Società di Gestione
del Risparmio S.p.A.
Europa
Immobiliare
N°
Fondo Comune di investimento
immobiliare di tipo chiuso
Istituito ai sensi dell’art. 36 del d. lgs.
n. 58/98 Testo Unico della Finanza
RENDICONTO
AL 31 DICEMBRE 2006
Advisor e soggetto delegato
RENDICONTO DEL FONDO “EUROPA IMMOBILIARE N° 1”
AL 31 DICEMBRE 2006
Indice
1. Relazione degli Amministratori ..........................................................................................2
1.1 Gestione Immobiliare ....................................................................................2
1.2 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo ......................................4
1.3 Nuove Acquisizioni nel corso del 2006 .........................................................4
1.4 Vendite nel corso del 2006............................................................................8
1.5 Mercato immobiliare......................................................................................8
1.6 Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare ........................... 11
1.7 Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare ............................. 11
1.8 Gestione mobiliare....................................................................................... 12
1.9 Composizione Patrimoniale......................................................................... 12
2. Situazione Patrimoniale ......................................................................................................13
3. Sezione Reddituale ...............................................................................................................15
4. Nota integrativa .....................................................................................................................17
Parte A – Andamento del valore della quota .................................................... 17
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto....................... 18
Sezione I – Criteri di valutazione ..............................................................................................18
Sezione II – Le Attività ..............................................................................................................18
Sezione III – Le Passività ...........................................................................................................28
Sezione IV – Il valore complessivo netto ...................................................................................30
Sezione V – Altri dati patrimoniali ............................................................................................31
Parte C – Il risultato economico dell’esercizio ................................................. 32
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari .................32
Sezione II – Beni immobili .........................................................................................................32
Sezione III – Crediti ...................................................................................................................33
Sezione IV – Depositi bancari ....................................................................................................33
Sezione V – Altri beni .................................................................................................................33
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari .....................................................33
Sezione VII – Oneri di gestione .................................................................................................34
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri .............................................................................................35
Parte D – Altre informazioni.............................................................................. 35
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1. Relazione degli Amministratori
1.1 Gestione Immobiliare
Nel corso del 2006 è proseguita l’attività di investimento del Fondo. Sono stati effettuati
investimenti in nuove aree geografiche tra cui Svezia ed Olanda. Dal punto di vista settoriale
prosegue la diversificazione.
Durante il 2006 il patrimonio gestito dal Fondo è aumentato di 176 milioni di Euro passando da
286 milioni di Euro al 31 dicembre 2005 a 462 milioni di Euro al 31 dicembre 2006. Nel secondo
semestre del 2006 il patrimonio gestito ha visto un incremento di circa 120 milioni di Euro. Tali
incrementi sono dovuti all’acquisto di nuovi immobili mediante il ricorso alla leva finanziaria ed
all’incremento del valore di alcuni immobili esteri. I principali incrementi di valore degli immobili nel
secondo semestre del 2006 sono stati:
- Gran Bretagna, Londra - Partnership House: aumento del 16,35%
- Gran Bretagna, Croydon: aumento del 6,12%
- Germania, Coblenza: aumento del 5,88%.
Conseguentemente all’ultimazione dei lavori di ristrutturazione, è stato perfezionato l’acquisto
dell’immobile ad uso direzionale e commerciale sito a Gelsenkirchen in Germania, per il quale nel
primo semestre dell’anno, in aprile, era stato sottoscritto un contratto di acquisto a validità futura
condizionato all’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria. Questa modalità di acquisto
ha consentito di acquisire l’immobile ad un prezzo particolarmente vantaggioso. Nei mesi seguenti
alla fissazione del prezzo di acquisto a validità futura, i rendimenti del mercato immobiliare tedesco
di sono compressi e pertanto la valutazione di fine anno dell’Esperto Indipendente evidenzia un
incremento di valore del bene pari a circa il 10%.
Sono stati acquistati inoltre due immobili ad uso uffici in Olanda, nei pressi di Amsterdam,
rispettivamente nelle città di Almere e di Amstelveen in quanto si ritiene che il mercato Olandese
abbia delle buone possibilità di crescita. Al fine di ottimizzare l’impatto fiscale delle operazioni
entrambi gli immobili in Olanda sono stati acquistati per il tramite della esistente società di diritto
Jersey denominata E.I. N° 1 Jersey Finance Ltd e controllata al 100% dal Fondo. La società Jersey
partecipa una società di diritto Lussemburghese che a sua volta detiene il controllo di sue società
di diritto Olandese, Tulip Property I B.V. e Tulip Property II B.V., che possiedono gli immobili.
Relativamente al mercato Italiano sono stati ceduti gli immobili ad uso direzione ed uffici siti a
Milano in via Cardano ed a Roma in via Veneziani a seguito di una conveniente offerta di acquisto
ricevuta da un primario cliente istituzionale. Questa dismissione ha consentito di realizzare una
plusvalenza netta di circa 13 milioni di Euro.
Di seguito si riporta un grafico che illustra le modalità con sui sono stati acquistati gli immobili
esteri detenuti dal Fondo con le relative strutture societarie.
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Il Fondo allo stato attuale sfrutta la leva finanziaria ed ha in essere due indebitamenti nella forma
tecnica della linea di credito. Tali linee di credito sono attive con la Banca Depositaria e con un
primario istituto di credito nazionale. Sono in corso di definizione dei finanziamenti nella forma di
mutuo ipotecario anche al fine di sfruttare un possibile vantaggio fiscale relativamente agli
immobili tedeschi.
Il rischio cambio allo stato attuale è presente per immobili acquistati in Gran Bretagna ed in
Svezia. La strategia di copertura del rischio di cambio adottata tiene conto del livello dei tassi di
interesse presenti nei paesi rispetto al tasso Euro e del relativo premio oppure sconto applicato
sulle operazioni di copertura con vendita a termine di divisa. Si è di conseguenza deciso di:
- coprire completamente il rischio cambio sulle corone svedesi in quanto in differenziale dei tassi
è tale da comportare un ricavo a favore del Fondo derivante dalla copertura;
- coprire solo con la gestione attiva il rischio cambio sulla sterlina inglese in quanto il
differenziale dei tassi è tale da comportare un costo per il Fondo derivante dalla copertura.
Il rischio cambio sulla sterlina inglese è pertanto attualmente gestito in modo attivo con lo scopo
di ridurre il costo iniziale della copertura e di cogliere il momento più opportuno per porre in essere
la copertura stessa.
Non sono utilizzati strumenti finanziari derivati.
Nel corso del 2007 la gestione del Fondo si concentrerà in particolar modo nella ricerca di
investimenti in Italia perseguendo una maggiore diversificazione geografica e settoriale.
Relativamente agli investimenti esteri si cercheranno di cogliere opportunità di investimento in
nuove aree geografiche. Si precisa che nel corso del mese di gennaio 2007 non sono avvenuti
particolari fatti di rilievo nella gestione del Fondo.
