A:
Federabitazione/Confcooperative
Confcooperative Lombardia
Da:
GOGCP Tax Team
Data:
29 settembre 2015
Oggetto:
Applicazione dell’IMU agli alloggi sociali e alle unità immobiliari appartenenti alle
cooperative edilizie a proprietà divisa e indivisa
Egregi Signori,
Come da Vostra richiesta, analizziamo nel seguito le implicazioni relative all’applicazione dell’imposta
municipale propria (“IMU” o Imposta”) nelle ipotesi di assegnazione degli alloggi in locazione
convenzionata da parte delle cooperative a proprietà indivisa e divisa e da parte degli Istituti Autonomi
Case Popolari e soggetti a questi equiparati.
1.
Fattispecie e termini del quesito
Le Regioni e i Comuni al fine di soddisfare le esigenze abitative per i cittadini a più basso reddito, hanno
approvato delle misure che garantiscono la riqualificazione di alcuni ambiti urbani e l’assegnazione di
alloggi a categorie di cittadini più svantaggiati ad un canone di locazione calmierato.
Tali misure, sono progettate e coordinate da parte di enti regionali costituiti nella forma di Istituti o Aziende
territoriali per l’edilizia residenziale (“IACP” o “ATER”). Nella Regione Lombardia, tali istituti sono costituiti
nella forma dell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale (“ALER”).
Le Regioni i Comuni o gli IACP, mediante specifiche convenzioni, conferiscono un incarico alle
cooperative edilizie a proprietà indivisa o divisa (“Cooperativa divisa” o “Cooperativa indivisa”) per la
realizzazione, ristrutturazione e gestione di alloggi da destinare ai propri soci ad un canone di locazione
convenzionato.
Sulla base delle informazioni ricevute, le convenzioni possono prevedere sia che le cooperative realizzino
e costruiscano interamente gli alloggi acquisendone la proprietà, sia che le medesime ristrutturino gli
alloggi di proprietà degli IACP. In questo ultimo caso, gli IACP concedono gli alloggi da ristrutturare alle
cooperative sulla base di un contratto di comodato d’uso gratuito.
Nello specifico, dalla documentazione ricevuta, si apprende che la Regione Lombardia e il Comune di
Milano hanno stipulato due convenzioni con delle cooperative edilizie a proprietà divisa residenti in
Lombardia.
Mediante la prima convenzione (“Convenzione ALER”), la Regione, per il tramite dell’ALER, ha concesso
in comodato d’uso gratuito alla Cooperativa un certo numero di unità immobiliari di sua proprietà. La
Cooperativa, si è impegnata a ristrutturare, gestire e assegnare in locazione convenzionata detti alloggi ai
propri soci assegnatari ai sensi della legge 431/98. Tali alloggi saranno ristrutturati in parte sulla base
delle risorse proprie della cooperativa e in parte sulla base di un finanziamento di un istituto bancario.
Con la seconda convenzione (“Convenzione SACC”), la Regione Lombardia e il Comune di Milano,
hanno conferito un incarico alla cooperativa divisa per la realizzazione e gestione di alloggi sociali così
come definiti dal Decreto Ministeriale 22 aprile 2008. Tali alloggi, saranno realizzati mediante l’utilizzo di
un fondo (fondo per la realizzazione di intervento SACC) messo a disposizione dalla Regione. Al termine
della realizzazione, gli alloggi saranno assegnati dalla medesima cooperativa ai soggetti che rientrino
nella categorie di cittadini e nuclei familiari svantaggiati e meritevoli del sostegno pubblico. Tale
assegnazione avverrà mediante la stipula di un contratto di locazione a canone convenzionato pari a
quattro anni prorogabile per ulteriori quattro anni.
Ci è stato chiesto di effettuare un’analisi della disciplina IMU, con particolare riferimento alle fattispecie di
esenzione dall’applicabilità dell’IMU previste per gli alloggi sociali posseduti dalle Cooperative e
dall’ALER. Oltre ciò, ci è stato chiesto di esprimere la nostra opinione in merito all’applicazione delle
menzionate esenzioni relativamente agli alloggi assegnati sulla base delle due convenzioni sopra
descritte.
Le fonti normative dell’IMU (cenni)
2.
