COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI
LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO
Corso di preparazione
all'Esame di Stato per
l'abilitazione alla professione
25-06-2009
Programma
1 - Richiami di matematica finanziaria
2 - Estimo generale: teoria delle stime
3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati
4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc.
5 - Estimo legale
Estimo
L’Estimo è l’insieme dei principi logici e
metodologici che consentono la motivata,
oggettiva e generalmente valida formulazione del
giudizio di stima del valore dei beni economici.
Possono essere oggetto di stima beni economici:
- materiali
- immateriali
- pubblici
- privati
Estimo: principi generali
1.
Il valore dipende dello scopo della stima
2.
La previsione è il carattere fondamentale del
giudizio di stima
3.
Il prezzo è fondamento del giudizio di stima
4.
Il metodo estimativo è unico ed è basato sul
confronto
5.
Il giudizio di stima deve essere obiettivo,
condizionato, generalmente valido e deve
seguire la teoria dell’ordinarietà
Estimo: prezzo e valore
Il prezzo è un dato certo, si è
manifestato con lo scambio, durante
la compravendita.
Il valore è un dato probabilistico,
espresso per una finalità pratica:
dipende dello scopo della stima.
Estimo: gli aspetti economici
Gli aspetti economici rappresentano i valori che può assumere un
bene in funzione dello scopo della stima. L’Estimo classico ne
distingue sei:
1.
valore di mercato,
2.
valore di trasformazione,
3.
valore di costo,
4.
valore complementare,
5.
valore di surrogazione,
6.
valore di capitalizzazione dei redditi
Teorie estimative più moderne ne riconoscono solo due: valore di
mercato e valore di costo, tutti gli altri sono ritenuti a.e. derivati.
Estimo: il valore di mercato
E’ il valore che, con maggiore probabilità, si potrebbe realizzare
per un bene da una libera contrattazione di mercato. Si origina
comparando l’utilità del bene con quello della moneta. Risulta
chiaro che è funzione delle curve di Domanda ed Offerta presenti
in un certo momento, in un certo mercato.
Ad esempio viene utilizzato nelle stime per:
1. compravendita;
2. successioni ereditarie;
3. danni;
4. espropriazioni totali
5. ecc. ecc.
Estimo: il valore di costo
E’ la sommatoria delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore
puro in condizioni di ordinarietà per produrre o riprodurre un certo bene:
- valore di costo
- valore di ricostruzione: a nuovo o nelle condizioni reali
E’ l’insieme dei costi dei fattori produttivi (valutati in base al loro V. di mercato):
- i compensi per le persone economiche che partecipano alla produzione:
Sa =salari, St = stipendi, Bf = beneficio fondiario, I = interesse)
- la remunerazione dei servizi forniti dallo Stato e dagli altri enti pubblici:
Imp = imposte, Ta = tasse e Con = contributi, nel loro complesso Tr = tributi
- le Q = quote (classificate come quote di reintegrazione, assicurazione e
manutenzione dei capitali fissi) e le Sv = spese varie
Casi di stima: 1. Stima del costo di un intervento edilizio
2. Stima dei danni
3. Stima del costo di gestione di una macchina
4. ecc. ecc.
Estimo: il valore di trasformazione
Il valore di trasformazione rappresenta il valore attribuibile ad un
bene che può essere trasformato in uno o più beni.
Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del/i bene/i
ottenuto/i dalla trasformazione e i costi che un imprenditore puro
in condizioni di ordinarietà dovrebbe sostenere per effettuare la
trasformazione.
Si utilizza questo aspetto economico:
1. per esprimere giudizi di convenienza
2. Stima delle aree edificabili
3. Stima degli edifici da ristrutturare, sopraelevare, demolire,
4. stima di unità immobiliari di cui si muta la destinazione
5. ecc. ecc.
Estimo: il valore complementare
Il valore complementare si utilizza quando da un bene viene staccata
una porzione ed il bene residuo subisce una diminuzione di valore più
che proporzionale alla “dimensione” della porzione tolta.
Tale aspetto economico è applicabile anche nel caso opposto, cioè
quando una porzione di bene viene aggiunta ad un altro bene.
In valore complementare rappresenta la differenza tra il valore di
mercato del bene nel suo complesso e il valore di mercato del bene
residuo (od originario).
Perché lo si possa applicare, occorre che esistano le seguenti ipotesi:
esistano rapporti di complementarietà tra la parte e il tutto, la parte
staccata non sia reintegrabile ed abbia ancora un mercato.
