Capitolo 1
Cos’è l’estimo?
Aspetti economici di stima
Definizione di estimo
Una definizione generica
“L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un
apprezzamento univoco”
Questa definizione comprende:
il MICROESTIMO, che ha per oggetto i beni privati
il MACROESTIMO, che ha per oggetto i beni pubblici
Definizione di microestimo
(il microestimo è l’estimo “tradizionale”)
“Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di
insegnare a esprimere giudizi
circa la somma di moneta
che si può attribuire a un qualsiasi bene economico
per soddisfare date esigenze pratiche”
(G. Medici)
I caratteri del giudizio di stima

Deve soddisfare esigenze pratiche (scopo della stima), che sono i
rapporti conflittuali tra le persone risolvibili su base monetaria

E’ oggettivo in quanto deriva dall’applicazione di un metodo (la
disciplina estimativa)

E’ soggettivo in quanto è espresso da una persona (il perito) che, pur
applicando un metodo, agisce in modo personale

È una previsione fondata sulla probabilità che un dato evento (il valore)
si verifichi

E’ basato sui prezzi, senza i quali non sarebbe possibile giungere a
un’espressione monetaria
Gli aspetti economici di stima
Uno stesso bene può essere stimato secondo diversi aspetti economici
(o criteri di stima). Gli aspetti economici sono sei:
1) valore di mercato
fondamentali
2) valore di costo
3) valore di trasformazione
4) valore complementare
5) valore di surrogazione
6) valore di capitalizzazione
derivati
(dal valore di
mercato e/o
di costo)
Il valore di mercato
E’ la previsione della quantità di moneta scambiale nel mercato per il
bene oggetto di stima
Rappresenta quindi il prezzo di equilibrio: il punto di incontro tra le
curve della domanda e dell’offerta
E’ determinato mediante il confronto con i prezzi pagati di recenti
per beni simili
E’ quindi il prezzo medio pagato sul mercato per beni simili (valore
ordinario)
Il valore di costo
E’ la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre il
bene oggetto di stima
L’equazione estimativa del costo totale è:
Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I (T)
Il valore di costo può essere ex novo o riferito a un bene con una
certa età o grado di obsolescenza
Applicando al valore a nuovo un coefficiente di vetustà si ottiene il
valore di costo deprezzato (o il valore di ricostruzione di un
fabbricato)
Il valore di trasformazione
E’ la differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la
trasformazione e il costo della trasformazione stessa
Deriva quindi dalla combinazione tra il valore di mercato e il valore
di costo:
Vt = Vm - K
E’ necessario ipotizzare il tipo di trasformazione (quando se ne
potrebbero fare più di una) e i valori di mercato e di costo
corrispondenti
La trasformazione che si dovrà ipotizzare è quella da ritenersi
ordinaria
Il valore complementare
“Dato un insieme di beni complementari, il valore complementare di un
bene è il valore che detto bene assume nei confronti del complesso
originario” (Di Cocco)
Deriva quindi dalla combinazione tra due valori di mercato (o di costo):
VA = V - VB
Le parti in cui si può dividere il bene devono essere complementari:
devono avere reciproca utilità
Il valore di surrogazione
E’ dato dal valore di mercato o di costo di uno o più beni aventi la
stessa utilità del bene oggetto di stima
Il bene deve essere surrogabile: devono esistere i beni che possono
offrire la stessa utilità
Il valore di capitalizzazione
E’ dato dall’accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente
ritraibili dal titolare del diritto di godimento del bene
Per un bene immobile, che fornisce un reddito illimitato, il valore di
capitalizzazione è dato da:
V 
Bf
r
Può essere:
 un autonomo criterio di stima
 un procedimento per determinare i valore di mercato
…in funzione del saggio che viene usato
Il valore d’uso sociale
E’ il criterio di stima che si usa in ambito macroestimativo
E’ il valore dei servizi resi dal bene pubblico alla società
che ne può fruire
Capitolo 1
FINE
Cos’è l’estimo?
Aspetti economici di stima