SOMMARIO
SOMMARIO
- I.C.I. fabbricati rurali
Antica unità di lunghezza
usata nel Piacentino
(Trabùc in dialetto, voce
registrata dal Vocabolario
piacentino-italiano
di Lorenzo Foresti.
È pari a sei braccia piacentine,
cioè 2,81739 metri)
ANNO XXX - N. 3
MARZO 2009
Pag.
2
- Catasto e ICI mettono in difficoltà
il mercato immobiliare
»
3
- Mutui
»
4
- Agevolazione prima casa
»
6
- Compravendita di immobili
» 7/12
- Quando occorre il progetto di un professionista
»
14
- Resistenza al fuoco delle murature
»
17
- Terminologia edile
»
23
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Da ItaliaOggi 17/01/09
Il ministro alle politiche agricole, Zaia, chiede un confronto con Tremonti. Confagri annuncia proteste
FABBRICATI RURALI, È BAGARRE SULL’ICI
Agricoltori in pressing per lo stop. I comuni intanto battono cassa
di Luigi Chiarello
Era il 25 ottobre scorso quanto, dopo aver incassato il via
libera della commissione agricoltura al senato, gli emendamenti di maggioranza che puntavano a cancellare l’ici
su fabbricati rurali e ad eliminare gli edifici di campagna
dal calcolo dell’imponibile venivano dichiarati «improcedibili» dalla commissione bilancio di palazzo Madama,
che, così, ne bloccava l’approvazione da parte dell’aula
(si veda ItaliaOggi del 26/11/2008). Si trattava di emendamenti al ddl di conversione del decreto legge 171/2008,
quello sulla competitività dell’agroalimentare, poi convertito nella legge 205/2008, Un provvedimento che, tra
l’altro, ha subito un repentino colpo di spugna su alcune
misure a sostegno del settore, ancor prima che queste, già
approvate, entrassero in vigore (tabella a lato). Tornando
però agli emendamenti sull’ici cancellati, questi puntavano a non far più gravare l’imposta comunale sui fabbricati
rurali e a sottrarre gli edifici di campagna dalla formazione dell’imponibile. Considerando il loro valore già incluso
nel reddito dominicale dei terreni su cui gli stessi edifici
insistono. Lo stop non piacque al sottosegretario alle politiche agricole, Antonio Buonfiglio, che annunciò a stretto
giro di posta «un provvedimento (del governo, ndr)». Da
allora nulla è successo, salvo che il ministro alle politiche
agricole, Luca Zaia, nel corso di una audizione alla Camera, ha detto di voler «aprire un tavolo di confronto con gli
altri componenti del governo e in particolare col ministro
dell’economia, Giulio Tremonti, per risolvere alla radice la
questione».
Intanto, le associazioni imprenditoriali sono già tornate sul
piede di guerra. Nel 2009, il primo a risollevare il problema
è stato il presidente della Cia, Giuseppe Politi, secondo cui
«sulla vicenda Ici e fabbricati rurali il govemo sta disattendendo gli impegni assunti nei confronti degli agricoltori,
a cui i comuni stanno notificando avvisi di accertamento
per richiedere il pagamento dell’imposta degli ultimi cinque anni». Per Politi si tratta «di un’imposizione arbitraria
che colpisce in modo ingiustificato e indiscriminato tuttigli
agricoltori possessori di fabbricati rurali che in questi anni
hanno provveduto al pagamento ici sui propri fabbricati mediante la tassazione del valore dei terreni agricoli».
Poi è stata la volta della giunta di Confagricoltura e del
suo presidente, Federico Vecchioni, che nei giorni scorsi
ha ripetutamente chiesto al governo e al ministro Zaia di
intervenire. Anche Confagri ha posto l’accento sulle azioni
di recupero avviate da diversi comuni (in Emilia Romagna,
Veneto, Toscana e Puglia), «in palese lesione dei principi di
buona fede e legittimo affidamento dei contribuenti». Non
2 - IL TRABUCCO n° 3/2009
solo. Confagri ha preannunciato anche «azioni di protesta
da intraprendere a tutela degli interessi delle imprese associate; fino alla mobilitazione della categoria». Infine, ieri è
toccata al presidente Fedagri-Confcooperative Paolo Bruni: «Occorre agire rapidamente perché il problema è sul
tappeto da mesi e il Parlamento non ha approvato finora
alcun emendamento di quelli presentati da deputati e senatori al fine di riportare la serenità nel mondo agricolo»,
ha detto. «E deve essere chiaro che l’esenzione Ici andrà
applicata sia per i produttori singoli sia per le cooperative
agricole».
Le norme approvate e subito dopo cancellate
• L’articolo uno del decreto legge 171/2008 per il rilancio competitivo dell’agroalimentare (convertito nella legge 205, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 303 del 30
dicembre 2008) contiene disposizioni in materia di promozione del settore agroalimentare all’estero, ampliando
la platea dei soggetti che potranno beneficiare del credito
d’imposta. La norma stabilisce che le risorse da destinare a
sostegno di tale misura sono: 40 milioni di euro per il 2008
e 41 milioni di euro per l’anno 2009.
• Il decreto milleproroghe (decreto legge 207/2008, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 31-12-2008) ha invece riportato la misura al budget originario, previsto dalla
norma istitutiva del credito d’imposta: legge 296/2006 (la
finanziaria 2007). E cioè 40 mln di euro per il 2008 e 40
mln per il 2009
• Sempre la legge di conversione sul decreto per la competitività agroalimentare, all’articolo 4-septiesdecies, ha fornito una interpretazione autentica dell’articolo 2, comma
506, della legge 24 dicembre2007, n. 244, in materia di
contenziosi con l’inps; in sostanza, ha avviato la rateizzazione dei contributi previdenziali arretrati, stanziando due
mln di euro, per favorire la chiusura del contenzioso tra
l’inps e le piccole cooperative, specie agricolo-forestali.
• Anche qui è intervenuta la mannaia del milleproroghe,
che ha dato un colpo di spugna alla norma, cancellando per
il momento ogni possibilità di rientro.
• Infine, sempre al decreto legge 171/2008 l’articolo 4-quater disponeva norme in materia di canoni concessori per le
attività di pesca e acquicoltura, estendendone l’applicazione anche alle concessioni di aree del demanio marittimo e
del mare territoriale rilasciate alle Imprese che esercitano
attività di piscicoltura, molluschicoltura, crostaceicoltura,
alghicoltura, nonché per la realizzazione di opere per conferimento, mantenimento, depurazione, trasformazione
e prima commercializzazione del prodotto allevato dalle
stesse Imprese.
• Anche qui il milleproroghe è intervenuto cassando l’intero articolo
Da ItaliaOggi
Mercato in difficoltà per alcune abitazioni accatastate come lusso senza averne i requisiti
CATASTO E ICI DEPRIMONO LE VENDITE
Handicap fiscale per le case signorili A1 e di lusso A8-A9
di Julia Giavi Langosco
Nei dintorni di viale Maino a Milano e viale Bruno Buozzi a Roma c’è già chi ha ritirato il cartello
«vendesi».
Da quando al rallentamento del mercato si è aggiunto il problema dell’esclusione dall’esenzione
Ici prima casa, trovare un compratore per appartamenti inquadrati dal Catasto come A1 è diventata
una scommessa difficile. E non solo nei quartieri
anni’30 del capoluogo lombardo e della capitale.
