Parte zero
COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE: simulare opere di ristrutturazione e relativi
costi:
-
rifacimento imp elettrico :9.000 €
-
sostituzione infissi : 10.000 €
-
sostituzione sanitari in bagno : 4.500 €
-
rifacimento pavimento della cucina : 5.000 €
TOTALE : 28.500 € (COSTO RISTRUTTURAZIONE) COSTO ANALITICO DI
TRASFORMAZIONE:
-
simulare opere di trasformazione e relativi costi:
-
rimozione porta di ingresso : 300 €
-
costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 5.000 €
-
installazione 2 nuove porte di ingresso: 2.000 € (totali)
-
opere accessorie (veranda e relative trasformazioni ): 5.000 €
COSTO TRASFORMAZIONE
TOTALE : 12.300 €
PERIZIA ESTIMATIVA
Premessa
Il sottoscritto nome e cognome (esaminando) è stato incaricato dai proprietari i
Signori .............................. di procedere alla valutazione analitica dell’immobile di
loro proprietà per una vendita.
Ad evasione dell’incarico ricevuto, il sottoscritto nome e cognome (esaminando)
dopo aver eseguito i sopralluoghi, gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli
elementi tecnici espone nella seguente relazione i risultati ottenuti del suo operato.
DESCRIZIONE DELL’immobile
L’immobile di proprietà dei Signori .................... presenta un ampiezza complessiva di mq
100. È situato nel comune di Catania nel quartiere di Picanello, risulta regolarmente iscritto al N.C.I
del comune di Catania al foglio n° 59 subparticella n° 33.
La particella 33 casa con destinazione ad uso abitativo di edilizia convenzionale.
Comune quartiere Foglio Sub.Particella Superficie Mq
Qualità e
N vani
Classe
Catania
Picanello
59
33
100
Uso abitativo
5
edilizia convenzionale
L’unità abitativa sita in via Duca degli Abbruzzi 87 costruita nei primi anni 90, dista circa 0,6 km
dai servizi principali (supermercati, mezzi di trasporto urbano, banche ecc..) è individuabile nella
Carta topografica IGM in scala 1:25.000 al Foglio …….
L’unita abitativa è costituita da un appartamento al 4 piano di un edificio costituito dal 4 piani
calpestabili e suddiviso in 8 unità abitative.
L’appartamento oggetto di stima risulta essere in cattivo stato di manutenzione, richiede interventi
di ristrutturazione a livello interno.
PROCEDIMENTI DI STIMA:
Il procedimento logico da seguire per risolvere un qualunque quesito estimativo, costituisce il
metodo di stima che é concettualmente unico e si basa sulla comparazione.
Qualunque sia l’aspetto economico considerato, il metodo di stima da seguire è quello del confronto
tra il bene da valutare e altri beni simili, dei quali sia noto il valore (di mercato, di costo, ecc); si
deve quindi:
1. accertare quali sono i valori attribuibili a beni simili e costruire con essi una scala dei valori;
2. stabilire quale valore deve essere attribuito al bene da stimare, cioè scegliere il gradino della
scala in cui collocare il bene.
STIMA COMPARATIVA PER PARAMETRI TECNICI O STIMA MONOPARAMETRICA
Questa tipologia di stima utilizza parametri di valutazione facili da determinare, la loro validità è
fortemente condizionata dal fatto che:

i beni posti a confronto siano omogenei;

l’elemento scelto quale parametro di comparazione sia proporzionale al valore del bene.
Una volta individuati i beni simili ed i relativi parametri il perito basa la valutazione sulla seguente
proporzione:
Vx : ∑V = Px : ∑P
Dove:
Vx = valore dell’ immobile oggetto di stima;
∑V = sommatoria dei valori di mercato degli immogili omogenei rilevati;
Px = parametro del bene oggetto di stima;
∑P = sommatoria dei parametri degli immobili omogenei;
da questa equazione bisogna ricavare il valore dell’immobile (Vx), per cui:
Vx =
V
p
x Px
Nel nostro caso i dati ricavati da apposita indagine condotta in zona da me medesimo presso le
agenzie immobiliari del loco sono i seguenti:
BENI
SUPERFICIE VALORE
(J)
mq
(€)
Bene da stimare
100
?
