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mm
Maintenance and Facility Management
Anno 9 Numero 1 Gennaio-Febbraio 2015
Rivista del CNIM - Comitato
Italiano per la Manutenzione
2
SOMMARIO
04
Editoriale di Aurelio Misiti
05
Pompei (A.M.)
06
La scienza aiuti i beni
culturali
Lettera di FINCO-Cultura al
Ministro Dario Franceschini
07
Venezia, San Marco in Manutenzione
Tomba dei Rabiri, Appia Antica IV miglio
•
09
Manutenzione degli edifici
13
Processi di manutenzione
degli edifici di Paolo
Cannavò
15
Algoritmo Domus RFICNIM per la manutenzione
dei ponti ferroviari
16
Notizie
17
Testimonianze
La gestione dinamica del
patrimonio immobiliare di
INARCASSA di Mauro
Raschielli
3
RIVISTA DEL COMITATO NAZIONALE
ITALIANO DI MANUTENZIONE
N. 1/2015 Anno 9
Direttore
Aurelio Misiti
Direttore Responsabile
Lorenzo Fedele
Comitato scientifico
Paolo Bernardi
Maria Rosaria Boni
Maurizio Del Re
Biagio Eramo
Giovanni Fiscon
Francesco Gallerano
Marco Ranieri
Maurizio Raschielli
Massimo Tronci
Michele Migliarese Caputi
segretario e redattore
Amministrazione e redazione
Via Barberini 68
00186 Roma
Tel. 06 42010534 - Fax 06 4745512
[email protected]
www.cnim.it
Autorizzazione del tribunale di Roma n.
5/2007 del 19.01.2007
CONSIGLIO DIRETTIVO
COMITATO NAZIONALE ITALIANO PER LA
MANUTENZIONE
Presidente
On. Prof. Ing. Aurelio MISITI
Presidente Onorario
Prof. Ing. Francesco Paolo BRANCA
Vice Presidenti
Geom. Adriano BIRAGHI
Dott. Ing. Francesco PITTONI
Rappresentante del MISE
Dott.ssa Eliana Daniela Soviero
Consiglieri Onorari
Prof. Ing. Onorato HONORATI
Dott. Ing. Giuseppe COSTA
Dott. Ing. Enrico COMELLINI
Probiviro
Dott. Ing. Duccio Ghidetti
Il Comitato Nazionale Italiano per la
Manutenzione è un ente senza fini di lucro
costituito nel 1990, sotto l'alto patrocinio del
Ministero dell'Industria, del Commercio e
dell'Artigianato, per rispondere ai bisogni di una
precisa scelta politica e culturale che individua
in una corretta e ben pianificata manutenzione
un importante elemento per migliorare la
produttività e la competitività, nonché la
sicurezza, la salvaguardia dell'ambiente e l'uso
razionale dell'energia.
Il Ministero dell'Industria, del Commercio e
dell'Artigianato nel 1999 ha riconosciuto il CNIM
come l'Ente che meglio in Italia può occuparsi di
coordinare l'elaborazione di studi e ricerche nel
campo della gestione e manutenzione di opere e
impianti (DM 16/12/99).
Entrata della villa
dei Quintili, Appia
Antica Roma
Il CNIM è indipendente e finanzia i propri progetti
culturali e di sensibilizzazione esclusivamente
con le quote degli enti e delle imprese associati,
e con le proprie attività di ricerca, formazione,
certificazione ed editoriali.
4
EDITORIALE
È noto che la cultura della
manutenzione non è ancora molto
diffusa nella società italiana.
Grave infatti è lo stato di degrado in cui
si dibatte il nostro territorio, che,
nonostante tutto, è ancora invidiato nel
mondo; basti pensare allo stato dei
nostri beni culturali, come dimostra il
caso Pompei, o a quello di molte
strutture ospedaliere, alle strade delle
principali città, nonché al degrado dei
palazzi storici.
Il primo obiettivo del CNIM è quello di contribuire alla
preparazione degli operatori di servizi di manutenzione e in
particolare dei professionisti; in questa direzione vanno: il
Master della Sapienza, che si è svolto nella nostra sede, dal
titolo “Manutenzione e gestione degli impianti ecologici”e
l’arrivo come soci degli amici Ingegneri, Periti industriali,
Geometri e Agrotecnici attraverso i Consigli nazionali e alcuni
Collegi provinciali.
Ciò consente di migliorare tra i professionisti tecnici anche
culture tradizionali sulla manutenzione.
Una prima importante Convenzione è stata deliberata
dall’ordine provinciale di Roma degli ingegneri e dal CNIM
per l’aggiornamento e la formazione in manutenzione, in
applicazione del DPR 7 agosto 2012 n°137.
Ad esempio nel caso dei monumenti è nostra convinzione che
la benemerita cultura del restauro va integrata in una più
ampia cultura di prevenzione manutentiva a sfondo tecnicoscientifico, alfine di riservare al restauro spazi adeguati alla
maggiore durata dovuta ai trattamenti manutentivi.
Siamo convinti pure che i nuovi soci contribuiranno all’azione
del CNIM per affermare in alcuni settori chiave della vita
sociale un cambio di marcia, riducendo drasticamente i morti
sul lavoro.
La progettazione delle strutture e infrastrutture dovrebbe
favorire la manutenzione programmatica come avviene ormai
nel caso della meccanica, cercando di contemperare le
bellezze architettoniche con la necessità della manutenzione
dell’opera senza pericoli per la salute di chi vi lavora.
Nell’ultimo anno abbiamo fatto delle scelte che hanno
consentito al CNIM di superare la crisi che derivava dalla
crisi economica del Paese e di preparare le premesse per un
rilancio, tanto più importante in un paese “vecchio e antico”,
che ha bisogno di curare soprattutto l’esistente e che fa la
storia culturale del mondo intero, rispetto a effimere
partecipazioni a piani sporadici di sviluppo nel territorio.
Siamo pertanto orgogliosi di aver contribuito a convincere le
principali Istituzioni del Paese che in questo momento
drammatico per l’occupazione si possa avviare e realizzare
un piano di manutenzione per le piccole opere in tempi
estremamente rapidi.
Il finanziamento all’Anas della manutenzione dei piccoli ponti
per 300 milioni di euro e il piano del Governo per la
manutenzione degli edifici scolastici con un finanziamento di
4 miliardi di euro hanno consentito l’apertura dei relativi
cantieri in pochissimo tempo.
La stessa ConSIP, “Concessionaria Servizi Informativi
Pubblici" ha portato lo stanziamento da 1,24 miliardi di euro
del 2012 a 2,7 miliardi di euro del 2013 per la manutenzione
degli immobili pubblici
Aurelio Misiti
Presidente CNIM
Fontana di Trevi, Roma
Fontana di Trevi
restauro griffato Fendi
Fontana di Trevi
passerella per vedere
il restauro
5
POMPEI
Negli ultimi anni, in particolare nel 2014 il grande pubblico italiano e
mondiale è stato informato su numerosi crolli di muri e altro nel sito
archeologico di Pompei.
