Condominio Larghetto Spirito Santo (Catanzaro) – P. IVA 80005950797 - VERBALE N° 156 del 31/03/2010
CONDOMINIO
LARGHETTO SPIRITO SANTO
CATANZARO
L’anno 2010, il mese di Marzo, il giorno 31 alle ore 17,30, in seconda convocazione, nei locali del circolo “Placanica” siti
in via Marincola Politi (CZ) giusta convocazione del 22 Marzo c.a. si è riunita l’Assemblea Ordinaria per discutere e
deliberare sugli argomenti iscritti all’Ordine del Giorno:
Ordine del giorno:
01
Relazione, discussione, approvazione Bilancio Consuntivo 2009 e Bilancio Preventivo 2010
02
Relazione, discussione, approvazione interventi su centrale termica (caldaia)
03
Relazione su pratiche Legali in corso a carico condomini
04
Dimissioni amministratore - Nomina nuovo amministratore e relativo compenso
05
Interventi di manutenzione della facciata condominiale
06
Varie ed eventuali
Sono presenti i signori condomini:
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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NOMINATIVO
magazzini
via Carlo V
SCALA "A"
magazzini
sottoscala
Ammezzato
Piano I
Piano II
(pianoterra)
Piano III
Piano IV
Piano V
Piano VI
SCALA "B"
Piano I
(pianoterra)
Piano II
Piano III
Piano IV
Piano V
Piano VI
p
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p
p
p
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p
p
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i
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p
p
p
p
p
i
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i
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p
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p
p
p
I
p
i
p
i
p
DELEGATO
BAGNATO LUIGI
LOSTUMBO DOMENICO
SCACCIA VINCENZO
GALLO ROSALBA
PAPARAZZO ANTONIO
LOSTUMBO DOMENICO
LOSTUMBO DOMENICO
SORRENTINO MARIA LOSTUMBO
LAMANNA MARIA ved. TAVANO
TALARICO A.M. ved. SPINOCCHIO
CRISTIANO INES (GABRIELLA)
DURANTE GIOVANNI
TALARICO A.M. ved. SPINOCCHIO
SORRENTINO MARIA LOSTUMBO
ROTUNDO CARMELA ved. TALARICO
NOBILE GIOVANNI
SORRENTINO GINEVRA
CARIOTI CIMINO GEMMA
MARCELLA GIUSEPPE
ITRIA DOMENICO
BRUNO PASQUALE STUDIO
MAZZA ANTONIO
RUGGIERO ANTONIO
LAMANNA MARIA ved. TAVANO
PROCOPIO - ZACCONE
ISTITUTO DIOCESANO
PAONE AGATA ved. BEVILACQUA
D'ANDRETTA ANNA RITA
PLATI' VINCENZO - PAONESSA
RUGGIERO ADELE ROCCA
BRUNO PASQUALE
SCUTIFERO GIULIO
STUDIO LEGALE VALENTINI
BAUDI SILVIO
RUGGIERO ANTONIO
FULGINITI FRANCESCO
FOGLIA LAMANNA TERESA
LUCIA ANTONIO
CRISAFI GIACOMO
LUCIA SAVERIA AULICINO
DE MAIO ALDO
PECORARO LUCIA ved. FRONTERA
MAZZA - SCOZZAFAVA
FERRARA GENESIO
BOCCALONE - PROGANO'
LUCIA GIUSEPPINA
SANTORO DOMENICO
SCERROTTA - SAMA'
POLITI GINA ved. MERANTE
MERANTE - MILANO
ROCCA GIANFRANCO
EREDI LUCIA MARIA
LUCIA FRANCESCA ved. RUGGIERO
MAZZA ANTONIO
RIZZUTO FRANCESCO
RUSSO FRANCO
VIAPIANA LUIGI
BENINCASA ADALGISA
ROSSANO CLOTILDE
BENINCASA ADALGISA
MACRI' TIZIANA
CAPPARELLI LEONZIO
CAPANO - AULICINO
LUCIA GIOVANNI
LUCIA SAVERIA AULICINO
MAZZEI GIUSEPPE
millesimi
ASSENTI
Millesimi Validi
presenti
X delega
15,46
11,18
26,02
26,02
20,38
20,38
36,00
2,81
2,41
2,58
12,79
0,00
11,03
27,71
24,62
10,73
8,30
16,43
0,00
26,15
9,35
4,80
LUCIA GIOVANNI
10,28
27,92
LUCIA GIOVANNI
18,16
9,14
12,41
27,92
0,00
20,55
0,00
9,46
12,41
LUCIA GIOVANNI
LUCIA GIOVANNI
LUCIA GIOVANNI
27,70
24,18
9,14
13,03
19,27
0,00
18,87
8,38
9,69
CRISAFI
13,03
MAZZA A.