La normativa IMU, nel corso degli ultimi quattro anni, ha subito alcuni interventi di modifica che hanno
reso di non facile interpretazione le regole relative all’applicabilità dell’Imposta in determinati ambiti, tra cui
quello relativo alla edilizia residenziale pubblica.
Le norme di riferimento dell’IMU, sono il Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (“Decreto di attuazione
IMU”) e il Decreto Legge 6 dicembre 2011 n. 201 (c.d. “Decreto Monti”).
2.1.
L’imposta municipale propria nel Decreto di attuazione IMU
1
In attuazione della legge delega n. 42/2009 il Decreto di attuazione IMU ha istituito l’IMU a decorrere
dall’anno 2014. Tale Imposta, ha la finalità di sostituire l’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) e di
sostituire, in riferimento alla componente immobiliare, l’imposta su reddito delle persone fisiche e le
relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari che si realizzano dal possesso di immobili non
locati.
Gli artt. 8 e 9 del Decreto di attuazione IMU, disciplinano le regole di applicazione dell’Imposta e, in
particolare, disciplinano i requisiti oggettivi e soggettivi di imposizione ad IMU.
Il menzionato Decreto ha introdotto la non applicabilità dell’IMU nel caso in cui l’immobile costituisca per il
possessore l’abitazione principale.
2.2
L’imposta municipale propria nel Decreto Monti e successive modifiche
2
Nel corso del 2011, il legislatore con l’art. 13, comma 1 del Decreto Monti ha apportato alcune modifiche
al Decreto di attuazione IMU. In particolare, ha previsto l’applicazione dell’IMU in via sperimentale a
1
Legge 5 maggio 2009 n. 42 “delega al governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’art.119 della Costituzione”.
2
Convertito con modificazioni dall’art. 1, legge 22 dicembre 2011, n. 214.
2
decorrere dal 2012 e a regime a decorrere dal 1° gennaio 2015.
Oltra a ciò, l’art. 13, comma 2 del Decreto Monti ha reintrodotto l’applicazione dell’IMU anche per
abitazioni principali e per le pertinenze della stessa.
Il menzionato Decreto è stato, da ultimo, riformato dall’art. 1, comma 707, lett. a) della Legge 27 dicembre
2013, n. 147 (c.d. Legge Stabilità 2014), il quale ha previsto l’applicazione dell’IMU a regime con
decorrenza dal 1° gennaio 2014 (anziché 2015) ed ha reintrodotto l’esclusione dell’IMU all’abitazione
principale sempre a far data dal 1° gennaio 2014.
La legge di stabilità 2014 ha, inoltre, reintrodotto nel Decreto Monti due fattispecie di non applicabilità
dell’IMU: i) l’esenzione delle unità immobiliari appartenenti alle cooperative a proprietà indivisa adibite ad
abitazione principale da parte dei soci assegnatari; ii) l’esenzione dei fabbricati di civile abitazione
3
destinati ad alloggi sociali .
Allo stato attuale, l’IMU è disciplinata dall’art. 13 del Decreto Monti e, in quanto compatibili, dalle
4
disposizioni contenute negli artt. 8 e 9 del Decreto di Attuazione IMU .
3.
Presupposto impositivo dell’IMU e abitazione principale
L’art. 13, comma 2 del Decreto Monti prevede, come regola generale, che il presupposto di applicazione
5
6
dell’IMU sia il possesso di immobili .
7
L’art. 9, comma 1, del Decreto di attuazione IMU , stabilisce il requisito soggettivo per l’applicazione
dell’Imposta, stabilendo che i soggetti passivi IMU sono: a) il proprietario degli immobili, a qualsiasi uso
destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa; b) il
8
titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sui medesimi immobili ; c) il
concessionario di aree demaniali; d) il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di
costruzione, concessi in locazione finanziaria.
3
Tali esenzioni erano state già introdotte dall’art. 2 del Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 (“Decreto IMU”).
4
Il Decreto di attuazione IMU e il Decreto Monti richiamano in determinati casi l’applicazione delle disposizioni del Decreto
Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504 istitutivo dell’ICI (Decreto ICI).
5
La nozione di possesso ai fini dell’IMU si ricava dall’art. 1140 del Codice Civile, ovvero “il potere sulla cosa che si manifesta in
un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.
6
In riferimento alla definizione degli immobili, la norma richiama l’art. 2 del Decreto ICI allo scopo di mantenere ai fini IMU le
definizioni che risultavano utilizzate in ambito ICI, ovvero a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve
essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e
quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; b) per area
fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in
base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per
pubblica utilità. c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice
civile.
