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giugno 2012
Indagine
Immobiliare logistico:
a che punto siamo?
Il settore degli
immobili per la
logistica continua
a destare notevole
interesse da parte del
mondo imprenditoriale
e finanziario.
Un’indagine sul
campo rivela lo
scenario attuale
ed evidenzia le
prospettive del settore.
Fabrizio Dallari, Alessandro Creazza
C-log, Università Cattaneo LIUC
N
el corso dell’ultimo
decennio, il settore
immobiliare
logistico in Italia
ha suscitato un notevole
interesse non solamente
presso gli “addetti ai lavori”
ma anche presso il mondo
della finanza e dei fondi
di investimento nazionali
e internazionali. Tale
interesse è emerso in maniera
particolarmente evidente
durante la prima metà della
scorsa decade, come “risposta”
alle necessità di evoluzione
che lo sviluppo della logistica
nel nostro Paese ha vissuto
principalmente in termini
di internazionalizzazione
del settore e di espansione
dei mercati: sulla spinta dei
processi di delocalizzazione
produttiva e di outsourcing
logistico, sono cambiati
i presupposti alla base
delle scelte distributive di
molte aziende, e ciò si è
tradotto anche nell’esigenza
di sviluppare soluzioni
immobiliari “moderne” e adatte
a supportare opportunamente
le operations. L’immobiliare
logistico vive oggi una fase
di sostanziale maturità nel
nostro Paese, dove, a fronte
di una maggiore stabilità di
rendimenti e affitti, la filiera
dell’offerta e gli operatori di
mercato guardano con estrema
attenzione alle esigenze
dei reali utilizzatori degli
immobili per la logistica,
concentrandosi sui loro
specifici requisiti per derivare
linee guida strategiche per lo
sviluppo di un settore dalle
potenzialità ancora elevate per
il rilancio della logistica in
Italia.
Il campione di aziende
e magazzini studiati
Il C-log, Centro di
Ricerca sulla Logistica
dell’Università Cattaneo
- LIUC, in collaborazione
di stoccaggio per conto
terzi. Le PMI, al contrario,
dispongono esclusivamente
di un singolo magazzino (in
linea con la loro vocazione
manifatturiera), che spesso
coincide con il sito produttivo.
Per le aziende che possiedono
più di un singolo immobile,
l’analisi è stata condotta con
riferimento al magazzino
principale della propria rete
logistica, per il quale sono
state richieste informazioni
riguardo localizzazione
e caratteristiche. È stato
possibile quindi mappare
la distribuzione geografica
degli immobili dei
rispondenti (figura 3). I
magazzini censiti sono
localizzati prevalentemente
al Nord (oltre il 70%) e nella
cosiddetta “Regione Logistica
Milanese”, che si estende
da Novara a Piacenza, area
tradizionalmente densa
d’insediamenti a uso logistico.
Se gli operatori logistici
dichiarano prevalenza di
magazzini nel Nord Italia, le
PMI, al contrario, risultano
maggiormente distribuite
sull’intero territorio
nazionale, con magazzini
localizzati di fatto in tutte le
regioni.
Caratterizzazione
del parco immobiliare
A valle della
caratterizzazione del
campione di rispondenti,
è stata effettuata l’analisi
delle caratteristiche degli
immobili censiti e dei
percorsi di sviluppo delle
soluzioni immobiliari
realizzate.
La superficie coperta
degli immobili
Si è innanzitutto valutata
la dimensione in termini
di superficie coperta
dei fabbricati inclusi
nell’indagine (figura 4).
