CAMPI DI APPLICAZIONE
DELL’ESTIMO
Sono oggetto di valutazione:
1)
2)
3)
4)
Beni economici privati ( mobili e immobili);
Beni pubblici;
Diritti ( Usufrutto, uso, abitazione );
Servizi reali e personali.
SUDDIVISIONE IN BRANCHE
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ESTIMO GENERALE;
ESTIMO AGRARIO E FORESTALE;
ESTIMO CIVILE;
ESTIMO LEGALE;
ESTIMO INDUSTRIALE;
ESTIMO TERRITORIALE-AMBIENTALE;
ESTIMO CATASTALE.
ESTIMO GENERALE
GIUDIZIO DI STIMA E ASPETTI ECONOMICI
1.
DEFINIZIONE:
TRA LE VARIE DEFINIZIONI QUELLA DI GIUSEPPE MEDICI è LA Più ESAURIENTE:
Possiamo dire che l’estimo insegna ad esprimere giudizi circa la somma di moneta
che si può attribuire, ad un qualsiasi bene economico oggetto di stima per
soddisfare determinate esigenze pratiche ( scopo della stima ).
L’estimo, quindi, insegna la metodologia da seguire per esprimere un giudizio e risolvere
quesiti economici (attribuzione di una quantità di moneta) e tecnici.
La definizione non parla di valore di mercato ma di una attribuzione di valore ( valore di stima
).
2)
DIFFERENZA TRA VALORE DI MERCATO E VALORE DI STIMA:
•
Valore di mercato: valore certo è sempre un dato storico un fatto avvenuto
dato dall’incontro della domanda e dell’offerta;
Valore di stima: valore di previsione, è un dato probabile e non certo
Per i beni privati il valore è funzione del prezzo di mercato o del costo di
produzione;
Per i beni pubblici il valore è funzione del valore sociale.
•
•
•
ASPETTI ECONOMICI
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•
•
PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO;
PIU’ PROBABILE VALORE DI COSTO;
PIU’ PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE;
PIU’ PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE;
PIU’ PROBABILE VALORE COMPLEMENTARE;
PIU’ PROBABILE VALORE DI SURROGAZIONE.
La scelta dell’aspetto economico o criterio di stima dipende dallo scopo o ragione pratica
della valutazione.
In ogni valutazione il perito deve individuare lo scopo della stima che può essere in molti
casi implicito nelle norme giuridiche, come per l’estimo legale, in altri casi è il perito
che lo individua analizzando:
1.
i rapporti contrattuali;
2.
I fatti e le persone;
3.
le consuetudine;
4.
Le indicazioni del committente.
Alcuni di questi aspetti si dicono diretti ( valore di mercato, di costo, di capitalizzazione)
altri sono indiretti perché ottenuti dai primi.
ASPETTI ECONOMICI
FONDAMENTALI:
VALORE DI MERCATO
E VALORE DI COSTO
VALORE
DI
TRASFORMAZIONE
VALORE
COMPLEMENTARE
VALORE
DI SURROGAZIONE
PIU’ PROBABILE VALORE DI
MERCATO
Si può definire più semplicemente come la quantità di moneta con cui quel bene potrà essere
scambiato in un dato momento in un dato mercato in una libera contrattazione di
compravendita.
Per applicare questo criterio di stima si devono verificare alcune ipotesi:
L’esistenza di un mercato attivo di beni simili a quello oggetto di stima;
Possibilità di individuare con sicurezza i valori di compravendita dei beni simili;
Individuazione di parametri tecnici od economici tra i beni simili e quello oggetto di stima.
Una volta verificatesi questa condizione basterà mettere in proporzione i dati acquisiti per
trovare il più probabile valore di mercato.
X : SV = Px : SP
X = SV/SP *Px
SV = sommatoria dei valori di mercato di beni simili già oggetto di compravendita;
SP = sommatoria dei parametri di riferimento;
Px = parametro di riferimento del bene oggetto di stima;
X = Valore del bene oggetto di stima.
I parametri possono essere tecnici ( mq; mc; Ha; ql ecc.) o economici ( Ca; Bf; PLV; RD ecc.).