7
L’art. 9, comma 1 del Decreto di attuazione IMU, è espressamente richiamato dall’art. 13, comma 1 del Decreto Monti.
8
L’IMU non è dovuta dal nudo proprietario, vale a dire il proprietario che abbia il suo diritto di proprietà compresso da uno dei diritti
reali di godimento sopra elencati.
3
L’IMU non è dovuta nel caso in cui il godimento di un bene non derivi da uno dei diritti di godimento sopra
9
elencati: cosicché, il locatario, l’affittuario e il comodatario non sono soggetti passivi dell’IMU.
In deroga alla citata regola generale, il legislatore ha previsto che l’IMU non è applicabile nel caso in cui
l’unità abitativa costituisca per il possessore l’abitazione principale o sia una pertinenza della medesima.
Tale deroga non trova applicazione nel caso in cui detti immobili, pur costituendo per il possessore
10
abitazione principale, siano classificati nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9 . Pertanto, limitatamente a
tali ultime categorie l’IMU continua ad essere dovuta.
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica
unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono
11
anagraficamente .
4.
Le previsioni normative di equiparazione ai fini IMU all’abitazione principale con specifico
riferimento agli immobili di edilizia residenziale pubblica
4.1
Gli alloggi sociali
L’art. 2, comma 4 del Decreto IMU, a decorrere dal 1° gennaio 2014, ha equiparato i fabbricati di civile
12
abitazione destinati ad alloggi sociali all’abitazione principale . Tale equiparazione, estende il trattamento
di favore ai fini IMU previsto per l’abitazione principale agli alloggi sociali. Pertanto, considerando che le
abitazioni principali sono esenti dall’applicazione dell’IMU, tale esenzione si estende anche gli alloggi
sociali.
13
La Legge di stabilità 2014 , al fine di racchiudere in un’unica disposizione tutte le fattispecie di
14
equiparazione all’abitazione principale previste dalle norme che si sono succedute nel tempo , è
15
intervenuta direttamente nel corpus normativo del Decreto Monti e ha riformato l’art. 13, comma 2 .
Il citato articolo prevede la non applicabilità dell’IMU ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi
sociali. Conseguentemente, a decorrere dal 1° gennaio 2014 i fabbricati destinanti ad alloggi sociali non
9
Sono i soggetti che hanno in godimento l’immobile per effetto, rispettivamente, di un contratto di locazione, di affitto o di
comodato.
10
In relazione alle categorie catastali A/1 (Abitazione di tipo signorile), A/8 (Abitazione in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti
pregi artistici e storici), l’IMU continuerà ad essere applicata anche ove gli stessi immobili siano adibiti ad abitazione principale.
Tali immobili, tuttavia, beneficiano della detrazione dall’IMU prevista per l’abitazione principale.
11
Nell’ipotesi in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili
diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo
familiare si applicano per un solo immobile.
12
L’art.2, comma 4 del Decreto IMU prevede che “a decorrere dal 1° gennaio 2014 sono equiparati all’abitazione principale i
fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture del 22 aprile
2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008”.
13
Cfr. art. 1, comma 707 della Legge di Stabilità 2014.
14
Cfr. in tal senso l’art. 23 della relazione illustrativa al Disegno di Legge di stabilità 2014.
15
Ai sensi dell’art 13, comma 2, lett. b) del Decreto Monti “ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti
dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008 ”.
4
sono assoggettati da IMU.
Gli alloggi sociali esenti dall’IMU sono quelli definiti dal Decreto del Ministero delle infrastrutture del 22
16
aprile 2008 (“D.M. 2008”) .
17
Il D.M. 2008 prevede che per alloggio sociale si intende l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in
locazione permanente che ha una funzione di interesse generale e di riduzione del disagio abitativo. Tale
unità immobiliare dovrà essere destinata a fasce di popolazione svantaggiate che non possono accedere
a locazioni di alloggi in libero mercato.
18
Il medesimo D.M. stabilisce che, in ogni caso, sono considerabili alloggi sociali quelle unità immobiliari
realizzate o recuperate da operatori pubblici o privati utilizzando contributi o agevolazioni pubbliche e che
siano destinate alla locazione temporanea per almeno 8 anni o alla proprietà.
