ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Estimo generale e
impostazione delle stime
Prof. Romano Oss
L’Estimo è una dottrina interdisciplinare che, attraverso
conoscenze attinte da fonti diverse (economia, diritto,
costruzioni, topografia, urbanistica …)
insegna ad attribuire valore ai beni economici.
La Stima, il risultato della dottrina, è una previsione che
tende ad attribuire il: più probabile valore che il bene
stimato può realizzare sul mercato in quel preciso
momento, in quelle determinate condizioni economiche
ed espresso per quel preciso motivo.
Il Valore di stima è frutto della interpretazione
oggettiva del mercato. Il valore è previsto in base
alle condizioni conosciute.
Il Prezzo è l’espressione soggettiva del mercato.
Il prezzo è rilevato da bollettini, pubblicazioni,
ed è un dato certo in quel preciso momento.
Valore di stima e prezzo, riferiti a uno stesso
bene immobile, sono assai spesso divergenti.
L’Estimo si avvale di un Metodo (codice della
valutazione)
che si basa esclusivamente sul confronto
con valori conosciuti e certi del mercato.
(Senza valori di riferimento non si possono eseguire le
stime)
L’estimatore deve applicare il principio:
prudenziale conservativo
e basarsi solamente sulla realtà di fatto e non sulla suscettività,
ovvero su ciò che il bene potrebbe diventare: un terreno è agricolo
fino a quando il Piano Regolatore non ne cambia la destinazione
Il METODO ESTIMATIVO O CODICE DELLA VALUTAZIONE
prevede tre passaggi distinti:
Primo:
a) formulazione del quesito di stima
b) svolgimento delle indagini preliminari
c) scelta dell’aspetto economico
Secondo:
d) raccolta dei dati economici di confronto
e) formulazione dei dati ipotetici
f) elaborazione dei dati e calcoli
Terzo:
g) scelta del procedimento
h) sviluppo della stima e verifica di condizioni di
difformità dalla media
i) conclusioni
a
La formulazione del quesito di stima
avviene dall’incontro tra il cliente che formula una domanda e il
perito che la delinea tecnicamente o anche direttamente per
richiesta di una delle parti, un giudice si avvale di un consulente
al quale chiede una valutazione …
La formulazione del quesito di stima è importante perché deve
essere precisa e bene definita, stabilisce l’aspetto economico da
utilizzare che porterà a definire l’intera valutazione.
A ogni motivo chiesto per la stima corrisponde un aspetto
economico da utilizzare.
b
Svolgimento delle indagini preliminari
In relazione al bene da stimare devono essere eseguite una serie di
indagini che permettano di conoscere tutte le caratteristiche e le
condizioni che hanno qualche influenza sul valore del bene.
Tali caratteristiche sono:
Proprie del bene di stima (tipo di fabbricato, natura del diritto,
qualità di terreno …)
Relative all’ambiente (zona urbana, qualità dell’aria, rumorosità,
microcriminalità …)
Di natura legale e catastale ( diritti, leggi, urbanistica, situazione
nei catasti)
c
scelta dell’aspetto economico
I valori di stima non sono univoci, ma dipendono dal quesito per
cui la stima viene richiesta (ad esempio il valore di un bene sul
mercato non può essere uguale al suo valore di costruzione)La
dottrina estimativa ha individuato sei aspetti economici o criteri
di stima che rispondono a tutti i quesiti di stima.Un settimo
aspetto economico si è aggiunto per valutare i beni di uso
collettivo (ad esempio un parco, un litorale …)
I calcoli vengono eseguiti attraverso diversi procedimenti che
vengono adottati in relazione ai dati disponibili e al tipo di stima
richiesta.
