Flavio Paglia
STIMA DEGLI IMMOBILI
Stime e valutazioni di immobili ad uso abitazioni, ufficio,
parcheggi a rotazione, box, scuole, autosilo, terreni,
sale cinematografiche, palestre, valutazioni per contabilità
patrimoniali enti pubblici, analisi e congruità atti vandalici
Seconda edizione
Nuovi esempi di stime
L
I
B
R
I
INDICE GENERALE
INDICE GENERALE
Prefazione alla seconda edizione ............................11
Premessa alla prima edizione
La straordinarietà di alcuni immobili
e le problematiche inerenti la loro stima ..................13
CAPITOLO 1
LA STIMA DEGLI IMMOBILI
AD USO RESIDENZIALE
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
1.1
Oggetto della stima ...................................................18
1.2
Descrizione del contesto abitativo ..........................19
1.2.1
CAPITOLO 2
17
Generalità e caratteristiche dell’immobile ................20
1.3
Osservazioni sulla metodologia estimativa ...........21
1.4
Stima sintetico comparativa .....................................29
1.5
Coefficienti di differenzazione e peculiarità
qualitativa dell’appartamento in stima ..................29
1.5.1
Caratteristiche qualitative del cespite ......................30
1.5.2
Coefficienti di differenzazione applicabili .................33
1.6
Valutazione .................................................................33
1.7
A conclusione della metodologia estimativa .........33
LA STIMA DEGLI IMMOBILI AD USO UFFICIO
STIMA DEL CANONE DI MERCATO
37
2.1
Premessa .....................................................................39
2.2
Descrizione dell’immobile .......................................42
5
STIMA DEGLI IMMOBILI
2.2.1
CAPITOLO 3
Generalità e caratteristiche dell’immobile ................ 42
2.3
Osservazioni sulla metodologia estimativa .......... 45
2.4
Osservazioni sul concetto di utilità marginale ..... 46
2.5
Stima sintetico comparativa ..................................... 53
2.6
Stima analitica per capitalizzazione inversa ......... 54
2.7
A conclusione della metodologia estimativa ........ 55
LA STIMA DEI PARCHEGGI A ROTAZIONE
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
59
3.1
Oggetto incarico ....................................................... 60
3.2
La stima dei parcheggi a rotazione riflessioni
di carattere generale sul caso in esame .................. 61
3.3
Criticità connesse al presente giudizio
di congruità ................................................................ 63
3.4
Calcolo della superficie del terreno
oggetto di stima ......................................................... 69
3.5
Osservazioni sul concetto di utilità marginale ..... 70
3.6
L’“oligopolio” e il “monopolio bilaterale” ............ 71
3.7
Osservazioni sulla metodologia estimativa .......... 73
3.8
La determinazione del saggio
di capitalizzazione “r“ ............................................. 74
3.9
Calcolo fasce e ore di occupazione ......................... 79
3.10 Andamento giornaliero
e indici di occupazione ............................................. 92
3.11 Determinazione del valore dell’area ...................... 92
3.12 Analisi dati incasso forniti
dalla società gestore .................................................. 93
3.13 Analisi e determinazione valore area fronte rio ... 95
3.14 A conclusione della metodologia estimativa ........ 96
6
INDICE GENERALE
CAPITOLO 4
LA STIMA DELLE SALE CINEMATOGRAFICHE
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
99
4.1
Oggetto incarico ......................................................101
4.2
La stima delle sale cinematografiche
in genere ....................................................................102
4.3
Il rilevante progresso dell’intrattenimento
famigliare: Il DVD e il futuro Hd-DVD
e Blue-ray Disc .........................................................107
4.3.1
Il mercato ................................................................108
4.4
La fase di transizione tra proiezione
a pellicola e cinema digitale ...................................109
4.5
La redditività
delle sale cinematografiche ...................................112
4.6
L’“oligopolio”
e il “monopolio bilaterale” .....................................123
4.7
Osservazioni sulla metodologia estimativa .........124
4.8
Quadro urbanistico .................................................127
4.9
Criticità e influenze positive connesse
alla valutazione ........................................................129
4.10 Dimensioni dell’intervento ....................................132
4.11 La determinazione del saggio
di capitalizzazione “r “ ..........................................132