BENINCASA
25,10
23,60
13,38
0,00
MAZZA A.
MILANO
26,13
LUCIA GIOVANNI
LUCIA GIOVANNI
LUCIA GIOVANNI
25,61
12,41
26,13
26,80
16,29
26,13
22,67
16,94
20,00
29,57
BENINCASA
13,50
15,07
LUCIA GIOVANNI
NOBILE
TOTALI
TOTALE MILLESIMI PRESENTI
0,00
12,03
0,00
26,08
0,00
15,87
649,55
149,03
201,42
350,45
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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Considerata raggiunta, in seconda convocazione, la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c. l’assemblea è da
considerarsi valida.
I condomini invitano a presiedere l’assemblea il sig. Crisafi Giacomo il quale chiama a far da segretario il sig. Procopio
Franco. Entrambi accettano la nomina.
Prende la parola il Presidente, il sig. Crisafi Giacomo il quale invita l’amministratore in carica, sig. Francesco Torchia, a
voler relazionare sul punto 1 all’O.d.G.
Rif. punto 1 all’ordine del giorno
Relazione, discussione, approvazione Bilancio Consuntivo 2009 e Bilancio Preventivo 2010
In riferimento al bilancio consuntivo, di seguito, vengono elencate le voci riferite alle tabelle di spesa per l’anno 2009:
TAB. A
TAB. B
TAB. C
Lavori manutenzione e conduzione fabbricato
Ripartizione spese di manutenzione, riparazione, ricostruzione impianto
di riscaldamento e autoclave + spesa amministrazione + 50% tab. F +
Fondo riserva
Ripartizione spesa di esercizio impianto di riscaldamento, autoclave e
manutenzione del bruciatore (incluso acqua calda e riscaldamento)
€
5.366,50
€
10.451,75
€
53.547,10
TAB. D
Ripartizione della spesa di ordinaria manutenzione ascensori
€
1.267,83
TAB. E
TAB. F
Ripartizione spese esercizio ascensori in proporzione ai piani
Metà spesa manutenzione e illuminazione scale, androni e parti comuni
in ragione dell'altezza dei singoli piani (pulizia ecc.)
€
1.267,83
€
3.224,24
TOTALE PARZIALE €
75.125,25
Fondo Acqua €
5.516,11
TOTALE PARZIALE €
5.516,11
TOTALE GENERALE (VEDI FOGLIONE) €
80.641,36
Di seguito, l’analitico delle voci che hanno determinato il Bilancio Consuntivo anno 2009 con la comparazione di quello
che era stato messo in preventivo per lo stesso anno.
In terza colonna sono riportate le uscite che, presumibilmente, interesseranno l’anno 2010:
BILANCI
TAB. A - LAVORI DI MANUTENZIONE FABBRICATO
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
2009
PREVENTIVO
2010
LAVORI TERRAZZA
500,00
0,00
500,00
SPURGO POZZETTI
RIPARAZIONE FOGNA
200,00
300,00
0,00
0,00
200,00
300,00
IDRAULICA – LAVORI SU TUBAZIONI E COLONNE
0,00
290,00
300,00
PITTURAZIONE – IDRAULICA – MURATURA
2.000,00
3.931,00
4.000,00
SPESE LEGALI – CONSULENZE
1.000,00
0,00
1.150,00
ASSICURAZIONE*
1.145,50
1.145,50
1.145,50
5.145,50
5.366,50
7.595,50
BILANCI
TAB. B - AMMINISTRAZIONE
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
2009
PREVENTIVO
2010
RIMBORSO SPESE AMMINISTRAZIONE
CANCELLERIA – FIORI – SALA RIUNIONE ECC.
1.800,00
300,00
2.160,00
434,60
2.160,00
300,00
COLLABORAZIONE PORTINERIA
3.600,00
3.600,00
3.600,00
FONDO RISERVA
1.032,91
1.032,91
1.032,91
0,00
0,00
0,00
3.700,00
3.224,24
3.700,00
10.432,91
10.451,75
10.792,91
LAVORI DI MANUTENZIONE (ANTENNISTA)
(50% TAB. F)
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BILANCI
TAB. C - GAS - RISCALDAMENTO
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
2009
1.800,00
ENEL CONTATORE 112 - CALDAIA
FATTURE GAS
MANUTENZIONE CALDAIA
PREVENTIVO
1.874,20
2010
1.800,00
45.000,00
51.162,50
46.000,00
1.000,00
510,40
6.000,00
47.800,00
53.547,10
53.800,00
BILANCI
TAB. D - ESERC. E ORD. MANUT. ASCENSORI + 50% TAB. E
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
PREVENTIVO
2009
VERIFICA BIENNALE STRAORDINARIA E.C.O. S.P.A.