Gli aspetti economici di stima
L’aspetto economico rappresenta l’utilità che un bene può fornire
L’utilità può essere espressa in termini di:
Soddisfazione di un bisogno
Fattore di produzione
Reddito
Possibilità di trasformazione
Incremento dell’utilità di un altro bene
Possibilità di sostituzione di un bene
In relazione alle possibili utilità i beni presentano diversi aspetti
economici che corrispondono ad altrettanti valori di stima
Uno stesso bene può essere stimato secondo diversi aspetti economici (o criteri di
stima). Gli aspetti economici sono sei:
1) valore di mercato
2) valore di costo
fondamentali
3) valore di trasformazione
4) valore complementare
5) valore di surrogazione
derivati (dal valore di mercato e/o di costo)
6) valore di capitalizzazione
7) valore di uso sociale
relativo ai beni pubblici
Esistono poi alcuni valori legali o convenzionali le cui stime
sono definite da leggi e non seguono le regole di mercato.
Il Valore di mercato
E’ la previsione della quantità di moneta scambiale nel mercato per il bene
oggetto di stima.
E’ determinato mediante il confronto con i prezzi pagati di recente per beni
simili.
E’ quindi il prezzo medio pagato sul mercato per beni simili (valore ordinario)
Il valore di mercato è quello che fornisce più direttamente il significato
economico del diritto di proprietà e soddisfa la ragione pratica della stima
quando:
Il committente è un proprietario che intende cedere il bene
Il committente è un soggetto interessato all’acquisto di un bene
Il committente è proprietario di un bene andato distrutto e intende
rimpiazzarlo
Quando la stima è necessaria per inventario, liquidazione, successione …
La ricerca e definizione dei prezzi da utilizzare come confronto va
fatta :
Con riferimento al tempo (max 6 mesi – 1 anno)
Con riferimento al luogo che deve essere circoscritto e
caratterizzato economicamente e socialmente
Con riferimento alle circostanze di mercato
I prezzi di riferimento a loro volta possono essere:
all’ingrosso, al minuto, all’azienda, è necessario capire bene, in
relazione al quesito di stima, il tipo di prezzo da applicare.
Esistono situazioni in cui l’aspetto economico del valore di
mercato non si può utilizzare anche se il quesito di stima lo
richiederebbe:
Il bene non è scambiato sul mercato e non ci sono prezzi di
riferimento; alcuni prodotti agricoli come insilati e foraggi, baite di
montagna …
perché i prezzi rilevabili sono pochi e discordanti; aree edificabili
particolari, particelle boschive …
per le spiccate caratteristiche di individualità dei beni; fondi rustici,
certi fabbricati, certe aree …
In relazione ai vari casi verranno trattate le stime professionali specifiche
alla ricerca del valore di mercato.
Il valore di costo
E’ la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per
produrre il bene oggetto di stima
L’equazione estimativa del costo totale è:
Kt = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Rn
e si può applicare a qualsiasi bene prodotto, da una patata a una Ferrari.
Viene suddiviso in due distinti gruppi di spese:
Le prime tre (Q, Sv, Tr) sono spese che affluiscono a settori diversi da quello
in cui si sostengono; le seconde quattro (Sa, St, I, Rn) rappresentano
compensi per le persone economiche che intervengono nella produzione.
Q = quote di manutenzione, assicurazione, reintegrazione.
I capitali che vengono utilizzati nella produzione sono soggetti a logorio,
danneggiamenti, imprevisti e qualsiasi bilancio deve tenere conto di queste spese
annuali: manutenzione ordinaria e straordinaria; assicurazione in relazione
alle diverse tipologie di capitali; reintegrazione quando i capitali concludono il
loro ciclo di utilizzo e devono essere ricostituiti (questa ultima spesa può essere
considerata come la distribuzione del consumo di capitale sui bilanci a cui serve)
Sv = Spese varie.
Sono tutte le spese necessarie a produrre un bene e vanno dalle materie prime
all’energia a consulenze …
Tr = Tributi
Rappresentano imposte, tasse e contributi che qualsiasi attività produttiva deve
versare allo Stato e ai suoi enti.
I compensi sono rappresentati da:
Sa = Salari, intendendo il compenso per il lavoro manuale
St = Stipendi, intendendo il compenso per il lavoro impiegatizio
I = Interesse, compenso che spetta per l’uso dei capitali (si deve
chiarire la figura del capitalista)
Rn = Reddito netto, compenso per il proprietario del capitale
immobile (fondiario, edilizio …)
Nella pratica a questi compensi va aggiunto il profitto o
tornaconto intendendo per questo il compenso per
l’organizzazione imprenditoriale;
variabile nei vari settori rispetto a diverse percentuali.