L’handicap fiscale delle abitazioni A1 (ma anche
delle A8 e A9) sta inquinando il mercato di migliaia di vecchie case sparse da Torino a Palermo,
etichettate come “abitazioni signorili” secondo
parametri assolutamente non rispondenti all’immaginario attuale dell’opulenza abitativa. In cui
invece, con tanto di piscine, spa, campi da tennis
e palestre molto meglio potrebbero riconoscersi
molte decine di migliaia di case accatastate come
A2 o addirittura A3, gratificate con l’esenzione
Ici. Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, lo va denunciando da tempo. «Nella mia
Piacenza», ha detto con sofferta ironia, «ci sono
molte più A1 di quante se ne contino a Venezia.
Non solo è un assurdo in termini comparativi, ma
è una materia giuridicamente molto magmatica».
A conferma Giorgio Spaziani Testa che di Confedilizia è responsabile legale-tributario esibisce
una Circolare del ministero finanze-Direzione
catasto del 17 marzo 1994, in cui le A1 vengono
descritte come «unità immobiliari appartenenti a
fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a
quello standard dei fabbricati di tipo residenziale.
Elevata superficie».
Dalle organizzazioni dei proprietari di case la pre-
occupazione si sta espandendo tra gli intermediari
professionali, già provati per il calo del numero
delle vendite. «Chi oggi, a parità di standard abitativo, da una parte si trovi praticamente a non pagare tasse e dall’altra si deve prefigurare un fardello
fiscale, tra Ici e Irpef, da 3-4 mila euro e più, come
accade con la maggior parte delle A1, chiaramente
tende a ricercare la nuova prima casa dove il fisco
è piu leggero», ha confermato Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi di Ubh, la holding
del gruppo Tree in cui sono confluite i network
Gabetti, Professionecasa e Grimaldi. Secondo i
conti del catasto, di abitazioni escluse dall’esenzione Ici prima casa ce ne sono complessivamente
circa 70 mila, delle quali oltre 35.500, accatastate
come A1, 19 mila ubicate al Nord e il resto distribuito quasi alla pari tra Centro e Sud. «È abbastanza ragionevole pensare che all’incirca 20
mila di queste presunte supercase», ha lamentato
Ghisolfi, «siano in realtà solo abitazioni medie,
anche obsolete, mentre almeno altrettante A2 e A3
andrebbero riclassate come signorili». Flora Giugliano di House & Loft è sulla stessa linea: «La
gratificazione fiscale di tante A2 e A3 si traduce
in penalizzazione commerciale di altrettante A1».
In soldoni come si può quantificare l’effetto depressivo sul prezzo? «Che l’handicap fiscale alimenti richieste di sconto del 5% e un conto con
i piedi per terra», ha ammesso Ghisolfi. Fabiana
Megliola, che gli è omologa all’ufficio studi Tecnocasa, preferisce invece non sbilanciarsi. «L’Ici
rappresenta un onere, ma si ritiene che non possa
scoraggiare l’acquisto di queste tipologie immobiliari», ha tagliato corto. Paola Di Bari, amministratore delegato di Bdb a Roma, si focalizza sulla
location. «L’effetto Ici va contrastato con l’atout
del buono indirizzo». Altrimenti sempre più spesso è vendita persa.
IL TRABUCCO n° 3/2009 - 3
Da ItaliaOggi 09/01/009
Il dl n. 185/08 non riconosce il vantaggio alle case di lusso anche se non hanno questo requisito
MUTUI, IL CATASTO RISERVA SORPRESE
Discriminazioni per classe A1 e A2 nello stesso condominio
di Marcello Pollio
e Giancarlo Pau
L’aggiornamento del catasto rischia di creare forti discriminazioni per i mutuatari. Infatti, nei principali centri urbani molte abitazioni risultano ancora accatastate come
A1, ovvero case di lusso, benché nella stessa zona e a
volte addirittura nello stesso edificio altri appartamenti
siano classati come A2, abitazioni queste ultime che godono sia della esenzione ici, sia del contributo dello Stato sugli interessi oltre la soglia dell’art. 2, comma 1 d.l.
185/2008, che in questi giomi è in via di conversione.
Dopo la circolare 29 dicembre 2008, n. 117852 del ministero dell’economia, sono stati alleggeriti dal rischio
discriminazione almeno i titolari di mutuo oggetto di
operazioni di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite, ai sensi della legge 30 aprile
1999, n. 130. Per questi soggetti; il ministero ha puntualizzato che il contributo statale sugli interessi viene
corrisposto dalla banca cedente (originator) ovvero dal
soggetto incaricato della riscossione dei crediti ceduti e
dei servizi di cassa e di pagamento (servicer).
L’art. 2, comma 2, d.l. 185 prevede che il contributo
versato dallo Stato a favore del titolare del mutuo per
l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale non spetta alle abitazioni rientranti
nelle categorie catastali Al, A8 e A9 (case di lusso, ville
e castelli). L’esenzione dall’agevolazione non sembra
preclusa a quelle abitazioni che abbiano ricevuto un declassamento successivo alla stipulazione del mutuo. Ovvero, se all’atto dell’accensione del mutuo l’abitazione
era da considerarsi di lusso e dopo la stipula del mutuo
quest’ultima è stata declassata ad abitazione civile normale (A2), il comma 2 dell’art. 2 del decreto anti crisi
non pone limitazioni esplicite, lasciando così il mutua-
tario nella possibilità di fruire dell’agevolazione. Ovviamente, spetterà al mutuatario comunicare alla propria
banca di trovarsi nella nuova condizione di proprietario
di abitazione civile e non più di lusso. La banca, infatti,
in base al contratto di mutuo, non sarebbe in grado di
rilevare automaticamente l’obbligo di corrispondere al
cliente la sovvenzione.
Tale interpretazione estensiva dell’art. 2, comma 2, d.l.
185 è avvalorata anche dalle disposizioni in tema di ici
(che agevolano le case declassate) e sarebbe in contrasto ai principi costituzionali che stabiliscono l’eguale
trattamento dei cittadini. La disparità, in vero è già stata
sollevata dal mondo politico, che in sede di conversione
del dl 185/08 vorrebbe estendere la norma salva mutuatari anche alle case di lusso. Chi si trova oggi a possedere una casa non più di lusso perché l’accatastamento
aggiornato a seguito di autonoma richiesta di revisione,
verrebbe discriminato con palese lesione del diritto soggettivo.
Il procedimento di revisione dell’accatastamento degli immobili presso il catasto edilizio urbano, tra l’altro, dopo l’esenzione delle abitazioni di lusso anche
dall’agevolazione dell’ici per le prime case, ha portato
molti proprietari a richiedere il riconoscimento dei parametri di abitazione civile anziché di lusso. In vero, basta
pensare che un’abitazione che prima corrispondeva alla
classe di lusso perché aveva un servizio di portineria e un
ascensore, oggi potrebbe non essere più dotata di portierato e comunque l’ascensore non essere parametro che
qualifica l’appartamento come di lusso,
La discriminazione può valere vale per i proprietari
di abitazioni civili prima classate come di lusso anche
alcune migliaia di euro, perché solo l’ici può incidere
pesantemente per la differente rendita catastale e pure
il contributo statale per gli interessi può sommare per
alcune migliaia di euro.
