I.P.
Vita
Informazioni Tecniche
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N. 3
MARZO 2011
M E N S I L E
D I
I N F O R M A Z I O N E
T E C N I C A
COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI
DELLA PROVINCIA DI SASSARI
ORGANO UFFICIALE - VIA M. ZANFARINO, 12 - 07100 SASSARI - TEL. 079 278322 - FAX 079 278334
Cartostampa Chiandetti srl - Via Vittorio Veneto - 33010 Reana del Rojale/UD - Reg. Tribunale di Udine - n. 19/2000 del 19 luglio 2000 - Poste Italiane S.p.a. - Spedizione in
Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1, DCB UDINE - Anno undicesimo - Periodicità mensile - € 4,00 - Direttore responsabile Luigi Chiandetti
PLOAGHE - CHIESA SAN MICHELE DI SALVENERO (Foto Geom. Giovanna Arras)
COLLEGIO GEOMETRI
E GEOMETRI LAUREATI
DELLA PROVINCIA DI SASSARI
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Sommario
• C.N.G.
3 Comunicazione del Presidente
del Consiglio Nazionale Geometri
4 Provvedimenti per l’accatastamento
dei fabbricati “nascosti”
• Agenzia del Territorio
5 Circolare n. 2/2011
Integrazioni alla Circolare n. 3 del 16 ottobre 2009.
Approvazione automatica
degli atti di aggiornamento del Catasto Terreni
con contestuale aggiornamento della mappa
e dell’archivio censuario mediante l’ausilio
della procedura Pregeo 10
9 La ruralità dei fabbricati c’è a prescindere
dalla categoria
11 Sanzioni previste per chi non accatasta
• Fisco
12 Più alto il prezzo per regolarizzare le case fantasma
13 Ruralità, la categoria è optional
• Conciliazione
15 I geometri conciliatori GEO-C.A.M.
• Varie
16 Certificazione energetica: le novità per gli immobili
C.N.G.
COMUNICAZIONE DEL PRESIDENTE
DEL CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI
Egregio Collega
uso questo mezzo telematico che mi consente di raggiungere per la prima volta i
singoli iscritti all’Albo (anche per vedere se
la procedura funziona perfettamente) per
un’importante comunicazione che riguarda
le nostre competenze professionali.
Come certamente saprai, una serie di sentenze, nei vari gradi di giudizio, rischiano di
mettere seriamente in difficoltà la categoria
nel settore della progettazione edilizia e
della direzione lavori per la semplice presenza, nella costruzione, del cemento armato ancorché calcolato da tecnico laureato.
Le vicende che ci vedono soccombenti riguardano generalmente azioni giudiziarie
avviate anni fa e prevalentemente riguardanti opposizioni a decreti ingiuntivi per il
recupero di onorari relativi a prestazioni
correttamente e compiutamente svolte.
Il Consiglio Nazionale sta tentando ogni
possibile strada legislativa per ottenere un
necessario aggiornamento del Regolamento
Professionale che risale al 1929 e la cui applicazione ed interpretazione restrittiva sta
alla base delle sfavorevoli sentenze della
magistratura. Non ultima la sentenza di
Cassazione N. 6402 del 2011 relativa ad
una causa avviata nel 1993.
Nel frattempo dobbiamo necessariamente
difenderci in ogni sede giudiziaria per affermare il principio che nel nostro regolamento all’art. 16 lettera m) la dizione “progetto, direzione e vigilanza di modeste
costruzioni civili” non fa alcuna esclusione
aprioristica dell’uso del cemento armato.
Ne’ la sola presenza della più semplice
struttura in cemento armato costituisce
elemento sufficiente per classificare la costruzione tra quelle “non modeste”.
È tuttavia utile segnalare ai colleghi l’inop-
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portunità e la pericolosità per loro stessi e
per l’intera categoria di avviare azioni legali,
per il recupero di onorari, che possano dare
occasione alla controparte o direttamente al
giudice di eccepire la questione delle competenze per la presenza del cemento armato.