(50% TABELLA E)
2010
0,00
0,00
1.800,00
1.267,83
1.800,00
1.267,83
360,00
360,00
Il totale della tabella D + il totale della tabella E si divide per 2.
Una metà si ripartisce nella tabella D in base ai millesimi.
L'altra metà si divide per 2 (due scale) e si ripartisce nella tabella E.
BILANCI
TAB. E - ESERC. E ORD. MANUT. ASCENSORI + 50% TAB. D
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
PREVENTIVO
2009
2010
MANUTENZIONE ORDINARIA
1.400,00
1.399,20
ENEL CONTATORE 121 - ASCENSORI
1.300,00
1.136,46
1.200,00
2.700,00
1.267,83
2.600,00
TAB. F - ILLUMINAZIONE - PULIZIA
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
1.400,00
PREVENTIVO
2009
ENEL CONTATORE 104 - SCALE
LAMPADINE - ELETTRICITA' - FERRAMENTA
PULIZIA
488,98
500,00
400,00
199,50
400,00
5.760,00
5.760,00
5.760,00
7.160,00
6.448,48
6.660,00
Totale tabella diviso 2 - l'altra metà alla tab. B
N.
2010
1.000,00
3.224,24
ANNO 2009 - COSA SI E’ FATTO:
COSTO
1
Ditta De Santis - Intervento di manutenzione ordinaria in centrale termica con verifica ed analisi di
combustione con rilascio scontrino fumi e aggiornamento libretto di centrale
2
Fornitura e posa in opera. N° 3 Fermo porta aereo per portoni d’ingresso
300,00
3
Fornitura e posa in opera doppia maniglia per portoni
140,00
4
Opere murarie compreso il ponteggio per ripristino intonaco ammalorato (facciata esterna bagno
condomino Rocca)
450,00
5
Intervento di ripristino guaina su terrazza scala B (Mazzei - Lucia Saveria)
130,00
6
7
8
9
Intervento presso l’appartamento della sig.ra Lucia Saveria - sistemazione tramezzatura mediante
demolizione delle parti staccate e ammalorate – trattamento dei ferri ossidati e relativo ripristino con
intonaco e tinteggiatura
Intervento presso l’appartamento del sig. Mazzei Giuseppe – sistemazione zona cucina mediante
demolizione dell’intonaco ammalorato con relativo ripristino, rasatura e tinteggiatura
Lavori di demolizione per individuazione di perdita d’acqua bagno condomino Marcella con relative
opere di ripristino (PRATICA C/O ASSICURAZIONE)
Sistemazione bagno e stanzetta del sig. Lostumbo danneggiate da infiltrazioni d’acqua – attività di
demolizione e ripristino intonaco ammalorato con relativa rasatura e tinteggiatura (PRATICA C/O
ASSICURAZIONE)
440,00
220,00
260,00
650,00
500,00
10
Intervento su manto di copertura mediante sistemazione di scoli d’acqua e sigillature di parti staccate
11
Fornitura e posa in opera di griglie in ferro per chiusura scoli acqua zona cortile interno, scala B
12
Derattizzazione e disinfestazione completa zona cortile interno, locale caldaia con fornitura e posa
in opera di N° 4 contenitori per esche
300,00
13
Riparazione manto di copertura terrazzo con relativi canali deflusso lato condomino Capano-Aulicino
370,00
14
Ditta Daniele Francesco – lavori eseguiti c/o studio Valentini per infiltrazioni da colonna
300,00
15
16
Riparazione colonna sul balcone condomino Scerrotta – intervento a cura idraulico Fabiano – (in attesa
fattura) (PRATICA C/O ASSICURAZIONE)
Ripristino danni in casa Ferrara causati da rottura colonna condomino Scerrotta – intervento a cura
ditta Vartellini (PRATICA C/O ASSICURAZIONE)
180,00
45,00
?
?
* tutti i prezzi sopra riportati sono al netto dell’IVA
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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A verbale:
L’ASSEMBLEA APPROVA, ALL’UNANIMITÀ, IL BILANCIO CONSUNTIVO ANNO 2009.
A verbale:
L’ASSEMBLEA APPROVA, ALL’UNANIMITÀ, IL BILANCIO PREVENTIVO ANNO 2010.
Di seguito vengono esposte le attività già completate e quelle da assegnare, ad oggi, in quanto influenzeranno le spese
riferite all’anno in corso.
ANNO 2010 – LAVORI COMPLETATI O IN CORSO:
N.