0,00%
0,50%
€ 200.000,00
€ 200.000,00
4,00%
Contributo
7
7
4,50%
Mutuo
Saggio
interessi
A/1 - Abitazioni
di lusso
A/2 - Abitazioni
civili
1
1
A/2 - Abitazioni
civili
5
1
A/1 - Abitazioni
di lusso
Categoria
7832,16
9027,36
Interessi
134,28
464,81
€ 939,95
€ 3.253,67
6 per mille
€ 2.049,82
€ 104,00
Maggiore costo per abitazione di lusso e non a seguito discriminazione Ici e decreto anticrisi
Rendita CaICI Dovuta
Zona
Classe
Vani
Tariffa
Aliq. ICI
Detrazione
tastale
2008
€ 1.945,82
Ici da pagare
Da Il Sole 24Ore
Cassazione. Benefici fiscali estesi all’imposta di registro ma non alle «ipocatastali»
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA ANCHE PER L’USUCAPIONE
Bocciata l’interpretazione dell’agenzia delle Entrate
naria (ventennale) il Codice civile prevede anche quella abbreviata (decennale) al ricorre della buona fede da
parte di un compratore nell’acquisto delbene, in base a
A un immobile acquisito per usucapione si applicano un titolo idoneo, da un soggetto che non sia l’effettivo
ai fini dell’imposta di registro i benefici fiscali previsti proprietario.
per l’acquisto della prima casa. E ciò, ovviamente, al Dunque, l’acquisizione di un bene per usucapione si
ricorrere dei requisiti in tal senso imposti dalle norme dice essere fatta a titolo originario, al contrario dell’acdi legge. Tuttavia le stesse agevolazioni non sono ap- quisto a titolo oneroso o derivativo.
plicabili in materia di imposte ipotecarie e catastali.
Ebbene, il legislatore tributario, in materia di registro,
Con la sentenza 29371 del 16 dicembre 2008 la Cassa- ha previsto con l’articolo 8, nota II-bis, della Tariffa
zione ha affrontato un tema da tempo dibattuto in giu- allegata al Dpr 131/86 che gli immobili acquisiti per
risprudenza e nella prassi ministeriale, avvalorando un usucapione venissero tassati secondo le stesse modaindirizzo giurisprudenziale più recente e favorevole al lità degli immobili acquistati a titolo oneroso, secondo
contribuente.
quanto dunque disposto dall’articolo 1 della medesima
Una persona fisica aveTariffa. Questa equiparava ottenuto dal tribunale
zione era stata operata con
una sentenza dichiarativa
decreto 69/89 in vigore
IL PRINCIPIO
dell’usucapione, relativa a Questa Corte, dopo un iniziale orientamento ne- dallo stesso anno.
un bene immobile adibito a gativo, ha ritenuto di adeguarsi alla nuova politi- La Cassazione ha ricostrupropria abitazione. Al mo- ca fiscale introdotta dal legislatore statuendo che ito le norme in materia di
mento di registrare la sen- «In tema di imposta di registro, l’applicabilità agevolazione “prima casa”
tenza del tribunale, il conai fini dell’imposta di retribuente versava l’imposta dell’aliquota del 4%, prevista per il trasferimen- gistro, deducendo che il
di registro, catastale e l’In- to di immobili destinati a uso abitazione non di richiamo presente nella
vim in misura ordinaria, lusso,anche ai provvedimenti che accertano l’ac- sopra citata disposizione
per poi successivamente quisto della proprietà per usucapione, dev’esse- all’articolo 1 della Tariffa,
richiedere al Fisco la diffe- re fatta decorrere non già dall’entrata in vigore vale a dire alle disposizioni
renza tra quanto pagato e le dell’articolo 16 del Dl 155/93,convertito con mo- valevoli per gli acquisti a
misure impositive agevo- dificazioni dalla legge 243/93, che ha modificato titolo oneroso, deve essere
late previste per l’acquisto in tal senso l’articolo 1 della parte I della tariffa al- inteso anche all’agevoladella prima casa.
legata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, ma dall’entra- zione “prima casa” previA conferma del caratte- ta in vigore dell’articolo 23 del Dl 2 marzo 1989, sta nella norma medesima
re controverso della que- n. 69 convertito con modificazioni dalla legge 27 e le cui condizioni sono
stione, si fa notare che in
indicate nella nota II-bis
entrambi i giudizi di me- aprile l989, n.l54: tale disposizione ha infatti in- della stessa. Ne consegue
rito le Commissioni tri- trodotto nell’articolo 8 della medesima tariffa la che tale beneficio si rende
butarie hanno accolto le nota II-bis, che estende alla registrazione della applicabile altresì alle actesi dell’Amministrazione sentenza dichiarativa dell’acquisto per usucapione quisizioni immobiliari avfinanziaria e, pertanto, la l’aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari venute per usucapione.
lite tributaria è arrivata sul a titolo oneroso... Infine occorre aggiungere che I giudici del Palazzaccio
tavolo della Cassazione. In l’acquisto per usucapione di un immobile destina- hanno fornito un’interprequesta sede, il cittadino ha to ad abitazione non da diritto a fruire dei benefici tazione in contrasto con
lamentato l’erroneità della fiscali previsti, in tema di imposte ipotecari e cata- alcuni precedenti della
ricostruzione e interpreta- stali, per l’acquisto della “prima casa”.
stessa Corte di cassazione
zione normativa operata
(su tutte si veda la sentenza
dal Fisco, secondo cui i
10889/03) ma anche con
benefici fiscali previsti dalla normativa per l’acquisto la generale posizione assunta dall’agenzia delle Entradella prima casa si applicherebbero esclusivamente te, che, con la circolare 267/E del 16 ottobre 1997, ha
agli acquisti a titolo oneroso e non anche agli acquisti espresso parere contrario all’applicazione delle agevoa titolo originario, come avviene nel caso dell’usuca- lazioni “prima casa” nel caso in cui il trasferimento impione. Per comprendere però l’interpretazione fornita mobiliare sia conseguente a una sentenza dichiarativa
dalla Corte occorre chiarire alcune questioni giuridiche dell’avvenuta usucapione.
e tributarie.
Diversamente, la giurisprudenza di merito ha proprio
L’articolo 1158 e seguenti del Codice civile in mate- di recente manifestato una posizione in linea con quella
ria di usucapione dispone che la proprietà dei beni im- fornita con la pronuncia in esame dalla suprema Corte
mobili e gli altri diritti reali di godimento sugli stessi di cassazione (da ultimo la Commissione tributaria di
beni si acquistano in base al possesso continuato per Roma con la sentenza 72/08).
vent’anni. Per completezza d’informazione, si sottolinea che per gli immobili accanto all’usucapione ordidi Maria Grazia Strazzulla
6 - IL TRABUCCO n° 3/2009
PREZZI E VALORI:
UNA RIVOLUZIONE NELL’ACQUISTO DEGLI IMMOBILI
di Elena Bressan, notaio
In questo articolo vengono descritte
in modo compiuto le disposizioni che
regolano la compravendita di immobili e che hanno modificato il comportamento di venditori e acquirenti.
Il convegno tenutosi a Sarmeola di
Rubano, al quale il Presidente Capuzzo mi ha gentilmente invitata, è
stata l’ occasione per riepilogare le
ultime novità in materia di atti immobiliari. Si è parlato quindi di
corrispettivi e di valori catastali, di
sicurezza degli impianti e di certificazione e qualificazione energetica,
di plusvalenze, di tassazione indiretta e di molto altro, soprattutto in
sede di dibattito e discussione finale
che ha reso palese l’interesse della
categoria per gli argomenti proposti. Particolare attenzione è stata
volta all’argomento dei prezzi e dei
valori, materia che particolarmente
ha subito negli ultimi anni alcuni
stravolgimenti da parte del legislatore. Per questo motivo, di seguito,
il punto sull’argomento.
Il prezzo valore
La legge finanziaria 2006 (legge 23
dicembre 2005 n. 266) con l’art. 1
comma 497 ha introdotto la disciplina del cd. prezzo-valore.