3
1.2 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo
Il Consiglio di Amministrazione di Vegagest Sgr S.p.A., riunitosi in data 22 settembre 2005, ha
deliberato la modifica del Regolamento del Fondo al fine di renderlo maggiormente idoneo
all’esigenze del mercato immobiliare nazionale ed internazionale. In particolare, in considerazione
del fatto che il regolamento del Fondo prevede investimenti anche all’estero, il Consiglio di
Amministrazione ha deliberato la possibilità di investire in società o in altri veicoli d’investimento
con finalità strumentali alle attività di investimento del Fondo, al fine di beneficiare delle
disposizioni volte ad evitare la doppia imposizione fiscale per l’attività di investimento immobiliare
all’estero. Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato la possibilità di effettuare
investimenti in OICR collegati. Le modifiche in parola sono state approvate dalla Banca d’Italia in
data 25 maggio 2006 e sono entrate in vigore il 1 luglio 2006.
Il Consiglio di Amministrazione in data 4 agosto 2006 ha deliberato la domanda di quotazione in
Borsa del Fondo Europa Immobiliare n.1. Borsa Italiana ha dato il benestare per l’ammissione alla
quotazione in data 20 novembre 2006 e Consob ha rilasciato il proprio nulla-osta alla quotazione in
data 23 novembre 2006. L’inizio delle negoziazioni è avvenuto il 4 dicembre 2006.
1.3 Nuove Acquisizioni nel corso del 2006
Centro Commerciale - Casal del Marmo - Roma
Il centro commerciale è ubicato lungo il grande raccordo anulare di Roma presso l’uscita di Casal
del Marmo. Il centro è stato acquistato il 3 aprile 2006 ad un prezzo pari a € 36 mln. Il centro ha
una superficie coperta di 30.663 mq ed è costituito da un ampio supermercato, con una superficie
di vendita di 5.000 mq, da una piccola galleria formata da circa 10 unità commerciali e da
un’autorimessa interrata.
La società venditrice è stata la Super Immobiliare, appartenente al gruppo Conad del Tirreno.
L’immobile è affittato al gruppo Conad del Tirreno con un contratto della durata di 9 anni
rinnovabile per ulteriori 9 anni.
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Centro logistico – Liscate - Milano
Il centro Logistico di Liscate è stato acquistato il 30 giugno 2006 tramite la cessione di un contratto
di leasing finanziario da parte della società Liscate Immobiliare Srl al prezzo di € 12,3. Il centro
logistico è ubicato nel comune di Liscate che si estende nell’ intherland milanese lungo la strada
provinciale Rivoltana. L’immobile è facilmente raggiungibile dalla tangenziale Est di Milano oppure
dall’autostrada A4 Milano-Venezia uscendo al casello di Agrate in direzione Milano.
Il complesso ha una superficie coperta di 45.267 mq ed è locato alla DHL Solutions SpA, società
internazionale specializzata nell’attività logistica.
5
Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia
Trattasi di tre centri commerciali situati nella contea di Stoccolma nelle vicinanze delle città svedesi
di Gavle, Saltsjöbaden e Koping. Gli immobili sono stati acquistati il 26 luglio 2006 dal fondo
immobiliare svedese Sveafastigheter Sverige 1 ad un prezzo di circa 43 milioni di Euro. Gli edifici in
questione sono stati costruiti negli anni 70 con ottimi standard strutturali; una completa
ristrutturazione è stata effettuata su tutti gli edifici in questione. Il centro di Gavle è sorto nel 1978
ed è stato ristrutturato nel 1996 e nel 2005. Ha una superficie affittabile di 6.068 m² ed insiste su
un’area di 20.542 m² che comprende 270 posti auto. Il centro di Koping è composto da due corpi,
il primo costruito nel 1972 e ristrutturato nel 1985, ed il secondo costruito nel 2005. La superficie
affittabile è di circa 16 mila m² ed insiste su un terreno di 115 mila m² con circa 1.000 parcheggi.
Saltsjobaden è stato costruito nel 1970 e completamente ristrutturato tra il 1997 e il 2000. L’area
affittabile è di 10 mila m² con 270 parcheggi.
Tutti e tre gli immobili sono affittati a conduttori di livello internazionale. Quattro affittuari coprono
più del 50% del totale degli affitti: Willi’s, leader svedese del settore hard discount, ICA, catena
distributiva leader nel settore dei beni di consumo, Elgiganten , marchio leader nella distribuzione
di elettronica e Siba, distributore di prodotti elettronici. La scadenza media degli affitti di Gavle è il
2015, di Koping 2012 e di Saltsjöbaden 2009.
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Palazzo ad uso uffici e direzionale – Almere - Olanda
Il palazzo è situato ad Almere una città che dista circa venticinque chilometri da Amsterdam con il
cui centro è collegata mediante treni ad alta frequenza. L’immobile è stato acquistato il 5 dicembre
2006 dalla società Interesting Vastgoed B.V. ad un prezzo pari a 38,75 milioni di Euro. L’edificio,
costruito nel 2001, ha una superficie affittabile ad uso uffici di 11.882 m², è interamente locato a
United Services Netherlands BV, una controllata di USG People, società olandese specializzata in
servizi alle imprese nell’ambito del lavoro interinale, ricerca del personale ed organizzazione del
personale. USG People è quotata alla borsa di Amsterdam ed ha una capitalizzazione di 1.8 miliardi
di Euro. Il contratto d’affitto scade nel 2018 senza possibilità di recesso anticipato per l’affittuario.
Palazzo ad uso uffici e commerciale – Gelsenkirchen - Germania
Il palazzo è situato nel centro della città di Gelsenkirchen in Germania. L’immobile è stato
acquistato il 21 dicembre 2006 dalla società Areal Grundstucks und Bautraegergesellschaft mbh ad
un prezzo di 40,66 milioni di Euro. L’immobile è stato costruito in due fasi, nel 1911 e nel 1926, ed
è stato completamente ristrutturato nel 1998. L’edificio ha una superficie coperta totale di circa
20.000 m² di cui il 43% ad uso commerciale ed il restante 57% ad uso uffici. In aggiunta esiste un
parcheggio con 154 posti auto. L’immobile è locato a primarie società tra cui H&M nella parte
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commerciale e VRR GmbH, società statale di manutenzione delle strade, nella parte uffici. La
scadenza media dei contratti di affitto di tipo commerciale è il 2012 mentre per la parte uffici è il
2010.
Complesso ad uso uffici e direzionale – Amstelveen - Olanda
Il complesso è costituito da due edifici situati ad Amstelveen una città che gravita nell’orbita
metropolitana di Amsterdam da cui dista circa quindici chilometri e con la quale è collegata
mediante servizio di metropolitana. L’immobile è stato acquistato il 28 dicembre 2006 dal fondo
immobiliare tedesco HausInvest Europa Fund, gestito dalla società Commerz Grundbesitz
Investment Gesellschaft mbH, ad un prezzo pari a 43,5 milioni di Euro. I due edifici, costruiti tra il
1986 ed il 1991 e ristrutturati nel 1998, hanno una superficie totale affittabile ad uso uffici pari a
15.847 m², interamente locata a Fortis Bank. Il contratto d’affitto scade nel 2011 senza possibilità
di recesso anticipato per l’affittuario. Fortis Bank occupa gli edifici fin dalla loro costruzione.
1.4 Vendite nel corso del 2006
Complesso ad uso uffici e direzionale – Milano e Roma - Italia
In data 19 dicembre 2006 sono stati venduti gli immobili ad uso uffici situati a Roma in via
Venezian e a Milano in via Cardano. Gli immobili sono stati ceduti a General Electrics Real Estate
ad un prezzo totale di 122 milioni di Euro al netto dei costi di dismissione. A seguito di tale vendita
il Fondo ha realizzato una plusvalenza netta di 13 milioni di Euro.