Il rischio di vedersi annullato il contratto
professionale con la conseguenza del “nulla
è dovuto” (con la restituzione delle anticipazioni eventualmente ricevute), visto l’atteggiamento della magistratura, risulta assai elevato. Ciò impone che ogni azione
legale, prima di essere avviata, venga preliminarmente segnalata al Collegio provinciale che attentamente, e caso per caso, ne
valuterà l’opportunità anche in funzione
dell’interesse generale della categoria. Il
Collegio stesso potrà attivarsi per ricercare
un’auspicabile composizione tra le parti.
È inoltre opportuno abituarsi a redigere
specifiche e fatture, separate per le tipologia di prestazioni incontestate e non strettamente rientranti nelle “progettazioni” edilizie (rilievi, operazioni di contabilità,
operazioni catastali, sicurezza, ecc…). Ciò
per poter richiedere decreti ingiuntivi opponibili solo per eventuali motivi di merito
e, tra l’ altro, per agevolare la corretta compilazione degli studi di settore.
Il Consiglio Nazionale assicura tutti gli
iscritti dell’impegno costante e pressoché
quotidianamente profuso per la tutela della
fondamentale attività di progettazione edilizia, accompagnato dalla ferma volontà di
definire, anche con appropriati accordi con
altre categorie, il significato qualitativo e
quantitativo di “modesta costruzione”.
Cordiali saluti
Fausto Savoldi
Presidente Consiglio Nazionale Geometri
e Geometri Laureati
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C.N.G.
Consiglio Nazionale
Geometri e Geometri Laureati
Roma, 2 marzo 2011
Prot. N. 02145
Oggetto: Provvedimenti per l’accatastamento dei fabbricati “nascosti”
Con la legge 26 febbraio 2011 n. 10 “Conversione in legge, con modificazioni, del decretolegge 29 dicembre 2010, n. 225, recante proroga di termini previsti do disposizioni
legislative e di interventi urgenti in materia tributaria e di sostegno alle imprese e alle
famiglie” art. 2, comma 5bis, è stata fissata al 30 aprile 2011 la nuova scadenza per
la dichiarazione in catasto dei fabbricati cosiddetti “nascosti”.
Nei prossimi giorni, l’Agenzia del Territorio, come già fatto durante l’anno 2010, riattiverà la campagna promozionale sponsorizzata dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri.
In seguito a nostra richiesta, negli spot radiotelevisivi, con i quali veniva data l’indicazione di riferirsi all’Agenzia del Territorio, dovrebbe essere inserito l’invito agli interessati di rivolgersi al tecnico di fiducia.
Al fine di ottimizzare l’utilità dell’ulteriore tempo a disposizione e considerando che,
verosimilmente, si tratta dell’ultimo provvedimento dilatorio, si invitano i Presidenti
di Collegio ad attivarsi al fine di esortare gli iscritti a definire gli accatastamenti prima
della scadenza.
I Presidenti, nell’interesse degli iscritti e degli utenti, sono invitati a dare la massima
diffusione dell’informazione riguardante l’obbligatorietà dell’adempimento, la sua inevitabilità ed i vantaggi per l’utenza stessa (fiscali, sanzionatorie e di controllo) nel caso
si provveda prima che sia attivata la procedura di rilevazione d’ufficio da parte dell’Agenzia del Territorio.
Detto invito può normalmente essere affidato ai colleghi, conoscitori di territorio, luoghi e persone, i quali possono avvantaggiarsi dal rapporto fiduciario noto e privilegiato già in atto con la committenza.
Si tenga conto che la legge, dopo la scadenza del 30 aprile, assegna all’Agenzia del
Territorio l’incombenza di provvedere d’ufficio, prima con l’attribuzione della rendita
presunta e successivamente con le procedure di definizione dell’accatastamento. Ciò,
nell’ambito delle località nelle quali l’Ufficio del Territorio riterrà di non richiedere la
collaborazione con i liberi professionisti, determinerà la possibile compressione delle
occasioni di lavoro.