1
Ditta De Santis – Intervento su bruciatore: smontaggio della stessa e rifacimento della
tenuta blocco degli elettrodi più rasatura dei tubetti gas presso officina. Messa in servizio e
prove di funzionamento
2
Ditta Pontieri – Sostituzione bruciatore caldaia e messa a norma
3
Ditta Fabiano - Acquisto e sostituzione valvola di sfogo termico
4
5
6
7
Ditta Montesano – messa a norma impianto elettrico locale caldaia
Ditta Edil Service – Intervento su colonna cortile scala B + ricerca guasto + ripristino +
interventi da effettuare c/o appartamento Nobile e Studio Dr. Ruggiero. Vedi preventivo pagine
seguente. (PRATICA ASSICURAZIONE)
Ditta Fabiano – Intervento e sostituzione di tutta la colonna in quanto ammalorata. (PRATICA
ASSICURAZIONE)
Ditta Edil Service – intervento già eseguito su terrazza per infiltrazioni in prossimità
lampadario condomino Lucia Saveria
COSTO
LAVORAZIONE
€.1.357,20
PAGATO
€. 3.960,00
PAGATO
€. 480,00
PAGATO
€. 1.925,00
PAGATO
€. 3.799,40
(da pagare)
COMPLETATA
(da pagare)
COMPLETATA
(da pagare)
Alla luce degli interventi straordinari eseguiti e al costo elevato sostenuto e da sostenere si rende necessario
provvedere, con le modalità da stabilire, a versare nelle casse condominiali l’intero importo utilizzato per l’operazione
suddetta.
Entro breve, sarà comunicata la quota procapite da versare.
*** Nota: A seguito contatti avuti con la nostra Assicurazione (GROUPAMA Assicurazioni Via F. Acri n. 11 - Catanzaro)
presso la quale esiste la Polizza Globale Fabbricati N° 1042222/H, costo annuo €. 1.145,50, si è calcolato che tale
polizza ricopre il 35% dei danni e che per avere la copertura del 100% bisogna aumentare i massimali per cui il premio
annuo sarà intorno ai 6.000 Euro.
A verbale:
N.
ALL’UNANIMITÀ SI STABILISCE DI MANTENERE IL PREMIO ANNUO ATTUALE PUR SAPENDO CHE IN CASO DI
DANNI, L’ASSICURAZIONE CI RIMBORSERÀ IL 35% DELL’INTERO VALORE DEI DANNI STESSI.
ANNO 2010 – LAVORI DA ASSEGNARE:
LAVORAZIONE
1
Ditta Edil Service – ripristino danni da infiltrazioni studio Dr. Ruggiero
NON INIZIATA
2
Ditta Edil Service – ripristino danni da infiltraz. appartamento cond. Nobile (bagno + stanza)
NON INIZIATA
3
Ditta Edil Service – ripristino danni da infiltrazioni appartamento condomino Mazzei (stanza)
NON INIZIATA
4
Sopralluogo da effettuare appartamento Dr. Mazza
NON INIZIATA
5
Sopralluogo da effettuare in casa condomino De Maio causa infiltrazioni
NON INIZIATA
6
Sopralluogo da effettuare in casa sig. Viapiana
NON INIZIATA
7
Lavori da eseguire ascensori a seguito verifica biennale
NON INIZIATA
Rif. punto 2 all’ordine del giorno
Relazione, discussione, approvazione interventi su centrale termica (caldaia)
CENTRALE TERMICA
La voce di costo più importante, come sempre, riguarda la centrale termica.
A tal proposito si riporta a Verbale quanto dichiarato, più volte, dalla Ditta De Santis che esegue la manutenzione
sull’impianto il cui contenuto era stato già verbalizzato nella riunione del 19 giugno 2009 e come ribadito a seguito
manutenzione ordinaria di gennaio 2010 e intervento straordinario dell’1 febbraio 2010:
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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RELAZIONE TECNICA SULLO STATO ATTUALE DELLA CENTRALE TERMICA
Nell’effettuare la manutenzione ordinaria, come in passato, Vi risegnaliamo quanto segue:
-
lo stato della canna fumaria presenta sintomi di disgregazione e collasso;
impianto elettrico e rampa di adduzione gas bruciatore non conformi alle norme UNI 8042 e 4690;
impianto sprovvisto di termoregolazione climatica per contenimento consumi;
manca certificato prevenzione incendi e certificato ISPELS;
PERTANTO, CI ESONERIAMO DA EVENTUALI RESPONSABILITA’ CHE GLI ENTI PREPOSTI POTREBBERO COMMINARE.
Nella qualità, invito l’assemblea a voler approvare urgentemente il piano di recupero e messa a norma
dell’impianto caldaia.
A Verbale:
“Per quanto riguarda le condizioni della centrale termica (caldaia) si decide di intervenire per l’eliminazione
delle situazioni di pericolo.
Si invita, pertanto, l’amministratore ed ogni singolo condomino a far pervenire preventivi di spesa per la
messa a norma dell’impianto che saranno esibiti nella prossima riunione assembleare.”
