Gli immobili posseduti dalle imprese
Classificazione fiscale
Immobili strumentali per natura e/o per destinazione
per natura: gruppi catastali B, C, D, E nonché la categoria A10
per destinazione: a prescindere dalla tipologia se utilizzati quali beni strumentali
Immobili “merce”
immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa
Immobili “patrimonio”
fabbricati abitativi non “merce” e non utilizzati direttamente dall’impresa
categorie catastali da A1 ad A9
Gli immobili posseduti dalle imprese
Regole di tassazione
1- Immobili strumentali per natura e/o per destinazione
deduzione delle quote di ammortamento in base ai coefficienti del D.M. 31/12/88
deduzione dei canoni di leasing (indeducibilità degli interessi passivi ai fini Irap)
2- Immobili “merce”
sono classificati tra le rimanenze dello Stato Patrimoniale
3- Immobili “patrimonio”
reddito determinato con le regole dell’articolo 90 del Tuir (redditi dei fabbricati)
deduzione delle spese di manutenzione ordinaria rimaste a carico del proprietario
nei limiti del 15% del canone d’affitto (gestione contabile analitica delle spese)
Quando l’immobile esce dalla sfera d’impresa: ricavo o plusvalenza
Leasing immobiliare: durata minima del contratto
Metà del periodo di ammortamento ordinario
Inferiore a 8 anni
Compreso tra 8 e 15 anni
Superiore a 15 anni
8 anni
1/2 periodo di ammortamento
15 anni
Ipotesi (vari settori)
Coefficiente di
ammortamento
Periodo di
ammortamento
(anni)
Metà periodo di
ammortamento
(anni)
Durata minima
contrattuale per
deducibilità dei canoni
Industrie edilizie
3%
33,33
16,67
15 anni
Industria della ceramica
4%
25,00
12,50
12,5 anni
Industrie manufatturiere della carta
5,5%
18,18
9,09
9 anni
Decorrenza: contratti stipulati a decorrere dal 3 dicembre 2005 (L. 248 del 2/12/05)
L’ammortamento dei fabbricati strumentali e dei terreni
PRIMA
art. 102, TUIR
DOPO
art. 36, commi 7, 7bis e 8, DL 223/2006
Ai fini del calcolo delle quote di
ammortamento deducibili, il costo dei
fabbricati strumentali è assunto al lordo
del costo delle aree occupate dalla
costruzione e delle relative pertinenze
Il costo dei fabbricati strumentali deve
essere assunto al netto del costo delle
aree occupate dalla costruzione e di
quelle che ne costituiscono pertinenza
Il terreno sottostante l’immobile era
ammortizzabile con quest’ultimo: prassi
pressoché generalizzata
Necessità di conoscere il valore
del terreno
Le nuove norme si applicano a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 4 luglio 2006
anche per le quote di ammortamento (e per i canoni di leasing) relativi ai fabbricati
acquistati o acquisiti a partire da periodi d'imposta precedenti
Fabbricato
ammortizzabile
Terreno
non ammortizzabile
Determinazione valore terreno
Se l’area è stata acquistata
in precedenza in modo
autonomo
Se l’area è stata acquistata
non autonomamente
Valore d’atto
Valore di bilancio
maggiore tra
Valore forfetario
Aree non acquistate autonomamente
Valore del terreno imposto per legge
MAGGIOR VALORE TRA
Valore risultante
dal bilancio
(anno di acquisto ovvero 2005)
20% del costo complessivo
ovvero
30% per i fabbricati industriali
Non è più previsto l’obbligo di perizia (novità introdotta dal D.L. 262/2006)
Fabbricati industriali
SONO CONSIDERATI TALI QUELLI DESTINATI ALLA
PRODUZIONE O TRASFORMAZIONE DEI BENI
INDIPENDENTEMENTE DALLA CATEGORIA
CATASTALE DI APPARTENENZA
CHIARIMENTI RECENTI – Circolare 1/E del 19 gennaio 2007
Immobili in cui viene svolta sia attività industriale che non: l’intero immobile potrà
considerarsi industriale qualora gli spazi (espressi in metri quadri) utilizzati per l’attività di
produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altra attività
(commerciale, deposito, stoccaggio, ecc.).
Concessione a terzi in locazione: nel caso di immobili dati in locazione, anche finanziaria,
o in comodato, ai fini della determinazione del valore ammortizzabile, il proprietario
dell'immobile dovrà tener conto del concreto utilizzo dell'immobile da parte dell'utilizzatore.
ULTERIORI CHIARIMENTI RECENTI – Circolare 11/E del 16 febbraio 2007
Rapporti tra la nuova norma e il passato: le disposizioni relative all'indeducibilità del
valore delle aree su cui insistono fabbricati strumentali hanno carattere innovativo e, di
conseguenza, non producono alcun effetto sulle quote di ammortamento riferibili all'area già
dedotte. Le disposizioni in commento, infatti, trovano applicazione a partire dal periodo
d'imposta in corso al 4 luglio 2006 e non prevedono il recupero a tassazione di quote di
ammortamento fiscalmente non deducibili.
Fabbricati non cielo-terra: le disposizioni si applicano anche alle singole unità
immobiliari presenti all’interno di un fabbricato.
Le spese incrementative: il comma 8 dell'articolo 36, del d.l. n. 223 del 2006, prevede che
il costo complessivo (area più fabbricato) su cui applicare le percentuali del 20 o 30 per
cento deve essere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati nonché delle
rivalutazioni effettuate, le quali, pertanto, sono riferibili esclusivamente al valore del
fabbricato e non anche a quello dell'area.
Il costo fiscale dell’immobile: in caso di cessione, ai fini della determinazione della
plus/minusvalenza, il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile risulterà incrementato
delle quote di ammortamento o dei canoni di leasing non dedotte relative al terreno. Si
genera un’unica plus/minusvalenza.