1.5 Mercato immobiliare
Gran Bretagna
Il mercato britannico è di gran lunga il più grande d’Europa, due volte quello tedesco e più di tre
volte quello francese. E’ il mercato europeo più liquido e più trasparente, nonché quello che ha
generato i migliori ritorni negli ultimi anni. Il settore uffici è stato caratterizzato da una
compressione notevole dei rendimenti negli ultimi tre anni e sebbene ci si aspetti un’ulteriore
crescita degli affitti è diventato particolarmente difficile trovare opportunità di investimento a
8
prezzi ragionevoli. Lo stesso dicasi per il settore retail, che ha registrato anni di ritorni eccezionali,
in particolare i retail parks, caratterizzati da una domanda degli investitori di gran lunga superiore
all’offerta di buoni investimenti. Peraltro se, nel settore uffici, riteniamo ci sia ancora spazio per
buoni affari, il settore retail è ancora più difficile e la competizione ancora più accesa. Alle attuali
condizioni risulta difficile effettuare nuovi investimenti a causa di una compressione dei rendimenti
che ha reso i prezzi elevatissimi, e a causa di una competizione a livello di investitori che crea aste
al rialzo su ogni investimento interessante.
Germania
Il mercato immobiliare tedesco vale due volte quello francese e cinque volte quello italiano. Dal
2001 al 2005 tale mercato è stato caratterizzato da un continuo peggioramento dei rendimenti che
lo hanno portato ad essere il peggior mercato europeo. Il 2006 ha segnato l’inversione di
tendenza. Oggi, sulla scia di un ritrovato ottimismo generale su questo mercato, la competizione è
più serrata e le buone occasioni sono più difficili da perseguire. Inoltre dopo un 2006 molto
positivo in termini di indicatori macroeconomici, le previsioni 2007 sono meno ottimistiche, con un
PIL che crescerà meno dell’anno concluso e con l’incognita dell’effetto di alcune riforme strutturali
in fase di implementazione (aumento IVA dal 16% al 19%). Il settore uffici è ancora molto debole
e non ci aspettiamo miglioramenti significativi, siamo molto negativi su città quali Francoforte e
Dusseldorf, mentre Stoccarda, Amburgo e Monaco presentano uno scenario meno negativo. Per
quanto riguarda il settore retail il 2006 è stato l’anno della ripresa; il 2007 dovrà fare i conti col
rialzo del 3% dell’IVA che sicuramente avrà un effetto inibitore sui consumi. Questo se da una
parte rappresenta un rischio, dall’altra offre un’opportunità non indifferente per realizzare
investimenti che, valutati su un orizzonte temporale medio, possono produrre eccellenti ritorni.
Francia
Il mercato francese è il terzo in Europa dopo Gran Bretagna e Germania. Negli ultimi anni ha reso
molto bene e le previsioni rimangono positive. Il settore uffici da due anni garantisce ritorni a
doppia cifra. Parigi continua a mantenere un ottimo bilanciamento tra domanda di spazi e offerta,
permettendo agli affitti di crescere, ma anche i mercati secondari di Lione, Marsiglia e Lille offrono
ottime prospettive. Il settore retail dopo un 2005 straordinario (ritorni totali superiori al 25%) ha
mantenuto ottime performance anche nel 2006 e le previsioni sono molto positive anche per il
2007, con i rendimenti che continuano a scendere e gli affitti che dal 2004 continuano a salire.
Peraltro gli investimenti in Francia devono essere valutati attentamente dal punto degli impatti
fiscali. Per questa ragione gli investimenti in questo paese rimangono, allo stato attuale, poco
interessanti.
Benelux
Il mercato immobiliare olandese ha dimensioni rilevanti ed è caratterizzato dalla forte presenza
istituzionale, locale ed estera. In Olanda il settore uffici sta beneficiando dei segnali di ripresa
dell’economia, evidenti da inizio 2006 dopo quattro anni di sostanziale stabilità, e riteniamo che il
settore si posizioni nella fase di iniziale crescita del ciclo, offrendo dunque potenzialità di notevole
crescita nel momento in cui si consolidasse la crescita attuale. Anche il settore retail olandese è in
costante ascesa dal 2004 e riteniamo che le prospettive per i prossimi anni restino decisamente
positive. Nel settore industriale e logistico il Benelux, con i suoi hub logistici ed industriali
internazionali, gioca un ruolo di rilievo per il settore.
Le previsioni macroeconomie relative al Belgio sono meno positive rispetto a quelle olandesi,
comunque in linea con la media europea. Il settore uffici ruota intorno a Bruxelles e a Strasburgo,
in Francia, e le performance sono in linea con le medie europee. La parte sfitta è in diminuzione
ma sempre sopra il 10%. I nuovi sviluppi continuano ad incrementare un’offerta che dipende
molto dal traino degli uffici della Comunità Europea (in espansione) rendendo difficile l’aumento
degli affitti. Più positive sono invece in Belgio le aspettative sul settore retail dove si prevedono
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spazi di ulteriore contrazione dei rendimenti e di crescita degli affitti a causa di un’offerta di spazi
moderni ed efficienti che la contingentazione dei nuovi permessi commerciali rende ancora difficili
da trovare.
Scandinavia
Il mercato immobiliare svedese ha dimensioni importanti. L’intero mercato immobiliare scandinavo
(Svezia, Danimarca, Norvegia e Finlandia) vale complessivamente di più di quello francese. Il
settore retail in particolare è risultato nel 2005-2006 molto attraente per gli investitori istituzionali
stranieri considerando che la spesa pro-capite è in aumento, gli indici di fiducia dei consumatori
sono estremamente positivi, il fatturato complessivo del settore è cresciuto nel 2005 del 6.5% e gli
indici di sfitto si mantengono bassissimi. Il rendimento del settore retail svedese nel 2005 è stato
superiore al 16% ed è previsto superiore al 14% nel 2006 contro il 12% della media europea.
Anche il settore uffici, molto negativo fino al 2003 si è ripreso con vigore e si prevede che superi la
media europea in termini di rendimento nel 2006.
Da sottolineare le performance straordinarie ottenute nel 2006 dagli investimenti immobiliari (sia
uffici che retail) in Norvegia che si sono attestate tra i primi posti nella graduatoria europea e che
prevediamo mantengano ottime prospettive anche per il 2007.
Italia
Il mercato immobiliare italiano prosegue verso un allineamento nei confronti dei principali mercati
Europei in termini di trasparenza delle operazioni di volumi e di rendimenti. Il 2006 ha visto una
generale contrazione dei rendimenti nel settore uffici, logistica e retail. Nel settore commerciale i
rendimenti risentono dell’incremento della presenza di investitori istituzionali esteri; rendimenti
interessanti si possono trovare con acquisti effettuati prima della terminazione della costruzione dei
nuovi centri commerciali che stanno soprattutto nascendo nel centro e sud Italia. Particolarmente
interessanti possono risultare nuovi settori quali le residenze per anziani e le residenze turistico
alberghiere.
