ANCE
ASSOCIAZIONE NAZIONALE COSTRUTTORI EDILI
Tutela dei diritti patrimoniali
degli acquirenti di immobili da
costruire


Legge 2 agosto 2004 n. 210
D.Lgs. in corso di emanazione
Direzione Legislazione Mercato Privato
Le forme di garanzia

Fideiussione a garanzia degli acconti

Polizza assicurativa postuma

Contratto preliminare con contenuti minimi

Frazionamento mutuo/ipoteca

Fondo di garanzia per i fallimenti pregressi
Gli immobili
residenziali - non residenziali

Acquistati da persona fisica

Costruiti da imprenditore/cooperativa
Quando si applica
Agli immobili


non ultimati e non in condizione di avere
l’agibilità
per i quali è stato richiesto il permesso di
costruire (o atto equipollente)
Ad iniziare dai permessi di costruire richiesti
dall’entrata in vigore del decreto legislativo
Chi è il costruttore

Impresa di costruzione

Società immobiliare

Cooperativa edilizia
Parità per tutti i soggetti
Chi è “l’acquirente”
La persona fisica che acquisti un
immobile da costruire

sia promissaria acquirente

sia socio di cooperativa edilizia

sia anche non socio di cooperativa
Come si garantisce l’acquirente ?

con rilascio di fideiussione pari alla
somma da incassare sino all’atto di
compravendita
La fideiussione va rilasciata
prima del compromesso
 contestualmente al compromesso
 da una banca/assicurazione ecc.

Contenuti della fideiussione

Garanzia solo delle somme effettivamente
versate e di ogni altro corrispettivo (es.
permuta)

Escussione con stato di crisi

Diritto ad ottenere il pagamento entro 30
gg. dalla richiesta conseguente allo stato di
crisi

Viene meno all’atto di
compravendita/assegnazione
Come si individua la situazione di
crisi ?

Trascrizione del pignoramento relativo
all’immobile oggetto del contratto

Pubblicazione sentenza dichiarativa del
fallimento

Presentazione domanda di ammissione al
concordato preventivo

Pubblicazione sentenza stato di
insolvenza/decreto l.c.a./amministrazione
straordinaria
Altre garanzie

Polizza postuma

Contratto preliminare
Si applicano solo a chi compra un immobile da costruire
o per il quale è stato richiesto il permesso di costruire
(vale anche per le cooperative)
Altre garanzie
 Polizza assicurativa indennitaria
– 10 anni dall’ultimazione
– copertura danni materiali e diretti
all’immobile e ai terzi
– per rovina totale/parziale, gravi difetti,
vizi del suolo, difetto costruzione (art.
1669 c.c.)
– operatività dopo la
vendita/assegnazione
Altre garanzie
 Contratto preliminare: contenuti minimi
– identificazione dell’immobile
– presenza di servitù, convenzioni,
ipoteche ecc.
– caratteristiche costruttive (capitolato)
– tempi di esecuzione (data di
ultimazione)
– estremi fideiussione/permesso di
costruire
– eventuali appaltatori
– planimetrie
Norme generali
 Diritto alla suddivisione del finanziamento
in quote e frazionamento dell’ipoteca
la banca deve provvedere entro 90 gg.
 Il notaio non può stipulare se
– non si è proceduto alla suddivisione del
finanziamento
– al frazionamento dell’ipoteca
Fondo di garanzia
per le vittime dei fallimenti pregressi

Alimentato per 15 anni con addizionale
sulle fideiussioni

Gestione CONSAP

Accesso con domanda entro 6 mesi
dall’entrata in vigore del decreto che
regola il fondo