4.12 La determinazione della redditività iniziale
dei primi anni 20 ......................................................135
4.13 Analisi attivo e passivo presunto ..........................136
4.14 Calcolo redditività iniziale .....................................140
4.15 Calcolo del valore di incidenza area al termine
della gestione a cinema ...........................................140
4.16 Conclusioni di stima ...............................................150
7
STIMA DEGLI IMMOBILI
CAPITOLO 5
LA STIMA DEGLI AUTOSILO
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
155
5.1
Oggetto incarico ...................................................... 155
5.2
Osservazioni di carattere
generale circa il bacino
di riferimento dell’autosilo .................................... 160
5.3
L’“oligopolio” e il “monopolio bilaterale” .......... 165
5.4
Osservazioni sulla metodologia estimativa ........ 166
5.5
Criticità e influenze positive connesse
alla valutazione ........................................................ 169
5.6
Stima sintetico comparativa ................................... 171
5.7
Stima mediante l’analisi del più probabile
utilizzo fututro ......................................................... 172
5.8
La stima dei parcheggi a rotazione
(riflessioni di carattere
generale sul caso in esame) .................................... 174
5.9
Calcolo indice di occupazione posteggio (i) ........ 187
5.10 Andamento giornaliero
e indici di occupazione ........................................... 188
5.11 La determinazione del saggio
di capitalizzazione “r” ............................................ 189
5.12 Valore stima mediante l’analisi
del più probabile utilizzo futuro ........................... 192
5.13 Conclusioni di stima ............................................... 193
CAPITOLO 6
8
LA STIMA DEGLI EDIFICI SCOLASTICI
GIUDIZIO DI CONGRUITÀ
195
6.1
Premessa ................................................................... 197
6.2
La proposta inerente la realizzazione
di un autosilo ........................................................... 201
INDICE GENERALE
CAPITOLO 7
CAPITOLO 8
6.3
Infungibilità del bene e compatibilità con parere
consiglio di stato in data 17/2/2000 .....................204
6.4
Osservazioni sulla metodologia estimativa .........210
6.5
La stima del valore del costo di produzione
o di ricostruzione .....................................................211
6.6
Determinazione del valore, procedimento
estimativo analitico. Costo di produzione
o di ricostruzione riferito a immobili analoghi
realizzati dalla provincia ........................................214
6.7
Determinazione del valore, procedimento
estimativo analitico.
Costo di ricostruzione riferito ai valori
della pubblicazione prezzi
tipologie edilizie ed. dei .........................................217
6.8
A conclusione della metodologia estimativa .......222
LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
AI FINI DELLA CONTABILITÀ PATRIMONIALE
DEGLI ENTI PUBBLICI
STIMA DEL VALORE PATRIMONIALE
225
7.1
Oggetto incarico ......................................................226
7.2
Dimensionamento ...................................................227
7.3
Valore catastale ........................................................228
7.4
Conclusioni ...............................................................229
LE PALESTRE
STIMA DEL CANONE DI MERCATO MEDIANTE
PROCEDIMENTO DI COMPARAZIONE DIRETTA
233
8.1
Oggetto della stima .................................................233
8.2
Contenuto del contratto di locazione,
considerazioni dottrinali e giuridiche ...................234
9
STIMA DEGLI IMMOBILI
CAPITOLO 9
8.3
Descrizione dell’immobile .................................... 236
8.4
Osservazioni sulla metodologia estimativa ........ 239
8.5
Determinazione valore,
analisi congruità economica ................................. 240
8.6
A conclusione della metodologia estimativa ...... 241
LA STIMA DEGLI ATTI VANDALICI
CONGRUITÀ A VALORE DI MERCATO
243
9.1
Oggetto della stima ................................................. 243
9.2
Sopralluogo compiuto: relazione in merito ......... 245
9.3
Calcolo del danno .................................................... 247
9.4
A conclusione della Metodologia Estimativa ...... 248
Appendice - Libretto analisi ad uso stima............ 251
10
PREFAZIONE ALLA SECONDA EDIZIONE
Prefazione alla seconda edizione
Il grande successo immediatamente registrato dalla prima edizione del
presente volume ci spinge, a due anni di distanza, a valutare l’opportunità
di realizzarne una nuova edizione.