Spagna
Il mercato immobiliare spagnolo è da alcuni anni in forte crescita. Il settore delle costruzioni è il
settore trainante dell’intera economia spagnola. La crescita del PIL è prevista superiore alla media
europea sia per il 2006 che per il 2007 (3.5% e 3% rispettivamente) e i tassi di disoccupazione
sono in ulteriore calo. Quello spagnolo è un mercato più piccolo e meno trasparente di quelli fino
ad ora analizzati, ma riteniamo che offra ottime opportunità. Il mercato degli uffici ruota intorno a
Barcellona e a Madrid. Barcellona segna dei livelli di sfitto tra i più bassi d’Europa, con affitti che
continuano a crescere e le nuove possibilità di sviluppo comunque limitate a causa della scarsità di
aree sviluppabili. Madrid è invece meno attraente in quanto segna livelli di sfitto più alti (seppure
sempre contenuti rispetto alle medie europee) e un’offerta di nuovi spazi più elevata. Siamo molto
positivi sul settore retail spagnolo che offe già da un paio di anni ottimi ritorni. Considerando le
prospettive economiche del paese e la crescita in corso della popolazione, prevediamo altri anni
buoni per il settore. Si ha una visione non troppo positiva del mercato spagnolo in quanto i prezzi
degli immobili risultano già lievitati e l’economia spagnola è nella fase alta del ciclo economico.
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1.6 Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare
La diversificazione geografica del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2006 è rappresentata dal
grafico che segue:
1.7 Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare
La diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2006 è rappresentata dal
grafico che segue:
Industriale
18%
Residenziale Altro
2%
Commerciale
38%
Ufficio
42%
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1.8 Gestione mobiliare
Al 31 dicembre 2006 il totale delle attività mobiliari del Fondo ammonta a circa 50 milioni di Euro a
seguito della dismissione degli immobili siti a Milano in via Cardano ed a Roma in via Veneziani. Si
precisa che una parte di tale importo verrà distribuita sotto forma di cedola ai partecipanti al
Fondo ed una parte rappresenta l’IVA incassata a seguito della dismissione. Tale imposta verrà
riversata all’Erario come IVA a debito nei primi mesi del 2007. Si prevede di reinvestire la restante
parte di liquidità nei primi mesi del 2007 in nuovi immobili in fase di selezione. Al 31 dicembre
2006 la liquidità disponibile è stata pertanto investita in quote di OICR come di seguito dettagliato:
Descrizione
Div N. Quote
Fondo Intra Obbligazionario Euro Breve Termine
Euro 9.708.119,59
1.9 Composizione Patrimoniale
La composizione delle attività al 31 dicembre 2006 è evidenziata dal grafico che segue:
Altre Attività
2%
Strumenti
finanziari e
liquidità
11%
Immobili e
Partecipazioni
87%
12
2. Situazione Patrimoniale
Rendiconto del fondo Europa Immobiliare 1
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
SITUAZIONE PATRIMONIALE
Situazione al 31/12/2006
fine esercizio precedente
ATTIVITÀ
Valore
In percentuale
complessivo
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
dell’attivo
Valore
complessivo
In percentuale
dell’attivo
233.991.308
50,577
52.509.871
18,320
183.751.789
39,718
41.806.507
14,590
183.751.789
39,718
41.806.507
14,590
50.239.519
10,859
10.703.364
3,740
10.703.364
3,740
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di OICR
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di OICR
50.239.519
10,859
217.936.381
47,106
203.296.159
70,930
217.936.381
47,106
203.296.159
70,930
8.141
0,002
11.223
0,000
8.141
0,002
11.223
0,000
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
F1. Liquidità disponibile
1.994.657
1.144.657
0,432
0,248
533.233
533.233
0,190
0,190
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
98.915.675
21,381
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
-98.065.675
-21,197
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
13
G. ALTRE ATTIVITÀ
8.709.385
1,883
30.250.097
10,560
248.607
0,054
264.441
0,090
8.460.778
462.639.872
1,829
100,000
29.985.656
286.600.583
10,470
100,000
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
TOTALE ATTIVITÀ
PASSIVITÀ E NETTO
Situazione al 31/12/2006
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
fine esercizio precedente
-115.779.428
H1 Finanziamenti ipotecari
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
H3. Altri
-115.779.428
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITÀ
-17.549.687
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
M3. Ratei e risconti passivi
M4. Altre
TOTALE PASSIVITÀ
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
-2.047.188
-1.052.858
-17.549.687
-19.353
-651.985
-323.232
-2.275.052
-651.745
-136.256.152
-2.047.188
326.383.720
284.553.395
113.398
113.398
2.878,214
2.509,333
0
4,500
14
3. Sezione Reddituale
Rendiconto del Fondo Europa Immobiliare 1
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
SEZIONE REDDITUALE
Rendiconto al 31/12/2006
esercizio precedente
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 dividendi e altri proventi
A1.2 utili/perdite da realizzi
A1.3 plus/minusvalenze
12.794.623
12.701.435
12.701.435
2.019.240
-418.064
11.100.259
4.647.602
657.458
983.530
-326.072
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi
A2.2 utili/perdite da realizzi
A2.3 plus/minusvalenze
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi
A3.2 utili/perdite da realizzi
A3.3 plus/minusvalenze
93.188
93.188
99.306
3.590
-9.708
3.989.144
1.844.552
2.143.356
1.236
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura
A4.2 non di copertura
12.794.623
Risultato gestione strumenti finanziari
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
B1.1 Canoni locazione non finanziaria
B1.2 Canoni locazione finanziaria
B1.3 Altri proventi
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI
4.647.602
38.378.727
16.967.278
26.705
4.449.205
16.967.278
4.449.205
13.137.500
B3. PLUS/MINUSVALENZE
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
9.372.173
-402.919
-4.232.322
-190.178
B5. AMMORTAMENTI
B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI
-695.305
38.378.727
Risultato gestione beni immobili
26.705
C. CREDITI
C1. Interessi attivi e proventi assimilati
C2. Incrementi/decrementi di valore
Risultato gestione crediti
1.250.420
1.250.420
D. DEPOSITI BANCARI
D1. Interessi attivi e proventi assimilati
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati
F1.2 Risultati non realizzati
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1 Risultati realizzati
51.173.350
5.924.727
-715.530
-229.169
-379.846
-237.900
-141.946
-543.640
0
0
15
-543.640
F2.2 Risultati non realizzati
F3. LIQUIDITÀ
F3.1 Risultati realizzati
F3.2 Risultati non realizzati
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
207.956
207.513
443
-229.169
-229.169
4.480
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO
TERMINE E ASSIMILATE
4.480
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI
50.457.820
Risultato lordo della gestione caratteristica
H. ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari
H1.2 su altri finanziamenti
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
Risultato netto della gestione caratteristica
I. ONERI DI GESTIONE
I1. Provvigione di gestione SGR
I2. Commissioni banca depositaria
I3. Oneri per esperti indipendenti
I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
L2. Altri ricavi
L3. Altri oneri
Risultato della gestione prima delle imposte
5.700.038
-2.133.482
-2.133.482
-2.133.482
48.324.338
5.700.038
-6.048.375
-5.512.763
-5.151.239
-284.135
-5.111.494
-283.719
-56.479
-166.582
-64.530
-39.520
-389.940
-13.500
64.654
646.851
23.314
218.402
129.642
-88.302
430.953
-2.504
42.340.617
834.126
42.340.617
834.126
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell’esercizio
M2. Risparmio di imposta
M3. Altre imposte
Utile/perdita dell’esercizio
16
4. Nota integrativa
Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto del Fondo, sono stati applicati i criteri di
valutazione previsti dal provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005.
