DEFINIZIONE DELL’ESTIMO
L’ESTIMO E’ LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA
FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI
FINI PRATICI
CARATTERISTICHE DELL’ESTIMO
1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA
ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E
STATISTICHE
2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE
CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE
DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE
VALFON1
DEFINIZIONE DI CRITERIO DI STIMA
(ASPETTO ECONOMICO)
PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI
VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI
DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA
DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA
PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO
DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO
SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA
RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTO
IL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA
VALIDITA’ GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI
SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA
VALFOND2
CRITERI DI STIMA
(ASPETTI ECONOMICI)
1. VALORE DI COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO
(VALORE DI MERCATO)
2. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
3. COSTO DI PRODUZIONE
4. COSTO DI SURROGAZIONE
5. VALORE COMPLEMENTARE
6. VALORE DI TRASFORMAZIONE
VALFOND3
IL PROCEDIMENTO DI STIMA CONSISTE NELLA
DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI
ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA’ SI
ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO
VALFOND4
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE PER
COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO
PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI
CON INTERPOLAZIONE A SENSO
PROCEDIMENTI ANALITICI
CON INTERPOLAZIONE STATISTICA
VALFOND5
I PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI SI
RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE
DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN
ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA
RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA
RELAZIONE DI STIMA
VALFOND6
FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER
COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO
1 - RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA
IL VALORE DI MERCATO
2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL
VALORE DI MERCATO
3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE
OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO
4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI
MERCATO
5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
VALFOND7
VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
(O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER n 
)
- ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI
CHE IL BENE E’ IN GRADO DI FORNIRE
- PRESUPPOSTI :
a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità di
isolare il reddito fornito)
b) disponibilità dei dati di base
c) conoscenza del saggio di capitalizzazione
n per
n per
n per
APPLICAZIONI :
-
legge o consuetudine
analisi razionale
confronto con investimenti alternativi
fondi rustici
aziende
debito residuo mutui
diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi
investimenti fondiari
VALFOND8
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1
MODELLO GENERALE DI STIMA
n
V 
i 0
1
Ri. i
q
dove:
V = valore
i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE
Ri = reddito all’anno i-esimo
q = (1+r)
r = saggio di sconto
VALFOND9
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2
CAPITALIZZAZIONE
- REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI
R
V
r
- REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI
1
VP t
q 1
dove: P = reddito periodico
ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI
COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI
q 1
V a
n
r. q
n
dove: a = reddito annuo
VALFOND10
t = periodicità
DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE
IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO
REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI
rn  ri
rr 
1  ri
dove rr = saggio reale di rendimento
rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato
(depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…)
ri = saggio di inflazione
IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA
DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA’
DELL’INVESTIMENTO
VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA
TERRENI AGRICOLI
FABBRICATI
AZIENDE
VALFOND11
1,5%
3,0%
5 %
 4,0%
 6%
 15%
COSTO DI PRODUZIONE
- somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore
astratto per produrre il bene
- presupposto : possibilità di riproduzione
- reintegrazioni dei capitali consumati nel processo
produttivo :
- spese varie (materie prime e servizi)
- quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni)
- retribuzioni dei fattori della produzione
- beneficio fondiario
- interessi
- salari
- stipendi
- tributi
K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr)
- applicazioni :
- rimanenze
- analisi progetti
- danni e miglioramenti
VALFOND12
COSTO DI SURROGAZIONE
- Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene
oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le
medesime funzioni
- Presupposti:
a) esistenza di beni che possono
surrogare ;
b) conoscenza del valore di mercato
del surrogato.
- Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o
detrazioni
- Applicazioni: scarse (letame, ecc.)