Le difficoltà connesse ad una scienza incerta e soprattutto soggetta a continue nuove riflessioni e approfondimenti di cui abbiamo ampiamente accennato
nella prima prefazione hanno trovato immediatamente riscontro nell’orientamento del mercato editoriale e nella “fame” di sapere di quanti, come il sottoscritto, risultano quotidianamente a contatto con il settore immobiliare.
L’estrema facilità di lettura e soprattutto la dimensione pratica e operativa del volume ne hanno determinato un più facile accoglimento.
Questa nuova edizione, volendo mantenere le finalità proprie del primo volume, ne conserva lo spirito espositivo presentando nuovi esempi di
valutazioni mai pubblicate sino ad oggi.
Come nella prima pubblicazione accanto a stime essenzialmente semplici e connesse ad abitazioni o uffici il lavoro offre importanti esempi relativi a immobili del tutto straordinari quali ad esempio parcheggi a
rotazione, scuole, autosilo, terreni, sale cinematografiche, palestre, valutazioni per contabilità patrimoniali di enti pubblici.
Rispetto alla prima edizione ogni stima è stata corredata da una breve
introduzione illustrante le tematiche principali della valutazione nonché le
criticità che possono contraddistinguere il singolo lavoro in esame.
Per quanti hanno già acquistato il primo volume, questo lavoro consentirà di paragonare e raffrontare tra loro stime apparentemente eguali ma
svolte secondo criteri diversi tra loro.
La dottrina estimativa si sviluppa grazie all’esperienza ma soprattutto
in ragione di un continuo confronto con il settore immobiliare.
Il mercato immobiliare, a partire dal 1990, ha continuamente registrato
crescite impressionanti difficilmente raggiungibili in altri e diversi segmenti di investimento.
In dodici anni gli immobili, almeno nelle grandi città, hanno quasi tri11
STIMA DEGLI IMMOBILI
plicato il loro valore. Immobili residenziali trattati nel 1990 a circa 90/100
milioni di vecchie lire vengono in oggi trattati a 130.000,00 – 150.000 euro
(circa 260 – 300 milioni di lire).
Secondo Nomisma, una delle maggiori e più serie analiste del mercato,
il valore delle abitazioni dal 1999 ad oggi ha registrato incrementi del
17,2% quello degli uffici del 14%, i negozi del 15,4% ed infine i capannoni
industriali dell’11%.
A fronte del raffreddamento del mercato delle locazioni periferiche i
prezzi abitativi dei quartieri centrali hanno consentito rendimenti totali anche del 14% lordo.
I redimenti del mercato degli uffici negli ultimi tre anni hanno registrato percentuali medie del 6% con punte molto superiori all’interno dei contesti metropolitani maggiormente qualificati.
E’ del tutto evidente che in un mercato come quello attuale la dottrina
estimativa deve sapersi adattare ad ogni nuova spinta evolutiva individuando criteri e soluzioni adatte ad ogni nuova richiesta.
Come già detto in occasione della prima edizione va ricordato che le stime proposte nelle prossime pagine si configurano come semplice canovaccio a supporto di ogni nostro lavoro. Semplici riflessioni a sostegno dei
prossimi percorsi estimativi.
Naturalmente l’unica raccomandazione consiste nel ricordare che ogni
immobile si configura come elemento unico e insostituibile, determinato
da proprietà e caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) esclusive difficilmente riscontrabili nella loro singolarità in altri immobili.