Costi diretti e indiretti
Quando si calcola il costo di un’opera, ad esempio una ristrutturazione, vengono
considerati, oltre ai costi diretti di impresa calcolati con l’equazione precedente,
anche i costi relativi alla cessazione di un reddito precedente dovuto all’inizio
dell’attività. Se si ristruttura un appartamento, durante l’esecuzione delle opere,
viene a cessare il reddito precedente, ad esempio per un anno, e tale costo va
considerato come Mancato reddito o costo indiretto.
Costo di costruzione, ricostruzione, deprezzato
Il valore di costo può essere ex novo e quindi si calcola sulla base dei costi rilevati
in zona da imprese ordinarie
riferito a un bene preesistente con una certa età o grado di obsolescenza.
In questo caso il costo ex novo trovato dovrà essere deprezzato per tenere conto
dell’età del bene.
Applicando al valore a nuovo un coefficiente di vetustà si ottiene il
valore di costo deprezzato (o il valore di ricostruzione di un fabbricato)
Il valore di trasformazione
In estimo per trasformazione si intende la valutazione di un bene,
allo stato attuale, che può migliorare il suo rendimento o valore
subendo una trasformazione in un altro bene.
Si valuta quindi il bene come si presenta, ma tenendo conto della
sua vocazione a essere trasformato.
L’esempio più intuitivo è quello riferito a un vecchio alloggio,
malandato, ma in centro storico, che potrebbe essere trasformato in
un alloggio moderno di grande valore.
L’alloggio in questione potrebbe essere valutato a prezzo di
mercato ed essendo malandato spunterebbe un valore piuttosto
basso, ma se si tiene conto della sua possibilità di essere
trasformato il suo valore sarebbe differente.
Il Valore di Trasformazione si ottiene da un semplice calcolo:
Valore di trasformazione = Valore di mercato del bene trasformato –
Costi di trasformazione (diretti e indiretti)
Il valore che si ottiene si confronta con il valore di mercato del bene
allo stato attuale e si valuta che cosa conviene fare.
Un esempio in campo agricolo potrebbe riguardare la scelta di un
contadino di vendere l’uva appena raccolta oppure trasformarla in
vino e vendere il vino.
Il confronto va sempre fatto allo stesso momento e si utilizza la
matematica finanziaria con la teoria dell’interesse per riferire prezzi
e valori.
Vt = Vm - K
E’ necessario ipotizzare il tipo di trasformazione
Tenendo conto che se ne potrebbero fare più di una e quindi calcolare i
valori di mercato e di costo corrispondenti.
Ad esempio a Trento l’ex Italcementi, fabbrica in disuso, può essere
trasformata in Università, Centro direzionale della Cooperazione,
Centro commerciale, Centro culturale …
La scelta sarà politica, i calcoli di convenienza dovranno essere
tecnici e fornire il valore di trasformazione del vecchio complesso in
funzione della scelta decisa.
La trasformazione che si dovrà ipotizzare è quella da ritenersi
ordinaria.
Il valore complementare
In economia si definiscono complementari due o più beni che
concorrono a soddisfare lo stesso bisogno.
Ad esempio in agricoltura la complementarietà tra capitale terra
e fabbricati è evidente così come lo può essere tra una villa
storica e il suo parco.
La complementarietà che interessa l’estimo riguarda la
separazione o perdita di parti di bene non sostituibili: ad
esempio se un fondo rustico, a seguito di esproprio, viene
attraversato da una strada o da una ferrovia il valore in sé della
parte perduta non è grande, ma se si considera il danno alle parti
rimanenti (maggiori spese, separazione in due parti, minore
superficie coltivabile …) il valore della striscia espropriata
aumenta di molto.
Il Valore complementare è rappresentato dal
valore che si attribuisce a una parte
che venga staccata da una unità e la cui separazione sia causa di
una perdita di valore per la parte residua.
