono la
sopravvivenza, la ricchezza il potere
…
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I diritti reali
…
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Sul piano descrittivo si può dire che i “diritti reali”
esprimono il rapporto dell’uomo con le cose che lo
circondano, nel senso che attribuiscono al titolare il potere
di godere in varia misura delle cose, di una porzione della
realtà naturale. In sede di analisi si vedrà fino a che punto
questa indicazione di massima è esatta.
Con l’evolversi delle forme di ricchezza in connessione con
lo sviluppo economico, si tende ad elaborare nuove forme di
appartenenza, di distribuzione dei beni attraverso le categorie
preesistenti
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I diritti reali
2. Quali sono
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I diritti reali
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Elenco dei diritti reali
Proprietà
pegno
Superficie
ipoteca
Servitù
Usufrutto
Uso
Abitazione
Enfiteusi
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I diritti reali
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Proprietà: “ … diritto di godere e disporre
delle cose …” (art. 832); “la proprietà del
suolo …” (art. 840 c.c.); “il proprietario di un
fondo …” (artt. 841 ss.); “i proprietari di
immobili …” (art. 869 );
Superficie: “ … diritto di fare e mantenere
una costruzione …” (art. 952)
Servitù: “ … peso imposto ad un fondo per
l’utilità di un altro fondo …” (art. 1027 c.c.)
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I diritti reali
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Usufrutto: “l’usufruttuario ha diritto di godere della
cosa …” (art. 981)
Uso: “chi ha il diritto di uso di una cosa …” (art.
1021)
Abitazione: “il diritto di abitazione di una casa …”
(art. 1022)
Enfiteusi: “l’enfiteuta ha gli stessi diritti che
avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul
tesoro …” (art. 959)
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I diritti reali

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Ipoteca: “sono capaci di ipoteca i beni
immobili …” (art. 2810)
Pegno: “ … possono essere dati in pegno i
beni mobili …” (art. 27842) *
•I diritti reali hanno sempre (v. però pegno)
per oggetto cose materiali
•Esiste una relazione diretta tra il titolare
del diritto ed il bene oggetto del diritto
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I diritti reali
La soddisfazione dell’interesse del
titolare del diritto reale ha luogo
grazie ad una diretta relazione tra il
titolare stesso e la cosa (carattere della
immediatezza dei diritti reali)
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I diritti reali
3. La problematica concreta sottesa ai diritti
reali.
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I diritti reali

Esaminiamo alcune osservazioni di autorevoli
studiosi
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I diritti reali
I diritti reali esprimono il rapporto “uomo-beni”:
“sono così grossi gli interessi in gioco, che … le scelte
economico - giuridiche vengono difese dalle corazze non
usurabili delle connotazioni etiche e religiose. La soluzione
storica tende a diventare ideologia … e il modesto istituto
giuridico che è conveniente tutelatore di determinati
interessi di ceto e di classe, è sottratto alla relatività del
divenire e connotato di assolutezza. L’istituto da coagulo
sociale rischia sempre di diventare un modello, la
rappresentazione della validità suprema, l’apice espressivo di
una ricerca del bene sociale” (Grossi, 366) *