La novità concerne la determinazione della base imponibile, in relazione alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, per le cessioni
a favore di persone fisiche che non
agiscono nell’esercizio di attività
commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad
uso abitativo e relative pertinenze.
La disciplina originaria è stata modificata prima dall’art. 35 comma
21 del Decreto Bersani (D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito in legge
4 agosto 2006 n. 248), poi dall’art. 1
comma 309 della legge 27 dicembre
2006 n. 296 (finanziaria 2007) in vigore dal giorno 1 gennaio 2007.
La disciplina risultante dal coordinamento delle norme indicate prevede
che per determinate categorie di atti
di trasferimento immobiliare, su richiesta della parte acquirente resa al
notaio, in deroga a quanto previsto
dall’art. 43 del testo unico del registro sulla base imponibile, quest’ultima sia costituita, ai fini delle predette
imposte, dal valore dell’immobile
determinato secondo il meccanismo
della cd. valutazione automatica, di
cui ai commi 4 e 5 dell’art. 52 del
medesimo testo unico, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.
La prassi vedeva in precedenza molto
spesso indicare negli atti, come prezzo, il valore catastale dell’immobile,
nella diffusa convinzione che in tale
ipotesi le parti fossero al riparo da
ogni conseguenza derivante da una
dichiarazione di un corrispettivo inferiore a quello reale, effettivamen-
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te pattuito. In realtà, la regola era Sotto il profilo oggettivo, l’appli- concerne le pertinenze, non è prevista
sempre quella del prezzo reale come cazione della normativa sul prezzo alcuna limitazione del numero delle
base imponibile e, se da un lato l’in- valore è limitata alle cessioni aventi stesse, diversamente da quanto avviedicazione di un prezzo almeno corri- ad oggetto beni immobili ad uso abi- ne con le agevolazioni prima casa, e
spondente al valore catastale rivalu- tativo (anche qualificati di lusso) e può trattarsi di immobili di qualsiasi
tato limitava il potere di rettifica del relative pertinenze. Rientrano tra le natura, purché vi sia la base catastavalore da parte dell’amministrazione abitazioni sia la “prima casa” che le le che renda possibile la valutazione
finanziaria, dall’altro non impediva ulteriori, e non è richiesto dalla legge automatica (sono esclusi quindi i tergli eventuali accertamenti cirreni edificabili e i fabbricati
ca la presenza comunque di
non censiti, ma sono invece
I
L PREZZO VALORE, UNA NOVITÀ SALUTARE
un occultamento di corrispetricompresi i terreni agricoli).
La novita concerne la determinazione della
tivo con tutte le relative conseLa pertinenza può anche essebase imponibile, ai fini delle imposte di regiguenze (pagamento della magstro, ipotecaria e catastale, quale risulta dal- re ceduta con un atto separato
gior imposta dovuta e sanzioni
la cosiddetta valutazione automatica (valore da quello avente ad oggetto
pecuniarie dal 200% al 400%,
la cosa principale, ma per becatastale dell’immobile), indipendentemente
privilegio dello stato sugli imdal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. neficiare della disciplina sul
mobili, sanzioni per l’evenprezzo valore è necessario che
Ciò vale per le cessioni a favore di persone
tuale mancata dichiarazione di
in atto risulti il vincolo pertifisiche che non agiscono nell’esercizio di atredditi ai fini della tassazione
nenziale.
tività commerciali artistiche o professionali,
aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e
della plusvalenza, detrazione
Sotto il profilo soggettivo,
relative pertinenze.
degli interessi passivi di un
l’applicazione è limitata alle
La
disciplina
del
prezzo-valore
permette
ora
eventuale mutuo ipotecario
cessioni a favore di persone
di dichiarare in atto, unitamente al valore
per l’acquisto dell’abitazione
fisiche, purché non agiscano
catastale, anche il corrispettivo reale, ma di
principale per un importo rinell’esercizio di attività compagare le imposte comunque sul valore catadotto, maggiore plusvalenza
merciali, artistiche o professtale.
in caso di successiva rivendisionali; può beneficiare della
Sono
esclusi
dall’applicazione
di
tale
discita, riferimento ad un importo
normativa quindi anche l’implina sia i fabbricati rurali, anche se abitativi,
minore in caso di prelazioni
prenditore agricolo.
ma non iscritti al catasto fabbricati, sia i fablegali, soprattutto prelazione
La disciplina in vigore dal 1°
bricati in corso di costruzione.
agraria, e successivo esercizio
gennaio 2006 al 31 dicembre
del diritto di riscatto, nonché
2006 prevedeva che anche il
in caso di azione revocatoria e falli- che si tratti dell’abitazione principale cedente dovesse avere le stesse camento del venditore).
dell’acquirente. Il fabbricato deve co- ratteristiche; la modifica introdotta
La disciplina del prezzo-valore per- munque essere iscritto o denunciato invece con la finanziaria 2007 ha ammette ora di dichiarare in atto, uni- al catasto fabbricati in una categoria pliato l’ambito di applicazione deltamente al valore catastale anche il catastale abitativa, in quanto deve la regola prezzo-valore prevedendo
corrispettivo reale, ma di pagare le sussistere la base catastale sulla qua- l’irrilevanza della qualità soggettiva
imposte comunque sul valore cata- le calcolare l’imposta; sono pertanto del cedente che quindi ora può essere
stale. Le fattispecie interessate dalla esclusi dall’applicazione della disci- non solo una persona fisica ma anche
normativa sono indicate
una società, una persona
genericamente con il tergiuridica, un ente non soIL CORRISPETTIVO PAGATO VA DICHIARATO PER INTERO
mine “cessioni”. Si ritiene
cietario, purché si tratti di
Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare
che possa attribuirsi alla
nell’atto il corrispettivo pattuito. Se viene occulta- un atto soggetto ad imponozione di “cessione” un
sta di registro ipotecaria e
to anche in parte tale corrispettivo, le imposte sono
dovute sull’intero importo e si applica la sanzione
significato ampio, tale da
catastale in misura proporamministrativa dal 50% al 100% della differenza zionale, escludendo quindi
ricomprendere, ad esemtra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al in toto l’applicabilità della
pio, oltre agli atti traslaticorrispettivo dichiarato.
vi del diritto di proprietà
normativa ai trasferimenti
Dunque, qualora venga dichiarato un corrispettivo assoggettati ad Iva.
anche gli atti traslativi o
superiore al valore catastale ma inferiore a quello Pertanto nel caso in cui
costitutivi di diritti reali
reale pattuito tra le parti, non opererà più la valudi godimento (es. usufrutl’alienante sia soggetto
tazione automatica ma le imposte saranno richieste
to); sono poi da ricomche agisce nell’esercizio
sull’intero corrispettivo, aumentate delle sanzioni
prendersi cessioni a titolo
dell’impresa, ma non sia
relative.
oneroso, che prevedano
costruttore oppure sia coun corrispettivo in denaro
struttore che aliena dopo
o un corrispettivo diverso (non solo plina in commento sia i fabbricati ru- quattro anni dalla ultimazione del
compravendita quindi ma anche ad rali, anche se abitativi, ma non iscritti fabbricato, l’atto in base alla nuoesempio permuta, transazione, ecc.) al catasto fabbricati, sia i fabbricati va disciplina introdotta dal decreto
o a titolo gratuito.