Il Rendiconto di gestione è redatto in osservanza dei modelli stabiliti da Banca d’Italia con
Provvedimento 14 aprile 2005 e si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Sezione
Reddituale, della presente Nota integrativa, nonché delle Relazione degli Amministratori.
Parte A – Andamento del valore della quota
Il Fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato Europa Immobilare 1, istituito in
data 01/12/2004 da Vegagest SGR S.p.A, è costituito di 113.398 quote del valore nominale di
2.500 Euro ciascuna. Il collocamento del Fondo è iniziato in data 15/09/2004 ed è stato chiuso in
data 20/11/2004 per l’intero ammontare. Le quote di partecipazione al Fondo sono tutte di uguale
valore e di uguali diritti.
Al 31 dicembre 2006 la valorizzazione del Fondo è pari a Euro 326.383.720; a tale data il valore
unitario delle quote è pari ad Euro 2.878,214.
Atto di conferimento
Rendiconto annuale 31.12.2004
Rendiconto annuale 31.12.2005
Rendiconto annuale 31.12.2006
Valore del Fondo
283.495.000
283.719.268
284.553.395
326.383.720
N. Quote
113.398
113.398
113.398
113.398
Valore Unitario
2.500,000
2.501,978
2.509,333
2.878,214
A decorrere dal 4 dicembre 2006 il Fondo Europa Immobiliare N.1 è quotato presso la Borsa di
Milano. Il prezzo di apertura delle negoziazioni il 4 dicembre 2006 è stato pari a 2.500 Euro.
L'andamento delle quotazioni nei mesi di dicembre e gennaio 2006 è stato stabile nell'intorno del
prezzo di 2.500. Nel mese di dicembre il prezzo minimo di negoziazione è stato di 2473,44 Euro
mentre il prezzo massimo è stato pari a 2550 Euro; la media dei prezzi di dicembre vale 2.498,84
con un volume medio di 22,41 quote al giorno scambiate.
L'utile dell'esercizio è pari a € 42.350.157
L'utile distribuibile relativo all'anno 2006, come definito dall’ art. 3 del Regolamento del Fondo, è
pari a € 20.411.883.
La tipologia degli investimenti del Fondo espone i Partecipanti ai rischi relativi all’andamento dei
mercati immobiliari e degli altri strumenti che compongono il Fondo, nonché all’evoluzione
economico-finanziaria, politica - valutaria dei paesi nei quali gli investimenti sono effettuati.
Al fine di tutelarsi da tali rischi il fondo investirà in diversi settori /stati e farà ricorso ad operazioni
a termine nonché ad indebitamento in valute estere.
17
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto
Sezione I – Criteri di valutazione
Strumenti finanziari
Il Fondo detiene una partecipazione di controllo pari al 99% delle quote del “Partnership House
Unit Trust”, una partecipazione pari al 100% delle quote di “Europa Immobiliare N. 1 Jersey
Finance Ltd”, una partecipazione pari al 100% delle quote del “PHUT Holding Ltd”.
A tali partecipazioni viene attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto di pertinenza
del Fondo.
Immobili
Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze della Relazione di stima redatta dagli Esperti
Indipendenti, ai sensi dell'articolo 14 bis, quarto comma, della legge 25 gennaio 1994, n. 86 e
dell'articolo 17, Titolo VI, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228.
Gli immobili del Fondo sono stati valutati dalla società CB Richard Ellis s.p.a..
Il valore degli immobili risultante nel rendiconto corrisponde, quindi, a quanto stimato dall'Esperto
Indipendente relativamente al valore di mercato degli stessi alla data del 31 dicembre 2006.
Il valore esposto sul rendiconto riflette anche l'eventuale deperimento degli immobili medesimi. Si
precisa che, relativamente agli immobili tedeschi di Coblenza e di Gelsenkirchen, il valore di
mercato determinato dall'Esperto Indipendente è stato ridotto dell'importo delle imposte che il
Fondo andrebbe a pagare in Germania qualora venisse effettuata una dismissione degli immobili
stessi.
La valutazione si è svolta effettuando un sopralluogo interno ed esterno dei complessi immobiliari
oggetto del Portafoglio.
Per "valore di mercato" si intende il valore attuale dell'immobile calcolato con il metodo valutativo
più idoneo all'asset considerato.
I metodi di valutazione più diffusi sono il metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (DCF), il
metodo comparativo che si basa sulla comparazione dei prezzi riferiti a transazioni di beni
comparabili ed il metodo del costo di trasformazione in caso di ristrutturazione e sviluppo
immobiliari. Per determinare una corretta valutazione si è utilizzato il metodo dei flussi di cassa
attualizzati (DCF) e il metodo comparativo come strumento di controllo.
Altre attività
I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Le altre attività sono state valutate in base al presunto valore di realizzo.
Altre passività
I ratei e risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Le altre passività sono state valutate al loro valore nominale.
Sezione II – Le Attività
Per le informazioni relative alle aree geografiche e ai settori economici verso cui sono impiegate le
risorse del fondo si rinvia a quanto indicato nella relazione sulla gestione.
18
Il Fondo a fine esercizio è investito in strumenti finanziari quotati (unicamente OICR) per un
controvalore di Euro 50.239.519, pari al 10,859% delle attività.
II.1 strumenti finanziari non quotati
Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati ad eccezione delle
partecipazioni nel Trust e nelle Società Immobiliari.
Movimenti dell’esercizio:
Controvalore acquisti
131.259.923
Partecipazione di controllo
Partecipazione non di controllo
Altri titoli di capitale
Titoli di debito
Parti di OICR
Totale
Controvalore vendita/rimborsi
131.259.923
Tavola A
Scheda informativa relativa a partecipazioni in società non quotate
Denominazione e sede della società:
-
Partnership House Unit Trust, 22 Grenville Street, St. Helier, Jersey, Channel Islands, JE4 8PX.
Attività esercitata dalla società: gestore di asset immobiliari;
- Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited, 22 Grenville Street, St Helier, Jersey JE4
8PX, Channel Islands;
-
PHUT Holding Ltd, 22 Grenville Street, St Helier Jersey JE4 8PX, Channel Islands.
A) Titoli nel portafoglio del fondo
Titoli nel portafoglio del fondo
Quantità
% del totale titoli
emessi
Costo di
acquisto
Valore alla data
del rendiconto
Valore alla data del
rend. prec.
27.324
99
42.132.578
53.517.498
41.388.443
33.983.813
100
130.631.661
129.683.926
ND
2
100
2
537.941
ND
1) titoli di capitale con diritto di voto
Partnership House Unit Trust
Europa Immobiliare n.1
Jersey Finance Ltd
PHUT Holding Ltd
2) titoli di capitale senza diritto di voto
3) obbligazioni convertibili in
azioni dello stesso emittente
4) obbligazioni cum warrant
su azioni dello stesso emittente
5) altri strumenti finanziari
19
B) Dati di bilancio dell’emittente
Partnership House Unit Trust
Dati patrimoniali
1) totale attività
Ultimo esercizio
31.12.2006
Esercizio precedente 31.12.2005 Secondo esercizio precedente
56.644.932
43.827.530
2) partecipazioni
3) immobili
54.058.079
41.806.508
54.058.079
41.806.508
4) indebitamento a breve termine
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
Il Trust è stato costituito nel mese di giugno 2005.