Si utilizza nel caso di stime relative a:
1. espropri parziali;
2. danni;
3. servitù;
4. relitti d’area
5. ecc. ecc.
Estimo: il valore di surrogazione
Il valore di surrogazione si utilizza per stimare beni che non
abbiano mercato o che vi vengano trattati molto raramente.
Pertanto, non vi sono dati sufficienti per impostare la
comparazione. Quindi, li si stima in base al valore di
mercato di beni che possano sostituirli, cioè abbiano la
stessa equivalenza tecnica.
Casi di stima:
1. alcuni prodotti di scorta delle azienda agrarie
2. foraggio dei pascoli alpini
3. ecc. ecc.
Estimo: il valore di capitalizzazione
Il valore di capitalizzazione si utilizza per stimare beni che
abbiano utilità ripetuta. Si tratta di attualizzare, con le note
formule di matematica finanziaria, i redditi che il bene potrà
fornire in futuro ad un tasso fornito nel quesito di stima.
Casi di stima:
1. valutazione di una serie di redditi,
2. valutazione di un vitalizio,
3. valore attuale di un mutuo residuo,
4. ecc. ecc.
Estimo: il principio di ordinarietà
Ogni elemento del bene da valutare deve essere considerato come
normale e continuativo (cioè medio) e non si devono adottare quelli
frutto di condizioni eccezionali.
Ad esempio il reddito di un immobile deve essere quello normalmente
ottenibile e non quello frutto di condizioni particolari.
Nel procedimento di stima si deve determinare inizialmente il valore
normale del bene, considerato in condizioni ordinarie, cioè il suo valore
medio di mercato e, poi, valutarne il valore reale che considera le sue
condizioni particolari o transitorie. Questo si realizza individuando le
eventuali:
- aggiunte = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno
aumentare il valore medio di mercato
- detrazioni = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno
diminuire il valore medio di mercato
Il Valore reale del bene sarà quindi:
Valore reale = Valore medio di mercato + Aggiunte – Detrazioni
Estimo: aggiunte e detrazioni
Le principali aggiunte:
1. Aumenti temporanei di reddito
2. Esenzione fiscale temporanea
3. Presenza di mobilio, arredamento
4. Impianti eccedenti la normalità
5. Scorte aziendali
6. ecc. ecc.
Le principali detrazioni:
1. Diminuzione temporanea di reddito;
2. Usufrutto e vitalizio;
3. Spese straordinarie (per riportare l’immobile in condizioni ordinarie);
4. Mutui ipotecari residui
5. ecc. ecc.
Estimo: il metodo di stima
Il metodo di stima è il processo logico che si segue per
arrivare ad esprimere il giudizio di stima.
Il metodo di stima è concettualmente unico: è basato sul
confronto tra il bene da valutare e altri che sono stati
oggetto di recente contrattazione.
Condizioni favorevoli per la comparazione: omogeneità dei
beni e mercato attivo.
Condizioni sfavorevoli per la comparazione: scarsità dei
dati e particolarità del bene da valutare.
Estimo: i procedimenti di stima
I procedimenti di stima rappresentano le modalità con
cui il perito opera la comparazione.
Essi si distinguono in:
1. procedimenti diretti o sintetici
2. procedimenti indiretti o analitici
Estimo: i procedimenti sintetici
I procedimenti diretti o sintetici:
1a) stima sintetica comparativa (parametrica)
1b) stima sintetica a vista
1c) stima sintetica storica
1d) stima sintetica per valori tipici
1e) stima sintetica pluriparametrica
Estimo: s.s. comparativa
Il procedimento sintetico comparativo è applicabile se risulta possibile
individuare nello stesso mercato beni simili a quello oggetto di stima.
Tali beni devono essere stati trattati di recente e i loro prezzi devono
risultare noti. Occorre che Il mercato si presenti attivo, quindi con un
elevato numero di beni trattati, e in sostanziale equilibrio tra domanda e
offerta.
Si devono reperire informazioni sui prezzi di beni simili ed individuare il
parametro comune di raffronto. Tale parametro può essere di tipo
tecnico (ad esempio la superficie commerciale) o economico (ad
esempio il canone di locazione).
Si imposta:
Legenda:
Vbs: Pbs = Vx : Px
Vbs
da cui
Vx = ----------- * Px
Pbs
Vbs = sommatoria valore beni simili
Pbs = sommatoria parametri beni simili
Vx = valore bene da stimare
Px = parametro del bene da stimare
Estimo: s.s. a vista
Con il procedimento sintetico a vista, il valore del bene da
stimare si forma quasi automaticamente nella mente del
perito.
