Lo scorporo dei terreni nel
leasing immobiliare e altri
aspetti operativi
Gianluca De Candia
Assilea Associazione Italiana Leasing
AGENDA
§ Novità per imprese utilizzatrici
§ Ammortamento terreni (regole generali)
§ Irrilevanza della quota capitale del canone relativa al
terreno per fabbricati in leasing
§ Casi esemplificativi: immobile finito, da costruire
§ Novità per i professionisti
§ Deducibilità dei canoni su immobili strumentali
§ Irrilevanza della quota capitale del canone relativa al
terreno per fabbricati strumentali in leasing
§ Deducibilità dei canoni su immobili ad uso promiscuo
§ Chiarimenti AdE (5-00752) question time 2007
AMMORTAMENTO TERRENI
ART. 2, CO. 18, DL 262/06
§ Disciplina dell’ammortamento fabbricati
strumentali (art.36 DL 223/06):
§ immobili acquistati dal 1.1.2006 (c.7);
§ immobili acquisiti in locazione
finanziaria dal 1.1.2006 (c.7bis);
§ immobili acquisiti, anche in leasing,
entro il 31.12.2005 (c.8).
AMMORTAMENTO TERRENI
§ Immobili acquistati
dal 1.1.2006
§ Area acquistata
autonomamente oggetto di
successiva edificazione
§ Immobile acquistato già
ultimato
AMMORTAMENTO TERRENI
§ Ammortamento fabbricati strumentali
§ Quale data di riferimento per il confronto?
§ Immobili acquistati dal 1.1.2006: data di acquisto
§ immobili acquistati entro il 31.12.2005: ultimo
bilancio approvato ante 4 luglio 2006
AMMORTAMENTO TERRENI
Ammortamento immobili strumentali acquistati
entro il 31.12.2005
§ Per il calcolo delle quote di ammortamento
deducibili, il costo del fabbricato deve essere
assunto al netto del costo delle aree occupate
dalla costruzione e di quelle che costituiscono
pertinenza. Il costo di tali aree è quantificato nel
maggiore tra i seguenti:
§ Valore esposto in bilancio
§ 20% del costo complessivo (30% per i fabbricati
industriali)
NO PERIZIA
AMMORTAMENTO TERRENI
AMBITO SOGGETTIVO (Circ. AdE 1/E/2007)
§ Titolari di reddito d’impresa, a prescindere
dalla forma giuridica adottata, e dal regime
contabili adottato (IAS e non IAS)
§ Per imprese in contabilita’ semplificata:
§ dati degli immobili desumibili dal registro beni
ammortizzabili (o dai registri Iva)
AMMORTAMENTO TERRENI
§ AMBITO OGGETTIVO (Circ. AdE 28/E/2006 e 1/E/2007)
Sono inclusi:
§ Fabbricati strumentali per natura o per destinazione (art. 25 del
TUIR) iscritti in catasto
§ Impianti e macchinari infissi al suolo se realizzano un’unità
immobiliare iscrivibili in catasto
§ Sono esclusi:
§ Immobili che costituiscono oggetto dell’attività propria
dell’impresa (cd.merce):
§ Impianti e macchinari infissi al suolo ma non iscritti in catasto
§ Immobili non strumentali (abitativi diversi dagli immobili
strumentali per destinazione)
§ Immobili concessi in leasing dalle società di leasing
Precisazioni ministeriali
§ FABBRICATI NON CIELO TERRA
§ C.M. 28/E/2006: scorporo per tutti i fabbricati
strumentali per natura e per destinazione
§ C.M. 1/E/2007: obbligo di scorporo anche per
gli immobili non “cielo-terra”, per i quali i
principi contabili non richiedono lo scorporo
OIC: Cfr. IAS n. 16 scorporo solo per i fabbricati cielo-terra
Fabbricati industriali
§ Sono quelli destinati alla produzione o
trasformazione di beni
§ No riferimento ad una categoria catastale
ad es. D1,
D7 e C3
§ SI riferimento ad un concetto economico
Classificazione:
industriale o commerciale?
§ Fabbricati ad uso promiscuo commerciale-industriale
utilizzo prevalente (superficie)
§ Fabbricati concessi in locazione
utilizzo del
locatario
§ Fabbricati acquistati dopo il 4 luglio 2006
utilizzo nel periodo d’imposta in cui è entrato in funzione
§ Fabbricati acquistati prima del 4 luglio 2006
utilizzo nel periodo d’imposta ante 4 luglio 2006
§ La qualificazione non cambia:
ü né a seguito di variazione nell’utilizzo
ü né a seguito di variazione catastale della destinazione d’uso
§ In caso di immobili concessi in locazione, anche finanziaria, o in
comodato, ai fini della determinazione del valore ammortizzabile
occorre far riferimento al concreto utilizzo dell’immobile effettuato
dall’utilizzatore
?