L’allarme suscitato da tali eventi ha avuto come conseguenza il
risveglio di una maggiore attenzione delle Istituzioni italiane e
internazionali che insieme si sono impegnate per la salvaguardia
del sito archeologico venuto alla luce più interessante e vasto al
mondo. Si sono susseguite iniziative legislative e dibattiti culturali
nonché promesse di investimenti pubblici.
L’Unione Europea e il Governo italiano nel 2012 hanno concesso
finanziamenti per lavori di restauro per centocinque milioni di euro.
Con la legge n°106 del 29 luglio 2014 si è provveduto a semplificare
le procedure di appalto in quanto i ritardi registrati nella
realizzazione dei progetti di restauro rischiavano di arrivare fuori
tempo massimo per il cofinanziamento europeo.
Il pericolo di perdere i fondi europei esiste ancora in quanto le gare
aggiudicate finora ammontano al 28% del valore complessivo degli
interventi. A questo elenco si potrebbero aggiungere a breve
appalti per dieci milioni di euro.
Pompei
il Foro
Restano pertanto da appaltare per il grande progetto “Pompei”
lavori di restauro per oltre sessanta milioni di euro, il che significa
che il nuovo Sovraintendente - Commissario, ritenuto un grande
esperto nel settore, dovrà superare in tempi brevi una serie di
ostacoli non solo di natura burocratica.
Infatti nel “Sole 24 ore” dello scorso nove settembre Francesco
Prisco ha illustrato una situazione complessa degli appalti sul
grande progetto di Pompei e sull’attività della magistratura di Torre
Annunziata. Tanto che il titolo dello scritto definisce “restauro
schoc” quello del Teatro Grande. In effetti è stato restaurato
malissimo tanto che la Procura competente ha ottenuto il sequestro
durato tre anni e il rinvio a giudizio dell’ex Commissario Marcello
Fiori e di altri quattro indagati. Naturalmente si attenderanno le
sentenze dei tribunali ma fin d’ora si può dire che le attività delle
imprese risultate vincitrici negli ultimi tempi non brillano per
trasparenza e cultura del restauro e della manutenzione.
Pompei
Via dell'Abbondanza
Se si prende in considerazione il numero dei crolli dei muri registrati
a Pompei negli ultimi tempi, c’è da essere molto preoccupati per il
futuro, perché questo può significare che le malte a contatto con
l’aria e con le temute piogge acide si sono deteriorate a tal punto da
mettere in serio pericolo la stabilità dei fabbricati.
Sarebbe auspicabile pertanto la predisposizione di un piano di
manutenzione e restauro di tipo scientifico e tecnologico
complessivo in tutto il sito, per rendere stabili preventivamente i
fabbricati e resistenti agli agenti atmosferici sopra indicati.
L’Italia possiede le professionalità e le strutture anche
imprenditoriali pubbliche e private per attuare un piano simile che
potrebbe essere finanziato da sponsor nazionali e internazionali
pubblici e privati
A.M.
Casa del Fauno,
Pompei
6
LA SCIENZA AIUTI I BENI CULTURALI
La scelta prioritaria del CNIM di occuparsi dei beni culturali è
dovuta essenzialmente a due ragioni:
-In primo luogo il fatto incontestabile che la maggior ricchezza
dell’Italia è costituita proprio dal possedere i beni culturali più
importanti e più vasti al mondo;
-una seconda ragione, non certo trascurabile, è dovuta alla
drammatica situazione in cui versano ampi settori di questi beni, “in
primis” quelli esposti all’azione erosiva e spesso distruttrice degli
elementi chimici presenti nei fluidi liquidi e gassosi che avvolgono
tali beni.
Qualcuno si potrebbe domandare: quanto valgono i beni culturali,
visto che essi non possono essere certo ridotti a merce? La risposta
non può essere semplicistica dicendo soltanto che hanno valore
inestimabile.
Il loro valore infatti consiste soprattutto nel costituire la cifra
riassuntiva della cultura spirituale e antropologica dei popoli che
hanno abitato quel determinato territorio.
Indirettamente i beni consentono al popolo presente di sviluppare il
proprio avvenire, essendo essi in realtà un ”assett” formidabile di
attrazione culturale rispetto al resto del mondo.
Essi vanno conservati nel miglior dei modi con l’aiuto indispensabile
della scienza e della tecnologia. In questa ottica quindi non si può
prescindere della loro tutela attraverso programmi di manutenzione
scientifica e tecnologica.
Il codice dei beni culturali e quello degli appalti individuano i
restauratori come progettisti e direttore dei lavori per gli interventi
di manutenzione e restauro dei beni culturali mobili e sulle superfici
decorate degli architettonici. Essi però non vanno lasciati soli, in
quanto è noto che per ogni tipo di sostegno e per ogni tipo di fluido a
contatto con le superfici decorate vanno scelti materiali studiati
appositamente in laboratori attrezzati e da ricercatori esperti.
Siamo purtroppo testimoni oculari di situazioni in cui non vengono
seguite queste elementari indicazioni o per mancanza di fondi e/o
per limitata cultura scientifica e tecnologica. Non si spiegano
altrimenti ad esempio le peripezie del restauro dell’opera “Tritone”
del Bernini posta in Piazza Barberini a Roma.
A quattro mesi dalla fine del restauro, durato oltre un anno, si è
dovuto sottoporre il marmo della statua ad altri tre interventi per
eliminare i composti chimici depositati sulle superfici a contatto con
l’acqua circolante. Alla data odierna di stesura di questo appunto
(9/10/2014) la fontana è ritornata nelle condizioni di “sporcizia
superficiale” simile a quella riscontrata prima del restauro.
In questi casi riteniamo indispensabile la collaborazione di varie
Istituzioni con la messa in campo di complementari discipline che
non si limitino a ripristinare lo splendore della superficie marmorea
ma intervengano scientificamente per modificare la composizione
dell’acqua circolante e per trattare la superficie “restaurata” con
appositi materiali trasparenti, studiati per il tipo di marmo e per la
natura dei fluidi liquidi e gassosi, che vanno a contatto della fontana.
Ciò vale anche per il restauro del Colosseo, su cui ritorneremo per
esaminare approfonditamente sia le modalità di appalto che i
contenuti scientifici dell’intervento.
Il CNIM, nella sua attività di formazione e attraverso il Know-how dei
suoi soci, nonché la stretta collaborazione con le principali
università italiane tra cui La Sapienza, Tor Vergata e il Politecnico di
Milano, si dichiara disponibile a fare da “trait d’union” tra le varie
istituzioni e le diverse Sovrintendenze al fine di rendere possibile
una sinergia ritenuta ormai improcrastinabile.