Si ottiene per differenza tra il valore del tutto intero meno il
valore della parte residua (che ha subito un danno dalla
separazione)
Si applica quando sussistano specifiche condizioni:
Il rapporto di complementarietà è evidente e rilevante
La parte da stimare è insostituibile nella sua funzione
La parte residua ha ancora un valore di mercato
È imposto da disposizioni di legge (espropri, urbanistica per sottrazione o
aggregazione)
Il valore di surrogazione
E’ dato dal valore di mercato o di costo di uno o più beni
aventi la stessa utilità del bene oggetto di stima. In
economia si parla di beni succedanei
Si utilizza in mancanza di prezzi dei beni di comparazione.
Il bene deve essere surrogabile: devono esistere i beni che
possono offrire la stessa utilità.
Valutazione di prodotti agricoli (foraggi, letame …)
(poco utilizzato e di difficile applicazione)
Il valore di capitalizzazione
E’ dato dall’accumulazione all’attualità dei redditi futuri
ordinariamente ritraibili dal titolare del diritto di godimento del
bene.
Tali redditi possono essere limitati a un certo numero di anni
(contratti a termine, redditi limitati, debito residuo dei mutui) o
essere illimitati come nel caso di redditi forniti da fabbricati e
terreni (si considerano illimitati tutti i redditi che superano gli
80-100 anni)
Il calcolo del valore attuale si ottiene utilizzando le formule
delle annualità, limitate o illimitate)
(1+ r)n-1
In presenza di valori limitati V0 = a
r (1+ r)n
a
In presenza di valori illimitati V0 =
r
Per un bene immobile, che fornisce un reddito illimitato, il valore
di capitalizzazione è dato da:
Reddito netto
V0 =
Saggio di cap.
Le condizioni per poterlo applicare sono:
Individuare esattamente l’annualità da capitalizzare
Individuare esattamente il saggio da adottare
Può essere:
un autonomo criterio di stima
un procedimento per determinare il valore di mercato
… in funzione del saggio che viene usato
Il valore d’uso sociale
E’ il criterio di stima che si usa in ambito macroestimativo.
E’ il valore dei servizi resi dal bene pubblico alla società che ne
può fruire.
Si utilizza per le valutazioni relative alle progettazioni e ai danni
ambientali. La normativa e la metodologia sono in evoluzione e
prevedono diversi aspetti valutativi.
Si parla di VIA valutazione di impatto ambientale, SIA studio di
impatto ambientale e VAS valutazione ambientale strategica. Tali
studi e procedimenti devono concordare con la legislazione
europea e nazionale.
d
Raccolta dei dati economici di confronto
In relazione al bene da stimare (appartamento, bosco, terreno,
diritto …) si devono raccogliere un congruo numero di dati
economici di mercato con cui effettuare il confronto per definire
il valore del bene.
Valore dei beni a mq, costo di costruzione a mc, saggio di
interesse, saggio dei mutui, percentuali di spese …
Ci si può avvalere di riviste specializzate, bollettini ufficiali delle
camere di commercio, database di istituti di ricerca, database
personali, pubblicazioni di enti …
I dati raccolti devono essere riferiti a parametri, tecnici o
economici, che permettano un agevole confronto: mq; mc; Ha;
canoni d’affitto annui;
La ricerca dei beni simili è l’operazione più importante e delicata
delle stime, per questo motivo
il professionista deve sempre essere aggiornato sia sui prezzi sia
sulle condizioni influenti il mercato.
I beni di cui si ricerca il valore per il confronto devono essere simili
a quello da stimare e tale similarità deve essere verificata rispetto
alle caratteristiche individuate per il bene da stimare come al punto
b delle indagini preliminari e quindi rispetto a caratteristiche del
bene, dell’ambiente e legali
I prezzi dei beni simili devono essere:
reali: effettivamente pagati (non per esempio i prezzi richiesti
inizialmente in una compravendita)
recenti: le condizioni dei mercati cambiano col tempo
Il parametro è la grandezza fisica, economica o la caratteristica
qualitativa in base alla quale viene effettuato
il confronto
tra il bene oggetto di stima e i beni simili
La condizione necessaria per adottare un parametro è la
esatta proporzionalità
rispetto al valore
(il valore di un metro deve essere direttamente proporzionale al
valore di 100 metri)
I parametri qualitativi, talvolta utilizzati, permettono di migliorare
l’attendibilità delle stime considerando ad esempio l’ubicazione di
un fabbricato, il suo aspetto architettonico, il suo stato di
conservazione. Tali parametri devono essere tradotti in numeri o
coefficienti e deve essere spiegato molto bene il loro utilizzo.