Ogni riflessione, pur generata da approfondimenti universali concettualmente presenti in qualsiasi perizia, dovrà quindi svilupparsi in ragione
delle peculiarità che contraddistinguono, in quel preciso momento, il bene
in fase di stima.
In coda al libro viene proposto un valido libretto analisi ritenuto, per
completezza e semplicità di compilazione, fondamentale per ogni percorso
estimativo.
Flavio Paglia
L’autore e lo staff della società Paglia & Associati sono a disposizione per qualsiasi chiarimento al seguente indirizzo di posta elettronica: [email protected]
12
PREMESSA ALLA PRIMA EDIZIONE
Premessa alla prima edizione
La straordinarietà di alcuni immobili
e le problematiche inerenti la loro stima
La dottrina estimativa nonostante il lungo e continuo percorso di perfezionamento, tra le materie di natura tecnica, è senza dubbio la più incerta
e la più soggetta a continue riflessioni e approfondimenti.
Attività quali la progettazione, la realizzazione dei lavori e il collaudo
dei medesimi si sviluppano in direzione di normative dati, statistiche, formule e risultati certi o facilmente prevedibili.
Il mercato estimativo, per propria natura, è in continuo divenire. Caratteristiche intrinseche o peggio estrinseche possono, anche in uno strettissimo lasso di tempo, modificare radicalmente il valore attribuito ad un bene.
Tali incertezze crescono in presenza di beni posti a margine del mercato
i cui valori, non riportati dai più comuni borsini immobiliari, risentono inevitabilmente di posizioni prossime al monopolio bilaterale.
Su tali immobili le particolarità che si presentano con maggiore frequenza dipendono dalla “straordinarietà” dello stesso in relazione alle notevoli
dimensioni o alle particolari caratteristiche costruttive, oppure e/o anche
per il tipo di mercato nel quale ci si trova ad operare, per la particolare destinazione del bene o come spesso accade per l’unicità del bene da trattare.
Per quanto sopra, appare evidente la necessità di individuare tale mercato come campo particolare di trattativa assai diversa dal libero incontro
tra domanda e offerta e assai simile a situazioni oligopolistiche prossime al
monopolio bilaterale (in libero mercato, il prezzo null’altro è che il punto di incontro tra domanda e offerta).
In tali casi la valutazione non può essere eseguita attraverso la normale
metodologia estimativa, se non dopo aver attentamente individuato, esaminato e pesato le caratteristiche che esulano dall’ordinarietà e che possono avere influenza sul valore sia in senso positivo che negativo.
13
STIMA DEGLI IMMOBILI
Per quanto riguarda la dimensione “extra ordinaria” dell’immobile,
l’eventuale grande consistenza può incidere sia positivamente che negativamente sul valore, questo in relazione tanto alla destinazione d’uso quanto alle caratteristiche del mercato immobiliare locale.
Di solito la straordinaria ampiezza di un cespite incide con più frequenza come fattore negativo. La difficoltà di alienare un immobile di grandi dimensioni incide direttamente sul fattore tempo. Più è grande un immobile,
più è difficile trovare un investitore che necessita di tale superficie (a tale
proposito si richiamato le ripetute aste per gli immobili cartolarizzati recentemente
dichiarate deserte).
Conseguenza diretta il ricorso, ove possibile, a parcellizzazioni dell’immobile, con conseguente aumento dei costi, oppure, ove è impercorribile
l’atomizzazione, la riproposta del bene a prezzi inferiori.
In particolari casi, soprattutto nell’ipotesi di destinazione diversa
dall’abitazione, ad esempio nella circostanza di trovare sedi ad istituti scolastici, ospedali, cliniche, caserme ecc…., il valore dell’immobile discostandosi dal concetto di libero mercato (posso soltanto venderti Io e Tu puoi
comprare soltanto il mio immobile) tende a salire lievemente (almeno fino al
punto di convenienza, oltre il quale è più congruo costruire un nuovo edificio).