VALFOND13
VALORE COMPLEMENTARE
- Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni
con i quali ha rapporti di complementalità d’uso o
produttiva ed il valore della parte residua
A
=
A+B
-
B
- Il valore di mercato dell’intero complesso di beni e quello
della parte residua può essere determinato con
uno qualsiasi degli altri criteri
- Presupposti: a) esistenza della complementarità
b) impossibilità di reintegrazione tecnica
c) valutabilità della parte residua
- Applicazioni : - espropriazioni parziali beni fondiari
- estimo civile in monopolio bilaterale
VALFOND14
VALORE DI TRASFORMAZIONE
- differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti
dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il
costo della trasformazione
- il valore di mercato dei beni trasformati può essere
determinato con uno qualsiasi degli altri criteri
- il costo della trasformazione corrisponde al criterio del
costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla
trasformazione al netto della spesa relativa all’impiego del
bene oggetto di stima (che è l’incognita)
- applicazioni : - prezzo di macchiatico
- foraggi e uva
- fabbricati e aree fabbricabili
VALFOND15
VALORE DI TRASFORMAZIONE (2)
V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione
(attivo)
=
Attivo
a
(passivo)
-
b
- quantità prodotta per prezzo di mercato
a1
- quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato
a2
a
Passivo
- reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie
- remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario
V trasf = V merc + Profilo
VALFOND16
b1
b2
b
SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA
QUESITO O
SCOPO DELLA
STIMA
RAPPORTI
ECONOMICO
GIURIDICO FRA
COSE, FATTI E
PERSONE
SCELTA DEL
CRITERIO DI
STIMA
DATI
ELEMENTARI
DISPONIBILI
VALFOND 17
DEFINIZIONE
DEL
PROCEDIMENTO
DI STIMA
RAPPORTI ECONOMICI
- può fornire un reddito autonomo
- è complementare all’attività agricola
- non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato
DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI
- sono noti i prezzi di mercato
- non sono noti i prezzi di mercato
VALFOND18
V trasf x = V merc y – k trasf x
K prod y = K trasf x
y
y + V merc x
V trasf x – V merc x =
(V merc y – K trasf x
y) – (K prod y – K trasf x
V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x
y) =
y=
V merc y – K prod y = Profitto y
Se Profitto y > 0
conviene trasformare x
Se Profitto y < 0
conviene vendere x
VALFOND19
y
RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI
E PERSONE
Variano al variare del caso e del quesito:
- origine del caso e/o della controversia
- descrizione dei beni da valutare
- legislazione vigente
- osservazioni delle parti implicate
VALFOND 20
I RIFERIMENTI TEMPORALI
- DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO
- DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO’ ESSERE CONTEMPORANEA O
PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA
DATI ELEMENTARI
1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che
non sono il risultato di alcun calcolo
2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA’, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE
DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per
capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe
essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione,
mungitura, …) richieste.
3 – CLASSIFICAZIONE:
CERTI
DI FATTO
MISURABILI
DATI ELEMENTARI
IPOTETICI - STIMATI
VALFOND 21
SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE DI UN
FABBRICATO RURALE
FORNISCE UN
REDDITO
AUTONOMO
E’
COMPLEMENTARE
ALL’ATTIVITA’
AGRICOLA
NON E’
UTILIZZABILE
NELLO STATO IN CUI
SI TROVA, MA SI
PRESTA AD UNA
TRASFORMAZIONE
SONO NOTI I
PREZZI DI
MERCATO DI
FABBRICATI
COMPARABILI
- COMPARAZIONE
CON PREZZI DI
MERCATO
- CAPITALIZZAZIONE
- COSTO DI
PRODUZIONE
- COMPARAZIONE
CON PREZZI DI
MERCATO
- COSTO DI
PRODUZIONE
- COMPARAZIONE
CON PREZZI DI
MERCATO
- VALORE DI
TRASFORMAZIONE
NON SONO NOTI
PREZZI DI
MERCATO DI
RIFERIMENTO
- CAPITALIZZAZIONE
- COSTO DI
PRODUZIONE
- COSTO DI
PRODUZIONE
- VALORE DI
TRASFORMAZIONE
RAPPORTI
ECONOMICI
DATI
ELEMENTARI
VALFOND 22
SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA
1 – IL QUESITO DI STIMA
2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE
3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO
4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI
5 – IL CALCOLO DEL VALORE
6 - RIEPILOGO
VALFOND 23