Multiproprietà, collegamento
negoziale ed effetti reciproci
delle vicende contrattuali
Tribunale di Bologna, Sez.II
Sentenza del 16 novembre 2011
Massima
La mancanza di qualsiasi elemento che consenta, anche solo a posteriori, di
stabilire i criteri in forza dei quali risulti possibile identificare senza equivoci
sia l’immobile in relazione al quale il titolare del certificato di associazione è
legittimato ad esercitare il diritto di godimento, sia i modi ed i tempi con cui
tale soggetto potrebbe utilizzarlo e disporne, anche in favore di terzi, rende
indeterminabile il bene oggetto del diritto di godimento incorporato nel
predetto certificato. Tale situazione determina, in conseguenza, la nullità
per indeterminatezza dell’oggetto del contratto di compravendita.
(Cod. Civ., artt. 1346 e 1418, comma 2)
Per la stretta connessione sussistente tra il contratto di finanziamento e
quello di compravendita di multiproprietà, siccome destinati alla
realizzazione di una operazione economica unitaria, emergente dall’espresso
richiamo contenuto, nel primo, al contratto di compraventita del certificato
di associazione, il secondo contratto vede la propria causa in concreto
integrata per effetto dell’inserimento, in esso, dell’oggetto del primo, che di
quello di finanziamento viene a costituire il presupposto logico, la nullità del
primo si riverbera sul secondo, facendone venire meno la concreta
giustificazione causale, con i conseguenti effetti restitutori.
(Cod. Civ., artt. 1346, 1370 e 1418, comma 2)
I soggetti coinvolti
Attore
Tr. s.r.l.
?
Ne. S.p.A.
Svolgimento dei fatti
8 marzo 2001
● Attore e Tr. s.r.l.  CONTRATTO DI COMPRAVENDITA:
certificato di associazione in timeshare, rilasciato dal Complesso turistico residenziale
denominato “Ca.Be.”, sito nelle Isole Canarie, avente ad oggetto il godimento di due
periodi settimanali nel complesso stesso, nella suite Fr di posti letti 2+2+4 per il
corrispettivo di Euro 40.000.000.
Contestualmente:
● Attore e Fi. S.p.A. (attuale Ne. S.p.A)  CONTRATTO DI FINANZIAMENTO:
importo Euro 40.000.000
Tr. s.r.l. fallisce
L’attore non può più usufruire dell’immobile per il quale ha stipulato il contratto di
acquisto e pagato il corrispettivo prezzo.
Inoltre sarebbe tenuto a eseguire il rapporto giuridico con la Ne. S.p.A.
Ne. S.p.A. invoca la clausola presente nell’articolo 3 delle condizioni generali del
contratto stipulato con l’attore, inerente all’inopponibilità delle “eccezioni relative
alla destinazione dell’importo convenzionato da parte del Convenzionato alla
mancata o ritardata consegna del bene medesimo” in quanto “ogni controversia
dovrà essere risolta esclusivamente tra il cliente e il convenzionato, fermi ed
impregiudicati gli obblighi assunti dal cliente nei confronti della Fi.”
Conclusioni del giudice
NULLITA’ DEL CONTRATTO PER INDETERMINATEZZA
• Poiché risulta evidente l’assoluta mancanza degli elementi contrattuali essenziali,
quali l’indicazione del periodo settimanale di godimento del bene e i modi e i tempi
con cui il titolare potrebbe usufruirne anche al fine di cederlo a terzi, va senza
dubbio affermata la nullità del contratto stipulato con la ora fallita Tr. s.r.l., stante
l’assoluta indeterminatezza dell’oggetto.
(Cod. Civ., artt. 1346 e 1418, comma 2)
CONNESSIONE TRA CONTRATTO DI COMPRAVENDITA E FINANZIAMENTO
• La nullità del contratto di compravendita deve essere altresì estesa al contratto di
finanziamento erogato dall’allora Fi. S.p.A. trattandosi di accordo strettamente
connesso al primo. Il tribunale individua il collegamento tra i due contratti
nell’espresso richiamo che, in quello di finanziamento, viene fatto al contratto di
compravendita della multiproprietà, di modo che l’oggetto di tale ultimo contratto
viene ad essere inserito nell’oggetto di quello di finanziamento che pertanto lo
presuppone. Ne deriva un’unitaria operazone economica, risultato della combinazione
degli oggetti dei due contratti, di cui quello di acquisto rappresenta l’antecedente
logico di quello di finanziamento, per cui è inevitabile che la nullità del primo si
rifletta con identici effetti sul secondo.
(Cod. Civ., artt. 1346, 1370 e 1418, comma 2)
Conseguenze:
• In ragione del collegamento negoziale esistente e della unitarietà dell’operazione
economica realizzata, e poichè la nullità del contratto di vendita si riflette sul
collegato mutuo di scopo, privandolo di ogni causa concreta, Ne. S.p.A. è legittimato a
richiedere la restituzione della somma mutuata non al mutuario acquirente, ma
direttamente ed esclusivamente al venditore (Tr. s.r.l.), in quanto sostanziale
beneficiario delle somme erogate.
• La domanda avanzata dalla Ne. S.p.A. nei confronti dell’attore, di pagamento dei
ratei non ancora corrisposti, viene inevitabilmente rigettata. La suddetta società è
tenuta a retrocedere all’attore le somme da questi sborsate in esecuzione del
rapporto.
• La Suprema Corte ha affermato che la clausola invocata dalla Ne. S.p.A. va
interpretata ai sensi dell’art. 1370 del Codice Civile in quanto la normativa speciale
deve essere integrata con quella dettata dal codice civile in materia di contratti.
In sintesi:
Il giudice riconosce da un lato la presenza di
innumerevoli rischi (individuati sia come veri e propri
raggiri, sia come deficit informativo) per il
consumatore nello specifico settore, in cui il continuo
susseguirsi di interventi e modifiche legislative ne
sono il chiaro segnale, e pertanto pone in evidenza
che tale soggetto risulta bisognoso di una tutela
particolarmente estesa; d’altro lato rileva la necessità
di integrare la normativa speciale con quella dettata
dal codice civile in materia di contratti.
Norme applicate al caso
♦ Codice civile, art. 1346: Requisiti del contratto 
L' oggetto del contratto deve essere possibile, lecito,
determinato o determinabile.
♦ Codice civile, art. 1418: Cause di nullità del contratto 
Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative,
salvo che la legge disponga diversamente.
Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei
requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa ,
l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la
mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346.
Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.
♦ Codice civile, art. 1370: Interpretazione del contratto 
Le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o
in moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti
s'interpretano, nel dubbio, a favore dell'altro.
Passando alla normativa applicabile nello specifico ambito:
D.lgs n. 79/2011 art.2
Modificazioni al decreto legislativo 6 settembre 2005, n.
206, in attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai
contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per
le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di
scambio.
Precisazione
2008: direttiva CE n. 122
23 maggio 2011: d.lgs n. 79 attua la direttiva
entra in vigore il 21 giugno 2011
Il D.lgs n.79/2011 art.1  Approvazione del codice della
normativa statale in tema di ordinamento e mercato del
turismo.
Il D.lgs n.79/2011 art.2 rinnova il titolo IV, capitolo I, del
codice del consumo e gli articoli da 69 a 81, introducendo
l’art. 81bis.
Lavoro svolto da:
Plebani Federica
Rubagotti Roberta
Sassi Alice