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I diritti reali
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“fino a poco più di un secolo fa i diritti reali
costituivano il nucleo ed il paradigma dei
diritti soggettivi privati e anche dottrinalmente
esercitavano una specie di attrazione, talché
istituti nuovi furono nei vari tempi inseriti nel
loro sistema o qualificati in relazione ad esso
(diritti reali in faciendo; opere ingegno; beni
immateriali) …
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I diritti reali
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… oggi la situazione è alquanto mutata sia perché i
diritti non reali hanno accresciuto il loro numero
ed il loro peso economico, sia perché si sono trovati
per il dominio e lo sfruttamento dei beni
strumenti diversi dalla proprietà e dai diritti reali
di godimento (ad es. il controllo di società anche
attraverso altre società), sia perché la dottrina
sollecitata da varie e talora contrastanti esigenze
tende a valutare con rigore i requisiti necessari per
l’individuazione di un diritto reale. Dopo la fase di
espansione assistiamo a una fase regressiva”
(Pugliese, 775 s.[oltre 40 anni fa])
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I diritti reali
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Quale è il senso di queste indicazioni?
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I diritti reali
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qualsiasi organizzazione politica esprime (ed è espressione
di) un determinato assetto di rapporti economici e sociali
L’assetto dei rapporti economico-sociali esprime la
distribuzione tra le persone di diritti per la fruizione delle
fonti di sostentamento e della ricchezza in genere
Per millenni gli uomini hanno tratto il loro sostentamento e la
loro ricchezza dalle “cose” ed in particolare dalla “terra” …
… di qui l’importanza storicamente assunta dai “diritti reali”
in passato e la loro (relativamente) recente regressione a
favore del “contratto” e dell’impresa o comunque della loro
insufficienza nelle impostazioni fin qui ricevute
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I diritti reali
Il tema di base è il dominio e lo sfruttamento dei beni naturali.
Il diritto reale
 ha storicamente espresso la posizione più intensa di
sfruttamento dei beni
 è messo in crisi da posizioni che consentono di sfruttare
stabilmente il bene a prescindere da una situazione giuridica
rientrante tra i “diritti reali”: affittuario di fondi rustici,
mezzadro, colono locatario ecc.
 è messo in crisi da forme di sfruttamento della ricchezza che
prescindono dalla apprensione diretta del bene
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I diritti reali
In queste condizioni la distinzione tra diritti reali
e obbligazioni può essere riassunta nel modo
che segue
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I diritti reali
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La distinzione tradizionale
I diritti reali sarebbero caratterizzati da immediatezza
(relazione diretta con il bene idoneo a soddisfare l’interesse
del titolare) e assolutezza (opponibilità nei confronti di tutti i
consociati, che sarebbero tenuti a rispettare la situazione di
vantaggio del titolare)
I diritti di credito (le obbligazioni) sarebbero caratterizzati
dal fatto che il titolare ha diritto ad una prestazione, ossia ad
un comportamento del debitore, mentre gli altri soggetti
sarebbero indifferenti, neutri rispetto alla situazione giuridica
(relatività)
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I diritti reali

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Valutazione critica di questa distinzione
Presupposto di fondo della distinzione: i diritti reali
– intesi come relazione diretta ed immediata con il
bene - occupano una posizione centrale nel sistema
di fruizione della ricchezza: nulla si interpone alla
soddisfazione del titolare; tutti devono rispettare
questa situazione
Ha un’evidente derivazione storico-politica perché tende a
privilegiare quanti utilizzano direttamente la cosa:
storicamente il titolare del dominium utile contro il
“direttario”, ossia il feudatario lontano dalla cosa
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I diritti reali
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Benché sviluppata nella seconda metà dell’800 (v.
Windscheid) riflette un “mondo” dove la ricchezza è ancora
incentrata sulla proprietà fondiaria: lo stesso diritto di
credito è concepito soprattutto in funzione del
conseguimento della proprietà di una cosa da parte del
titolare *, ovvero come il diritto al pagamento di una somma
di denaro
Al proprietario è garantita una totale libertà nella fruizione
del bene, cui fa riscontro una tutela contro le interferenze
“erga omnes”, sia sul piano della tutela diretta dell’interesse
al godimento del bene (az. petitorie e possessorie), sia sul
piano della responsabilità civile
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I diritti reali

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Quest’ultima è una delle convinzioni politicoideologiche e dottrinarie che nel novecento
vengono messe in crisi
Infatti … ./.
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I diritti reali


Il proprietario non è più legittimato a realizzare il
suo interesse col solo limite dell’atto emulativo, ma
deve tener conto degli interessi di altri soggetti,
ritenuti meritevoli di fruire delle utilità del bene
(“funzione sociale”)
Ritorno della convinzione che uno stesso bene può
soddisfare una pluralità di soggetti aventi vario
titolo, secondo lo “statuto della cosa” (diritto
intermedio) *
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I diritti reali

La dottrina contemporanea
“Nei diritti reali si risolve un problema di
attribuzione dei beni, o di coordinamento
delle cose ai soggetti; nelle obbligazioni si
risolve un problema di cooperazione, o un
problema di regolamento dei rapporti tra i
soggetti” (Comporti, 63)
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I diritti reali

Dunque, non diversi modi di relazione del
soggetto con i beni, ma due diverse discipline
aventi fini diversi: in un caso il rapporto con
le cose, con i beni; nell’altro il rapporto tra
soggetti.