Pertanto, affinché l’alloggio sociale possa beneficiare dell’esenzione dall’IMU, è necessario che siano
soddisfatti i requisiti oggettivi delineati dal menzionato D.M. 2008.
L’art. 13 del Decreto Monti non prevede uno specifico requisito soggettivo per l’applicazione di tale
esenzione, infatti la norma non indica espressamente il soggetto che dovrà possedere l’alloggio sociale.
Tuttavia, un requisito soggettivo, se pur generico, è previsto nel comma 3 del D.M. 2008, nel quale è
previsto che l’alloggio sociale deve essere realizzato o recuperato da “operatori pubblici o privati”.
Pertanto, si desume, che nell’ambito di operatore pubblico e privato si potrebbero considerare anche le
cooperative e gli ALER.
Detto ciò, da un’interpretazione della norma si desume che il legislatore abbia voluto subordinare
l’applicazione della esenzione dell’IMU esclusivamente ai requisiti oggettivi che il fabbricato deve
possedere per poter essere destinato ad alloggio sociale.
Si precisa, inoltre, che da un’interpretazione letterale della norma, sembrerebbe che l’applicazione di tale
19
esenzione non sia subordinata alla assegnazione dell’alloggio sociale al soggetto svantaggiato . La
norma, infatti, prevede che il fabbricato per beneficiare dell’esenzione deve avere una “destinazione” ad
16
Il D.M. 22 aprile 2008 all’art. 1, comma 1 prevede che “E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare adibita ad uso
residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di
ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi
nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito
dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie”. Al comma 2 si precisa che “Rientrano
nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o
agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo
urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà. Il servizio di edilizia residenziale
sociale viene erogato da operatori pubblici e privati prioritariamente tramite l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata
la prevalenza delle risorse disponibili, nonché il sostegno all'accesso alla proprietà della casa, perseguendo l'integrazione di
diverse fasce sociali e concorrendo al miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari”.
17
art. 1, comma 2 del D.M. 2008.
18
art.1, comma 3 del D.M. 2008.
19
Il legislatore quando ha voluto subordinare l’esenzione IMU o detrazioni favorevoli IMU alla assegnazione dell’unità immobiliare
lo ha espressamente specificato così come per l’esenzione IMU riguardo alle cooperative a proprietà indivisa che assegnano i
fabbricati ai soci e per le unità immobiliari assegnate dagli IACP.
5
alloggio sociale, ovvero possedere quei requisiti che lo identificano come tale a prescindere dall’eventuale
assegnazione al soggetto svantaggiato. Pertanto, il mero possesso (così come definito ai fini IMU) di un
fabbricato con i requisiti di alloggio sociale ex D.M. 2008 sarebbe condizione sufficiente per l’applicazione
dell’esenzione IMU.
20
A tal proposito, l’Amministrazione finanziaria in occasione di alcuni risposte a quesiti posti da
contribuenti in merito all’IMU, ha confermato tale orientamento, chiarendo che “nel caso in cui gli immobili
posseduti dagli istituti in questione (N.d.r. IACP) abbiano le caratteristiche di alloggio sociale di cui al D.M.
22 aprile 2008, a partire dal 1° gennaio 2014, si applica lo stesso regime dell’abitazione principale”.
4.2
Unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa
4.2.1
Le cooperative a proprietà indivisa
Le cooperative edilizie a proprietà indivisa, rientrano nel più ampio genere delle società cooperative
edilizie di abitazione.
La Cooperativa indivisa, generalmente, realizza gli immobili di civile abitazione mediante il versamento
delle quote sociali e di altri contributi da parte dei soci o di enti pubblici. Una parte dei fondi per la
realizzazione degli immobili può derivare da mutui fondiari concessi da banche o altri istituti di credito.
Gli immobili realizzati entrano a far parte del patrimonio della cooperativa stessa e saranno concessi in
godimento, mediante un contratto di locazione, ai soci assegnatari, dietro pagamento di un canone di
locazione convenzionato.
I rapporti fra i soci e la cooperativa (tra cui l’assegnazione e la determinazione del canone di godimento),
sono disciplinati dal regolamento della Cooperativa indivisa.
4.2.2
Regime IMU applicabile
La Cooperativa indivisa è, in via generale, un soggetto passivo IMU.