Appare evidente come oltre
la metà del campione (52%
delle aziende) dichiari di
possedere un magazzino
di dimensioni superiori a
10.000 m2, testimoniando
quindi un buono sviluppo
di immobili di grandi
taglie. Ciò può essere
interpretato altresì come
risposta alle esigenze di
concentrare i processi
logistici e di stoccaggio in
pochi magazzini di grandi
dimensioni, in linea con
l’attuale tendenza verso la
razionalizzazione delle reti
logistiche e la riduzione della
dispersione dei punti di
stoccaggio. Approfondendo
l’analisi dei risultati, emerge
come circa il 75% degli
operatori logistici dichiarino
di possedere gli immobili
caratterizzati dalle taglie
maggiori (ovvero superiori a
10.000 m2). Analogamente,
circa la metà delle grandi
imprese manifatturiere e
dei distributori dichiarano
di possedere magazzini di
oltre 20.000 m2, a fronte
di rilevanti flussi logistici
e conseguente necessità
di spazi di stoccaggio. È
interessante poi notare
come gli immobili di grande
dimensione (oltre 20.000
m2) siano stati realizzati
quasi esclusivamente da
prato verde, come risultato
di operazioni immobiliari
studiate ad hoc e pianificate
molto probabilmente secondo
la logica “build-to-suit” (vale
a dire immobili realizzati
su commessa da parte di
uno sviluppatore/costruttore
per un conduttore, che
ha siglato un contratto di
occupazione del magazzino
in base al quale l’immobile
verrà costruito secondo le
sue necessità). Viceversa, in
numerosi casi, i fabbricati
di dimensione minore sono
stati presi in locazione o
rappresentano espansioni
di magazzini già esistenti.
Inoltre, dall’indagine
Figura 2 - Numero di magazzini
posseduti o gestiti dalle aziende
del campione.
giugno 2012
Figura 1 - Ripartizione
della tipologia di
aziende incluse
nell’indagine.
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con la rivista Logistica, ha
realizzato un’indagine on
line attraverso il portale di
Tecniche Nuove, destinata
sia ai direttori logistici di
primarie aziende italiane, sia
a fornitori di servizi logistici
in conto terzi. All’invito di
partecipazione all’indagine
hanno risposto circa 450
aziende, che hanno fornito
informazioni esaustive e
pertanto completamente
utilizzabili.
Analizzando il profilo dei
rispondenti, è possibile
affermare che il campione di
indagine è rappresentativo
della realtà imprenditoriale
italiana: come riportato
nella figura 1, seconde agli
operatori logistici (29% del
campione e chiaramente
maggiori utilizzatori di
magazzini) spiccano le
piccole e medie imprese
manifatturiere (PMI), vera
spina dorsale dell’economia
del nostro Paese, con il 27%
del totale delle aziende
rispondenti. Completano il
quadro le grandi aziende
manifatturiere (21%), le
aziende di distribuzione
(19%) e le società di trasporto
(5%). Le aziende rispondenti
sono state analizzate anche
in funzione del numero
di magazzini da esse
posseduti o gestiti (figura
2): circa un terzo degli
intervistati possiede un
singolo magazzino, mentre
oltre il 40% possiede da 2 a
5 immobili. Correlando tali
evidenze con la tipologia
di azienda, si osserva che
le aziende di maggiore
dimensione gestiscono un
elevato numero di magazzini.
In particolare, l’8% del
campione possiede oltre
15 magazzini: tali aziende
sono rappresentate per la
maggior parte da operatori
logistici, in considerazione
del loro core business
Indagine
24
giugno 2012
Figura 3 - Localizzazione
dei principali magazzini
censiti delle aziende
del campione.
emerge che nel corso degli
anni la dimensione media
degli immobili realizzati è
cresciuta, differentemente
da quanto rilevato in
precedenti studi, che
affermano al contrario
una progressiva tendenza
verso la realizzazione e
la ricerca di magazzini
di piccola superficie.
In generale, si tratta di
immobili non espandibili
(52% del campione),
pertanto non totalmente
flessibili all’incremento
dei volumi. In particolare,
ciò risulta vero per le
piccole imprese, le quali
dichiarano più difficoltà
nell’acquisire immobili
dotati di spazi aggiuntivi
dove realizzare nuove aree
di stoccaggio. Correlando la
possibilità di espandere il
magazzino con il regime di
proprietà degli immobili, è
emerso che i magazzini di
proprietà e in leasing sono
in grado di offrire maggiori
Figura 4 - Superficie coperta dei magazzini censiti.
opportunità di espansione
rispetto agli immobili
in affitto. Investigando
poi la propensione delle
aziende verso la necessità
di ampliare il proprio
magazzino, i rispondenti
ritengono generalmente
che l’attuale superficie del
proprio immobile (70%
del campione) sia adeguata
alle proprie esigenze di
stoccaggio e pertanto non
esprimono la necessità
di realizzare espansioni,
né di dotarsi di spazi
aggiuntivi. Tale risultato è
generalizzabile all’intero
campione: è possibile
pertanto dedurre che il
dimensionamento dei
magazzini sia stato effettuato
attraverso una pianificazione
strategica coerente con
il contesto operativo ed
evolutivo delle aziende.