C)
D)
Criteri e parametri utilizzati per la valutazione:
1)
per determinare una corretta valutazione dell’immobile detenuto dal Trust si è
individuato il più idoneo criterio comparativo nonché il metodo reddituale dei flussi
di cassa attualizzati (DCF).
2)
il cambio Euro/GBP utilizzato è pari a 0,6715.
Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari
controllate:
Invensys House, Carlisle Place, London SW1, 1BX.
E)
Descrizione delle operazioni
Il Trust, finalizzato alla gestione di Asset Immobiliari, attualmente è interamente finanziato
da capitale proprio.
20
Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd
Dati patrimoniali
Ultimo esercizio
31.12.2006
1) totale attività
129.694.316
2) partecipazioni
683.699
Esercizio precedente 31.12.2005
Secondo esercizio
precedente
3) immobili
4) indebitamento a breve termine
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
129.683.926
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
La Società è stata costituita nel mese di giugno 2006, non è quindi possibile riportare i dati degli
esercizi precedenti.
C)
Criteri e parametri utilizzati per la valutazione:
per la valutazione delle partecipazioni detenute è stato attribuito un valore pari alla
frazione di patrimonio netto di pertinenza.
D)
Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari
controllate:
Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia
Complessi ad uso ufficio e direzionale – Almere, Amstelveen - Olanda
E)
Descrizione delle operazioni
La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e
finanziata interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1.
21
PHUT Holding Ltd
Dati patrimoniali
Ultimo esercizio
31.12.2006
1) totale attività
551.187
2) partecipazioni
540.754
Esercizio precedente 31.12.2005
Secondo esercizio
precedente
3) immobili
4) indebitamento a breve termine
2.000
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
537.941
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
La Società è stata costituita nel mese di giugno 2006, non è quindi possibile riportare i dati degli
esercizi precedenti.
C)
Criteri e parametri utilizzati per la valutazione:
1) per la valutazione delle partecipazioni detenute è stato attribuito un valore pari alla
frazione di patrimonio netto di pertinenza.
2) il cambio Euro/GBP utilizzato è pari a 0,6715.
D)
Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società:
La Società detiene l’ 1% di Invensys House Trust e lo 0,01% di Lemu SA.
E)
Descrizione delle operazioni:
La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e
finanziata interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1.
22
Tavola B
Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo
Cespiti
Quantità
(metri
disinvestiti quadrati)
Acquisto
Data
Costo
Ultima
valutazione
Realizzo
Data
acquisto
Via Cardano,
Milano
Via
Veneziani,
Milano
Ricavo di
Proventi
generati
Oneri
Risultato
dell'investime
sostenuti
nto
vendita
14.603
29/06/05 66.428.687
65.800.000
19/12/06
72.280.000
3.037.025
295.675
8.592.662
29.468
29/06/05 44.134.284
43.500.000
19/12/06
50.070.000
4.527.667
141.168
10.322.214
Tra gli “oneri sostenuti” sono comprese le spese di intermediazione pari a Euro 335.400.
II.2 Strumenti finanziari quotati in quanto OICR armonizzati
Ripartizione degli strumenti finanziari non quotati per paese di residenza dell’emittente
paese di residenza
dell’emittente
Italia
Altri paesi
dell’UE
Altri paesi
dell’OCSE
Altri paesi
Titoli di debito:
– di Stato
– di altri enti pubblici
– di banche
– di altri
Titoli di capitale:
– con diritto di voto
– con voto limitato
– altri
Parti di OICR:
– aperti armonizzati
50.239.519
– aperti non armonizzati
– altri (da specificare)
Totali:
– in valore assoluto
– in percentuale del totale delle
attività
50.239.519
10,859 %
23
Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato di quotazione.
Mercato di quotazione
Italia
paesi dell’UE
Altri paesi
dell’OCSE
Altri paesi
50.239.519
Titoli quotati
Titoli in attesa di quotazione
Totali:
– in valore assoluto
– in percentuale del totale
delle attività
50.239.519
10,859%
Movimenti dell’esercizio
Controvalore acquisti
Controvalore vendita/rimborsi
Titoli di capitale
Titoli di debito
Parti di OICR
8.251.137
53.400.000
61.651.137
Totale
18.958.863
3.150.000
22.108.863
II.3 Strumenti finanziari derivati
Alla data del Rendiconto nel Portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati
che danno origine a posizioni creditorie.
II.4 Beni Immobili e Diritti Reali Immobiliari
Alla data del Rendiconto il fondo detiene beni immobili.
Come da provvedimento Banca d’Italia del 14/04/2005 si allegano le seguenti tabelle:
-
Tabella “Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal fondo”
Tabella “Informazioni sulla redditività dei beni”
N.
Destinazi
one
d’uso
prevalen
te
Anno
di
costr
uzio
ne
Superfi
cie
lorda
Altri beni
imm. Italia
2003
Redditività dei beni locati
Costo
Ipoteche
Descrizione e
ubicazione
Canone
per m2
Tipo
Contratto
Scadenza
contratto
Locatario
4.293
79,43
affitto
31/03/2014
Ente Pubblico
4.621.600,00
Ulteriori
informa
zioni
PIEMONTE
1
Caserma Rivoli,
Torino
LOMBARDIA
2
Via Dossi,
Levate,
Bergamo
Immobili
Logistici
1994
43.355
61,89
affitto
31/01/2010
Commerciale
33.575.947,72
3
Liscate- Mora di
Liscate
S.P. Cerca,39
Immobili
Logistici
1995
45.267
57,24
Affitto
31/12/2014
Commerciale
35.488.681,00
Imm.
Commerci
ali Italia
2006
30.663
79,25
Affitto
03/04/2015
Commerciale
36.065.930,00
Altri beni
imm. Italia
2005
4.096
82,58
affitto
31/03/2011
Ente pubblico
4.921.600,00
LAZIO
4
Casal del
Marmo, Roma
Via Arola,55
CAMPANIA
5
Caserma di Sala
Consilina
Salerno
24
INGHILTERRA
6
Imm.
Commerci
ali estero
2001
3.805
206
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
4.628
131
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
2.553
121
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
807
275
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
328
394
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
271
329
affitto
05/12/2024
Commerciale
Imm.
Commerci
ali estero
2001
2.727
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
491
283
affitto
14/02/2011
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
1939
260
affitto
31/07/2015
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
2001
90
1499
affitto
14/01/2011
2001
60
537
affitto
18/02/2013
2001
587
137
affitto
14/08/2012
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
420
95
affitto
31/08/2010
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
2 posti
auto
1.044
affitto
30/09/2015
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
1.020
95
garan
zia
-
Koblenz
Lokrstrasse 23,
56058
Imm.
Commerci
ali estero
2001
3 posti
auto
1020
garan
zia
-
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
1926
3.755
14
affitto
31/05/2011
1926
2.324
20
affitto
30/06/2013
1926
1.848
16
affitto
31/12/2012
1926
267
10
affitto
31/12/2008
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Croydon
Colonnades
leisure Park
Purley way Cro
4rj
Sfitto
36.795.797,87
Commerciale
GERMANIA
7
8
17.028.396,39
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
43.009.605,00
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
25
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Gelsenkirchen
Bahnhfstrasse
55-65 45879
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Commerci
ali estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Imm.