Tale status è mantenuto anche dopo che la medesima assegna gli alloggi ai propri soci. Questi ultimi,
infatti, non acquistano la proprietà sull’immobile, ne acquistano alcun diritto reale di godimento rilevante ai
fini dell’applicazione dell’IMU.
Tuttavia, il legislatore ha previsto una deroga alla menzionata regola generale, prevedendo un’esenzione
dall’applicabilità dell’IMU in capo alla Cooperativa indivisa. Tale esenzione, è applicabile nella misura in
cui le unità immobiliari appartenenti alla Cooperativa indivisa siano assegnate ai soci e siano da questi
21
adibite ad abitazione principale .
22
Più nel dettaglio, l’art. 2, comma 4, del Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 103 (“Decreto IMU”)
ha
20
Agenzia delle entrate, FAQ Mini IMU del 20 gennaio 2014 risposta n. 13.
21
Si ricorda che anche in vigenza di ICI, era stata prevista una esenzione da tale imposta, infatti l’art. 1, comma 3, D.L. 27 maggio
2008, n. 93, convertito in Legge 24 luglio 2008, n. 126, dispose l’esenzione da ICI per le abitazioni di cui all’art. 8, comma 4,
D.lgs. 504/1992, ovvero per le unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad
abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari.
22
L’art. 2, comma 4 del Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 103 prevede che “ai fini dell’applicazione della disciplina in materia di
6
equiparato all’abitazione principale gli immobili appartenenti alle Cooperative indivisa, adibiti dal socio ad
abitazione principale. Pertanto, l’esenzione ai fini IMU previsto per l’abitazione principale è estesa agli
immobili delle cooperative a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale.
23
La Legge di stabilità 2014 ha riconfermato tale esenzione da IMU inserendola nel novellato l’art. 13,
24
comma 2, lett. a) del Decreto Monti .
Conseguentemente, alla luce della menzionata modifica, a decorrere dal 1° gennaio 2014 per le
cooperative edilizie a proprietà indivisa è stata prevista un’assimilazione piena all’abitazione principale e,
dunque, un’esenzione ai fini IMU nella misura in cui siano soddisfatti i seguenti requisiti: i) le unità
immobiliari appartengano della cooperativa edilizia a proprietà indivisa: ii) le unità immobiliari siano adibite
25
ad abitazione principale da parte del socio assegnatario.
Tuttavia, pur in mancanza di chiarimenti ufficiali, si potrebbe ragionevolmente ritenere che anche per le
Cooperative indivise sia applicabile l’esenzione da IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b) del Decreto
Monti, nella misura in cui le stesse posseggano i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggio sociale
ex D.M. 2008.
4.3
cooperative edilizie a proprietà divisa (o individuale)
4.3.1
Le cooperative a proprietà divisa
Le Cooperative divisa, così come quelle a proprietà indivisa, rientrano nel più ampio genere delle società
cooperative edilizie di abitazione. I soci, aderiscono a tale cooperativa con lo scopo di acquistare un
abitazione in proprietà. Pertanto, la principale differenza tra le cooperative a proprietà divisa e indivisa è
rappresentato dal trasferimento della proprietà, ovvero nella prima il socio assegnatario acquisisce a titolo
di proprietà l’alloggio mentre nella seconda acquisisce il mero godimento.
La Cooperativa divisa, al termine del programma di costruzione, assegna con atto notarile ai singoli soci
assegnatari le unità immobiliari anteriormente individuate a tale scopo.
Con l’atto notarile i soci diventano a tutti gli effetti proprietari degli alloggi ed assumono gli obblighi e gli
oneri a suo tempo stipulati dalla Cooperativa divisa con gli enti locali che concessero le aree su cui
insistono i fabbricati sociali.
La Cooperativa divisa è proprietaria degli immobili per il periodo di tempo che precede le assegnazioni e
sino a quando stipula l’atto di vendita dinanzi al notaio.
IMU, le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative
pertinenze dei soci assegnatari, sono equiparati all’abitazione principale”.
23
Cfr. art. 1, comma 707 della Legge di Stabilità 2014.
24
Ai sensi dell’art 13, comma 2, lett. a) del Decreto Monti “L'imposta municipale propria non si applica, altresì: alle unità
immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei
soci assegnatari”.
25
Per la definizione di abitazione principale si rimanda al paragrafo 3 del presente parere.