e
Formulazione dei dati ipotetici
In certi casi è necessario calcolare ciò che sarebbe avvenuto se non si
fosse verificato un certo evento: quanti quintali di mele si sarebbero
ottenute se non fosse venuta la grandinata? Quanto sarebbe stato il
reddito di quella spiaggia se la balneazione non fosse stata vietata a
causa della rottura della rete fognaria?
Si ricorre al calcolo di dati ipotetici basandosi su osservazioni
statistiche e dati reali del passato inerenti lo stesso aspetto.
Nella perizia i dati ipotetici devono essere supportati da tecniche
precise e verificabili.
f
Elaborazione dei dati e calcoli
Una volta raccolti i dati elementari devono essere mediati,
moltiplicati, elaborati in vari modi per poterli adattare all’aspetto
economico.
Si utilizza la matematica, la statistica, l’agronomia …
Le elaborazioni devono essere chiare e ben comprensibili anche ai
non addetti ai lavori.
g
Scelta del procedimento
I procedimenti sono le procedure di calcolo adottate per giungere
alla definizione del valore di stima derivante dal confronto.
Sostanzialmente si suddividono in sintetici e analitico in relazione
al diverso approccio economico.
Procedimento sintetico:
realizza la stima per confronto diretto per cui il valore viene
ottenuto per comparazione con beni simili di cui si conoscono i
valori medi realizzati recentemente sul mercato.
I principali procedimenti sintetici di stima sono due:
Stima a Vista: basata sulla grande esperienza
Stima Comparativa Monoparametrica e multiparametrica per
coefficienti di merito:
basata sull’utilizzo di un parametro tecnico o economico di facile rilevazione e
condiviso sul mercato (ad esempio per i fabbricati il mq. commerciale)
In ogni caso la comparazione si realizza secondo la seguente equazione:
V: p=Vx:Px
Vx=
p
da cui
V
xPx
Nota: anche nella stima a vista nella mente del perito avviene una
comparazione simile derivante da successive iterazioni comparative.
Procedimento analitico:
si basa su ipotesi economiche e ottiene il valore dalla
capitalizzazione del Reddito netto che può produrre il bene.
Le ipotesi sono:
a) assumere che la somma dei redditi futuri scontati all’attualità
corrisponda al valore di mercato
b) possibilità di determinare il Reddito Netto ordinario
c) possibilità di determinare il saggio comparativo di
capitalizzazione
(si ricava dal mercato comparando i beni simili)
Il metodo comparativo è rispettato nella determinazione del
Reddito netto e del saggio di capitalizzazione.
Il Reddito netto si ricava dalla rilevazione di canoni di mercato
recentemente verificati
Il saggio di capitalizzazione lo si ricava dalla comparazione con
beni simili di cui si conoscono i canoni e i valori.
Il confronto è basato sul parametro economico reddituale.
Il bilancio del bene da stimare è eseguito analiticamente.
Rn
rcap
V=
Se si sostituisce al saggio la formula con cui si ottiene, si può
facilmente dimostrare la unicità del metodo per confronto anche
per la stima analitica.
Rn
Vx =
Vx : Rn =  V :  Rn
 Rn
V
Equazione fondamentale della
comparazione
h
Sviluppo della stima e verifica di condizioni di difformità dalla
media dei beni di confronto
A seguito della applicazione del procedimento scelto si arriva alla
determinazione del valore di stima che viene definito
Valore ordinario
In quanto deriva dall’applicazione al parametro del bene di stima
di un valore parametrico raccolto statisticamente (media) dai
valori di mercato dei beni di confronto.
Il Valore Ordinario non tiene conto delle piccole diversità che
ogni bene presenta rispetto alla media perché attribuisce al bene di
stima il valore statistico rilevato.