Ufficio
estero
Parking
spaces
1926
101
13
affitto
31/12/2008
1926
282
35
affitto
31/12/2013
1926
503
12
affitto
31/12/2009
1926
2.061
7
affitto
30/04/2007
1926
5.430
8
affitto
31/12/2015
1926
183
10
affitto
31/08/2012
1926
954
8
affitto
15/08/2012
1926
241
8
affitto
15/04/2007
1926
136
7
affitto
31/10/2011
1926
201
130
affitto
-
Vacant
1926
1171
-
affitto
-
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Commerciale
Parking
-
211.507.557,98
TOTALI
Informazioni sulla redditività dei beni:
Importo dei canoni
Fasce di scadenza
contratti di locazione
o data di revisione
canoni
Valore dei beni
immobili
Locazione non
finanziaria
Locazione
finanziaria
Importo totale
%
Fino a 1 anno
Da oltre 1 a 3 anni
37.000.000,00
4.332.575,67
4.332.575,67
25,53
Da oltre 3 a 5 anni
73.210.647,80
9.034.280,83
9.034.280,83
53,25
Da oltre 5 a 7 anni
67.025.733,12
1.451.234,57
1.451.234,57
8,55
Da oltre 7 a 9 anni
4.600.000,00
340.186,77
340.186,77
2,00
36.100.000,00
1.809.000,00
1.809.000,00
10,67
217.936.381
16.967.277,84
16.967.277,84
100,00
Oltre 9 anni
A) Totale beniimmobili locati
B) Totale beni immobili non locati
26
II.5 Crediti
Il Fondo non ha investito in crediti rivenienti da operazioni di cartolarizzazione.
La sottovoce C2 è movimentata per euro 8.141 relativamente a commissioni di retrocessione
maturate sugli investimenti in OICR armonizzati.
Durata residua
Fino a 12 mesi
12-24 mesi
24-36 mesi
Oltre 36 mesi o
indeterminata
Crediti acquistati
nell’ambito di operazioni di
cartolarizzazione Altri
crediti
Altri crediti commissione
per retrocessione
8.141
II.6. Depositi Bancari
Alla data del rendiconto non sono presenti Depositi Bancari.
II.7 Altri Beni
Il fondo non ha effettuato investimenti nella categoria altri beni.
II.8 Posizione netta di liquidita’
La voce è composta come segue:
Importo
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA'
F1. Liquidità disponibile
F1.1 di cui in Euro
F1.2 di cui in Valuta
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F2.1 di cui in Euro
F2.2 di cui in Valuta
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
F3.1 di cui in Euro
F3.2 di cui in Valuta
1.994.657
1.144.657
710.752
433.905
98.915.675
80.573.782
18.341.893
-98.065.675
-18.341.893
-79.723.782
27
II.9 Altre attività
La voce è composta come segue:
G2. Ratei e risconti attivi
Ratei attivi
-interessi di c/c
-ratei attivi su canoni
Risconti attivi diversi
-assicurazioni
- imposta di registro
G4 Altre
Crediti su canoni maturati
Iva a credito Italiana
248.607
19.747
207.600
11.525
9.735
8.460.778
47.775
7.154.068
Iva a credito Europea
457
Crediti per dividendi da partecipazione
944.241
Rateo plusvalenza da copertura rischi di cambio
Crediti diversi
237.274
76.963
G Totale Altre Attività
8.709.385
Sezione III – Le Passività
III.1 Finanziamenti ricevuti
Al 31 dicembre 2006 il Fondo ha fatto ricorso a forme di finanziamento per 115.779.428.
III.2 Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
Nel corso dell’esercizio non sono state poste in essere operazioni di pronti contro termine passive e
assimilate.
III.3 Operazioni di prestito titoli
Nel corso dell’esercizio non sono state poste in essere operazioni di prestito titoli.
III.4 Strumenti finanziari derivati
Alla data del Rendiconto, nel portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati
che danno origine a posizioni debitorie.
III.5 Debiti verso partecipanti
Alla data del Rendiconto, non risultano debiti verso partecipanti.
28
III.6 Altre passività
La voce “Altre passività” si compone delle seguenti voci:
Importo
M. ALTRE PASSIVITA'
-20.476.724
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
M2.3 Erario c/ IVA a debito
M2.4 Erario c/ ritenute per lavoratori autonomi
M3. Ratei e risconti passivi
M3.1 Risconti per canoni di locazione
M3.2 Ratei passivi su assicurazioni
M4.Altre
M4.1 Debiti diversi
M4.2 Debiti verso fornitori
M4.3 IVA estera a debito
M4.4 Interessi passivi su liquidità
M4.5 Minusvalenza su rischio cambio
M4.7 Fatture da ricevere
-17.549.687
-17.549.493
-194
-651.985
-646.662
-5.323
-2.275.052
-285.653
-47.095
-93.232
-70.763
-922.607
-855.702
29
Sezione IV – Il valore complessivo netto
Le quote del Fondo detenute al 31 dicembre 2006 ammontano a n. 113.398; alla stessa data
nessuna quota è detenuta da investitori qualificati e soggetti non residenti.
Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto
tra l’avvio dell’operatività e la data del rendiconto, sono illustrate nel seguente schema:
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL’AVVIO
DELL’OPERATIVITÀ 01/12/2004
FINO AL 31/12/2006
Importo
In percentuale
dei versamenti
effettuati
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse x prezzo di emissione)
283.495.000
100,00
TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI
283.495.000
100,00
13.358.893
4,71
4.610.183
1,63
38.405.431
13,55
-
0,00
1.297.828
0,46
-
0,00
-944.599
-0,33
4.480
0,00
-2.133.482
-0,75
I. Oneri di gestione complessivi
-12.036.432
-4,25
L. Altri ricavi e oneri complessivi
836.709
0,30
M. Imposte complessive
-
-0,00
RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI
-
0,00
A1. Risultato complessivo gestione partecipazioni
A2. Risultato. complessivo gestione altri strumenti finanziari
B. Risultato complessivo gestione beni immobili
C. Risultato complessivo gestione dei crediti
D. Interessi att. Prov.assimilati su dep .bancari
E. Risultato complessivo gestione altri beni
F. Risultato complessivo della gestione cambi
G. Risultato complessivo altre operazioni di gestione
H. Oneri finanziari complessivi
PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI
VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE
VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/2006
510.291
43.399.011
326.383.720
TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO
7,085%
30
Sezione V – Altri dati patrimoniali
1) Alla data del Rendiconto il Fondo non ha assunto impegni a fronte di strumenti finanziari
derivati. Il Fondo ha assunto impegni a fronte di operazioni a termine in cambi quali sterline e
corone svedesi.
2) Alla data del rendiconto non esistono attività o passività nei confronti di altre società del gruppo.
3) Il Fondo detiene attività e/o passività denominate in valute diverse dall’Euro o beni immobili
situati in Paesi diversi da quelli dell'Unione Europea.