7
4.3.2
Regime IMU applicabile
La cooperativa a proprietà divisa è, in via generale, un soggetto passivo IMU.
Per le unità abitative assegnate da dalla cooperativa a proprietà divisa, a differenza di quella a proprietà
indivisa, non è prevista una specifica disciplina di esenzione dall’applicabilità dell’IMU, pertanto gli
immobili di tali cooperative saranno assoggettate ad IMU sulla base delle regole ordinarie.
La Cooperativa divisa è un soggetto passivo dell’IMU per il periodo in cui è considerata proprietaria
dell’unita abitativa. Tale periodo decorre dal giorno in cui la cooperativa acquista l’area su cui essa
eseguirà l’intervento edificatorio fino al giorno di assegnazione dell’alloggio al socio assegnatario. Tale
ultimo termine, coincide con il giorno in cui è redatto il verbale di assegnazione da parte della cooperativa
anche se è anteriore alla stipula del contratto notarile che da un punto di vista giuridico determina
26
l’acquisto della proprietà del fabbricato .
Ne consegue, che l’assegnatario di un alloggio di una Cooperativa divisa è considerato soggetto passivo
IMU, ed è tenuto al pagamento dell’Imposta, sin dal momento in cui ne acquisisce il possesso, ovvero dal
27
giorno di assegnazione dell’alloggio anche se giuridicamente non è considerabile il proprietario
dell’alloggio.
In ogni caso, nell’ipotesi in cui ricorrano i requisiti di legge per considerare l’immobile assegnato come
28
abitazione principale , l’unità immobiliare non sarà soggetta ad IMU.
Si precisa, inoltre, che, pur in mancanza di chiarimenti ufficiali, è ragionevole ritenere che anche per tali
cooperative sia applicabile l’esenzione da IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b) del Decreto Monti,
nella misura in cui le stesse posseggano i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggio sociale ex
D.M. 2008.
4.4
Alloggi assegnati dagli IACP
Gli IACP e gli enti di edilizia residenziale pubblica, aventi le stesse finalità degli IACP istituiti in attuazione
29
dell’art. 93 del D.P.R. n. 616 del 1997 , sono soggetti passivi IMU.
26
Cfr. in tal senso la Circolare Ministeriale dell’Agenzia delle entrate n. 118/E del 7 giugno 2000; nonché le sentenze della Corte di
Cassazione n. 16130 del 18 agosto 2004, n. 22570 del 1° dicembre 2004 e n. 18294 del 10 settembre 2004, secondo la quale
“l’art. 1 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilisce che il presupposto dell’imposta comunale sigli immobili è il “possesso” di
fabbricati; pertanto è tenuto al pagamento dell’imposta l’assegnatario, anche provvisorio, di alloggio di cooperativa edilizia,
nonostante non sia stato ancora stipulato l’atto notarile di trasferimento della proprietà in suo favore”.
27
Cfr. art. 98, R.D. 28 aprile 1938, n. 1165.
28
Per la definizione di abitazione principale si rimanda al paragrafo 3 del presente parere.
29
L’art. 93, comma 2, del D.P.R. n. 616 del 1977 ha riconosciuto alle regioni competenza propria in materia di edilizia residenziale
pubblica, per cui gli IACP sono divenuti enti regionali anche se non tutte le regioni hanno adottato lo stesso modello gestionale.
In alcuni casi le regioni hanno adottato il modulo organizzativo dell’ente pubblico economico – analogamente all’azienda speciale
per la gestione dei servizi pubblici locali – trasformando gli IACP in aziende territoriali per l’edilizia residenziale (ATER). Altre
regioni hanno, invece, preferito scegliere il modulo organizzativo dell’ente pubblico non economico o quello della società di
capitali. Vi sono, infine, regioni che non si sono avvalse della facoltà conferita dall’art. 93, per cui in esse continuano ad operare
gli IACP nella loro struttura ordinaria.
8
L’art. 2, comma 2, lett. b) del Decreto IMU, ha previsto per gli immobili IACP un regime IMU meno
favorevole rispetto a quello previsto per le cooperative a proprietà indivisa in quanto non prevede
l’esenzione dall’IMU per gli immobili da questi assegnati ma, bensì, prevede l’applicabilità della sola
30
detrazione applicabile per l’abitazione principale .