PIU’ PROBABILE VALORE DI
COSTO O DI PRODUZIONE
DEFINIZIONE:
Il valore di costo o di produzione risulta costituito dalla somma di tutte le spese
sostenute dall’imprenditore puro per giungere fino alla vendita di un
determinato prodotto: Kt = ( Q + Tr + Sv + Sa + St + Bf + I ).
Di tali costi alcuni sono fissi o costanti, altri sono variabili in modo proporzionale o non
proporzionale con il variare della produzione.
Distinguiamo due tipi di valore di costo o di produzione:
1.
Nell’ambito dell’estimo civile:
a) valore di costo di costruzione;
b) valore di ricostruzione ( o costo deprezzato);
VK (ric) = Vkc – D ( deprezzamento)
D = m/n*100
oppure
D = accumulazione delle quote annue del costo
dall’inizio della vita del fabbricato al momento della stima.
VK (ric) = Vkc * coefficiente di vetustà. ( in base all’età del fabbricato)
2
nell’ambito dell’estimo agrario:
a) valore di costo di produzione;
b) valore di costo di riproduzione.
PIU’ PROBABILE VALORE di
CAPITALIZZAZIONE
DEFINIZIONE:
Il valore di capitalizzazione è dato dalla accumulazione al momento
della stima dei redditi futuri che un bene è capace di fornire.
Come già visto in matematica finanziaria per applicare questo criterio di stima dobbiamo prima
conoscere:
a) i redditi ricavabili dai beni oggetto di stima;
b) la durata nella percezione degli stessi;
c) il saggio di capitalizzazione.
Si può anche affermare che capitalizzare significa determinare il valore di un bene conoscendo
il suo reddito medio ordinario limitato o illimitato ed il saggio di capitalizzazione.
Abbiamo quattro formule di capitalizzazione:
1.
2.
3.
4.
Capitalizzazione reddito annuo limitato;
Capitalizzazione reddito annuo illimitato;
Capitalizzazione reddito periodico illimitato;
Capitalizzazione redditi annui transitori e permanenti.
PIU’ PROBABILE VALORE DI
TRASFORMAZIONE
DEFINIZIONE:
Il valore di trasformazione rappresenta il valore che si attribuisce ad un bene in
base al valore che assumono i beni derivanti dalla trasformazione.
Si determina per differenza tra il valore di mercato( o prezzo) di tutti i prodotti ottenuti
dalla trasformazione meno le spese sostenute per la trasformazione.
Vt= Vm-K
Questo criterio si può applicare quando ricorrono le seguenti condizioni:
1.
La trasformazione sia economicamente conveniente;
2.
La trasformazione sia ordinaria;
3.
La trasformazione sia tecnicamente possibile;
4.
La trasformazione sia legalmente ammissibile;
5.
Che tutti i dati assunti facciano riferimento al momento e al luogo della trasformazione.
Esempi di valori di trasformazione:
a)
Prezzo di macchiatico;
b)
Valore potenziale,
c)
Valore a sito e cemento.
d)
Valore diritto di sopraelevazione
Valore di capitalizzazione
Con il criterio del valore di capitalizzazione o rendimento, il valore del bene viene
espresso accumulando all’attualità i redditi ordinariamente ritraibili dal
proprietario ( Bf ). Per un immobile il reddito del proprietario è un importo annuo
da considerarsi illimitato. Il valore di capitalizzazione o valor capitale sarà dato dalla
seguente formula Vo = Bf/r
Questo aspetto fu oggetto di contesa fra i cultori dell’estimo. Alcuni lo ritenevano un nuovo
aspetto economico altri un procedimento di stima.
In realtà, si è convenuti che la capitalizzazione dei redditi può essere:
1.
Un procedimento di calcolo del valore di mercato quando il saggio di
capitalizzazione usato è ottenuto dal rapporto tra Bf e Vm di beni simili e
rappresenta un indice comparativo con il mercato;
2.
Un autonomo aspetto economico quando il saggio di capitalizzazione è
determinato con apposite modalità in funzione alle esigenze della stima, senza un
preciso riferimento con il mercato.
esempi: valore di un immobile per la richiesta di un mutuo; valore fiscale di un
immobile che si ottiene capitalizzando la rendita catastale per un saggio
determinato a priori oppure moltiplicando la rendita per un coefficiente pari
all’inverso del saggio. ( es per i terreni RD*75 ai fini ICI; per i fabbricati Rc*100).