La dotazione di baie
di carico e scarico
Insieme alla valutazione
della superficie coperta, un
elemento di analisi della
condizione degli immobili
logistici è rappresentato
dal numero di baie e porte
di carico installate presso
i magazzini. L’indagine
condotta ha rilevato che
circa il 30% dei magazzini
censiti presenta fino a 5
baie e che circa il 20% del
campione presenta oltre 40
baie. Tali risultati possono
Figura 5 - Altezza utile sotto-trave
dei magazzini censiti.
dipendere ovviamente dalla
dimensione degli immobili
considerati e pertanto devono
essere necessariamente
correlati con la superficie
dei magazzini. Rapportando
il numero di baie con la
superficie dei magazzini,
è stato calcolato che
mediamente la densità di
portoni di accesso è pari
a circa uno ogni 700 m2 di
magazzino. Questo risultato
medio è accompagnato da
valori di densità minima
che si attestano a circa una
baia ogni 1.000 m2 e valori di
densità massima pari a circa
una baia ogni 300 m2. In
linea con le attese, la densità
massima è stata rilevata
per gli operatori logistici
e per gli autotrasportatori
(mediamente una baia ogni
450 m2 circa), in virtù della
commistione fra attività
di stoccaggio e di transitpoint delle loro piattaforme
logistiche.
L’altezza massima utile
sotto-trave degli immobili
Un ulteriore elemento
di analisi che permette
di approfondire la
qualità del parco
immobiliare, e di valutare
contemporaneamente anche
il suo grado di “modernità”,
è rappresentato dall’altezza
massima utile sotto-trave
dei magazzini. L’indagine
ha rilevato (figura 5) che gli
L’anzianità del parco
immobiliare censito
L’idea di “modernità” degli
immobili a uso logistico è
stata quindi approfondita
nell’analisi dell’età media
del parco immobiliare
italiano: considerando
l’anno di realizzazione degli
immobili censiti (figura 6),
è possibile osservare un
picco in corrispondenza
di magazzini realizzati
dopo il 2006 (circa il
40%). Le numerose recenti
realizzazioni di magazzini
sono interpretabili come
indice di un’accresciuta
consapevolezza della
necessità di dotarsi
di impianti nuovi e
maggiormente funzionali
per poter meglio affrontare
le sfide di una moderna
logistica, attività sempre più
strategica nell’ambito dei
processi aziendali. Tuttavia,
la percentuale di immobili
obsoleti, ovvero costruiti
prima del 1995, è ancora
elevata e si attesta a circa
il 40% delle realizzazioni
censite.
Da ciò emerge come lo
svecchiamento del parco
immobiliare sia ancora una
realtà lontana dall’essere
raggiunta, nonostante siano
stati appunto rilevati segnali
incoraggianti in questa
direzione. Nello specifico,
le imprese manifatturiere
(piccole, medie e grandi)
rappresentano i casi più
numerosi di aziende
che hanno realizzato il
magazzino prima del 2000.
Al contrario, gli operatori
logistici hanno realizzato
magazzini soprattutto dal
2006 in poi, dimostrando
maggiore dinamicità nei
confronti del rinnovamento
dei propri “spazi di lavoro”
e cogliendo maggiormente le
opportunità di un settore in
sviluppo quale l’immobiliare
logistico, soprattutto negli
ultimi anni.
Figura 6 - Anno di
realizzazione dei
magazzini censiti
nell’indagine.