È pertanto indispensabile che ci si attivi tutti tempestivamente.
Cordiali saluti
Presidente
Geom. Fausto Savoldi
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Agenzia del Territorio
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CIRCOLARE N. 2/2011
ENTE EMITTENTE
DIREZIONE DELL’AGENZIA
OGGETTO
Integrazioni alla Circolare n. 3 del 16 ottobre 2009 Approvazione automatica degli
atti di aggiornamento del Catasto Terreni con contestuale aggiornamento della
mappa e dell'archivio censuario mediante l’ausilio della procedura Pregeo 10.
DESTINATARI
Direzioni centrali, Direzioni Regionali, Uffici Provinciali
DATA DECORRENZA
Data della presente
Roma, 10 settembre 2011
FIRMATA Franco Maggio
Come è noto, con il Provvedimento del Direttore
dell'Agenzia del Territorio 1° ottobre 2009, è
stata attivata la procedura Pregeo 10 con lo
scopo di conseguire l'approvazione automatica
degli atti di aggiornamento del Catasto Terreni
nei casi fino ad ora codificati.
Al fine di disciplinare le attività connesse con il
nuovo sistema di aggiornamento, sono state
impartite le prime disposizioni con la circolare
n. 3 del 16 ottobre 2009, e la circolare n. 1 del
28 maggio 2010.
La procedura Pregeo 10 è stata successivamente modificata con l'introduzione di nuovi
controlli e nuove funzionalità migliorative per facilitare la redazione della proposta di aggiornamento da parte dei tecnici professionisti.
In relazione a quanto sopra, si ritiene opportuno
fornire ulteriori specifiche direttive, al fine di
una corretta ed uniforme utilizzazione della
procedura.
1. Gestione degli atti di aggiornamento che
utilizzano i casi codificati con la Circolare
n. 3 del 16 ottobre 2009
Estensione della procedura per la trattazione di
più particelle all'interno di uno stesso atto di aggiornamento
Con la nuova versione della procedura Pregeo
10 del 1 marzo 2010, relativamente a determinati casi codificati (cfr. allegato 2 della circolare
n. 3 del 16 ottobre 2009), è possibile predisporre un atto di aggiornamento, da approvare
automaticamente, riguardante una o più particelle originarie. La procedura è stata recentemente aggiornata per consentire la predisposi-
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zione degli atti di aggiornamento che trattano
un numero di particelle maggiore di 2, così
come indicato nella tabella allegata (Allegato
1), dove, con riferimento a ciascuna tipologia codificata di atto dì aggiornamento, è riportato il
numero di particelle originarie che è possibile
trattare.
Utilizzo della Tipologia 21 Tipo Mappale per
passaggio al Catasto edilizio urbano di tutte le
porzioni di fabbricato rurale e variazione della
particella originaria in Ente Urbano
Con l'attuale versione della procedura Pregeo 10
(versione 10.1.4), la tipologia 21 può essere utilizzata anche per la trattazione di tutti i subalterni rurali facenti parte di un fabbricato promiscuo, con conferma del numero di mappa.
Tale opzione risulta possibile se tutte le porzione
rurali coinvolte vengono dichiarate ed identificate, generalmente nelle partite ordinarie di catasto edilizio urbano, previo incarico professionale conferito dai titolari dei diritti reali sulle
porzioni rurali interessate. In ipotesi contraria,
il professionista limiterà il proprio intervento
alle porzioni per le quali riceve mandato per l'aggiornamento catastale. In ogni caso è fatto obbligo di redigere l'elaborato planimetrico riportante la delimitazione di ciascuna unità
immobiliare oggetto di dichiarazione e quella relativa alle restanti porzioni rurali racchiuse con
un unico perimetro, all'interno del quale sarà riportata la dicitura "sub. rurali".