Come stabilito nella riunione del 19 giugno 2009 è stato interessato l’attuale manutentore affinché ci presentasse un
doppio preventivo.
Uno che prevedesse la sostituzione totale della centrale termica ed un altro mirato alla rigenerazione generale
dell’impianto esistente.
E’ in ns. possesso il preventivo che riguarda l’installazione di un nuovo sistema modulare a condensazione che associato
alla installazione delle valvole termostatiche in tutti i radiatori consentirebbe di sfruttare la detrazione fiscale del 55%
prevista dalla Legge Finanziaria 2009.
L’impianto ha un costo di Euro 87.274,37 con realizzazione dell’impianto elettrico e allestimento dell’impalcatura per
l’installazione delle nuove canne fumarie.
Per quanto riguarda la rigenerazione dell’impianto il sig. De Santis, attuale manutentore, non ha incoraggiato tale
possibilità poiché ritiene che il risultato finale possa non essere soddisfacente e si avrebbe sempre una macchina
vetusta.
Con queste premesse si intendeva arrivare alla primavera per poter dare seguito alle delibere assembleari.
Come i condomini hanno constatato, gli eventi non hanno dato la possibilità di programmare alcun tipo d’intervento
come era nelle previsioni in quanto:
Domenica 31 gennaio: Si è verificato il blocco della caldaia con rottura del bruciatore. Ciò ha provocato fuoriuscita di
acqua dalla colonna che trovasi nel cortile scala B addossata alla parete dei condomini NOBILE (piano terra), RUGGIERO
(studio) e ISTITUTO DIOCESANO.
Si rilevano danni all'interno appartamento condomino NOBILE, interno studio Dr. Ruggiero e copiose infiltrazioni nella
tipografia LORENZO situata sotto il cortile suddetto. (PRATICA C/O ASSICURAZIONE).
Il sig. De Santis, a seguito intervento del 01 febbraio (lunedì) per il fermo dell’impianto, ha riscontrato ed ha
verbalizzato: “fuori uso e in stato avanzato di vetustà la testa di combustione del bruciatore”
Per la riparazione è stato necessario lo smontaggio della stessa e il rifacimento della tenuta blocco degli elettrodi e la
rasatura dei tubetti gas presso la ns. officina.
Il giorno successivo, martedì 02 febbraio, è stata rimontata c/o la vs. centrale termica con la sostituzione
dell’apparecchiatura elettronica di controllo fiamma.
Nell’occasione abbiamo provveduto ad effettuare la manutenzione ordinaria con la pulizia accurata del bruciatore e dei
suoi componenti, pulizia della caldaia, camera di combustione, tubi fumo e raccordi canna fumaria con materiali di
risulta a rifiuto. Avvio del bruciatore con regolazione ed analisi di combustione.
Dopo la riparazione, la messa in servizio e le varie prove di funzionamento, viste le condizioni in cui verte la centrale
termica (fuori norma come già precedentemente più volte comunicato) ne consigliamo la messa in riposo in attesa che
la stessa venga messa a norma.
CI ESONERIAMO DA EVENTUALI RESPONSABILITA’ E DI CONTROLLI CHE GLI ENTI PREPOSTI POTREBBERO COMMINARE.
*** Nota dell’amministratore: costo totale dell’operazione €. 1.357,20.
Nonostante il pronto intervento eseguito, dopo qualche giorno si è ripetuto, più volte, il blocco della caldaia con
interventi anche dell’idraulico Fabiano Domenico e dell’elettricista Montesano Antonio.
Sabato 13 febbraio: altro blocco della caldaia!
L’unica ditta specializzata rintracciata e disponibile (trattasi di giorno festivo) è stata la ditta PONTIERI che ha
prontamente eseguito l’intervento insieme all’idraulico Fabiano.
E’ stata monitorata la centrale termica con continui contatti telefonici tutto sabato e domenica (da notare che ho inviato
un sms al sig. Pontieri alle ore 23.00 perché si temeva un calo – dietro segnalazione del condomino Rizzuto – e il sig.
Pontieri alle ore 07.00 del mattino seguente – domenica 14 febbraio - era nel locale caldaia per verifiche).
Visti i continui e imprevedibili blocchi ho ritenuto intervenire d’urgenza per eliminare le situazioni di pericolo, pertanto,
davo disposizione al sig. Pontieri di mettere in sicurezza l’impianto con la massima urgenza.
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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Il sig. Pontieri mi suggeriva di acquistare un nuovo bruciatore anche perché viste le caratteristiche del prodotto, lo
stesso potrà essere utilizzato, successivamente, anche nell’eventualità di una futura sostituzione della macchina
termica.