Le differenti modalità di
realizzazione delle operazioni
immobiliari
È interessante analizzare
congiuntamente l’anzianità
degli immobili e le scelte
riguardanti la modalità
di realizzazione delle
operazioni immobiliari
(figura 7). Dall’indagine
emerge come gli impianti
logistici più recenti
(post 2000) siano stati
costruiti principalmente
con realizzazioni edili da
prato verde (40%), come
stipulazione di un contratto
di affitto di immobili sul
mercato (23%) o come
espansione di magazzini
esistenti (18%). La preferenza
per la realizzazione da
prato verde è rimasta
sostanzialmente costante
nel corso del tempo. La
stipulazione di un contratto
di affitto di immobili sul
mercato, invece, ha registrato
maggiori preferenze negli
ultimi anni, superando
dopo il 2000 l’espansione di
magazzini esistenti (dal 18%
al 23%). Analogamente, il
ricorso alla terziarizzazione
del magazzino a un operatore
logistico è stata nel tempo
adottata da un numero
crescente di aziende (dal
4% dei casi ante 2000 al
12% dei casi post 2000).
Evidentemente, l’effetto della
recente e rilevante crisi ha
imposto maggiore prudenza
nelle scelte strategiche di
investimento in immobili da
parte delle aziende.
Approfondendo l’analisi e
studiando congiuntamente
il tipo di azienda e le scelte
riguardanti la realizzazione
dell’operazione immobiliare,
emerge come lo sviluppo da
prato verde sia la modalità
maggiormente adottata da
ogni tipo di azienda. Tuttavia,
è bene indicare che circa un
terzo delle piccole aziende
giugno 2012
rispetto alle proprie esigenze
logistiche, nondimeno,
tali aziende si dichiarano
nella quasi totalità dei casi
soddisfatte dell’altezza utile
del proprio magazzino e
pertanto sembrano non
manifestare necessità
e propensione verso un
maggiore sfruttamento
volumetrico degli immobili.
Analogamente, anche le
aziende rientranti nelle
altre tipologie considerate
esprimono un grado di
soddisfazione elevato
rispetto all’altezza dei propri
immobili (80% delle aziende
complessive). Fra queste,
gli operatori logistici, i
distributori e le grandi
aziende manifatturiere sono
dotati di immobili di altezza
utile superiore a 8 m ed
evidentemente adeguati alle
loro esigenze.
25
immobili “bassi” (ovvero di
altezza utile non superiore
a 6 m) costituiscono solo il
15% del campione, mentre
gli immobili “alti” (cioè
di altezza utile pari ad
almeno 10 m) ammontano
a oltre il 50% del campione
analizzato. Sembrerebbe
quindi che in termini
di altezza utile il parco
immobiliare abbia subito
un deciso svecchiamento,
in quanto studi precedenti
(si veda ad esempio “Gli
immobili logistici: il mattone
che cresce”, di D. Bella e
F. Dallari, pubblicato sul
numero di aprile 2005 di
Logistica) indicano come
oltre il 60% dello stock di
immobili fosse caratterizzato
da altezze utili molto
ridotte e pertanto non
fosse adatto alle moderne
esigenze di stoccaggio e
movimentazione. Dall’analisi
dell’evoluzione temporale
emerge un trend verso la
realizzazione di immobili
di altezza progressivamente
maggiore. Tuttavia, è
importante sottolineare
che le piccole aziende
continuano a operare con
edifici di altezza limitata:
oltre il 50% delle PMI
gestisce magazzini di
altezza non superiore agli 8
m e l’analisi temporale non
evidenzia evoluzioni verso
altezze maggiori. Dall’analisi
del grado di soddisfazione
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giugno 2012
Indagine
manifatturiere ha realizzato
il proprio magazzino come
espansione di un immobile
già esistente. Ciò è indice
del fatto che, soprattutto
considerando il tipico ruolo di
magazzino di fabbrica annesso
alla produzione nel caso delle
PMI, per tali soggetti può
risultare preferibile sfruttare
al massimo le potenzialità di
stoccaggio e movimentazione
dei propri immobili o le
volumetrie dei terreni già
in possesso, piuttosto che
modificare profondamente
l’assetto della propria rete
logistica.