Nella realtà alcune particolarità possono far variare il valore in
più o in meno.
Tali particolarità si riferiscono a condizioni che non possono
essere modificate in alcun modo o, in altri casi, a condizioni che
possono essere modificate o valutate in aggiunta o diminuzione.
Di conseguenza il Valore Ordinario dovrà venire modificato
tenendo conto di queste condizioni e così si ottiene il
Valore attuale di stima del bene
Condizioni non modificabili
Sono quelle che si riflettono sulla appetibilità e desiderabilità del
bene, ad esempio se un condominio ha il lato est prospicente la
ferrovia e il lato ovest prospicente il fiume e la montagna gli
appartamento a ovest potranno spuntare un prezzo maggiore
rispetto a quelli a est.
Tali condizioni che possono riguardare la zona, la rumorosità, la
condizione sociale degli abitanti … vanno valutate e si definiscono
con il termine di comodi o scomodi.
Non è semplice inserirle nella stima, generalmente si può
esprimere una valutazione percentuale nel procedimento sintetico e
un ritocco al saggio di capitalizzazione nel procedimento analitico.
Condizioni modificabili
Sono quelle che fanno differire il bene di stima dalla media per
alcune particolarità che possono essere computate e aggiunte o
detratte al valore di stima.
Possono riguardare detrazioni come la mancanza di impianti a
norma, l’esistenza del debito residuo di un mutuo, un impianto da
rifare, porte e finestre da sostituire …
O possono corrispondere a dotazioni maggiori come arredi, un
posto macchina, un giardinetto o un orto …
In tutti questi casi è semplice valutare il valore della Detrazione
o dell’Aggiunta e modificare il valore ordinario.
i
Conclusioni
Alla fine dei calcoli si riportano le conclusioni a cui si è giunti
con specifico riferimento al valore di stima ottenuto in
considerazione dell’incarico richiesto e delle condizioni
economiche e sociali della zona.
Si fa riferimento alla documentazione consultata e agli allegati
alla perizia.
LA RELAZIONE DI STIMA
La relazione di stima o perizia scritta si sviluppa attraverso una serie di punti obbligati.
Frontespizio
la relazione viene generalmente presentata in una piccola brochure il cui
frontespizio è personalizzato dalla grafica dello Studio tecnico del
professionista.
Premessa
è la parte introduttiva può essere chiamata cappello e vi sono indicati
generalità e titoli professionali del perito, recapiti e suoi riferimenti; generalità
e indicazioni del committente; riferimenti alla natura dell’incarico ricevuto.
Se non specificato nella proposta di incarico si chiariscono motivazioni e scopo
della stima necessari per l’adozione dell’aspetto economico.
Ricerche e indagini svolte
devono essere elencate tutte le operazioni di ricerca effettuate dal perito per
avere un quadro giuridico-economico relativo all’incarico ricevuto.
Vi potranno comparire o essere citati: estratti catastali e tavolari; copie di
documenti forniti dal committente; fotografie e appunti presi nel sopralluogo;
schema di rilevazione delle caratteristiche intrinseche del bene e sua
descrizione; descrizione delle caratteristiche estrinseche ovvero dell’ambiente
sociale e naturale relativo.
Assunzione dei dati economici di riferimento necessari ad impostare il confronto
(parametri, prezzi, valori, saggi …) Impostazione di una tabella di database
relativa ai beni di confronto.
Parte valutativa
individuazione dell’aspetto economico, scelta del procedimento (giustificata
con riferimento ai dati raccolti); impostazione dei calcoli per la determinazione
del Valore ordinario;
Considerazioni sulle eventuali correzioni da apportare per comodi o scomodi.
Determinazione del Valore attuale di stima
Correzione per eventuali aggiunte o detrazioni.
Conclusioni
si richiama in breve il quesito proposto e si fornisce la risposta esplicita, data e
firma.
Appendici e allegati
i risultati delle indagini e ricerche con tutti i relativi documenti utilizzati
vengono solitamente numerati e raccolti in una appendice che si allega alla
relazione.