Lunedì 15 febbraio: CONCORDATO ACQUISTO URGENTE DEL BRUCIATORE NUOVO (ARRIVO PREVISTO 2/3 GIORNI).
Venerdì 19 febbraio: E' STATO MONTATO IL NUOVO BRUCIATORE.
*** Nota dell’amministratore: costo totale dell’operazione €. 3.960,00
A verbale:
SI APRE UN DIBATTITO IN MERITO ALLA GESTIONE DEL PROBLEMA A CURA DELLA DITTA DE SANTIS CHE, PUR
RICONOSCENDO IL TEMPESTIVO INTERVENTO, NON HA RISOLTO LA PROBLEMATICA ESISTENTE.
INOLTRE NON VIENE APPREZZATO IL FATTO CHE LA DITTA DE SANTIS SI SIA PAGATO, OLTRE ALL’INTERVENTO
ESEGUITO, ANCHE LA QUOTA CHE RIENTRA NEL PIANO DI ORDINARIA MANUTENZIONE CHE, PERALTRO, ERA
STATA ESEGUITA A GENNAIO (1 MESE PRIMA).
L’ASSEMBLEA, DECIDE DI SCIOGLIERE OGNI RAPPORTO IN ESSERE CON LA DITTA DE SANTIS E, PER L’AVVENIRE,
DI RIVOLGERSI AD ALTRE DITTE.
Nel contempo, davo mandato all’elettricista Montesano Antonio di eseguire tutte le operazioni necessarie finalizzate alla
messa a norma dell’impianto elettrico del locale caldaia.
Segue relazione di fine lavori eseguiti dal 23 al 26 febbraio 2010:
Dichiarazione di conformità dell’impianto alla regola d’arte (N° 003/2010)
Il sottoscritto MONTESANO ANTONIO, nato a Catanzaro il 30 Luglio 1977 titolare della Impresa “Impianti Elettrici di
Montesano Antonio” con sede in Catanzaro in Discesa Alberghi n. 14, operante nel settore degli impianti Elettrici,
Elettronici e Speciali, Partita IVA 02433040793 iscritta nel registro della C.C.I.A.A. di Catanzaro al N. 164848 R.E.A.
iscritta all’albo provinciale delle imprese artigiane di Catanzaro al n. 61075, esecutrice dell’impianto elettrico di
ADEGUAMENTO IMPIANTO PER LOCALE CALDAIA E QUADRI AUTOCLAVE inteso come ADEGUAMENTO ALLA
LEGGE N. 37/2008
DICHIARA
sotto la propria responsabilità, che l’impianto è stato realizzato in modo conforme alla regola dell’arte, secondo quanto
previsto dell’art. 7 della legge n. 37/2008, tenuto conto delle condizioni di esercizio e degli usi a cui è destinato
l’impianto, avendo in particolare:
-
seguito la normativa tecnica applicabile all’impiego. D.M. 22.01.08 N. 37
Installato componenti e materiali costruiti a regola dell’arte adatti al luogo di installazione, art. 7 della legge n.
37 del 22.01.2008
controllato impianto ai fini della sicurezza e della funzionalità con esito positivo, avendo eseguito le verifiche
richieste dalle norme e dalle disposizioni di legge.
Allegati:
copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali
documento unico di regolarità contributiva (prot. 8846260 del 19/01/2010)
*** Nota dell’amministratore: costo totale dell’operazione €. 1.925,00.
A verbale:
IL COSTO SOSTENUTO PER LA MESSA A NORMA DELL’IMPIANTO ELETTRICO DEL LOCALE CALDAIA VIENE
GIUDICATO ABBASTANZA ONEROSO. SI CERCA DI DARE LETTURA ALLE VOCI CHE COMPONGONO LA FATTURA MA
LE STESSE RISULTANO POCO DECIFRABILI IN QUANTO SCITTE A MANO.
SI PRENDE ATTO, CHE IL LAVORO È STATO CONSEGNATO CON TUTTE LE CERTIFICAZIONI PREVISTE DALLA 46/90
E 37/2008 E CHE LA DITTA POSSIEDE TUTTI I REQUISITI DI LEGGE.
A fine lavori si è presentato un altro problema:
La rottura di una tubazione comunale, causata dal crollo di un ponte, ha determinato la mancanza d’acqua nella città di
Catanzaro per qualche giorno, di conseguenza ci siamo ritrovati con una serie di interventi eseguiti a regola d’arte e con
l’obiettivo di eliminare tutte le situazioni di pericolo per la presenza di impianti non a norma e con il disagio che la
mancanza d’acqua ha comportato.
E’ stato testato pure l’impianto elettrico a livello di potenza erogata (da considerare che una linea ENEL, in alcune
situazioni, aziona 4 pompe autoclave (acqua calda + riscaldamento).