IMMOBILI IN LEASING
§ Il comma 7-bis estende l’irrilevanza fiscale della quota di
ammortamento riferibile al terreno anche alla quota capitale dei
canoni di fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria.
Equiparazione fiscale del leasing all’acquisizione diretta
?
?
?
§ Indeducibililità della quota capitale del canone, riferibile al terreno,
relativa ad un contratto di leasing finanziario.
§ Deducibilità della quota parte del canone costituita dagli interessi
passivi impliciti relativi al contratto di leasing che concorreranno alla
determinazione del reddito d’impresa nell’esercizio di competenza,
secondo i limiti previsti dagli articoli 96, 97 e 98 del TUIR.
Risoluzione n.19/E del 2004 su terreni
Risoluzione n. 69/E/2005 su azioni
IMMOBILI IN LEASING
§ OBBLIGO dello scorporo anche per i
fabbricati acquisiti in locazione finanziaria
Come?
§ La percentuale forfetaria (20% o 30%) va
applicata sulla quota capitale del canone
di competenza dell’esercizio
IMMOBILI IN LEASING
§ Per lo scorporo della quota interessi, si applica
la stessa metodologia già utilizzata per l’Irap
(art.1 DM 24.4.1998) (circ. n.263/E del 12/12/1998)
§ Calcolo della quota capitale:
Costo sostenuto società
di leasing (al netto del
prezzo di riscatto)
gg. di durata del contratto
x
gg. di durata
periodo d’imposta
SCORPORO DEI TERRENI SU
IMMOBILI IN LEASING
§ Contratti stipulati dal 1.1.2006:
§ Applicazione della percentuale del 20% o del
30% alla quota capitale del canone di leasing
di competenza
§ Contratti stipulati ante 1.1.2006:
§ La residua quota capitale deve essere
dedotta lungo la durata residua del contratto
di leasing
SCORPORO DEI TERRENI SU
IMMOBILI IN LEASING
§ Leasing appalto (società di leasing acquista
l’area e costruisce il fabbricato da
concedere in leasing
§ In via autonoma rispetto al fabbricato
§ No regola forfetaria
§ Leasing immobile finito (società di leasing
acquista l’area insieme all’immobile già
ultimato)
§ Si regola forfetaria (% forfetaria alla quota
capitale del canone)
Leasing su fabbricato industriale
2006
§ Contratto del 1.1.2006
§ Scadenza: 31.12.2015
A) Costo sostenuto società di leasing: 100.000
B) gg. Durata: 3650
C) gg. Periodo di imposta: 365
D) Prezzo di riscatto: 2.500
E) Maxicanone alla stipula: 5.000
Canone periodico: 13.186,89
§ Per calcolare la componente capitale annuale dei
canoni: [(a-d)/b)*c] : 9.750
Ripartizione per competenza fiscale
(maxicanone spalmato lungo la durata)
Anno
Canoni
2006
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2007
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2008
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2009
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2010
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2011
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2012
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2013
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2014
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2015
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2.500,00
-
750,00
1.750,00
100.000,00
39.368,90
30.000,00
70.000,00
Riscatto
(2016)
TOTALE
136.868,90
Quota capitale
Q.Interessi Quota terreno
Quota fabbricato
Leasing su fabbricato industriale
ante 2006
§ Contratto del 1.1.2000
§ Scadenza: 31.12.2009
A) Costo sostenuto società di leasing: 100.000
B) gg. Durata: 3650
C) gg. Periodo di imposta: 365
D) Prezzo di riscatto: 2.500
E) Maxicanone alla stipula: 5.000
Canone periodico: 13.186,89
§ Per calcolare la componente capitale annuale dei
canoni: [(a-d)/b)*c] : 9.750
Ripartizione per competenza fiscale
(maxicanone spalmato lungo la durata)
Q.ta
capitale
Q.ta
terreno
Q.ta
fabbricato
Anno
Canoni
2000
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
58.500,00
2001
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
48.750,00
2002
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
39.000,00
2003
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
29.250,00
2004
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
19.500,00
2005
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
9.750,00
9.750,00
2006
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
6.825,00
2.925,00
2007
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2.925,00
2.925,00
2008
13.686,89
9.750,00
3.936,89
2009
13.686,89
9.750,00
Riscatto
(2010)
TOTALE
136.868,90
Q.Interessi
Q.ta capitale
Residua Fabbr.