in corso di costruzione. Per quanto bersani sarà assoggettato ad imposte
8 - IL TRABUCCO n° 3/2009
proporzionali di registro ipotecarie e ti dal decreto Bersani prevede che “le sposizioni dei commi 4 e 5 non si apcatastali e quindi potrà applicarsi il parti hanno comunque l’obbligo di plicano relativamente alle cessioni di
meccanismo del prezzo-valore.
indicare nell’atto il corrispettivo pat- immobili e relative pertinenze diverse
La base imponibile, si è detto, è il tuito” e che “se viene occultato anche da quelle disciplinate dall’articolo 1,
valore catastale dell’immobile, un in parte il corrispettivo pattuito le im- comma 497, della legge 23 dicembre
dato quindi in possesso della pub- poste sono dovute sull’intero importo 2005, n. 266, e successive modificablica amministrazione. A rigori
zioni”. Per effetto della modipertanto non è necessario che
fica quindi il cd. criterio della
QUANDO SI APPLICA IL VALORE NORMALE
questo risulti dall’atto, anche
valutazione automatica, in reTutte le cessioni di immobili soggette a
se l’indicazione nel rogito è
lazione all’imposta di registro,
imposta di registro possono essere sottosenz’altro opportuna e la prasnon si applica relativamente alle
poste ad accertamento sulla base del valosi è sicuramente in tal senso.
cessioni di immobili e relative
re normale, con l’eccezione di quelle che
Qualora vengano trasferiti impertinenze diverse da quelle diusufruiscono del sistema
mobili di diversa natura, abitasciplinate dall’art. 1 comma 497
prezzo valore. Si tratta in particolare di:
tiva e non, sarà indispensabile
della legge finanziaria 2006 soa) cessioni di immobili in cui la parte acla distinzione dei corrispettivi e
pra esaminate. L’inapplicabilità
quirente sia soggetto diverso da persona fil’indicazione del valore catastadella cd. valutazione automatica
sica che non agisce nell’esercizio di attivile della parte abitativa e relative
alle suddette “cessioni diverse”
tà commerciali, artistiche o professionali;
b) cessioni di fabbricati non abitativi;
pertinenze. Stesso discorso nel
comporta dunque la possibilità
c) cessioni di aree e in generale di terreni, per l’amministrazione di procecaso in cui per non tutti gli acagricoli o non agricoli
quirenti sussistano i presupposti
dere in queste ipotesi all’accerné edificabili;
soggettivi dell’applicabilità deltamento del valore venale dei
d) cessioni di immobili non pertinenziali
la norma.
beni ai sensi dell’art. 52 comma
di fabbricati abitativi;
Con riferimento alla richiesta
1 d.p.r.n. 131/1986. Si tratta di
e) cessioni di immobili pertinenziali di
della parte acquirente conceruna norma che evidentemente
fabbricati non abitativi;
nente la determinazione della
risponde alla logica di far affiof) conferimenti in società.
base imponibile in relazione al
rare i valori reali nelle cessioni
cd. valore catastale, la norma
di immobili anche a rischio di
prevede che la stessa avvenga “all’at- di quest’ultimo e si applica la sanzio- aumentare i contenziosi.
to della cessione” e “sia resa al nota- ne amministrativa dal 50% al 100% I commi quarto e quinto dell’art. 52
io”, con ciò rendendo necessario che della differenza tra l’imposta dovuta citato disciplinano infatti il limite
essa risulti dall’atto. Si tratta pertanto e quella già applicata in base al corri- al potere dell’Amministrazione fidi un regime fiscale opzionale, per cui spettivo dichiarato...” . Se ne deduce nanziaria nell’eseguire la rettifica (e
è evidente che in assenza della richie- che qualora venga dichiarato un cor- conseguente - eventuale - liquidasta della parte troverà applicazione il rispettivo superiore al valore catastale zione della maggiore imposta con
regime fiscale ordinario.
ma inferiore a quello reale pattuito tra interessi e sanzioni) del valore o del
Qualora quindi, ad esempio, il corri- le parti, non opererà più la valutazio- corrispettivo degli immobili (iscritti
spettivo sia inferiore al valore cata- ne automatica ma le imposte saranno in catasto con attribuzione di rendita)
stale l’acquirente potrà scegliere se richieste sull’intero corrispettivo au- dichiarato in misura non inferiore al
optare per la regola del prezzo valore mentato delle sanzioni relative.
valore catastale cosiddetto ‘rivalutae pagare le imposte su un importo più
to’. Il legislatore del 2006 però si è
elevato rispetto al prezzo, evitando Inapplicabilità della cd. valutazio- evidentemente posto su di un piano
però accertamenti di valore, ovvero ne automatica
del tutto distinto da quello su cui si
non effettuare la scelta per il regime Vi è poi da sottolineare come, suc- era attestato il legislatore dell’86 nel
tabellare, scontare l’imposta sul cor- cessivamente all’entrata in vigore del formulare il meccanismo del limite al
rispettivo inferiore, assumendo però sistema del prezzo valore, l’art. 35, potere di rettifica ai sensi dello stesil rischio di una possibile rettifica del comma 23 ter, del decreto Bersani sia so art. 52, preoccupato invece a quel
valore da parte dell’amministrazione intervenuto sull’ambito applicativo tempo di ridurre il possibile contenfinanziaria.
relativo al criterio della valutazio- zioso emergente nei rapporti tra FiVale anche la pena evidenziare che ne automatica previsto, in relazione sco e cittadini (allo scopo anche di
la disposizione coinvolge il notaio, all’imposta di registro, dall’art. 52 alleggerire l’enorme sovraccarico di
sembrando quindi implicare l’appli- commi 4 e 5 del d.p.r. n. 131/1986 - lavoro delle commissioni tributarie) e
cazione della disciplina alle sole ces- ai sensi delle quali non è sottoposto a di pervenire ad assicurare comunque
sioni ricevute per ministero notarile. rettifica il valore o corrispettivo degli l’acquisizione alle casse dello Stato
Di rilievo sono le conseguenze san- immobili iscritti in catasto con attri- di un’imposta commisurata almeno
zionatorie in caso di dichiarazioni re- buzione di rendita, dichiarato in misu- al valore catastale ‘rivalutato’.
lative al prezzo non veritiere.
ra non inferiore al cd. valore catastale In materia di imposta di registro,
L’art. 1 comma 497 e comma 498 - introducendo nello stesso art. 52 un pertanto, la novità è consistita sodella legge 266/2005 come modifica- comma 5 bis che stabilisce che “le di- stanzialmente nell’ampliamento delIL TRABUCCO n° 3/2009 - 9
la platea degli atti di trasferimento
immobiliari in relazione ai quali può
essere esercitato il potere di rettifica.
Sono, infatti, venuti meno i limiti al
potere di accertamento valevoli precedentemente per tutti gli immobili
iscritti in catasto con attribuzione
di rendita, se il valore risultava dichiarato in misura non inferiore a
quello catastale.
L’inapplicabilità del sistema della
valutazione automatica, sempre in
relazione all’imposta di registro,
varrà quindi per tutte le seguenti
fattispecie
a) cessioni di immobili in cui la
parte acquirente sia soggetto diverso da persona fisica che non agisce
nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
b) cessioni di fabbricati non abitativi;
c) cessioni di aree e in generale di
terreni, agricoli o non agricoli ne edificabili;
d) cessioni di immobili non pertinenziali di fabbricati abitativi;
e) cessioni di immobili pertinenziali
di fabbricati non abitativi;
f) conferimenti in società.