Su suggerimento del tecnico ENEL è stata fatta richiesta di aumento di potenza (da 4 a 6 Kw).
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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Rif. punto 3 all’ordine del giorno
Relazione su pratiche Legali in corso a carico condomini
Esistono, ad oggi, le seguenti pratiche in corso:
1.
condominio contro D’Andretta Anna Rita, proprietaria appartamento al IV piano scala A, per quote condominiali
non pagate; (valore pratica €. 2.851,00).
A carico del condomino D’Andretta Anna Rita esiste un decreto ingiuntivo in atto; si è già dato corso al pignoramento di
qualche mobile la cui custodia è rimasta al proprietario e il cui valore, certamente, non ricopre il debito vantato dal
condominio.
Tra l’altro, è stata fatta opposizione al Decreto Ingiuntivo ma il nostro ufficio legale ci assicura che tale opposizione è
stata presentata adducendo motivi non sostenibili (del tipo: la proprietaria D’Andretta dichiara di non essere a
conoscenza della situazione debitoria).
Tale motivazione è facilmente contestabile in quanto esiste documentazione (raccomandate A.R.- telegramma) con la
quale si sollecitava, in più occasioni, il pagamento delle quote scoperte.
Ad oggi, si rimane in attesa della sentenza definitiva che non è stata ancora emessa dal Giudice e che
potrebbe avere conclusione nel corrente mese di Aprile.
2.
condominio contro Lostumbo Domenico proprietario di magazzini sulla via Carlo V per quote non pagate
riguardanti i lavori eseguiti sugli ascensori per adeguamento alle norme di legge vigenti.
(valore pratica €. 1.459,00).
Dopo numerosi inviti sia verbali che per iscritto rivolti al condomino e dopo aver più volte prodotto e inoltrato
documentazione al legale del condomino Lostumbo, ad oggi, la pratica è aperta;
Esperiti i procedimenti tuttora in corso di addivenire ad una pacifica risoluzione della pratica l’amministrazione avvierà,
come da mandato e come in suo potere, alle opportune azioni legali con conseguente aggravio di spese a carico del
condomino insolvente.
Rif. punto 4 all’ordine del giorno
Dimissioni amministratore - Nomina nuovo amministratore e relativo compenso
(Maggioranze necessarie per la delibera: metà più uno dei presenti e almeno 500 millesimi)
L'amministratore di condominio deve (art. 1130 c.c.):
1.
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2.
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3.
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, e gestire il relativo fondo (art. 70 disp. att. c.c.);
4.
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
5.
rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno.
L'amministratore ha inoltre facoltà di:
A.
ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi di cui al n. 3) in
base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (art. 63 disp. att. c.c.);
B.
convocare l'assemblea a) in via ordinaria e annualmente per le deliberazioni ad essa proprie, b) in via
straordinaria quando lo stesso amministratore lo ritenga necessario o c) quando vi è la richiesta di almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c.);
C.
agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro terzi (art. 1131 c.c.), pur nei limiti attribuzioni di legge (vedi
sopra, nn. 1-5) o dei maggiori poteri conferitigli dall'assemblea.
*** Nota dell’amministratore:
Un condomino, più volte in ritardo con i pagamenti ha contestato verbalmente, l’amministrazione, per aver agito a suo
carico utilizzando le vie legali.
Per fare chiarezza voglio ribadire che questa amministrazione malgrado le difficoltà oggettive ha continuato a gestire in
modo professionale il condominio al fine di evitare situazioni fallimentari determinati da mancanza di liquidità di cassa.
E’ evidente che non si può far fronte a nessun tipo di intervento, anche se riveste carattere d’urgenza, se a fine lavoro
non si può onorare il pagamento (tanti lavori sono stati eseguiti nel palazzo senza che sia stato preteso, da parte delle
imprese interessate e dietro mio esplicita richiesta, l’immediato pagamento).
Ma, mentre con le imprese si può dialogare e concordare un pagamento posticipato lo stesso non è possibile con le
grandi aziende fornitrici di servizi (GAS – ENEL) oppure con l’impresa che gestisce la pulizia la quale, giustamente, ogni
fine mese passa a prelevare l’assegno.
Ciononostante, in una occasione, mi sono visto costretto, non potendo far fronte al pagamento di una bolletta del GAS
di circa 14.000 Euro, a recarmi presso gli uffici competenti a richiedere la rateizzazione (intanto alcuni condomini
avevano 5 o 6 mesi di quote arretrate da pagare).
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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E’ doveroso, da parte di tutti, dimostrare un senso di responsabilità ed essere consapevoli che se l’amministratore non
promuove le opportune azioni legali nelle situazioni che lo richiedono è un amministratore che non cura in modo
adeguato gli interessi del condominio.
Ciò non deve essere inteso come fatto personale bensì come normale attività nella gestione condominiale.