Gerusalemme
Tomba di Gesù
resuscitato
Piazza Barberini
Roma
A.M.
Colosseo in
Manutenzione
Roma, 24 ottobre 2014 - Prot. 169/Pres./ec
Illustrissimo
Ministro Dario Franceschini
R dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo
Via del Collegio Romano, 27
00186 Roma
7
Illustrissimo Signor Ministro,
leggiamo con attenzione i provvedimenti legislativi, le iniziative, le interviste e quanto Ella sta facendo per
valorizzare i beni e le risorse culturali del Paese e di ciò, quali rappresentanti di un nutrito numero di operatori,
Le siamo grati, come cittadini ancor più che come portatori di interessi.
Vorremmo rappresentarLe con la presente la necessità di partire dalla conservazione e manutenzione
dell’esistente per passare poi alla valorizzazione, promozione e divulgazione del nostro immenso patrimonio
artistico.
Nell’affermare ciò, tuttavia, non si vuole certo privilegiare un atteggiamento che consideri lo sviluppo un tema
meno importante; tutt’altro.
Infatti in più occasioni, proprio Ella ha condivisibilmente affermato che il Mibact è di fatto anche un dicastero
avente valenza economica a tutti gli effetti.
È proprio irrobustendo le basi materiali del lavoro, da Lei con tanto entusiasmo svolto, che possiamo confidare
in un futuro migliore per questo importante comparto non solo della cultura, ma anche dell’economia, per i
legami stretti con i settori del turismo ed in generale dell’accoglienza e dell’affermazione del Made in Italy.
Analogamente procedemmo con una nostra associata, l’Aises, per le campagne sulla sicurezza delle strade e
la loro manutenzione programmata, cui alcuni anni fa Ella dette un proficuo e appassionato apporto.
La conservazione, la diagnostica e il restauro dei beni culturali - dai siti archeologici ai giardini storici,
passando per le superfici decorate e le opere mobili, solo per fare qualche esempio - comporta valutazioni di
tipo oggettivo (accertamento dello stato del bene, dei processi d’intervento, delle tecniche e tecnologie,
nonché dei materiali da impiegare) e di tipo soggettivo (qualificazioni professionali e di mestiere loro
attestazione e certificazione, rispetto dei ruoli nelle lavorazioni ecc.).
Si tratta di un lavoro puntuale riguardante opere in miniatura o grandi complessi: in tutta questa gamma di
lavorazioni, la specializzazione non può mai mancare, pena il deterioramento ulteriore, se non addirittura la
perdita, del bene sul quale si intervenga in maniera errata.
Qui introduciamo, solo come notazione, il problema delle responsabilità che in questo settore sono
grandissime, sia sul piano morale che economico: in alcuni casi i danni provocati da interventi non
professionali possono essere incalcolabili, oltre che irreversibili.
Tutto ciò premesso, Le sottoponiamo i cinque punti salienti emersi dall’articolato dibattito sviluppatosi nella
riunione della Filiera dei Beni Culturali del 23 ottobre scorso, coordinata da Finco Cultura (di cui alleghiamo
una provvisoria presentazione):
Ministro Dario Franceschini
(photos courtesy Mibact)
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1) Se per la tutela del patrimonio culturale, ai sensi del DLgs 42/2004 - Codice dei Beni Culturali e
del Paesaggio - occorrono professionalità specifiche, per lo sviluppo e la promozione degli
stessi (anche a livello internazionale) necessitano managerialità dedicate. Non sempre queste
due figure sono riconducibili ad unità e quasi mai riescono a convivere senza attriti: questo
importante snodo - da Lei ben colto nella Riforma del Mibact - potrebbe essere meglio messo a
fuoco e trattato, onde evitare criticità fra il mondo professionale della tutela e quello dello
sviluppo manageriale della promozione e valorizzazione. La svolta da Lei impressa al settore,
insomma, dovrebbe essere accompagnata con un occhio attento anche ad una doverosa analisi
di impatto
2) Auspichiamo una costante consultazione fra il Suo Ministero e quello delle Infrastrutture, con
particolare riferimento al settore degli appalti, nei quali la materia dei beni culturali, dei siti
archeologici e del verde storico ha visto nel tempo perdere protezioni e riconoscimenti di
valore. Ciò, va detto, anche per quanto riguarda il recepimento delle nuove Direttive Europee.
Le nuove Direttive UE su appalti e concessioni non si sono minimamente occupate di
individuare tutele per il settore. D’altra parte, chi se non il nostro Paese è maggiormente titolato
a sollevare in tali sedi il problema inerente alla specificità dei beni culturali nell’ambito degli
appalti pubblici? Con le Direttive già licenziate, riteniamo tardivo un intervento in sede UE su
provvedimenti già assunti, risultando indispensabile porre invece rimedio nella fase
“discendente”, cioè in sede di recepimento, visto l’impatto che l’argomento ha sull’economia
del nostro Paese.
3) La Legge 29 luglio 2014 n. 106 di conversione con modificazioni del Decreto-Legge 31 maggio
2014 n. 83, recante disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio culturale, lo sviluppo della
cultura e il rilancio del turismo fa, fra l’altro, appello al finanziamento dei privati, su cui ci
troviamo d’accordo, ma riteniamo che anche lo Stato debba fare la sua parte, inserendo, ad
esempio, le attività sui beni culturali fra quelle ad Iva ridotta (al 10% come per gli interventi sui
beni immobili o, meglio, portando tutti gli interventi di conservazione - sia su beni mobili che
immobili - al 4%) “accompagnando” così sul campo questo patrimonio culturale che non ha
eguali nel mondo
4) Il tesoro italiano in materia di beni culturali è immenso ed extra commercium, il che è corretto
fino a che tale patrimonio demaniale non entri in contatto con degli operatori privati. In quello
stesso momento non si può più evitare di considerare il bene o il sito artistico come un asset
patrimoniale, sia nel suo complesso sia nelle singole unità che lo compongono e dargli un
valore anche solo per meglio calibrare elementi accessori quali, ad esempio, le coperture
assicurative.
Questo orientamento di fondo, oltre ad accrescere il patrimonio dello Stato nel suo complesso,
potrà avere degli effetti di grande rilievo sulla capacità e sui poteri negoziali degli Enti
proprietari dei beni sia sotto il profilo delle operazioni commerciali ma anche di quelle
finanziarie, che si renderanno possibili (da poco tempo la finanza globale ha cominciato a
cercare porte d’ingresso nell’economia sociale e nella cultura).Ciò è tanto più vero in un
momento di particolare “vetrina” del Paese costituita da un lato dalla Presidenza del semestre
europeo, dall’altro da Expo 2015.