31
La legge di stabilità 2014, ha riformato l’art. 13, comma 10 del Decreto Monti riconfermando per gli IACP
la detrazione IMU per le abitazioni principali. Conseguentemente, alla luce della menzionata modifica, a
decorrere dal 1° gennaio 2014 per gli alloggi assegnati degli IACP il regime impositivo IMU è rimasto
invariato, ovvero beneficeranno dell’applicabilità della detrazione base, prevista per l’abitazione principale.
Tuttavia, sulla base di una interpretazione lettera della norma, gli alloggi assegnati dall’IACP o da un ente
di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità degli IACP, saranno esenti da IMU nell’ipotesi in
32
cui detti alloggi abbiano i requisiti per essere considerati alloggi sociali ai sensi del D.M. 2008 . Tale
interpretazione, è supportata dal chiarimento fornito dall’Associazione Nazionale Comuni Italiani (ANCI)
33
34
Emilia Romagna e dall’Amministrazione finanziaria , laddove hanno precisato che i fabbricati posseduti
dagli IACP, che hanno i requisiti di alloggio sociale di cui al D.M. 2008, sono esenti da IMU.
5.
Regime IMU applicabile agli alloggi assegnati in virtù della Convenzione ALER e
Convenzione SACC
5.1
Regime IMU applicabile agli alloggi di proprietà ALER assegnati da cooperativa a proprietà
divisa in locazione a seguito di convenzione ALER
Sulla base di un’analisi della Convenzione ALER, apprendiamo che l’ALER concede in comodato d’uso
gratuito le unità immobiliari alle cooperativa a proprietà divisa. Si desume pertanto che l’ALER ha il
possesso di tali unità in qualità di proprietario, viceversa le cooperative detengono il bene in mero
godimento in qualità di comodatarie.
In applicazione della normativa IMU il soggetto passivo dell’Imposta è l’ALER in qualità di proprietario.
Alla luce di quanto esposto nei paragrafi che precedono, si ritiene che nell’ipotesi in cui le unità immobiliari
possedute dall’ALER abbiano i requisiti per essere destinati ad alloggi sociali ai sensi del D.M. 2008
potranno beneficiare dell’esenzione IMU ai sensi dell’art. 13, comma 2, lett. b) del Decreto IMU.
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Si precisa che il medesimo trattamento era già stato previsto dall’art. 13, comma 10 del Decreto Monti ante riforma del Decreto
IMU.
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Ai sensi dell’art. 13, comma 10 del Decreto Monti “Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale
del soggetto passivo e classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 nonché per le relative pertinenze, si detraggono,
fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione;
(…). La suddetta detrazione si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o
dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione
dell'articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616.
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Per la definizione di Alloggio sociale ex art. 1, commi 2 e 3 del D.M. 2008 si rimanda al paragrafo 4.1 del presente parere.
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Cfr. nota Associazione Nazionale Comuni Italiani Emilia Romagna, prot. 147 del 19 settembre 2013.
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Cfr. Ministero dell’Economia e delle Finanze FAQ IMU/TASI pubblicate del 3 giugno 2014 risposta n. 15 e n. 20 e FAQ Mini IMU
del 20 gennaio 2014 risposta n. 13.
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Riteniamo, inoltre, che tale esenzione sia applicabile ancorché le unità immobiliari siano concesse da
parte di ALER in comodato d’uso gratuito alla cooperativa.
5.2
Regime IMU applicabile agli alloggi di proprietà della cooperativa a proprietà divisa
assegnati sulla base di canone convenzionato SACC
Sulla base degli accordi raggiunti con la Convenzione SACC, la cooperativa realizzerà, su un’area di cui è
proprietaria, degli alloggi sociali così come definiti dal Decreto Ministeriale 22 aprile 2008. Si desume
pertanto che la cooperativa sia il proprietario degli alloggi sociali che realizzeranno.
In tale fattispecie, dunque, il soggetto passivo dell’Imposta è la cooperativa in qualità di proprietario.
Posto che, così come si evince dalla Convenzione SACC, le unità immobiliari realizzate hanno i requisiti
degli alloggi sociali ai sensi del D.M. 2008, riteniamo che tali alloggi potranno beneficiare dell’esenzione
IMU ai sensi dell’art. 13, comma 2, lett. b) del Decreto IMU.
*** *** ***
Rimaniamo a Vostra disposizione per ulteriori ed eventuali chiarimenti.
Con i nostri migliori saluti
GOGCP
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