Detto questo, ricordo che l’amministratore riveste la carica “pro-tempore” che ha validità 1 anno. Ogni anno deve
essere riconfermato.
Può essere estromesso in qualsiasi momento con una maggioranza di almeno 500 millesimi.
A verbale:
NON AVENDO ACQUISITO ALTRI PREVENTIVI PER L’AMMINISTRAZIONE E NON AVENDO LE MAGGIORANZE
NECESSARIE STABILITE DALLA LEGGE, NON SI PUÒ PROCEDERE ALLA NOMINA DI NESSUN AMMINISTRATORE
PERTANTO SI RINVIA OGNI DECISIONE AD UNA PROSSIMA ASSSEMBLEA UTILE.
Rif. punto 5 all’ordine del giorno
Interventi di manutenzione della facciata condominiale.
Da verbale n° 155 del 19 giugno 2009:
L’arch. Gentile riferisce: “si sta predisponendo l’elenco prezzi delle varie categorie dei lavori necessari per il ripristino
delle facciate e dei balconi”.
L’assemblea suggerisce di fare 2 stime distinte e cioè una che preveda la rimozione totale degli intonaci e successivo
rifacimento degli stessi con la tinteggiatura delle facciate mentre l’altra che preveda la rimozione delle parti
ammalorate, la ricostruzione delle stesse e successiva coloritura.
Affidiamo il compito al Direttore dei Lavori di quantificare le varie quote da sostenere per la parte di proprietà esclusiva.
Il tutto dovrà essere presentato entro il mese di Ottobre 2009.
IN QUESTI MESI, INSPIEGABILMENTE, NONOSTANTE LE MIE RIPETUTE E QUASI ASSILLANTI TELEFONATE, SMS,
EMAIL ECC. IL SIG. GENTILE NON HA FORNITO NESSUNA RISPOSTA IN MERITO ALL’INCARICO AVUTO, SALVO IN
UNA CIRCOSTANZA, A GENNAIO, QUANDO MI DISSE DI CONCEDERGLI ANCORA 1 MESE DI TEMPO.
A DISTANZA DI 1 MESE SONO RICOMINCIATI, SENZA ESITO, I MIEI ASFISSIANTI TENTATIVI DI UN CONTATTO,
IN PREVISIONE DELLA IMMINENTE RIUNIONE CONDOMINIALE.
A verbale:
IN TEMPO REALE APPRENDIAMO CHE IL CONDOMINO PROCOPIO FRANCO HA INCONTRATO L’ARCH. GENTILE IL
QUALE NELLO SCUSARSI CON IL CONDOMINIO, RIFERISCE CHE ALTRI IMPEGNI IN SCADENZA NON GLI HANNO
PERMESSO DI COMPLETARE L’ANALISI DEL LAVORO CHE GLI AVEVAMO COMMISSIONATO E CI RICHIEDE ANCORA
1 MESE.
L’ASSEMBLEA RIGETTA LA POSSIBILITÀ DI REPERIRE UN ALTRO DIRETTORE DEI LAVORI E, ALL’UNANIMITÀ, È
D’ACCORDO A CONCEDERE IL TEMPO RICHIESTO.
Rif. punto 6 all’ordine del giorno
Varie ed eventuali
A verbale:
DI SEGUITO, ALCUNI ARGOMENTI CHE NON SONO STATI TRATTATI PER MANCANZA DI TEMPO MA CHE MERITANO
UN MOMENTO DI ATTENZIONE IN QUANTO, CONTRIBUISCONO A DETERMINARE UN EVIDENTE STATO DI DEGRADO
GENERALE.
SARANNO OGGETTO DI DISCUSSIONE NELLA PROSSIMA RIUNIONE INSIEME ALLE ALTRE CRITICITÀ CHE I
CONDOMINI RITERRANNO DI DOVER PORTARE IN ASSEMBLEA.
1
Sistemazione cassette postale danneggiate o sostituzione con altro tipo più capiente
NON DISCUSSO
2
Rifacimento pavimentazione locale caldaia + rimozione materiale
NON DISCUSSO
3
Rifacimento botola ingresso locale caldaia con eventuale costruzione muretto a protezione
NON DISCUSSO
4
Sostituzione porte d’accesso ai locali sala macchina ascensori
NON DISCUSSO
5
Rifacimento pavimentazione locale macchina ascensori
NON DISCUSSO
Verificato che non esistono altri punti all’o.d.g. il Presidente dichiara chiusa la riunione alle ore 20,21 del 31/03/2010.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Presidente
(Crisafi Giacomo)
Il Segretario
(Procopio Franco)
Amministratore pro-tempore Franco Torchia – tel. 331 6031497 – fax 0961 3031181 – email:[email protected]
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