Egli, dotato di grande esperienza e ottimo conoscitore del
mercato dei beni di cui si tratta, è in grado di elaborare
mentalmente i dati di cui dispone.
In realtà nella sua mente combina i prezzi e i parametri dei
beni che conosce, realizzando così, inconsciamente, la
comparazione espressa dalla proporzione indicata
precedentemente.
Nella pratica professionale è poco utilizzato perché non
fornisce al committente alcun tipo di dimostrazione della
validità dell’ipotesi effettuata.
Estimo: s.s. storica
La stima sintetica storica viene utilizzata per beni che
abbiano caratteri particolari e che vengono trattati
raramente sul mercato.
Il giudizio di stima si basa su prezzi spuntati dal bene in
compravendite del passato.
Si applica con difficoltà perché: raramente il bene si
mantiene inalterato nel tempo, la moneta varia il suo
potere d’acquisto nel tempo, i prezzi del passato
potrebbero essere stati viziati da interventi o eventi non
conosciuti.
Estimo: s.s. per valori tipici
La stima sintetica per valori tipici è consigliata quando:
1) si debba valutare un complesso di beni difficilmente
paragonabile con altri presenti sul mercato, ma nel
quale i beni costituenti siano valutabili singolarmente
2) si debbano svolgere molte stime di beni simili e
ognuna di esse risulti di importanza limitata dal
punto di vista economico
Estimo: s.s. multiparametrica
La stima sintetica multiparametrica è utilizzabile quando dal
mercato non è possibile ottenere un campione significativo di dati,
cioè vengono trattati beni non omogenei tra loro e con quello da
valutare. Quindi, non potendo operare con un solo parametro di
stima, si cerca di individuare i principali caratteri del bene che
possono influenzarne il valore, quantificandone poi l’influenza sul
valore stesso tramite attribuzioni di punteggio.
1) Stima per punti di merito
- confronto con il valore massimo (modello additivo)
Vm = Vmax * K
K = K1 + K2 + … + Kn
K < = 1 perché Kmax = 1
- confronto con il valore medio (modello moltiplicativo)
Vm = Vmm * Ktot
Ktot = K1 * K2 * …. * Kn
Ktot può essere > = < 1
2) Stima dei prezzi marginali degli elementi di comparazione
Estimo: s.s. multiparametrica
Le caratteristiche di un immobile che in varia misura influenzano il
suo valore sono così rappresentate:
posizionali estrinseche: tipologia della zona, salubrità,
disponibilità di servizi pubblici, viabilità e trasporto, servizi
commerciali, densità edilizia, contesto sociale, ecc. ecc.

posizionali intrinseche: panoramicità, orientamento, luminosità,
prospetto, salubrità, altezza dal suolo, ecc. ecc.

intrinseche o tecnologiche: livello delle finiture, ascensore,
dotazioni del bagno, qualità degli infissi interni ed esterni,
condizionatore, ecc. ecc.

economiche: esenzioni fiscali, detraibilità/deducibilità delle spese
di manutenzione, vincoli e limiti conseguenti la locazione,
condizioni di manutenzione delle parti comuni, tipo di impianto di
riscaldamento e consumi energetici

Estimo: stima analitica
I procedimenti indiretti o analitici si possono utilizzare per tutti gli
aspetti economici: ad esempio si compila il computo metrico
estimativo per la s.a. del valore di costo.
Per consuetudine, quando si parla di s.a. senza ulteriori
specificazioni, si intende la s.a. del valore di mercato per
capitalizzazione dei redditi.
Il valore medio di mercato si determina attualizzando i redditi
medi (annui o poliennali) che il bene potrà fornire in futuro.
Ad esempio, per un bene con reddito netto medio annuo costante
illimitato:
Legenda:
Bf
Vo = -------rc
Bf = beneficio fondiario
-> Vr = Vo + A – D
Vo = valore medio di mercato
rc = tasso di capitalizzazione
A = aggiunte
D = detrazioni
Vr = valore reale
Estimo: le fasi della stima
Le fasi di una stima
1. Formulazione del quesito di stima
2. Individuazione dello scopo della stima
Con i primi due punti si individuano i rapporti economici tra il bene e i
soggetti interessati
3. Scelta dell’aspetto economico
4. Individuazione del procedimento  sintetico o analitico (misto)
5. Individuazione dei dati elementari  tecnici e/o economici
 certi, misurati, ipotizzati
6. Elaborazione dei dati
7. Formulazione del giudizio di stima