(al netto riscatto)
Q.ta
capitale
residua
terreni
9.525,00
-
6.600,00
2.925,00
-
3.675,00
3.936,89
2.925,00
-
750,00
2.500,00
-
750,00
1.750,00
100.000,00
39.368,90
12.450,00
70.000,00
Leasing su fabbricato industriale
ante 2006
§ Canoni dedotti fino al 2005: 58.500 (interamente
riferita al fabbricato)
§ Quota capitale residua:
(100.000 x 70%) – 58.500 – (2.500 x 70%) = 9.750
§ Rappresenta la quota capitale residua deducibile
dal 2006 in poi che trova capienza nei canoni di
competenza di ciascun periodo d’imposta
§ Al pari dell’acquisto diretto, i canoni dedotti in
passato sono interamente riferiti all’immobile
Leasing Appalto
§
Costo di acquisto area da parte della società di leasing=40.000
§ Costo di costruzione = 60.000
§ Costo totale da concedere in leasing = 100.000
No confronto
area acquisita autonomamente in precedenza
Come calcolo la quota di canone indeducibile?
1. % area rispetto al costo totale = 40.000/100.000 = 40%
2. Calcolo della quota capitale secondo il criterio IRAP
3. Applicazione del 40% alla quota capitale del canone
?
?
Quota indeducibile canone
?
Rilevanza fiscale della quota di
canone non dedotta
§ Come determinare la plusvalenza da
cessione dell’immobile in precedenza
riscattato?
§ “La quota di canone non dedotta riferibile
al terreno, incrementa, in caso di riscatto,
il costo fiscale del terreno stesso”
Telefisco 2007
LEASING IMMOBILIARE PER I
PROFESSIONISTI
§ Dal 1° gennaio 2007 sono applicabili le
nuove norme sugli immobili degli artisti e
professionisti caratterizzate da una
evidente analogia con le regole del
reddito d’impresa
§ Art. 1, commi 334 e 335 della L. 27
dicembre 2006, n. 296
LEASING IMMOBILIARE PER I
PROFESSIONISTI
§ Si considerano strumentali gli immobili
utilizzati esclusivamente per l’esercizio
dell’arte o della professione da parte del
possessore.
§ Non assume rilevanza la categoria
catastale dell’immobile utilizzato (ad es.
STRUMENTALE immobile A3 utilizzato
esclusivamente la propria attività)
DEDUCIBILITÀ CANONI SU
IMMOBILI STRUMENTALI
Periodo di stipula dei contrattii
fino al 1.3.1989
Deducibilità
deducibilità integrale dei canoni nei periodi d’imposta nei
quali gli stessi sono pagati (criterio di cassa) a nulla
rilevando il periodo di durata del contratto
dal 2.3.1989 al 14.6.1990
deducibilità dei canoni, ma nei periodi d’imposta di
competenza e a condizione di una durata prevista
contrattualmente non inferiore a 8 anni
dal 15.6.1990 al 31.12.2006
deducibilità in ciascun periodo d’imposta di un importo
pari alla rendita catastale, a prescindere dal periodo di
durata del contratto
dal 1.1.2007 al 31.12.2009
deducibilità dei canoni a condizione a condizione di una
durata prevista contrattualmente non inferiore alla metà
del periodo di ammortamento del coefficiente (min 8 e un
max 15 anni); 2007, 2008 e 2009 l’importo deducibile è
ridotto ad un terzo
a partire dal 1.1.2010
indeducibilità sia dei canoni sia dell’importo pari alla
rendita catastale
Deducibilità dei canoni su immobili
utilizzati promiscuamente
§ Acquisto
deducibilità di una somma pari al 50% della
rendita catastale.
§ Contratti di locazione finanziaria aventi ad
oggetto immobili in uso promiscuo:
deducibile il 50% del canone.
Scorporo del terreno
§ Lo scorporo del terreno anche per i
contratti di leasing aventi ad oggetto
immobili strumentali ? SI
§ Come?
§ Chiarimenti forniti dall’Agenzia delle
Entrate con Circolare n.1/E/2006 per i
titolari di reddito d’impresa
Risposta AdE (5-00752) Question time
§ Plusvalenze tassate solo per immobili strumentali
acquistati successivamente al 1° gennaio 2007
§ No rilevanza fiscale per le plusvalenze e le
minusvalenze relative agli immobili acquistati o costruiti:
• fino al 14 giugno 1990, per i quali sono ancora
deducibili le quote di ammortamento maturate a partire
dal 1985;
• dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006,per i quali non
sono deducibili quote di ammortamento.
§ L'ammortamento del costo, d'acquisto (o di locazione
finanziaria) dell'immobile strumentale all'esercizio in
comune della professione possa essere riconosciuto
unicamente laddove l'immobile stesso risulti essere
iscritto nei pubblici registri immobiliari a nome dei
partecipanti all'associazione professionale ed utilizzato
come bene strumentale per l'esercizio della professione.
?