5) Infine, non si prevede in alcuna parte delle nuove norme da Lei curate, non solo la
concertazione - prassi giustamente denegata dal nuovo Governo del Paese - ma anche la
consultazione dei portatori di interesse che, al contrario, è stata praticata per tutti i decreti di
urgenza presentati. Sarebbe facile rimediare a tale “lacuna” introducendo un reale dialogo
anche nella pratica del Suo Ministero.
In questo settore - così delicato e legato a professionalità di altissimo profilo - la consultazione
con gli operatori dei Beni Culturali appare più che opportuna, anche, e soprattutto, in ragione
delle responsabilità collegate alla tutela dei beni culturali.
Su questi aspetti vorremmo cortesemente chiederLe un incontro, con l’intento di fornire, in virtù
delle esperienze e delle professionalità di cui siamo rappresentanti, un contributo al Suo lavoro.
Confidando nell’attenzione, ed in attesa di riscontro, Le porgiamo i nostri migliori saluti.
Carla Tomasi
Presidente Finco e Finco Cultura
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MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI
Introduzione
Dalle norme UNI, in materia di immobili, si evince:
“Un bene immobile oggetto di manutenzione si caratterizza
per:
• La necessità di salvaguardare il valore patrimoniale nel
tempo;
• La possibilità che subisca modifiche della destinazione
d’uso nel corso della sua vita utile;
• La pluralità di soggetti responsabili della manutenzione
(proprietario, amministratore, inquilino, datore di
lavoro);
• La sua durata nel tempo (decine di anni)
Manutenzione
di copertura in vetro
In tali condizioni è difficile prevedere con precisione la vita di
ogni componente.
La programmazione economica della manutenzione, in
particolare, la progettazione degli interventi, richiede di
disporre ed analizzare sistematicamente i dati di ritorno
acquisibili dalle attività manutentive.
Obiettivo della manutenzione di un immobile è quello di
garantire l’utilizzo del bene, mantenendone il valore
patrimoniale e le prestazioni inizali entro limiti accettabili per
tuta la vita utile favorendone l’adeguamento tecnico e
normativo alle iniziali o nuove prestazioni tecniche scelte dal
gestore o richieste dalla legislazione.
A tal fine, codificare criteri generali di raccolta dei dati
essenziali per le attività manutentive ed utilizzare appropriati
sistemi informativi può favorire la formazione di banche dati e
strumenti gestionali atti a migliorare la redditività dei
patrimoni immobiliari.
I principi fondamentali della manutenzione sono:
• Mantenere strutture, impianti o attrezzature in grado di
funzionare nelle condizioni stabilite;
• Conservare il patrimonio per l’intera vita utile;
• Garantire la sicurezza del personale e la tutela
ambientale;
• Effettuare le attività di manutenzione con la massima
economicità.
È consuetudine dividere le attività di manutenzione in due
grandi categorie; la manutenzione ordinaria e la
manutenzione straordinaria.
Manutenzione
di parete in vetro
Per approfondimenti sulle tipologie e sui processi di
manutenzione si può fare riferimento ai contenuti delle “Linee
guida per la gestione sistematica sistematica della
manutenzione degli edifici” (www.cnim.it)
10
Piano di Manutenzione
Edilizia pubblica
Il piano di manutenzione, reso obbligatorio per gli edifici
pubblici dalla Legge Merloni, è la serie di impegni comprensivi
delle attività, procedure, risorse e del tempo necessario per
eseguire la manutenzione. Esso è il principale
strumento per gestire l’attività della manutenzione,
tanto è vero che in esso sono individuati sia il
programma nel tempo degli interventi sia le risorse
necessarie per attuare le strategie di manutenzione
definite. Obiettivo del piano di manutenzione è
quello di ottimizzare l’affidabilità complessiva
dell’immobile e di ogni singolo componente,
mediante la definizione dei tipi di manutenzione da
effettuare unita all’individuazione delle frequenze
degli interventi.
D e t t o p i a n o q u i n d i re a l i z z a l e at t i v i t à d i
manutenzione preventiva che possono essere
pianificate con largo anticipo.
La manutenzione preventiva comprende anche le
operazioni di pulizia tipiche e delle pertinenze come
coperture, terrazze, bocchettoni, pluviali, pilette, grigliati,
fognature, potature, taglio erba, etc.
Manutenzione
di un ponte stradale
Essa è applicata anche alle facciate e alle finiture come
tinteggiature verniciature, rivestimenti etc.
Poiché tali interventi hanno frequenze a quelle di un anno, da
un punto di vista amministrativo-contabile sono considerati
interventi di manutenzione straordinaria.
Il piano di manutenzione va accompagnato dalla
previsione di spesa relativa alle attività di
manutenzione programmate.
Il piano di manutenzione comprende le attività di
manutenzione ordinaria. Tali attività si realizzano
attraverso interventi di manutenzione durante il
ciclo di vita, atti a:
• Mantenere l’integrità originaria del bene;
• Mantenere o ripristinare l’efficienza dei beni;
• Contenere il normale degrado d’uso;
• Garantire la vita utile del bene;
• Far fronte ad eventi accidentali.
Il piano comprende anche la manutenzione straordinaria che
si intende generalmente come un intervento non ricorrente e
di elevato costo, in confronto ai costi annuale di
manutenzione ordinaria.
Per approfondimenti sul tema piano di manutenzione e
processi di manutenzione si rinvia al testo delle “Linee guide
per la gestione sistematica della manutenzione degli
edifici” (www.cnim.it).
Manutenzione
di un ponte ferroviario
11
Piano di Manutenzione
Edilizia privata
Parlare di manutenzione degli immobili vuol dire indirizzarsi
anche verso il singolo proprietario di case, che benchè non
condizionato da logiche di profitto, vede nella gestione
organica dello stato del proprio immobile l’unica condizione
per preservarne a lungo sia il valore che le potenzialità.
Da uno studio del CENSIS si stima che in circa 550 € annui il
valore speso sa ogni singola famiglia, proprietaria di
abitazione per la manutenzione ordinaria della stessa.
Negli ultimi tre anni, la percentuale di famiglie che ha
affrontato lavori di tinteggiatura dei muri o posa in opera della
carta da parati e pari al 17%; il 15-17% ha effettuato lavori per
riparazione dell’impianto idrico, sanitario o di riscaldamento;
un 4% ha sistemato l’impianto elettrico ed un 6% ha sistemato
infissi, porte o pavimenti.
Manutenzione
di una copertura
in tegole
Come si evince dai dati per la singola famiglia, la
manutenzione è assolutamente legata al guasto, in quanto
non programmata
Tuttavia, anche il singolo proprietario, sempre più importanza
riveste la conoscenza dello
stato di conservazione del
proprio immobile.