Comportamento dell'Ufficio da tenere in caso di
errata indicazione della tipologia in un atto di
aggiornamento da parte del tecnico redattore
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Agenzia del Territorio
Qualora, dalla verifica dell'atto di aggiornamento approvato in automatico, dovesse risultare una errata scelta della tipologia utilizzata,
nella prevista comunicazione, al tecnico redattore ed alle parti interessate, che informa del ripristino della situazione precedente all'approvazione, l'Ufficio dovrà riportare anche
l'informazione relativa alla tipologia di atto di
aggiornamento corretta da utilizzare.
In mancanza di una tipologia codificata per il
conseguimento dell'approvazione automatica di
un atto di aggiornamento, l'Ufficio dovrà suggerire l'utilizzo della modalità tradizionale per la
sua trattazione. Analogo comportamento sarà
adottato in caso di rifiuto/sospensione di un
atto di aggiornamento sottoposto all'esame tradizionale, preventivo all'approvazione.
Errata fusione di particelle effettuate con un
tipo di frazionamento
Nel caso di frazionamento che tratta la fusione
di 2 o più particelle, è necessario che tutte le
particelle interessate dalla fusione abbiano la
medesima ditta, titoli, quote di possesso e, ove
presenti, il medesimo classamento e le stesse
deduzioni fuori tariffa. Pertanto, qualora dalla
banca dati si rilevassero errori o disallineamenti, risulta necessario richiedere preventivamente all'Ufficio la correzione e/o l'allineamento
della ditta.
2. Tipi mappali relativi ad ampliamenti di
fabbricati già rappresentati in mappa
Le costruzioni realizzate in aderenza a fabbricati
già inseriti in mappa, comportanti un incremento di superficie coperta maggiore del cinquanta per cento della superficie occupata dal
corpo di fabbrica preesistente e comunque di
superficie inferiore a 20 m2, devono essere considerate “Costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria”; pertanto gli atti di aggiornamento corrispondenti potranno seguire le
modalità semplificate di denuncia, ai sensi dell'art. 7 del decreto del Ministro delle finanze 2
gennaio 1998, n. 28.
In modo analogo, possono essere trattati gli atti
di aggiornamento relativi alle nuove costruzioni
isolate di superficie inferiore a 20 m2, ovvero,
realizzate in aderenza a fabbricati già inseriti in
mappa, comportanti un incremento di superficie coperta minore o uguale al cinquanta per
cento della superficie occupata dal corpo di
fabbrica preesistente. Parimenti le costruzioni
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realizzate in aderenza a fabbricati già inseriti in
mappa, anche se insistenti su una o più particelle adiacenti, potranno essere dichiarate secondo le modalità semplificate già richiamate.
Per questa fattispecie, non trattabile in modalità automatica con l'attuale versione di Pregeo
10, il tecnico redattore dovrà predisporre l'atto
di aggiornamento in modalità tradizionale.
3. Invio telematico delle monografie dei
Punti Fiduciali
Nell'ottica di migliorare la fruibilità delle applicazioni telematiche, tra le nuove funzionalità
per l'invio dei documenti è presente anche
quella che consente la trasmissione telematica
delle monografie dei Punti Fiduciali.
Si invitano, pertanto, gli Uffici provinciali a verificare la presenza delle monografie di Punti Fiduciali, che pervengono tramite il canale telematico, e a provvedere all'inserimento /
aggiornamento entro 3 giorni dalla data di ricezione delle stesse.
4. Annullamento o ridenominazione di un
Punto Fiduciale
Ad oggi, nel caso in cui dovesse essere registrato
nella banca dati catastale l'annullamento o la ridenominazione di un Punto Fiduciale, la procedura non evidenzia l'informazione sulla relativa scheda monografica, sia su quella presente
sul sistema informativo dell'Ufficio, sia su quella
pubblicata nel sito internet dell'Agenzia.
Per questo motivo, è stata implementata sul sistema informatico una nuova funzionalità che
consente di tracciare tali operazioni sui Punti
Fiduciali, oltre che nella Tabella Attuale dei
Punti Fiduciali (TAF), anche sulla scheda monografica, in modo da inibirne l'utilizzo da parte
del tecnico professionista durante la redazione
di un atto di aggiornamento geometrico.