Talvolta, o per le caratteristiche specifiche dell’immobile o a causa di
nuove normative che dispongono il trasferimento delle competenze quindi
di immobili tra Enti, ci si trova ad operare nell’ambito di forme di mercato
oligopolistiche molto prossime al monopolio bilaterale. Spesso il mutamento delle competenze degli Enti comporta il rilascio di alcuni locali e
l’occupazione di altri.
Tali competenze (Creazione del servizio sanitario nazionale, superamento degli ospedali psichiatrici, il trasferimento delle competenze in materia di genio civile, di formazione e di istruzione secondaria) comportano in assenza di
contenziosi, compensazioni patrimoniali sulla base di valutazioni di mercato.
In tutti questi casi individuandosi un unico possibile venditore e un
unico possibile acquirente appare chiaro che non si tratta di determinare il
“valore di mercato” così come definito dalla dottrina estimale (punto d’incontro di domanda ed offerta in un libero mercato), ma poiché si è in presenza
di due unici possibili contraenti tale valore viene definito dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazione delle specifiche capacità
contrattuali di venditore e compratore.
Spesso nelle trattative tra Enti interviene una variabile assolutamente
sconosciuta al libero mercato ovvero la “destinazione istituzionale dell’immobile”.
14
PREMESSA ALLA PRIMA EDIZIONE
In tali casi allo scopo di scostare il valore di compravendita da quello di
mercato, l’Ente compratore si vincola alla destinazione di tipo istituzionale
del bene, riservando al venditore possibili ulteriori incassi in caso di diversa destinazione del bene e/o futura alienazione del medesimo.
Di particolare rilievo, in questi casi, il ruolo “giocato” da tutti gli strumenti urbanistici. Innanzitutto il PUC comunale e il PTC provinciale.
E’ frequente, quindi, la necessità di dover sindacare sulla congruità di
un investimento anche e soprattutto in base alla capacità contrattuale che
l’Amministrazione possiede nel caso specifico, ovvero, in base all’interesse
per quello specifico investimento giudicato comparativamente con altri alternativi che si presentano all’esame.
Infine stabilire a quale prezzo si possa procedere nell’azione.
Nel caso degli Enti Pubblici le valutazioni spesso fuoriescono dall’ordinarietà, sia per la dimensione, la destinazione e la tipologia del bene da stimare, sia per l’estrema attenzione necessaria nell’esprimere giudizi su
costruzioni ancora in corso o in fase di progetto o più semplicemente attualmente destinate a diversa destinazione (uffici da trasformare in scuola).
In tutti questi casi non è possibile riconoscere l’esistenza di un normale
mercato immobiliare.
Al dipendente pubblico, oltre alla valutazione di stima, di regola si richiede un giudizio tecnico sulla congruità dell’investimento. In pratica occorre verificare la convenienza dell’acquisto in ragione della destinazione
futura (è preferibile acquistare un immobile e trasformarlo in scuola oppure è preferibile costruire un nuovo fabbricato).
E’ quindi evidente che l’estimatore deve ricercare, non tanto il vero e
proprio “valore di mercato” (nell’incertezza dell’esistenza di un mercato di riferimento [i privati quanti ospedali o scuole vendono?]), quanto il valore massimo attribuibile all’immobile e cioè il valore oltre il quale non vi è più
convenienza all’acquisto (mi conviene costruire una scuola nuova).
Percorsi analoghi devono essere compiuti anche nel caso di procedure
di alienazione. In altre parole occorre verificare il prezzo più basso di vendita oltre il quale esiste maggiore convenienza al mantenimento della proprietà (nessun Ente può permettersi di “svendere” un proprio immobile).