PIU’ PROBABILE VALORE
COMPLEMENTARE
DEFINIZIONE:
Il prezzo o valore complementare si ottiene per differenza fra il più probabile
prezzo o valore di mercato dell’intero bene economico e quello che avrebbe
la parte residua o complementare.
A tale aspetto si ricorre otre che al notissimo caso dell’esproprio parziale anche
per le stime dei danni.
Vc = V ( intero) – V ( parte residua).
A
PIU’ PROBABILE VALORE DI
SURROGAZIONE
DEFINIZIONE:
Il valore di surrogazione è quello attribuibile ad un bene in base al
valore che assume un altro bene che possa tecnicamente ed
economicamente sostituire quello oggetto di stima.
Le condizioni necessarie, richieste, per l’applicazione di questo criterio
sono:
a)
Che il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri;
b)
Che i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti ( equivalenza implica accertamenti di tipo qualitativo e quantitativo) per un
dato fine al bene da stimare.
METODO ESTIMATIVO
DEFINIZIONE: Il metodo estimativo è il processo logico seguito per giungere ad
esprimere un giudizio di stima, esso è basato su un comparazione o confronto.
Per giungere alla formulazione di un valore di stima attendibile, il perito deve passare
attraverso un processo logico che si estrinseca nelle seguenti fasi:
a)
Individuazione dello scopo o ragione pratica della stima;
b)
Indagine di mercato e rilevazione dei dati di beni simili a quello oggetto di stima;
c)
Scelta del parametro di confronto;
d)
Risoluzione della proporzione;
e)
Infine si faranno le aggiunte e detrazioni al valore trovato in quanto si sono
ipotizzate le condizioni di ordinarietà.
PRINCIPIO DI ORDINARIETA’:
a)
Condizioni ordinarie ( significa normalità, più comune o il più consueto);
b)
Imprenditore ordinario ( significa persona dotata di medie capacità e il suo
Tornaconto è 0).
Casi in cui non si tiene conto di questo principio: giudizi di convenienza economica, diritto
di usufrutto, frutti pendenti, danni.
CONDIZIONI INFLUENTI SUL
VALORE
Vi sono condizioni intrinseche ed estrinseche che contribuiscono in senso positivo o negativo
a determinare il valore di un immobile.
Si dicono condizioni intrinseche quelle che sono interne al bene che ne determinano la
struttura, la funzione, la comodità, ecc. Per esempio nel caso dei terreni si potrà
considerare: la giacitura, la fertilità, l’esposizione, presenza e numero di fabbricati,
servitù, usufrutto, frutti pendenti, presenza di falde freatiche e pozzi artesiani, impianti.
Per un fabbricato si potrà considerare: caratteristiche costruttive, l’età, il numero dei
vani, il grado di rifiniture, la tipologia del fabbricato, orientamento, esposizione, indice di
edificabilità, caratteristiche e numero di impianti, servitù, vincoli giuridici.
Si dicono caratteristiche estrinseche quelle che sono esterne al bene e riguardano i
rapporti con l’ambiente circostante. Per esempio per i terreni si potrà considerare: il
clima della zona, la presenza di infrastrutture nelle vicinanze ecc. Per i fabbricati si
potrà considerare: la zona ove è ubicato, infrastrutture, vicinanze di zone verdi,
intensità di traffico ecc.
Tutte queste condizioni agiscono sul valore di un bene e in funzione del principio di
ordinarietà alcuni di esse costituiranno aggiunte e detrazioni altre costituiranno
comodi e scomodi.
I primi saranno valutabili in funzione del valore di mercato o di costo.
Per i secondi l’apprezzamento in pratica costituisce una operazione difficile e soggettiva che
avverrà attraverso una percentuale che si dovrà aggiungere o detrarre dal valore ordinario
oppure nel procedimento analitico agendo sul saggio di capitalizzazione.
PROCEDIMENTI DI STIMA
Il metodo di stima è unico ed è sempre basato sulla comparazione.