Concludendo, in tema di imposta di
registro, per effetto della suddetta riforma, tutte le cessioni di immobili
soggette a detta imposizione possono essere sottoposte ad accertamento sulla base del valore normale, con
l’eccezione di quelle aventi a oggetto
unità abitative e relative pertinenze,
effettuate a favore di persone fisiche
che non agiscono nell’esercizio di
attività artistiche, commerciali o professionali per le quali la base imponibile - su richiesta della parte acquirente resa al notaio - e data dal valore
catastale, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato in atto.
Per quanto riguarda invece i trasferimenti assoggettati ad imposta sul
valore aggiunto, sempre l’art. 35
del decreto Bersani, con i commi 2,
3 e 4, ha dettato nuove disposizioni
in materia di accertamento anche ai
fini questa imposizione nonché di
imposte sui redditi, in relazione alle
cessioni eseguite nell’esercizio di
impresa aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, modificando l’art. 54 del d.p.r. 633/1972 e
l’art. 39 del d.p.r. 600/1973 che ora
10 - IL TRABUCCO n° 3/2009
fanno riferimento al valore normale
dei suddetti beni. Si tratta cioé del
prezzo o corrispettivo “di mercato”,
mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in
TRASFERIMENTI ASSOGGETTATI A IVA
Le cessioni eseguite nell’esercizio
di impresa ora fanno riferimento al
valore normale, cioé al prezzo o corrispettivo “di mercato”, mediamente praticato per beni e servizi della
stessa specie o similari in condizioni
di libera concorrenza e al medesimo
stadio di commercializzazione, nel
tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel
luogo pià prossimi.
I poteri di rettifica esercitabili dagli
uffici finanziari riguardano sia l’imposta sul valore aggiunto sia le imposte dirette.
condizioni di libera concorrenza e al
medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui
è stata effettuata l’operazione o nel
tempo e nel luogo più prossimi (v. art.
14 d.p.r. 633/1972 e art. 9 comma 3
d.p.r. 917/1986).
Per quanto riguarda le novità in materia di accertamento il Decreto Legge
223/2006 ha ampliato i poteri di rettifica esercitabili dagli uffici finanziari
in relazione alle dichiarazioni presentate ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e delle imposte dirette. Prima
del 4 luglio 2006, data di entrata in
vigore del decreto, il criterio del valore normale costituiva un elemento
presuntivo semplice, a cui occorreva
associare ulteriori elementi di prova
per giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati nelle cessioni di
fabbricati. Nella logica della riforma,
invece, il “valore normale” degli immobili trasferiti, nell’ambito dell’attività di impresa o professionale, è
assunto quale criterio per presumere
l’occultamento dei corrispettivi (e,
quindi, l’evasione di imposta) in base
alla divergenza tra lo stesso valore
normale ed il corrispettivo dichiarato.
La divergenza tra i due valori diviene
cioé di per se elemento sufficiente, in
quanta presunzione legale, per integrare gli estremi di una prova grave,
precisa e concordante. Spetterà poi al
contribuente, sulla base di specifiche
circostanze soggettive ed oggettive,
dare la prova contraria di “non aver
evaso”, provare, cioé, che la divergenza tra corrispettivo dichiarato e
valore normale è in altri modi giustificabile.
In coerenza con il mutato quadro
normativo, è stata abrogata la disposizione in base alla quale, in
ambito Iva, non si procedeva alla
rettifica del corrispettivo delle cessioni di fabbricati rientranti nei
gruppi catastali A, B, C, qualora
lo stesso venisse indicato in atto in
misura non inferiore al valore catastale determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del D.p.r.
131/1986, salvo che da atto o documento diverso non emergesse un
corrispettivo superiore.
Sempre con riferimento all’imposta sul valore aggiunto, occorre ricordare che il comma 23-bis
dell’articolo 35, Dl 223/2006, ha stabilito che, nella specifica ipotesi di
trasferimenti immobiliari finanziati
tramite mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale “non può
essere inferiore all’ammontare del
mutuo o finanziamento erogato”.
Interpretando la norma estensivamente sembra tuttavia che l’amministrazione debba tener conto anche delle
spese comunque relative all’acquisto
e al mutuo (es. accatastamento, imposta sostitutiva, assicurazione, perizia).
Pertanto l’amministrazione dovrebbe
escludere la presunzione legale relativa di cui sopra nell’ipotesi in cui
il prezzo risulti inferiore all’importo
del mutuo ma la differenza sia giustificabile in quanto attribuibile a spese
strettamente connesse.
Va sottolineato tuttavia che il nuovo decreto, se ha introdotto una “rivoluzione copernicana” nel campo
dell’accertamento dei valori immobiliari, non ha però fornito indicazioni
operative in merito alla quantificazione del valore normale. Di qui la necessità evidenziata dalla Finanziaria
2007 (v. articolo 1, comma 307, legge
27 dicembre 2006 n. 296) di determinare periodicamente i parametri concreti e uniformi per la determinazione
del valore normale.
Il 27 luglio 2007, con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate sono stati individuati i criteri
utili per la determinazione del valo- stato conservativo “normale”. Questo gistrazione del contratto preliminare
re normale dei fabbricati, che devo- aspetto appare quello di maggiore de- può quindi precostituire le condiziono trovare uniforme applicazione nei bolezza del provvedimento, visto che ni per “difendere” la congruità del
settori impositivi interessati.
a tale media non si applica alcun cor- prezzo pattuito rispetto agli eventuali
Il provvedimento del Direttore rettivo (se non gli specifici elementi innalzamenti delle quotazioni rilevate
dell’Agenzia individua un “percorso” in possesso dell’ufficio) in grado di successivamente dall’Omi. Anche per
per giungere alla fissazione del valore dare una maggiore attendibilità al va- gli immobili abitativi, è previsto che
normale, articolato su più livelli che, lore normale determinato in relazione ci si riferisca allo stato conservativo
in termini generali, evidenzia come alla singola fattispecie.
“normale”.
l’Agenzia non abbia voluto ricorrere Per gli immobili abitativi, invece, il Il provvedimento del Direttore chiaa criteri “rigidi” di determinazione valore normale si determina attraver- risce che i coefficienti di merito, da
del valore normale. In particolare, so una operazione algebrica, in base utilizzare per determinare il valore
ci si riferisce alla possibilità per gli al prodotto fra la superficie in metri normale degli immobili abitativi, atUffici di utilizzare le informazioni in quadri risultante dal certificato ca- tengono al taglio, al livello del piano
loro possesso, in modo tale da inte- tastale ed il valore unitario determi- e alla categoria catastale (con i valori
grare o modificare i valori derivanti nato in base alle quotazioni Omi e specificati nelle tabelle allegate).
dalla applicazione degli altri criteri. Il dei coefficienti relativi alle caratte- Una importante precisazione è comrisultato complessivo non è pertanto ristiche dell’immobile. Le quotazio- piuta in relazione agli immobili ultiautomatico e in questo modo si lascia ni dell’Osservatorio tengono conto mati o ristrutturati da non più di quatspazio all’attività difensiva del con- della zona omogenea in cui è situato tro anni. Per questi, infatti, il valore
tribuente, che può portare a determi- l’immobile oppure di quella limitrofa normale è determinato in base allo
nare sulla base di diversi criteri, ma- o analoga censita. Cosi come è con- stato conservativo “ottimo” censito
gari più aderenti alla specificità della siderato il periodo dell’atto di com- dall’Omi.
fattispecie, il valore normale dell’im- pravendita o quello antecedente in cui Poi vi sono i “criteri integrativi” che
mobile. Il confronto tra contribuente stato pattuito il prezzo con atto avente entrano nella valutazione del valore
ed Ufficio appare quindi quantomeno data certa.