ATTIVITÀ
Eur
GBP
Strumenti
finanziari
crediti
179.935.869
8.141
54.055.439
PASSIVITÀ
POSIZIONE
NETTA
LIQUIDA
Altre attività
178.025.736
62.942.642
8.709.385
39.910.645
- 17.995.887
Immobili e
diritti reali
Immobiliari
Sek
Tot
8.141
217.936.381
1.994.657
429.621.773
Finanziamenti
ricevuti
Altre
passività
TOTALE
-115.779.428
--20.476.724
--136.256.152
-115.779.428
-20.476.724
-136.256.152
75.970.197
- 42.952.098
233.991.308
TOTALE
-42.952.098
8.709.385
462.639.872
4) Alla data del Rendiconto risultano in essere garanzie relative all’immobile di Koblenz: due a
favore del Fondo e una a favore del venditore:
-
-
-
garanzia a favore del Fondo rilasciata da Westdeutsche Immobilien Bank per € 238.298 a
copertura dei canoni di locazione relativi alla parte sfitta per la durata di due anni a
decorrere dall’atto di acquisto dell’immobile.
garanzia a favore del Fondo rilasciata da Westdeutsche Immobilien Bank per € 226.000 a
copertura dei lavori di ristrutturazione che il venditore si impagna a portare a termine entro
18 mesi dalla data di acquisto.
garanzia a favore del venditore rilasciata da Cassa di Risparmio di Ferrara per € 206.000,
importo che il Fondo si impegna a corrispondere al venditore nel caso in cui la parte sfitta
risultasse affittata entro un anno dalla data di acquisto dell’immobile.
31
Parte C – Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
Il risultato delle sottovoci della sezione reddituale del rendiconto relative agli utili/perdite da realizzi
e alle plus/minusvalenze su partecipazioni, strumenti finanziari quotati e cosi composta:
Risultato complessivo delle Utile/perd.
operazioni su
realizzi
A. Partecipazioni in società
non quotate
1. di controllo
2. non di controllo
da Di
cui
: per Plus/minusv.
variazioni dei tassi
di cambio
-418.064
11.100.259
4.363
-773
-9.708
Di cui: per variazione
dei tassi di cambio
837.996
B. Strumenti finanziari non
quotati:
1. Altri titoli di capitale
2. Titoli di debito
3. Parti OICR
C.
Strumenti
finanziari
quotati:
1. Titoli di capitale
2. Titoli di debito
3. Parti OICR
Sezione II – Beni immobili
Nel corso del periodo si è avuto un risultato economico delle operazioni avente ad oggetto beni
immobili, così composto:
Risultato economico dell’esercizio su beni immobili
Immobili
residenziali
Immobili
commerciali
Immobili
industriali
Terreni
Altri
1. PROVENTI
1.1 canoni di locazione non
finanziaria
1.2 canoni di locazione finanziaria
12.325.613
3.963.786
677.879
1.3 altri proventi
2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI
2.1 beni immobili
13.137.500
2.2 diritti reali immobiliari
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE
3.1 beni immobili
8.282.665
1.524.679
-348.566
-47.102
-7.251
-468.181
-193.623
-33.501
3.2 diritti reali immobiliari
4. ONERI PER LA GESTIONE DI
BENI IMMOBILI
5. AMMORTAMENTI
6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI
32
Sezione III – Crediti
Nel corso dell’esercizio non risultano crediti.
Sezione IV – Depositi bancari
Nel corso dell’esercizio non risultano Depositi bancari.
Sezione V – Altri beni
Nel corso dell’esercizio non risultano Altri beni.
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
Risultato della gestione cambi:
Il Fondo ha effettuato operazioni di gestione cambi
Risultato della gestione cambi
OPERAZIONI DI COPERTURA
Operazioni a termine
Risultati
realizzati
-237.900
Risultati non
realizzati
-141.946
Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio:
-future su valute e altri contratti simili
-opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
-swap e altri contratti simili
OPERAZIONI NON DI COPERTURA
-543.640
Operazioni a termine
Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio non aventi finalità di copertura: future su valute e altri contratti simili -opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
-swap e altri contratti simili
LIQUIDITÀ
207.513
443
Relativamente alle operazioni a termine definite non di copertura si precisa che esse sono relative
alla vendita a termine delle Corone Svedesi effettuata a seguito dell'acquisto degli immobili Golden
nel mese di luglio 2006. Poiché tale acquisto, come già precedentemente illustrato, è avvenuto per
il tramite della Società Europa Immobiliare n° 1 Jersey Finance Ltd, il rischio cambio, coperto
indirettamente, risulta in capo alla società partecipata.
Proventi e oneri delle operazioni di pronti contro termine, di prestito titoli e assimilati:
Nel corso dell’esercizio non sono state effettuate operazioni di pronti contro termine né di prestito
titoli e assimilati
Interessi passivi su finanziamenti ricevuti
Gli interessi passivi per finanziamenti ricevuti sono pari a Euro 2.133.482.
33
Sezione VII – Oneri di gestione
Costi sostenuti nel periodo
Importi complessivamente corrisposti
ONERI DI GESTIONE
Provvigioni di gestione
Importo
(Migliaia di
euro)
% sul valore
complessivo
netto
medio*
% sul
totale
attività
5.151
1,73941
0,00111
1.062
0,35862
284
0,09590
16
0,00000
56
0,01891
0,00000
77
0,02600
0,00000
77
0,026000
6.723
2,26485
Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza
della SGR
su valore del
finanziamento
Importo
(Migliaia di
euro)
sul valore
complessivo
netto
sul totale
attività
su valore del
finanziamento
Provvigione di base
Provvigioni incentivo
2) TER degli OICR in cui il fondo
investe
3)Compenso
della
banca
depositaria
-di cui eventuale compenso per
calcolo del valore della quota
4)Spese di revisione fondo
0,00006
5)Oneri per la valutazione delle
partecipazioni dei beni immobili
e dei diritti reali immobiliari
facenti parte del fondo
6)Compenso
spettante
esperti indipendenti
agli
7)Oneri di gestione immobile
8)Spese legali e giuduziarie
9)Spese di pubblicazione del
valore della quota ed eventuale
pubblicazione
del
prospetto
informativo
10)Altri oneri gravanti sul fondo
TOTAL EXPENSE RATIO
(TER)
(Somma da 1 a 10)
11)Oneri di negoziazione
strumenti finanziari
di cui:
su tutoli azionari
su titoli di debito **
su derivati
altri(da specificare)
di
12) Oneri finanziari per debiti
assunti dal fondo
2.133
13) Oneri fiscali di pertinenza del
fondo
TOTALE SPESE
Somma da 1 a 13
1,84271
895
0,30223
9.751
4,83193
34
* il valore del patrimonio netto medio è pari a 296.135.160
** gli oneri corrisposti a controparti per l’intermediazione di titoli di debito sono inclusi nel prezzo
d’acquisto o dedotti dal prezzo di vendita dello strumento stesso
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri
La voce “altri ricavi” ed “altri oneri” comprende:
L. Altri ricavi e altri oneri
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
L2. Altri ricavi
L3. Altri oneri
64.654
23.314
129.642
-88.302
Parte D – Altre informazioni
Copertura del rischio di cambio
Operazioni in essere alla fine dell’esercizio
Tipo operazioni
Posizione
Divisa
Ammontare operazioni
Numero
operazioni
Vendita divisa a termine
Vendita
Sterlina Inglese
36.771.683
1
Acquisto divisa a
termine
Acquisto
Sterlina Inglese
18.341.893
1
Operazioni stipulate e chiuse nel corso dell’esercizio
Tipo operazioni
Posizione
Divisa
Ammontare operazioni
Numero
operazioni
Vendita divisa a termine
Vendita
Sterlina Inglese
73.387.607
6
Acquisto divisa a
termine
Acquisto
Sterlina Inglese
36.527.513
3
Si rimanda alla Relazione degli Amministratori per le informazioni circa le operazioni di acquisto
nonché i soggetti cedenti e il relativo gruppo di appartenenza.
35