La comparazione si può attuare come procedimento sintetico od analitico.
Il procedimento ( o procedura ) è l’insieme delle operazioni logiche da
eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima. Tale
giudizio deriva dall’applicazione di un metodo; si può così affermare che
il procedimento è il modo in cui viene applicato il metodo.
Se per giungere a una valutazione monetaria occorre una base di prezzi, allora
il procedimento non è altro che la tecnica per comparare il bene in
oggetto di stima con beni simili di cui si conoscono i prezzi.
Quindi il metodo è unico e i procedimenti possono essere diversi:
1.
Procedimenti sintetici: comparativa; a vista; storica; per valori tipici;
2.
Procedimento analitico.
STIMA SINTETICA COMPARATIVA
MONOPARAMETRICA
E’ un procedimento che si base sulla comparazione del bene con altri beni simili per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche della zona attraverso un parametro di
confronto comune al bene oggetto di stima e a quelli simili dei quali si conoscono i
valori di mercato.
Il parametro è un dato elementare qualsiasi utilizzato nei calcoli estimativi che non risulti
a sua volta dall’applicazione di un procedimento di calcolo.
Questi dati possono essere :
•
di fatto, se sono certi o misurati;
• Ipotetici, quando risulteranno da una previsione.
• Quantitativi e qualitativi;
• Tecnici ( superficie, volume) ed economici ( Bf, Ca, RD, P.L.V.).
Il procedimento si svolge applicando l’equazione generale:
Vx : SV = px : Sp da cui si ottiene Vx = SV/Sp*px il risultato costituirà il valore ordinario
al quale saranno fatte le eventuali aggiunte e detrazioni e apportate le eventuali
correzioni per comodi e scomodi.
STIMA A VISTA E STORICA
• SONO DUE PROCEDIMENTI POCO USATI.
• La stima a vista è una stima comparativa nella quale il confronto
avviene nella mente del perito senza documentazione di dati tecnici
o economici. Questo è possibile solo se il perito ha una profonda
conoscenza tecnica ed economica del bene da stimare, acquisita
attraverso una lunga esperienza.
• La stima storica ha solo una validità statistica e consiste nel valutare
un bene in base al valori di compravendita verificatosi nel passato o
moltiplicando il valore passato per un coefficiente di svalutazione
monetario.
STIMA PER VALORI TIPICI O VALORI
UNITARI
• La stima per valori tipici o unitari consiste nell’esprimere il valore di
un bene sommando i valori unitari ( autonomamente determinati)
delle porzioni omogenee che compongono il bene.
• Questo procedimento può essere applicato quando il mercato non
offre sufficienti informazioni per attuare una stima diretta, in quanto
non esistono o sono troppo scarsi i beni simili.
• La stima per valori tipici è sovente attuata ricorrendo a coefficienti di
differenziazione o di merito, cioè a indici o punteggi che mettono in
relazione i beni simili presi a confronto di cui è noto il valore unitario,
con il bene oggetto di stima o parte di esso, il cui valore può essere
espresso in proporzione
• Esempi: beni complessi costituiti da diverse parti omogenei (aziende
o condomini).
STIMA ANALITICA
•
La stima analitica si identifica in particolar modo nell’aspetto economico
della capitalizzazione e consiste nel determinare il più probabile valore del
bene attraverso la capitalizzazione del redditi.
•
Due sono quindi le condizioni perché si possa applicare la stima analitica
1.
Un bene deve fornire un reddito;
2.
Tali redditi annui o poliannui devono essere: costanti, ordinari e continuativi.
Le formule, ampiamente viste in matematica finanziaria, sono:
1.
Redditi annui limitati
Vo = a * qn-1/rqn ;
2.
Redditi annui illimitati
Vo = a/r ;
3.
Redditi periodici illimitati
Vo = SBf /qn – 1.
Schema della stima analitica:
1.
Determinazione del Bf ordinario da capitalizzare: Bf = P.L.V. – ( Q + Tr + Sv + Sa
+St + I ), oppure Bf = Rpl – Spp se il bene è dato in affitto.
2.
Determinazione del saggio di capitalizzazione; r = SBF/SV
3.
Risoluzione della formula;
4.
Eventuali aggiunte e detrazioni