A
120
230.000
B
80
150.000
C
120
250.000
D
150
300.000
E
100
180.000
F
110
210.000
Totale
680
1.320.000
Vx =
1.320.000
∙ 100 = € 194.117
680
Arrotondiamo per eccesso a 195.000 euro
CALCOLO DELLA QUOTA ANNUA DI AMMORTAMENTO DEL MUOTUO PARI
ALL’80% DEL VELORE PIU PROBABILE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA
VALORE IPTIZZATO DEL BENE 195.000
0,8 x 195.000 = 156.000 €
So=80% Vx
Valore del Mutuo: 156.000 €
Supponendo un saggio medio annuo di capitalizzazione pari al 5%
i= 0,05
n= 10 anni
quota di ammortamento annua
10
i (1+i)
a = So x ------------ =
10
( 1+i) -1
156.000 x 0,12950457 = 20.202,702 €
Quota annua di ammortamento del mutuo 20.202,702 €
CALCOLO QUOTA MILLESIMALE DOPO FRAZIONAMENTO IMMOBILE IN 2 MINI
APPARTAMENTI DI 2,5 VANI
Condizione imposta gli appartamenti che costituiscono il condominio presentano tutti la stessa
superficie e medesime quote millesimali
Mellesimi totatle condominio 800 mq = 1600 millesimi
Superficie appartamento 100 mq = 200 millesimi
MILLESIMI miniAPPARTAMENTO dopo frazionamento 100 millesimi, superficie 50 mq
OPERAZIONI CATASTALI PER FRAZIONAMENTO E VOLTURA
Operazioni catastali da effettuare per la vendita di una parte d’area appartenente ad una
particella.
In seguito alla divisione dell’area ed alla vendita di una parte di essa dovranno essere attuate tutte le
procedure necessarie all’aggiornamento degli atti catastali.
1) Il tecnico dovrà dapprima eseguire il frazionamento dell’area, richiedendo all’UTE della
provincia un estratto di mappa, contenente la particella da frazionare, che l’UTE rilascerà su
apposito modello 51 in carta lucida con l’indicazione dei punti fiduciali da utilizzare per il rilievo.
Oltre al modello 51 compilato in tutte le sue parti, il tecnico dovrà presentare anche i seguenti
elaborati tecnici:
MOD. 51 F TP, in triplice copia, contenente la dimostrazione numerica del frazionamento, da
cui dovrà risultare che la somma delle superfici delle particelle derivate dal frazionamento
corrisponde alla superficie della particella originaria.
ELABORATO GRAFICO dell’oggetto del rilievo, redatto in scala opportuna indicando la
posizione delle nuove linee dividenti.
SCHEMA DEL RILIEVO rappresenta la dimostrazione grafica di come è avvenuto il
frazionamento. Deve evidenziare i PF utilizzati, l’indicazione dei punti generatori delle
osservazioni, l’oggetto del rilievo con la numerazione dei punti di dettaglio ed eventuali misure
integrative.
LIBRETTO DELLE MISURE nel quale sono indicate tutte le rilevazioni eseguite
direttamente sul terreno e quelle calcolate per mezzo di artifici consentiti.
RELAZIONE TECNICA dove sono raccolte le osservazioni del tecnico ed in particolare
vengono motivate le eventuali difficoltà che hanno determinato l’impossibilità di soddisfare
completamente le disposizioni impartite dall’ufficio.
FLOPPY DISK è il dischetto del programma PREGEO contenente tutte le informazioni
metriche adeguatamente codificate e riportate nel libretto delle misure.