Infatti, sia che si ragioni nell’ottica del mantenimento
dell’efficienza, che in quella della valorizzazione, condizione
necessaria ed incontrovertibile è la conoscenza dello stato
iniziale
Le sfumature di tale assunzione sono molteplici.
Conoscere lo stato del bene significa prevederne i
comportamenti e quindi pianificare gli interventi.
Significa anche dare fiducia ad un eventuale compratore,
rendendo le compravendite più equilibrate e con minore
assunzione di rischio da parte dell’acquirente
Gli effetti sarebbero visibile anche in fase di stima
dell’immobile, dando alla quotazione una trasparenza finora
sconosciuta.
Infine, da non sottovalutare, gli effetti sulla sicurezza attiva
del cittadino, dettati dal conoscere la consistenza strutturale
dell’abitazione.
La percezione di tali prospettive ha sensibilizzato anche il
piccolo proprietario al problema manutentivo conscio
dell’assoluta necessità di conoscere per prevedere e di
programmare per prevenire.
Manutenzione
di una copertura
in plexiglass
Per approfondimenti sul tema piano di manutenzione e
processi di manutenzione si rinvia al testo delle “Linee guide
per la gestione sistematica della manutenzione degli
edifici” (www.cnim.it).
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Contratto di manutenzione
Edilizia privata
I processi di programmazione e di esecuzione lavori, nel
caso delle unità immobiliari, sono sostituiti dalla
formulazione e dalla gestione del di un contratto di
manutenzione.
Il motivo di questo fatto è dovuto alla tipologia degli interventi e
alla gestione delle risorse, che risultano del tutto particolari.
Le organizzazioni che gestiscono gli immobili (amministratori di
condominio oppure enti) infatti, non dispongono delle necessarie
risorse per la manutenzione.
Tali organizzazioni (committenti) fanno pertanto largo ricorso
all’appalto dei lavori e/o servizi a ditte terzi (assuntori), secondo
le definizioni delle norme UNI che definiscono il committente
come la parte che appalta il servizio di manutenzione e
l’assuntore la parte contraente che accetta di fornire un
determinato servizio di manutenzione.
Alcuni esperti suggeriscono di ricorrere al sistema assicurativo,
considerandolo nel rischio crollo anche la causa dovuta alla
mancanza di manutenzione.
Spesso nei contratti è inclusa anche la fornitura di parti di
ricambio, materiali specifici e ausiliari.
In tal modo anche il processo di gestione del magazzino è
compreso in questa attività.
Il committente dovrebbe identificare con precisione i
servizi di manutenzione da richiedere questi servizi
d ov rebb e ro e s s e re c o e re n t i c o n l e p o l i t i ch e d i
manutenzioni previste per le varie tipologie di entità
dell’immobile.
Il committente dovrebbe quindi definire e formalizzare i
servizi di manutenzione richiesti mediante una specifica
tecnica.
La specifica tecnica è il documento in base al quale i
potenziali assuntori invitati alla gara quotano i propri
servizi.
In committente dovrebbe anche definire una strategia di
implementazione dei servizi che tenga conto delle esigenze
di fruibilità dell’immobile, o di sue parti, dall’utenza.
Il committente dovrebbe identificare il tipo di contratto più
appropriato rispetto ai servizi di manutenzione richiesti (a
corpo, a misura).
Per approfondimenti sul tema piano di manutenzione e
processi di manutenzione si rinvia al testo delle “Linee
guide per la gestione sistematica della manutenzione degli
edifici”.(www.cnim.it).
13
PROCESSI DI MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI
Un invito a superare i paradigmi tradizionali
In passato molti hanno considerato la
manutenzione degli impianti difficilmente
rinviabile, in quanto garanzia del permanere di
condizioni di redditività dell’impresa, e la
manutenzione degli edifici trascurabile, in
quanto la sua mancanza poteva mantenere
per lungo tempo invariata – apparentemente la redditività degli immobili.
Peraltro oggi sembra emergere nel Paese una
interessante convergenza tra alcune posizioni
del pensiero laico, di quello religioso e di quello dello Stato.
Rispettivamente: la responsabilità verso la vita umana, l’ambiente, le
condizioni di sicurezza; il rispetto del creato e il principio della
destinazione universale dei beni; la recente campagna nazionale di
sensibilizzazione promossa dal Governo e intitolata “Italia sicura”.
La convergenza delineata può considerarsi uno scenario culturale e
sociale che invita a ripensare alla Manutenzione per promuovere
iniziative che superino la strada tradizionale degli stanziamenti
destinati a processi operativi o amministrativi standard. Tanti – e tra
questi anche FINCO, la Federazione Industrie Prodotti Impianti Servizi e
Opere specialistiche per le Costruzioni - oggi sono impegnati ad
archiviare nel Paese il celebre aforisma degli anni ‘50
di Leo
Longanesi: “Alla manutenzione, l’Italia preferisce l’Inaugurazione”.
Tra i criteri necessari per diffondere sia la cultura della Manutenzione
sia più efficaci processi attuativi, si possono considerare quelli
collegati agli attori che determinano la complessità della Manutenzione:
il coinvolgimento di organismi
soggettivamente e oggettivamente
interessati a quei processi ma che finora hanno esercitato
prevalentemente il ruolo di “osservatori”; l’effettuazione di controlli
tecnici rigorosi e imparziali sostenuti da protagonisti economici dei
processi; la necessaria priorità da riservare a tanti piccoli e medi
cantieri - che tra l’altro contribuiscono con più efficacia alla ripresa
della crescita – rispetto ai macro progetti monocentrici spesso
condizionati da burocrazie autoreferenziali; un’azione più incisiva degli
ISTF con un’ampia adozione di Curriculum per la Manutenzione delle
Costruzioni.
Appare quindi utile sollecitare l’attenzione dei nuovi interlocutori con
un confronto su alcune proposte da ampliare e coordinare in una fase
successiva.
“Libretto di uso e manutenzione di un edificio
La sua istituzione andrebbe riferita e collegata allo “Stato di fatto” o al
momento della Consegna di un nuovo fabbricato o alla conclusione
degli interventi di Manutenzione straordinaria comunque disciplinati
dalle normative urbanistico/edilizie o condominiali.
Questo strumento potrebbe essere introdotto inizialmente per
selezionare il mercato immobiliare indipendentemente dalla
destinazione e dalla situazione urbanistico/amministrativa dei singoli
edifici, nel quadro di accordi di autoregolamentazione CNIM/ ABI/
Rappresentanze della Proprieta’ Edilizia/ Rappresentanze degli Agenti
Immobiliari/ Rappresentanze degli Amministratori di Condominio.