Il “rapporto tra soggetti” ha di mira non tanto il
conseguimento di una cosa, quanto uno scambio di
“prestazioni”, di servizi, che in un mondo improntato
alla “divisione del lavoro” * prende ovviamente il
sopravvento
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Le nozioni generali nella loro
formazione storica
Diritto reale
Interesse soddisfatto
dalla relazione diretta
con una cosa (artt. 948,
949 c.c.)
Diritto
soggettivo
Diritto di
credito
Interesse soddisfatto
dall’attività (la “condotta”,
il “comportamento”) di una
determinata persona
Distinzioni elaborate nell’ottocento
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I diritti reali
5. Numero chiuso e tipicità dei diritti reali
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Autonomia privata e diritti reali

Numero chiuso: impossibilità per i privati di
creare situazioni di godimento dei beni, aventi
natura reale, ulteriori e diverse da quelle
fissate dal legislatore *
•Assicurare la piena libertà di produzione e scambio
nell’economia fondiaria
•Carattere di ordine pubblico dell’assetto della proprietà e dei beni
•Limitazione alle parti dell’efficacia dei contratti **
•Necessità di tutelare i soggetti deboli che sarebbero soggetti al
prepotere delle grandi organizzazioni economiche nella creazione
di situazioni a loro sfavorevoli nel godimento dei beni
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Autonomia privata e diritti reali
Quale è il motivo ispiratore di fondo di queste tesi?
L’assetto complessivo dei “diritti reali” esprime un
criterio di organizzazione politica di un dato
ordinamento, atteso che "il regime di utilizzazione
dei beni assume sempre, quale che sia il suo
contenuto positivo, il ruolo di regime qualificante del
sistema giuridico" (Barcellona, 252).

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Autonomia privata e diritti reali

tipicità e numero chiuso dei diritti reali significano tipicità
delle limitazioni alla proprietà o meglio tipicità e numero
chiuso degli interessi diversi da quelli del proprietario
soddisfatti da una stessa cosa. il principio contribuisce a
definire l'interesse del proprietario alla totalità delle
utilizzazioni della cosa, rispetto al quale esclude
tendenzialmente che possa concorrervi ogni altro interesse. Il
concetto - come si è già detto - esprime un criterio di
organizzazione politica di un dato ordinamento, atteso che "il
regime di utilizzazione dei beni assume sempre, qualche sia il
suo contenuto positivo, il ruolo di regime qualificante del
sistema giuridico" (Barcellona, 252).
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Autonomia privata e diritti reali
Potrebbe esservi, quindi, anche un altro argomento:
Art. 42 Cost.: “ … la legge … determina i modi di
acquisto, di godimento e i limiti …” della
proprietà privata
L’istituzione di situazioni di natura reale incide sul
“modo di godimento” del proprietario sul suo bene
e sui limiti del diritto del proprietario stesso, sicché
l’istituzione di rapporti di questo tipo è rimessa
dalla Costituzione alla “legge”. Di qui la tipicità ed
il numero chiuso dei diritti reali
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I diritti reali

ATTENZIONE: in realtà alle esigenze
sostanziali, concrete connesse alla incidenza
degli interessi di più soggetti sul medesimo
bene suppliscono l’elasticità della servitù e la
rendita perpetua (art. 1861 c.c.)
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I diritti reali
V. infatti Barcellona, Camardi, ed. 2002, 148:
 Il diritto reale costituito da due soggetti,
proprio perché “reale”, si impone al rispetto
dei terzi futuri acquirenti del bene e
rappresenta un vincolo alla circolazione del
bene
 Non è nel potere delle parti di imporre vincoli
a terzi (il tema della circolazione giuridica è
di ordine pubblico)
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