2)
Approvato il tipo di frazionamento, occorrerà effettuare la voltura catastale.
In questo caso, trattandosi di compravendita, il notaio che ha redatto l’atto di trasferimento dovrà
presentare presso l’UTE la domanda di voltura, compilata su modello 13 TP/A entro 30 giorni
dall’avvenuta registrazione dell’atto stesso ed allegare i seguenti documenti:
-
copia dell’atto traslativo, regolarmente registrato presso l’Ufficio Registro;
-
tipo di frazionamento.
Il frazionamento, e la conseguente voltura catastale, faranno variare tutti i documenti catastali nel
seguente modo:
-
MAPPA - dalla particella originaria si formeranno 2 particelle aventi stessa qualità e classe.
ARCHIVIO DELLE PARTITE – la particella da frazionare verrà scaricata (per
frazionamento) dall’attuale partita e le nuove particelle originate verranno caricate nella stessa
partita. La particella che verrà ceduta sarà scaricata dall’attuale partita e caricata ad una nuova.
ARCHIVIO DELLE PARTICELLE – la particella che ha mantenuto il numero di mappa
originario modificherà i dati relativi a superficie e redditi catastali, mentre manterrà la partita
originaria. La particella derivata e venduta, a cui verrà assegnato un nuovo numero di particella,
verrà aggiunta all’elenco con i relativi dati e la nuova partita.
ARCHIVIO DEGLI INTESTATI – verrà aggiunto il possessore della particella frazionata e
venduta se, questo, non è già presente nell’elenco. Mentre se il possessore è presente, in elenco, gli
verrà aggiunta la nuova particella.
CATASTO TERRENI
Operazioni catastali da effettuare per le mutazioni:
a)
soggettive (cambio di proprietà per compra-vendita, successione ecc.)
a queste mutazioni si provvede mediante la domanda di voltura (mod.13 TP/A) con copia dell’atto
traslativo regolarmente registrato, eventuale copia del frazionamento (se il terreno è stato
frazionato);
b) oggettive (cambio di qualità o classe, costruzioni di fabbricati rurali, cambiamenti permanenti
dovuti a frane, alluvioni ecc.)
si provvede mediante le verificazioni periodiche effettuate d’ufficio e le denunce dei possessori
(mod. 26 A o, nel caso di edificazione, mod. 3/SPC).
CATASTO DEI FABBRICATI
Operazioni catastali da effettuare per:
a)
Dichiarazione di una nuova costruzione.
La dichiarazione va fatta entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui l’immobile è
diventato abitabile o servibile all’uso cui è destinato e viene firmata da uno dei soggetti aventi
diritti.
Si utilizzano:
1)
mod. D1 (recante i dati della dichiarazione e dei soggetti interessati);
2) mod. 1 NB (si compone di due parti, una descrive il corpo di fabbrica l’altra descrive in
dettaglio l’unità immobiliare);
3)
elaborato planimetrico (una per ogni u.i.);
4) se il fabbricato urbano viene costruito su una particella del catasto terreni dovrà essere redatto
e presentato all’ufficio (catasto terreni) il tipo mappale. Esso è compilato sul modello 51
(frazionamento) e deve essere allegato alla denuncia di cambiamento redatta sul modello 3/SPC.
b) Mutazioni soggettive (cambio di intestazione dei beni a seguito di compravendita, successione
ecc.)
Gli interessati devono produrre:
1)
domanda di voltura redatta su un apposito modello (98/TP);
2)
copia dell’atto di traslazione regolarmente registrato;
3) nel caso di frazionamento di u.i.u., copia della denuncia di variazione sul modello D1
presentata al catasto.
c)
Mutazioni oggettive (variazione di categoria, consistenza e classe).
Gli interessati devono presentare, in duplice copia, la denuncia di variazione redatta sul modello
D1, a cui deve essere allegata la planimetria (1 : 200) redatta sul modello EP, rappresentante il
nuovo stato dell’immobile