Le perizie di stima svolte per conto di investitori istituzionali presentano l’esigenza di risultare molto dettagliate per quanto riguarda le indagini
preliminari di tipo tecnico-legale, ovvero ne è richiesta l’attenta verifica
della correttezza nell’osservanza di norme tecniche, giuridiche ed urbanistiche al fine della tutela da eventuali illegittimità o cattive esecuzioni
dell’opera. Particolare cura deve essere rivolta all’analisi di eventuali pesi
o servitù gravanti sul bene oggetto di stima, occorre verificare attentamen15
STIMA DEGLI IMMOBILI
te la dimensione catastale del bene, verificarne la corretta iscrizione alla
conservatoria infine occorre verificare attentamente l’assenza di eventuali
titoli ipotecari gravanti sul bene.
Particolare cura dovrà essere rivolta nei confronti degli eventuali oneri
di trasformazione urbanistica, di progettazione, di Direzione Lavori e, nel
caso di acquisto da Società, per l’incidenza dell’IVA e di possibili applicazioni di aliquote agevolate.
*
* * * *
Il percorso estimativo presentato nelle prossime pagine è il frutto di
anni di sperimentazione e di utilizzo all’interno dell’Ente in cui opero. Il
continuo confronto con altre realtà operative e le opportunità di docenza
presso Scuole di Formazione Pubblica né hanno avvalorato l’utilità e la sua
complessiva solidità.
Ritengo quindi doveroso ringraziare tutta l’Amministrazione Provinciale di Genova che nel corso di alcuni anni mi ha permesso di costruire e
di proporre quanto oggi riunito nel presente lavoro
Quanto al sottoscritto la possibilità di operare in un contesto armonioso
e condiviso mi ha consentito di sviluppare un senso di “identificazione” e di
“appartenenza” all’Ente sincero e leale.
16
LA STIMA DEGLI IMMOBILI AD USO RESIDENZIALE
1
La stima degli immobili
ad uso residenziale
Stima del valore di mercato
La stima sintetico comparativa così come la immaginiamo.
La destinazione residenziale copre infatti circa 86% del mercato immobiliare italiano. Per tradizione tutto il nostro paese investe i propri risparmi
nel mattone ed innanzitutto sulla propria abitazione.
Da uno studio compiuto da Nomisma si è potuto accertare che circa il
78% delle famiglie italiane risulta proprietaria della propria abitazione
mentre un dieci per cento possiede anche una seconda casa.
La stima di un immobile residenziale, fatta salva la particolare collocazione geografica o la straordinarietà dell’immobile rispetto alla richiesta
del luogo, può quindi essere sviluppata mediante analisi e raffronto con i
valori riportati sui principali volumi di quotazione immobiliare.
L’estimatore, in questo caso, può limitare la propria influenza alla severa
analisi delle caratteristiche che differenziano il bene oggetto di stima dalla
cosiddetta ordinarietà proposta dai medesimi borsini.
Compito dell’estimatore è quindi quello di capire quali influenze ascendenti e quali influenze discendenti caratterizzano l’immobile oggetto di
stima e quali caratteristiche positive o negative possono innalzarne o diminuirne il valore.
La comparazione sintetico comparativa deve svilupparsi attraverso
l’analisi di molteplici rapporti immobiliari. Il ricorso ad una sola recensione potrebbe risultare caratterizzata da errori grossolani (ad esempio un
banale errore di stampa) e quindi profondamente falsata. Di regola, si
ricorre quindi alla comparazione di più valori e di più quotazioni immobiliari capaci di offrire, nella loro media aritmetica, il valore più probabile o
maggiormente riscontrabile nell’ambito delle contrattazioni che possono
caratterizzare il quartiere o la via in oggetto.
La quotazione riportata all’interno del borsino immobiliare si riferisce,
naturalmente, all’immobile perfettamente corrispondente all’ordinarietà.
17
STIMA DEGLI IMMOBILI
Occorre quindi valutare se l’immobile oggetto di stima si differenzia per
dimensione, destinazione e/o particolarissima ubicazione da quanto considerato come ordinarietà.