Il regime di proprietà scelto
dagli utenti
I risultati dell’indagine
indicano che il possesso
di magazzini in qualità di
immobilizzazione materiale
aziendale spicca come il
regime di proprietà più
diffuso (45% del campione),
Figura 8 - Adozione delle diverse tipologie
di regime di proprietà dei magazzini.
Gli attori della filiera
coinvolti nelle operazioni
immobiliari
Le soluzioni immobiliari
censite nell’indagine
sono state ulteriormente
caratterizzate investigando
quale attore della
filiera dell’immobiliare
logistico è stato coinvolto
Figura 7 - Modalità di realizzazione
dagli utilizzatori per
delle operazioni immobiliari
(ante e post 2000).
la realizzazione delle
operazioni. Come riportato
seguito dall’affitto di lungo
in figura 9, nel caso di
periodo (ovvero contratti
realizzazione da prato verde
di durata non inferiore ai 3
i costruttori rappresentano
anni - 35%). In particolare,
l’attore maggiormente
ben il 43% delle aziende
coinvolto nel processo di
manifatturiere ha optato per
sviluppo del magazzino (43%
il regime di proprietà pieno,
dei casi). Nel caso invece di
mentre solo circa il 40% degli
acquisizione di un immobile
operatori logistici preferisce
esistente, il 29% delle aziende
l’affitto (figura 8). Nonostante
si è rivolto direttamente
la maturità del settore
ai proprietari. Ciò è stato
immobiliare logistico nel
rilevato anche per gli
nostro Paese (e diversamente
operatori logistici, i quali nel
da quanto avviene all’estero,
60% dei casi si sono rivolti
dove del resto la presenza di
direttamente ai costruttori
fondi di investimento è ancora per la realizzazione di
maggiore), il mercato non è
nuovi immobili oppure ai
evidentemente ancora pronto
proprietari per l’acquisto di
per ricorrere a un approccio
magazzini.
di maggiore variabilizzazione
Analizzando congiuntamente
dei costi legati agli spazi di
tali risultati con il periodo di
warehousing. Infatti, le aziende realizzazione dell’operazione
preferiscono spesso considerare immobiliare, sembra che i
il magazzino anche come
broker e i consulenti abbiano
una forma di investimento,
ottenuto un maggiore
piuttosto che ricorrere all’affitto coinvolgimento nelle
di spazi di stoccaggio come
operazioni soprattutto negli
costo variabile.
ultimi anni: mediante la
Figura 9 - Gli attori della filiera dell’immobiliare logistico
coinvolti nelle operazioni.
proposta di servizi a valore
aggiunto, tali attori hanno
accresciuto la visibilità
del supporto strategico
offerto agli utilizzatori,
anche per decisioni di
grande importanza quale
la localizzazione dei nuovi
immobili.
La possibilità di sfruttare il
trasporto intermodale e le
sinergie dei poli logistici
Ricollegandosi alle decisioni
strategiche di localizzazione,
è stata analizzata la
propensione delle aziende
a insediare il proprio
magazzino nelle vicinanze
di interporti/scali ferroviari
o all’interno di un polo
logistico. La prima scelta
(figura 10) è stata valutata
come sufficientemente
importante dalla maggior
parte delle aziende (54%
degli intervistati). Fra queste,
gli operatori logistici ne
sono i maggiori sostenitori,
seguiti dalle grandi
imprese manifatturiere
e dai distributori. Tale
risposta è da considerarsi
sia alla luce dei maggiori
flussi logistici (anche
internazionali) gestiti da tali
soggetti, sia delle economie
di rete e di scopo derivanti
dall’insediarsi presso un
interporto. Non sembra
presente al contrario alcun
legame fra la propensione
verso la localizzazione
del magazzino presso un
interporto e il periodo di
realizzazione degli immobili.
Infatti, nonostante le recenti
e numerose campagne
di sensibilizzazione nei
confronti di modalità di
trasporto maggiormente
sostenibili (quali
l’intermodale), le aziende non
hanno modificato nel corso
degli anni il proprio giudizio
rispetto alla vicinanza dei
magazzini a interporti/scali
Conclusioni
L’indagine sul campo ha
consentito di evidenziare
numerosi elementi per
comprendere la condizione
e le prospettive del settore
immobiliare per la logistica,
secondo la visione degli
utilizzatori.