normale e che evidenziano la flessiauspicabile. Certamente criticabile è Con riferimento al periodo della bilità del provvedimento. Tali criteperò l’assenza di ogni riferiri, “in possesso dell’Ufficio”,
mento alle modalità di detersono rappresentati da:
COME DETERMINARE IL VALORE NORMALE
minazione del valore normale
- il valore del mutuo, per atti
Il 27 luglio 2007, con provvedimento del
per i terreni, il provvedimento
soggetti ad Iva, in caso di imDirettore dell’Agenzia delle Entrate, sono
considerando esclusivamente i
stati individuati i criteri utili per la determi- porto superiore alla comprafabbricati.
nazione del valore normale dei fabbricati. vendita;
Tre sono i momenti rilevanti
- i prezzi effettivamente pratiTre sono i momenti rilevanti per determinaper determinare il valore norcati che emergono dalle comre il valore normale dei fabbricati:
male dei fabbricati:
pravendite fra privati nella
1) occorre considerare i valori dell’Osser1) occorre considerare i valori
stessa zona e nello stesso pevatorio del Mercato Immobiliare (Omi)
dell’Osservatorio del Mercato
riodo di tempo;
dell’Agenzia del Territorio;
Immobiliare (Omi) dell’Agen- i prezzi che emergono dagli
2) occorre valutare i coefficienti di merito
relativi alle caratteristiche che influenzano il
zia del Territorio;
accertamenti effettuati ricovalore dell’immobile;
2) occorre valutare i coefficienstruendo i ricavi in base alla
3) infine, è necessario integrare la valutazioti di merito relativi alle caratteosservazione diretta dei costi
ne
con
le
altre
e
specifi
che
informazioni
in
ristiche che influenzano il valosostenuti per la costruzione e
possesso dell’Ufficio.
re dell’immobile;
ad altre prove certe (anche in
In base al provvedimento del Direttore base alle risultanze delle inda3) infine, è necessario integradell’Agenzia delle Entrate, risulta fondare la valutazione con le altre e
gini finanziarie);
mentale la distinzione tra immobili abitativi
specifiche informazioni in pos- i prezzi che emergono dalle
ed altri immobili.
sesso dell’Ufficio.
offerte di vendita del soggetto
Purtroppo è assente ogni riferimento alle
Scendendo nel dettaglio, in
controllato, o da quelle effetmodalità di determinazione del valore norbase al provvedimento del
tuate al pubblico tramite i memale per i terreni.
Direttore dell’Agenzia delle
dia o che emergono da analoEntrate, risulta fondamentale
ghe vendite effettuate;
la distinzione tra immobili abitativi compravendita, il rilievo attribuito - le ristrutturazioni desunte dai dati
ed altri immobili. Per gli immobi- alla data antecedente in cui si è pattu- relativi ai permessi di costruire, alle
li diversi dalle abitazioni, il valore ito il prezzo, consente al contribuente Dia, alle detrazioni dichiarate per
normale si determina assumendo la di utilizzare il contratto prelimina- spese di recupero del patrimonio edimedia fra il valore minimo e massi- re registrato per fissare il periodo di lizio.
mo espresso dall’Omi, considerando tempo in base al quale determinare il
il periodo della compravendita e lo valore normale dell’immobile. La reIL TRABUCCO n° 3/2009 - 11
Da ItaliaOggi
Uno studio del Notariato estende il principio all’imposta sostitutiva sulle plusvalenze
PREZZO VALORE SCELTO PER SEMPRE
Dopo l’opzione non rettificabile l’atto di compravendita
di Sergio Mazzei
Prezzo valore, la scelta è per sempre. Nessuna
possibilità di rettificare l’atto di compravendita
di abitazioni che comporta l’opzione per il valore
catastale nelle cessioni a favore di un privato. Discorso similare, anche se mitigato, anche per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze (commi 497 e 498 della Finanziaria 2006)
che può essere richiesta prima della tassazione ordinaria. I motivi che escludono un «ripensamento»
del contribuente sono da rinvenire nella natura di
opzione della richiesta e nella sua immediata efficacia in termini di poteri di controllo degli uffici.
amministrazione finanziaria ammette, ormai da
tempo, un secondo atto correttivo in cui vengano rese dichiarazioni omesse in sede di redazione
dell’atto di cessione dell’immobile.
Prezzo valore
In base al comma 23-ter dell’articolo 35 del dl n.
223/06 viene meno il limite al potere di accertarnento di valore, a eccezione delle cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze che si
realizzano tra privati, cioe tra persone fisiche che
non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, a condizione che la
parte acquirente richieda al notaio rogante l’identificazione della base imponibile con il valore ca-
Atti rettificabili e non
Tipologia di profilo fiscale riferibile all’atto
Possibilità di emendare il contenuto conseguentemente alla stipula
Scelta del prezzo valore
No
Scelta per l’applicazione dell’imposta sostitu- No
tiva sulle plusvalenze immobiliari
Agevolazione prima casa
Possibilità di integrazione delle dichiarazioni
richieste dalla norma a pena di decadenza
Opzione per l’imponibilità Iva delle cessioni No
di fabbricati esenti
Nei medesimi termini il Consiglio nazionale del
Notariato, nello studio n. 230-2007/T, si esprime
con riferimento alla questione più attuale prevista dall’articolo 10, n. 8-ter, del dpr n. 33/72, che
concerne l’opzione dell’alienante di un fabbricato
strumentale, per la quale sia prevista l’esenzione
da Iva, al fine di far transitare l’operazione in regime di imponibilità piena Iva. Un principio diverso
è ammissibile solo per le dichiarazioni rilevanti ai
fini dell’applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione. In effetti, la stessa
12 - IL TRABUCCO n° 3/2009
tastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito. A partire dal 1° gennaio 2007, data di entrata
in vigore legge finanziaria 2007, per escludere
l’accertamento di valore in riferimento alle cessioni sopraindicate è sufficiente che solo la parte
acquirente sia una persona fisica. Con riferimento agli atti che hanno per oggetto beni immobili
o diritti immobiliari rientranti fra le transazioni
accertabili, l’articolo 51 del T.u. precisa che per
valore deve intendersi quello venale in comune
commercio e stabilisce i criteri da seguire per la
sua determinazione. In tutte queste ipotesi la natura di opzione della richiesta, la sua immediata efficacia in termini di poteri di controllo degli
uffici, di conseguenti adempimenti del notaio, di
modificazione della posizione giuridica del condebitore solidale inducono a escludere, in linea di
massima, che la scelta possa essere compiuta, modificata o revocata dopo la redazione dell’atto di
trasferimento del bene immobile.
L’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva sulle plusvalenze è discrezionale, e come tale la sua mancanza non ha altro
effetto che quello di rendere applicabile nei modi
ordinari l’imposta sul reddito, senza che il contribuente debba ricorrere al ravvedimento operoso.
Tale considerazione, secondo il Notariato, induce
a ritenere che l’opzione per l’imposta sostitutiva,
non risultante dall’atto di cessione, possa anche
essere formalizzata e comunicata in un momento
successivo alla formazione dell’atto, purché an-
teriore all’applicazione dell’imposta ordinaria.
L’inserimento della stessa in un atto integrativo
sarebbe in tal caso consigliabile (anche se non essenziale), proprio al fine di conservare quella contestualità cronologica, più che documentale, tra
espressione dell’opzione e stipulazione dell’atto
di cessione.