In altre parole, si può quindi affermare che all’interno di un medesimo
quartiere possono essere presenti vie caratterizzate da maggior o minor
pregio e all’interno di una medesima via, la collocazione, la vista, la fruizione di particolari servizi e la disponibilità di particolari pertinenze possono, caso per caso, incidere sull’ordinarietà e pretendere l’applicazione di
particolari coefficienti di differenzazione1.
La straordinarietà di un immobile, molto spesso, è connessa alla dimensione del medesimo. La difformità estensiva del cespite da quanto richiesto
dal mercato colloca l’immobile a margine delle contrattazioni costringendolo a subire contrazioni del prezzo di offerta. Nel campo residenziale la
superficie del cespite riveste particolare importanza. Nei comuni a vocazione turistica, risultano molto appetibili anche i mono e i bilocali. Quanto
sopra, di regola, non trova rispondenza all’interno delle grandi città metropolitane. In questo caso la richiesta del mercato si orienta in direzione di
superfici più estese capaci di accogliere interi nuclei famigliari.
Nicchie di mercato particolarmente favorevoli al bilocale si incontrano in
corrispondenza di attività produttive richiedenti personale trasfertista.
Nel campo residenziale esistono comunque situazioni particolarmente
marginali ove la straordinarietà del posto o del momento storico impediscono una serena valutazione sintetico comparativa.
1.1
Oggetto della stima
A seguito di contatti formali intercorsi la società _________________.
mediante accettazione formale da parte dell’amministratore delegato Sig.
_____________ pervenuta in data_______ 2006, conferiva esplicito incarico
peritale alla Società Paglia & Associati.
L’incarico prevede l’individuazione del più probabile valore di mercato inerente l’abitazione collocata in ________________ Via ___________
n° ___ interno ______ di proprietà del Sig. _______
1. Per maggiori riflessioni ed ampia casistica di Coefficienti di differenzazione si rimanda al testo:
F. Paglia, Stima e Rating immobiliare, EPC Libri, Roma, 2005.
18
LA STIMA DEGLI IMMOBILI AD USO RESIDENZIALE
L’incarico di cui in premessa stabilisce espressamente l’obbligo per la
Paglia & Associati di sviluppare le tematiche estimative in collaborazione
con il Dott. Flavio Paglia.
Ciò premesso, il sottoscritto Dott. Flavio Paglia, perito esperto iscritto al
Ruolo presso la CCIAA di ______ al n° _______, consulente tecnico del
Tribunale di ______ (cat. XXV stima e valutazione di immobili), residente
in ______ Via __________________________ in adempimento all’incarico
conferitomi dalla predetta Società redigo la seguente relazione estimativa.
1.2
Descrizione del contesto abitativo
L’immobile oggetto di stima si sviluppa all’interno del quartiere di
____________ in ____________.
La delegazione in oggetto storicamente comune indipendente del
ponente____________ è stata inglobata
all’interno della Città di ____________
a seguito di regio decreto emanato
durante l’epoca fascista.
Il percorso storico della delegazione
si sviluppa in coincidenza della forte
crescita dell’industria meccanica e
navale che ha caratterizzato l’intera
città all’interno del periodo compreso
tra le due guerre mondiali.
Il quartiere in oggetto da rione essenzialmente abitato da operai, nel tempo, ha saputo elevarsi a delegazione commercialmente ricca e, da un punto
di vista immobiliare, molto interessante.
In oggi ____________si colloca quale delegazione più intraprendente e
apprezzata del ponente ____________. Pur mancando di accesso diretto al mare
(ostacolato dalla presenza dei cantieri navali), la delegazione risulta abbastanza
quotata in ragione del considerevole centro pedonale (il contesto commerciale è
in grado di competere con quello del centro cittadino e storico) e dei rilevanti servizi presenti (stazione, ospedale, verde pubblico, aeroporto ecc…).
La popolazione residente, negli anni settanta del secolo scorso, ha raggiunto il considerevole numero di settantamila unità per poi assestarsi gradatamente attorno alle cinquantamila unità.
19