Sono emersi interessanti
spunti di riflessione: ci
troviamo infatti di fronte
a un parco immobiliare
che nel corso degli anni
ha vissuto una profonda
trasformazione sia dal punto
di vista dimensionale, sia
dal punto di vista delle
caratteristiche realizzative.
Immobili di dimensioni
considerevoli e dotati di
elevate altezze utili sottotrave rappresentano la
tendenza costruttiva e la
propensione riscontrata
presso gli utilizzatori
negli ultimi anni, anche
se, come evidenziato,
lo svecchiamento del
parco immobiliare è
ancora lontano dall’essere
completamente raggiunto.
Ciò è dovuto, in primis, a
scelte effettuate in passato
da parte delle aziende
adottando un approccio
alla pianificazione non
sempre sufficientemente
consapevole della
strategicità di tali decisioni.
In secondo luogo, il mancato
svecchiamento del parco
immobiliare deriva anche
da un’offerta di immobili
in affitto che deve essere
probabilmente meglio
supportata, accompagnata
da una pianificazione
strategica maggiormente
pervasiva e da servizi a
valore aggiunto per gli utenti
Figura 11 - Importanza della localizzazione del magazzino
all’interno di un polo logistico.
che mettano in luce il ruolo
fondamentale di sviluppatori
e broker nel processo di
trasformazione del settore
immobiliare logistico.
Informazioni quali il numero
di rispondenti e la qualità
delle risposte registrate
nell’indagine rivelano in
ogni caso un forte interesse
da parte degli utilizzatori nei
confronti del settore degli
immobili per la logistica.
Analizzando i risultati della
ricerca, poi, emerge una
decisa propensione degli
utilizzatori verso la ricerca
di soluzioni immobiliari che
permettano di soddisfare
sul medio/lungo periodo
le esigenze di stoccaggio
e di movimentazione. Le
caratteristiche realizzative
dei magazzini censiti
indicano, specialmente
negli ultimi anni e per
quanto concerne gli
operatori logistici, una netta
preferenza per la ricerca
di immobili “moderni” e
di qualità, dimostrando
altresì un’accresciuta
consapevolezza da
parte degli utilizzatori
della strategicità delle
realizzazioni immobiliari
a supporto delle operations
logistiche.
Tali evidenze rappresentano
una serie di opportunità, ma
anche di sfide, che la filiera
dell’offerta e gli operatori
di mercato dovranno saper
cogliere e affrontare al fine
di contribuire all’evoluzione
e allo sviluppo del settore
immobiliare per la logistica
in Italia. K
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Bibliografia
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“Scenari adriatici - Studio
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✓ D. Bella, F. Dallari, “Gli
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che cresce”, Logistica, aprile
2005
giugno 2012
Figura 10 - Importanza della vicinanza di un interporto/
scalo ferroviario al proprio magazzino.
27
ferroviari.
Diversamente, le
aziende ritengono meno
importante effettuare
scelte di localizzazione
che contemplino la
possibilità di insediare
il magazzino all’interno
di un polo logistico: il
53% delle aziende non
ritiene interessante tale
opportunità (figura 11). Con
riferimento alla tipologia
di imprese, gli unici attori
che ritengono importante
disporre di un magazzino
in un polo logistico sono
gli operatori logistici e
gli autotrasportatori. Le
piccole imprese, infatti, sono
maggiormente vincolate
anche dalla necessità di
disporre di un magazzino
di fabbrica direttamente
a valle dei reparti
produttivi (difficilmente
ri-localizzabili), mentre
le grandi imprese
manifatturiere e i
distributori probabilmente
preferiscono non usufruire
di spazi condivisi con
altri attori o potenziali
competitor. Un’ulteriore
possibile spiegazione
connessa ai limitati consensi
ricevuti dall’importanza
di insediare il magazzino
all’interno di un polo
logistico può essere proposta
tenendo in considerazione
anche la ridotta diffusione
di tali strutture sul territorio
nazionale, che ne riduce la
percezione di rilevanza da
parte delle aziende.