Successivamente il “Libretto” potrebbe trovare una collocazione
normativa a livello regionale e/o nazionale
E’ opportuno sottolineare che il “Fascicolo del Fabbricato” è coerente
con la regolarità amministrativa pregressa, mentre il “Libretto” guarda
al futuro - alla sicurezza, al risparmio energetico, alle difese
antisismiche, etc. - consentendo di avviare un processo di
manutenzione regolato e risolvendo gli aspetti amministrativi durante
l’attuazione dello stesso processo manutentivo.
14
“Attestazione di certa e regolare manutenzione”
Banche, Fondi pensione, Fondi immobiliari, e altri organismi simili
potrebbero sottoscrivere – ad esempio con CNIM - accordi per il rilascio
di questa attestazione, paragonabile a una certificazione di qualità
relativa sia al proprio patrimonio che a quello di soggetti terzi
direttamente finanziati.
L’attestazione - che eventualmente complementare rispetto al “Libretto
di uso e manutenzione di un edificio“ – verrebbe rilasciata sulla base di
uno specifico disciplinare e dovrebbe essere monitorata nel tempo.
Essa contribuirebbe a: stabilizzare e qualificare i valori del mercato
immobiliare, migliorare l’erogazione dei mutui, abbassare i premi
assicurativi collegati a questi processi in considerazione della minore
incidenza dei rischi, valorizzare e ampliare il ruolo dell’INAIL.
“Fondi rotativi locali”
Per avviare interventi manutentivi nelle parti “centrali” delle città - con
esclusione degli interventi sugli edifici Storico monumentali di rilevanza
nazionale o appartenenti al Demanio pubblico, quali ad esempio i Musei
ricavati in palazzi nobiliari o ville patrizie – si può pensare alla
promozione di Fondi finanziari di tipo rotativo, uno per ogni contesto
unitario sul quale intervenire, con una opportuna presenza istituzionale
delle Regioni, eventualmente per gli aspetti collegati alle garanzie.
Questi Organismi sarebbero promossi autonomamente da una pluralità
di stake holder quali in via di principio: Banche locali, CCIA, Organismi
collegati alle Rappresentanze di aziende e lavoratori, Casse edili,
Sistema assicurativo, Proprietà edilizia. Il processo appena accennato
verrebbe favorito dal fatto che un edificio soggetto a regolare
manutenzione e realizzato con normative e materiali appropriati è più
sicuro e con più valore, e dunque consente una diversa scala di premi
da parte del sistema assicurativo, che comunque potrebbe ampliare le
sue opportunità di mercato.
CNIM potrebbe garantire, ad esempio, anche la qualità delle procedure.
“Fattore di Manutenzione dell’Appalto
I Costruttori e/o le Stazioni appaltanti e/o le SPV dei procedimenti di
Project Finance o di Partenariato Pubblico Privato potrebbero assumere
la responsabilità della manutenzione e dei relativi costi per alcuni anni e
al di là delle normali responsabilità del Costruttore.
Sono evidenti gli aspetti economici – in gran parte recuperabili sul piano
concorrenziale - ma emergerebbero benefici nella catena del valore
anche dalla maggiore affidabilità dei piani finanziari. L’evidenza
sistematica di questa componente nelle diverse forme di
aggiudicazione delle gare di appalto potrebbe essere introdotta
inizialmente almeno come fattore da apprezzare in via obbligatoria nelle
aggiudicazioni stesse.
La conclusione è – paradossalmente - convenzionale: l’invito al
confronto sulle proposte e al loro miglioramento
Paolo Cannavo'
Presidente FECC
Federazione Europa dei Manager delle Costruzioni
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L'ALGORITMO DOMUS (RFI-CNIM) PER LA MANUTENZIONE DEI PONTI
FERROVIARI
L'algoritmo DOMUS progettato da CNIM e RFI negli anni 1999-2004 è oggi uno standard inserito nel sistema di gestione della manutenzione dei
ponti ferroviari
Nel non lontano 1999 il CNIM ed RFI definirono l'organizzazione e l'avvio di quello che fu chiamato Progetto DOMUS (Diagnostica Opere
Manutenzione Unificata Standard), facente capo ad uno steering committee presieduto dal Prof. Ing. Aurelio Misiti e dal Dott. Ing. Mauro
Moretti.
Lo steering committee definì le linee di indirizzo per la progettazione di un nuovo sistema di gestione della manutenzione dei 60.000 ponti delle
ferrovie italiane, che furono attuate da un comitato di progetto (facente capo all'Ing. Raffaele Mele di RFI), supportato da un team di esperti in
materie strutturali, geotecniche, informatiche, gestionali
Gli elaborati progettuali, poi informatizzati onde consentire le ispezioni con l'ausilio di tablet pc (già nel 2000), furono validati da un comitato
scientifico di speciale rilievo facente capo al Prof. Emanuele Filiberto Radogna, e composti dai Prof. Emanuele Cigna (esperto in Materiali
metallici), Prof. Massimo Grisolia (esperto in Geotecnica), Prof. Alberto Prestininzi (esperto in Geologia), Prof. Renato Turriziani (esperto in
Chimica e Cementi)
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NOTIZIE
SCUOLE VECCHIE E CADENTI:
UNA SU DUE NON E' A NORMA
Lo rivela l’indagine del
Censis sullo stato della
nostra edilizia scolastica. Si
stima che in 24.000 istituti su
41 mila gli impianti (elettrici,
idraulici, termici) non
funzionano,
sono
insufficienti o non sono a
norma.
Sono 9.000 le
strutture con gli intonaci a
pezzi. In 7.200 edifici
occorrerebbe rifare tetti e
coperture.
Sono 3.600 le sedi che
necessitano di interventi
sulle strutture portanti (tra
queste mura 580.000 ragazzi
trascorrono ogni giorno
parecchie ore) e 2.000 le
scuole che espongono i loro
342.000 alunni e studenti al
rischio amianto.
Il 30% delle scuole è ospitato
in edifici vecchi e storici,
costruiti prima del 1960. E
nella maggioranza dei casi
q u e l l o ch e m a n c a è l a
manutenzione ordinaria.
Secondo una stima del
ministero delle Infrastrutture
di fine 2013 andando avanti a
questo ritmo si finirebbe di
restaurare il patrimonio
edilizio scolastico in 110
anni.
In più secondo le valutazioni
dei dirigenti scolastici, che
hanno considerato la qualità
degli interventi realizzati in
più di 10.000 edifici
scolastici pubblici negli
ultimi tre anni, sono più di un
quarto le strutture in cui
sono stati effettuati lavori
ritenuti scadenti o
inadeguati.
Gli interventi straordinari
che via via sono stati
programmati dopo il tragico
crollo della scuola di San
Giuliano hanno mobilitato
poco meno di 2 miliardi di
euro rispetto a un
fabbisogno stimato di 13
miliardi.