Iva fabbricati
L’articolo 10, n. 8-ter, del dpr n. 633/72 richiede
che l’opzione da parte dell’alienante, in caso di
cessione di fabbricato strumentale per la quale sia
prevista l’esenzione da Iva, al fine di far transitare
l’operazione in regime di imponibilità piena Iva,
con conseguente potenziale, corrispondente diritto di detrazione in capo all’acquirente, sia espressa in sede di “relativo atto”. Gli effetti sulla posizione fiscale dell’acquirente di tale scelta, in uno
alla funzione antielusiva del dl n. 223/06, fanno
ritenere non rettificabile né integrabile la mancata
scelta, dopo la redazione dell’atto.
Bassanini
Costruzioni s.r.l.
Via Bolzoni, 30
29100 Piacenza
Cell. 338 7970101
QUANDO OCCORRE IL PROGETTO DI UN PROFESSIONISTA
di Ermanno Fellet
Il progetto è sempre richiesto dal
DM 37/08 per l’installazione, la
trasformazione o l’ampliamento
di un impianto elettrico, salvo nei
cantieri edili. Ovviamente, nulla
è richiesto per gli impianti elettrici posti completamente all’aperto, ad esempio di illuminazione
pubblica, i quali non sono soggetti al DM 37/08. L’installazione sta ad indicare la costruzione
di un nuovo impianto, o il rifacimento radicale di un impianto
esistente. La trasformazione corrisponde a modifiche importanti
dell’impianto esistente, ad esempio per aumento della potenza o
cambio di destinazione d’uso dei
locali. L’ampliamento comporta
l’aggiunta di almeno un circuito
(linea protetta da un interruttore
automatico).
Non occorre alcun progetto per
gli interventi di manutenzione
straordinaria (la manutenzione
ordinaria esula dal campo di applicazione del DM 37/08), tabella
A. La fig. 2 sintetizza i casi in cui
è d’obbligo il progetto dell’impianto elettrico da parte di un
professionista iscritto all’Albo.
Per impianto elettrico (utilizzatore) si intende tutto ciò che si
trova a valle del punto di consegna dell’energia elettrica (gruppo di misura), oppure a valle di
un proprio generatore, ad esempio un gruppo elettrogeno (autoproduzione).
Si ha autoproduzione quando
l’utente consuma tutta o una
parte dell’energia prodotta (la
parte restante viene immessa in
rete).
La “potenza impegnata” è la
maggiore tra la potenza contrattuale e la potenza autoprodotta.
Negli impianti ordinari, senza
autoproduzione, la potenza impegnata coincide con la potenza
contrattuale, cioè stabilita nel
contratto di fornitura dell’energia elettrica. Irrilevante, a questi fini, la potenza disponibile.
Il limite di superficie per le unità immobiliari di 400 m2 ad uso
abitativo e di 200 m2 per altri
usi, si riferisce alla superficie
coperta, anche in presenza di
un’eventuale area verde illuminata o attrezzata (1).
Se un gruppo di misura alimenta più unità immobiliari, si tratta di un unico impianto elettrico
e le superfici si sommano. Se la
destinazione delle unità immo-
biliari è diversa, a favore della
sicurezza, si considera quella più
restrittiva, ad esempio per un’abitazione e negozio si applica il limite di 200 m2.
Se un’unica unità immobiliare presenta più destinazioni, ad
esempio ambulatorio medico in
un’abitazione, l’obbligo di progetto da parte di un professionista per il locale medico si estende all’intero impianto elettrico
dell’abitazione.
Lo stesso dicasi per i servizi condominiali di potenza impegnata fino a 6 kW: ad esempio, in
presenza di un locale a maggior
rischio in caso di incendio (autorimessa condominiale con più di
nove autoveicoli) l’intero impianto elettrico dei servizi condominiali deve essere progettato da un
professionista.
L’obbligo di progetto di cui sopra
riguarda sia le imprese installatrici, sia gli uffici tecnici interni.
La DICO senza progetto, relativa
ad un intervento/impianto in cui è
d’obbligo il progetto da parte di
un professionista, non ha alcun
valore, perche chi l’ha rilasciata
non è considerato idoneo dal DM
37/08 a realizzare quell’intervento senza il progetto di un professionista.
IMPIANTISTI: COSA STABILISCE LA “NUOVA 46/90”?
L’articolo 7 della cosi detta “nuova 46/90” (DM 37/08), stabilisce
che qualora la dichiarazione di
conformità non sia stata prodotta
o non sia più reperibile, fatte salve le eventuali sanzioni del caso,
essa può essere sostituita, per gli
impianti eseguiti prima del 27
marzo 2008 (entrata in vigore del
decreto in questione), da una dichiarazione di rispondenza.
La dichiarazione di rispondenza
è resa da un professionista iscritto all’Albo professionale per le
specifiche competenze tecniche
richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni,
nel settore impiantistico cui si riferisce la dichiarazione.
Per i così detti impianti “sotto
soglia” (impianti che non necessitano di professionista iscritto
all’Albo per la progettazione e
possono essere progettati anche
dai responsabili tecnici delle imprese installatrici), la dichiarazione di rispondenza può essere resa
anche da un soggetto che ricopre,
da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un’impresa
abilitata per l’installazione di impianti, nello specifico settore di
interesse.
ATTENZIONE! La dichiarazione
di rispondenza è fatta sotto personale responsabilità del professionista o del responsabile tecnico (secondo i casi menzionati).
La norma specifica che essa è redatta a seguito di sopralluogo ed
accertamenti.
Di conseguenza, anche se al momento in cui si scrive non esiste
un modello specifico da seguire e
su cui rendere la dichiarazione di
rispondenza, vista l’importanza
sotto il profilo della responsabilità personale, si sottolinea che è
quanto mai necessario che la dichiarazione in questione (anche
se resa come semplice dichiarazione su carta intestata) sia supportata di fatto dai risultati del
sopralluogo e degli accertamenti tecnici eseguiti sull’impianto,
secondo le specifiche norme di
buona tecnica applicabili, per le
verifiche del caso.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA ED OBBLIGO DEL
PROGETTO
Una delle importanti novità introdotte dai D.M. 37/08 (cd. “nuova
46/90”), consiste nell’obbligo di
redigere uno specifico progetto
per l’installazione, la trasformazione e l’ampliamento di tutti gli
impianti (con la sola esclusione
degli impianti di sollevamento
di persone o di cose per mezzo
di ascensori, di montacarichi, di
scale mobili e simili, per i quali
vale una normativa specifica di
settore).
Secondo i casi (impianti così detti
sopra o sotto soglia), il progetto
va redatto a cura di un professionista abilitato iscritto all’Albo
ovvero dal responsabile tecnico
di un’impresa installatrice dotati
di adeguata esperienza nel settore
specifico. Si segnala che le opere di manutenzione straordinaria non sono considerabili come
installazione, trasformazione o
ampliamento dell’impianto. Di
conseguenza, tali opere non sono
soggette all’obbligo di progetto
preventivo.
In ogni caso, al termine dei lavori, l’impresa abilitata, esecutrice
dell’intervento, è tenuta a rilasciare la dichiarazione di conformità al responsabile dell’impianto.
Il nuovo decreto in esame definisce la sola manutenzione ordinaria intesa come “gli interventi
finalizzati a contenere il degrado normale d’uso, nonché a far
fronte ad eventi accidentali che
comportano la necessità di primi interventi, che comunque non
modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua
destinazione d’uso secondo le
prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto
di uso e manutenzione del costruttore”. Tutti gli interventi di
manutenzione che non ricadono
all’interno di tale definizione devono essere considerati interventi
di manutenzione straordinaria.
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