MANUTENZIONE E OCCUPAZIONE
Un milione di posti di lavoro si può creare nel prossimo triennio,
indirizzando gli investimenti verso la manutenzione del territorio,
attraverso piani specifici di: adeguamento sismico degli edifici
strategici, piccole opere di manutenzione straordinaria dei ponti
stradali e ferroviari con oltre quarant’anni di servizio, opere di difesa
idrogeologica, manutenzione degli edifici pubblici come le scuole,
l’edilizia residenziale e popolare
Per l’edilizia privata invece va fatto ricorso al sistema assicurativo,
riservando una buona percentuale delle entrate per rischio di crollo
alla manutenzione programmata, da riportare in un “libretto d’uso e
manutenzione” simile al libretto automobilistico da inserire in modo
automatico nei regolamenti comunali.
11 MILIONI DI ABITAZIONI HANNO PIU' DI 40 ANNI E CONSUMI
ENERGETICI ELEVATISSIMI
L’Italia è uno dei Paesi con la popolazione più anziana del mondo.
E anche le nostre case lo dimostrano. I palazzi sparsi lungo la
nostra penisola sono vecchi, divorano energia in eccesso e hanno
bisogno di continui interventi di manutenzione. Lo aveva detto il
rapporto Cresme 2013 sull’edilizia italiana.
Ora lo conferma l’ultima indagine dell’Uf ficio studi di
Immobiliare.it, il portale degli annunci immobiliari online: il 36,6%
delle abitazioni italiane, ossia 11,6 milioni di unità immobiliari, ha
più di 40 anni di vita, con picchi di oltre il 40% in alcune città come
Potenza, Palermo, Napoli e Catanzaro. Solo a Palermo, il Comune
di recente ha censito 1.300 edifici instabili, di cui 228 a rischio
crollo.
Se si considera come anno di riferimento il 1977, momento
cruciale per l’edilizia per via dell’entrata in vigore delle prime
norme sull’efficienza energetica degli edifici, la percentuale di
abitazioni costruite prima di questa data arriva al 58,4%: 18,5
milioni di immobili su tutto il territorio nazionale non sono stati
progettati quindi in un’ottica di risparmio energetico.
Un immobile che supera i 30 anni di età consuma in un anno,
mediamente, dai 180 ai 200 chilowattora ogni metro quadro. Un
fabbisogno enorme se si considera che un’abitazione in classe B,
standard minimo per le nuove costruzioni, arriva a consumare in
media tra i 30 e i 40 chilowattora al metro quadro all’anno.
17
TESTIMONIANZE
La gestione “dinamica” del patrimonio immobiliare di INARCASSA
Il processo gestionale del patrimonio immobiliare di Inarcassa, in risposta
all’evoluzione del mercato, prevede una gestione dinamica del portafoglio
immobiliare, attraverso una struttura che affianca processi e presidi di
Asset, Project e Facility Management, a supporto dell’attività di Property
Management.
Un patrimonio prestigioso costituito da immobili gestiti sia direttamente dall’Associazione, sia
indirettamente tramite il fondo Immobiliare Inarcassa Re, nonché da quote di altri fondi
immobiliari.
Il Patrimonio immobiliare diretto, costituito da 75 immobili tra cui 61 a reddito, 4 valorizzati
(riqualificazione totale cielo terra finalizzata alla locazione) nel 2013, 2 in fase di valorizzazione
(con fine lavori prevista nel 201) e 2 strumentali (sede Associazione e Archivio documentale), è
localizzato in 35 capoluoghi di provincia diversi e distribuito sul territorio nazionale per il 55%
a Roma, per il 21% a Milano e provincia, per 14% al Nord, per il 10% al Centro/Sud.
Il Patrimonio immobiliare indiretto è composto da investimenti in quote di vari fondi immobiliari.
Nel recente passato le valutazioni relative alle modalità di gestione del patrimonio ed alla loro
efficacia, alla luce dell’attuale contesto normativo di riferimento, hanno suggerito di indirizzarsi
maggiormente verso una gestione delegata dell’asset immobiliare.
Inarcassa, nel gennaio 2014, in conformità con le best practices internazionali, ha dunque
avviato le operazioni di conferimento del patrimonio immobiliare di proprietà al Fondo Inarcassa
RE, gestito da una SGR, selezionata attraverso un apposito bando di gara ad evidenza europea,
ponendo la massima attenzione agli aspetti procedurali e qualitativi di gestione, in modo tale che
la società risultata aggiudicataria attuasse i medesimi principi gestionali previsti
dall’Associazione, con la finalità di ottenere un risultato operativo di pari livello e senza
soluzione di continuità.
Tale processo di conferimento è in corso di esecuzione e si prevede che avrà termine nel corso
del 2015.
Come accennato all’inizio Inarcassa gestisce il proprio patrimonio immobiliare con una struttura
dedicata suddivisa in tre aree: quella di Facility Management, che si occupa del monitoraggio
tecnico-manutentivo e dei servizi a supporto degli immobili; quella di Valorizzazione,
specializzata in Project Management, che gestisce le riqualificazioni (cielo terra o parziali) degli
immobili, con l’obiettivo di incrementarne il valore nel tempo e quella di Property Management,
che si occupa della gestione amministrativa, commerciale, legale e fiscale.
Garantire la gestione ottimale del patrimonio immobiliare, in termini sia di rendimento, sia di
salvaguardia dei beni e di customer care, con una più moderna logica di tipo dinamico,
costituisce un obiettivo primario per l’Associazione.
Tale linea strategica, che pone costantemente attenzione al ciclo di vita utile dei beni, viene
costantemente attuata per il perseguimento di diversi obiettivi:
• Miglioramento del livello di qualità e sostenibilità del patrimonio immobiliare;
• Aumento del valore degli immobili;
• Garanzia di redditività;
• Contenimento dei costi di gestione;
• Incremento costante della qualità tecnica dei servizi erogati (agli edifici e alle persone);
• Uso razionale dell’energia e salvaguardia dell’ambiente.
Anche nel settore immobiliare Inarcassa ha fatto propri i diversi stimoli ed obblighi normativi che
hanno interessato la più generale gestione dei patrimoni immobiliari.
Infatti, a partire dagli anni ’90, la normativa ha reso obbligatorio per gli enti locali il passaggio da
bilanci di tipo amministrativo-finanziario a bilanci di tipo economico-patrimoniale, di cui
l’immobile non è più una mera voce, ma una risorsa economica attiva da preservare nel tempo
A partire dalla legge 109/94 in materia di lavori pubblici, ribadita dalla successiva legge 415/98,
la manutenzione degli immobili è stata inglobata sin dalla fase progettuale. Altre norme (86/1994
e 503/1995), in materia di fondi immobiliari chiusi, hanno esaltato la funzione della manutenzione
come strumento indispensabile per preservare la redditività e la qualità dei patrimoni
immobiliari oggetto di investimento.
18
Questo nuovo tipo di approccio, che può essere definito con termini anglosassoni Corporate
Real Estate Management, viene utilizzato da Inarcassa per gestire tutte le fasi del processo
edilizio, separando la “pianificazione strategica”, di lungo periodo (Business Management,
strategie tese a contribuire alla creazione di valore aggiunto ed Asset Management, gestione
strategica del portafoglio immobiliare e sua valorizzazione nel tempo), dalla “pianificazione
operativa” di breve periodo (Property Management, gestione tecnico-amministrativa degli
immobili e Facility Management, gestione tecnico–funzionale degli immobili, con erogazione di
servizi agli edifici, agli spazi e alle persone).
Tutte queste attività, pur messe in atto in momenti temporalmente distinti, sono considerate da
Inarcassa interdipendenti tra loro, poiché contribuiscono tutte a raggiungere i medesimi
obiettivi.
In questo contesto le attività manutentive hanno subito un processo di sviluppo, trasformandosi
da meri “lavori” – e in quanto tali controllabili solo rispetto alla quantità – a veri e propri
“servizi”, progettabili, organizzabili e monitorabili in ottica di rispetto della qualità, per
incrementare valore e mantenere redditività
Le politiche di manutenzione di Inarcassa seguono, in tutte le loro fasi, le linee guida suggerite
dalla normativa - UNI 10604 e norme correlate -, […] “le politiche di manutenzione sono attività
di controllo di gestione tese al migliore impiego delle risorse tecniche ed economiche al fine di
ottenere la disponibilità degli impianti e delle relative prestazioni in funzione delle esigenze
operative del Committente, oltre che il mantenimento del valore patrimoniale delle
immobilizzazioni stesse” […], e risultano strettamente omogenee con i suoi obiettivi.
Le strategie manutentive prevedono una base comune di operazioni periodiche di routine, valide
per tutti i componenti simili, sia di natura edile sia di natura impiantistica, ed una serie di attività
personalizzate, che dipendono dalla tipologia dell’immobile, dalla destinazione d’uso, dal suo
stato conservativo, dalla sua localizzazione geografica (la manutenzione su un immobile a
Venezia non può essere la stessa a Roma o a Firenze), dal livello di servizio richiesto dal
conduttore.
L’impiego di diverse strategie deriva anche da un’analisi causa/effetto delle conseguenze
determinate dal mancato funzionamento di ciascun componente tecnologico (ciascuna delle
quali viene puntualmente tracciata attraverso l’utilizzo di un sistema informativo) e valutato su
grandezze di primaria importanza come la sicurezza, le norme e l’affidabilità dei sistemi nel loro
complesso.
Workflow del processo manutentivo
Il piano di manutenzione non viene dunque utilizzato come uno strumento statico bensì dinamico,
nella capacità e necessità di recepire dalle attività ogni informazione utile alla migliore soluzione
economica ed operativa.
Le previsioni di spesa (budget) sono effettuate sulla base di diversi elementi:
• obiettivi a breve termine, al fine di quantificare la spesa relativa agli interventi occorrenti
nell’arco dell’anno (manutenzione programmata, riparativa, straordinaria);
• obiettivi a medio e lungo termine, al fine di verificare l’efficacia economica della politica di
manutenzione adottata (investimenti e valorizzazioni);
• budget di spesa “personalizzato” per ciascun immobile e per singolo centro di costo
(manutenzione edile, impiantistica, oneri tecnici, pulizie, portineria, vigilanza, altro);
• logica di “asset group”, con tetto massimo di spesa annuo complessivo, coerente con gli
obiettivi di redditività dell’Associazione e con il contesto normativo;
• metodologia basata sulla massima flessibilità, per mezzo dell’analisi sistematica dei dati
inseriti nel sistema informativo (ERP) e del monitoraggio periodico degli stessi, al fine di
ripianificare le attività, ove necessario.
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La variabile fondamentale nella gestione strategica di un portafoglio finalizzata alla
“massimizzazione del reddito” è costituita dalla valutazione dell’entità e del tempo di ritorno dei
rendimenti attesi. E’ pertanto di fondamentale importanza conoscere e valutare il grado di
performance che il patrimonio potrà realizzare.
Il budget previsionale di spesa è dunque redatto anche sulla base di una Due Diligence tecnicoamministrativa e di una accurata Asset Condition Survey, le cui risultanze individuano le reali
necessità operative, in base allo stato conservativo dei beni e al posizionamento all’interno del
loro ciclo di vita utile. Tale attività viene periodicamente aggiornata in base alle esigenze
gestionali.
Questo consente di predisporre un piano di investimenti di medio periodo (almeno triennale) che
individui le necessità di sostituzioni e/o di riqualificazioni, nel costante rispetto della normativa
vigente.
Il processo descritto può essere rappresentato sinteticamente nel modo seguente:
Schema del processo gestionale manutentivo
Parallelamente alle suddette attività, a partire dal 2010, è stato dato seguito ad un processo di
“omogeneizzazione” delle attività prestazionali, attraverso la redazione di capitolati di appalto
pluriennali, standardizzati su linee guida comuni per area territoriale e/o per tipologia di
immobili.
I benefici, già apprezzabili, sono stati quelli di ottenere una maggiore razionalizzazione e
uniformità qualitativa delle prestazioni sul territorio, facilitandone il controllo; di incrementare le
attività di manutenzione programmata; di ridurre i costi relativi alla manutenzione riparativa e
alle manutenzioni straordinarie; di contenere significativamente il numero dei fornitori,
aumentandone contestualmente il livello prestazionale e realizzando economie di scala.
Sono evidenti i conseguenti benefici di queste attività, che hanno consentito una significativa
riduzione degli oneri gestionali e delle attività contrattuali ed amministrative.
Le attuali criticità del contesto economico offriranno sempre meno opportunità di realizzare
nuovi edifici, ma consentiranno altresì di sviluppare importanti interventi di manutenzione e
riqualificazione dell’esistente.
E’ in questa direzione che Inarcassa intende operare, applicando metodologie e azioni di
monitoraggio e miglioramento costante, a salvaguardia dei beni e della qualità dei servizi forniti
ai clienti. Azioni che contribuiranno tutte al perseguimento degli obiettivi attesi di redditività,
senza perdere di vista la conservazione del suo patrimonio.
Ing. Mauro Raschielli
Dirigente Area Immobiliare Direzione Patrimonio
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SOCI DEL CNIM
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CEI – Comitato Elettrotecnico Italiano
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AIPnD – Associazione Italiane Prove non Distruttive
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