Ciò premesso si illustrano, di seguito, le novità
introdotte con la nuova funzionalità, relativamente alle operazioni di annullamento/ridenominazione dei Punti Fiduciali.
Annullamento di un Punto Fiduciale
Nell'ipotesi di annullamento di un Punto Fiduciale, il sistema registra automaticamente negli
archivi informatici tale operazione nel momento
della conferma della stessa.
L'operazione di annullamento di un Punto Fiduciale produrrà sulla monografia i seguenti effetti:
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Agenzia del Territorio
– apposizione di un timbro a tutta pagina riportante la dicitura "Punto Fiduciale annullato. Vedere il campo note per dettagli”;
– apposizione nel campo “Note” della dicitura
"II Punto Fiduciale PFXX/FFFF/CCCC è
stato annullato in data gg/mm/aaaa”.
Una procedura batch provvederà a prelevare la
monografia pubblicata sul sito internet dell'Agenzia, aggiornarla con le diciture sopra citate e ripubblicarla, il giorno successivo, in sostituzione della precedente.
Ridenominazione di un Punto Fiduciale
La registrazione della ridenominazione di un
Punto Fiduciale viene effettuata, in maniera
automatica dal sistema, nel momento in cui
viene confermata, con l'apposita funzionalità,
l'operazione relativa.
La nuova funzionalità produrrà nella monografia archiviata sul sistema informatico i seguenti
effetti:
– apposizione di un timbro a tutta pagina riportante la dicitura “Punto Fiduciale sostituito. Vedere il campo note per dettagli”;
– apposizione nel campo “Note”, della dicitura
“Sostituito
dal
Punto
Fiduciale
PFXX/FFFF/CCCC in data gg/mm/aaaa”.
Contestualmente, verrà creata, a partire dalla
precedente, la nuova monografia del Punto Fiduciale ridenominato, sulla quale:
– vengono riportati i nuovi dati identificativi;
– viene sostituito nell'intestazione il nome dello
stesso Punto Fiduciale;
– viene trascritta nel campo “Note” la dicitura
“Sostituisce
il
Punto
Fiduciale
PFXX/FFFF/CCCC in data gg/mm/aaaa”.
Una procedura batch provvederà, infine, a prelevare la precedente monografia pubblicata per
aggiornarla con quanto sopra riportato e a ripubblicarla, in sostituzione della precedente, nel
giorno successivo all'operazione di ridenominazione. Per entrambe le operazioni illustrate,
al fine di agevolare l'operato dei tecnici professionisti durante il periodo di transizione dalla
vecchia alla nuova funzionalità, il Punto Fiduciale annullato o ridenominato potrà essere ancora utilizzato per la predisposizione di un atto
di aggiornamento entro i sei mesi successivi alla
data della sua modifica. Qualora quest'ultima
condizione non dovesse essere rispettata, un
controllo automatico provvederà a rifiutare l'atto
di aggiornamento, che pertanto dovrà essere ripresentato opportunamente rettificato.
Numero tre
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Sarà, altresì, possibile effettuare l'elaborazione
degli atti di aggiornamento che risultano nello
stato “sospeso”, la cui data di presentazione
sia precedente alla data di annullamento o ridenominazione dei Punti Fiduciali eventualmente presenti in essi.
A partire dal l settembre 2011 l'atto di aggiornamento non potrà più essere redatto utilizzando Punti Fiduciali annullati o ridenominati.
È buona norma, pertanto, accertarsi dello stato
attuale dei Punti Fiduciali, consultando il sito
internet dell'Agenzia, al momento della predisposizione dell'atto di aggiornamento.
5. Gestione delle particelle con superfici
reali
Nella predisposizione del libretto delle misure,
al fine di una corretta gestione delle particelle
caratterizzate da superfici reali, durante la fase
di vettorizzazione del poligono chiuso che definisce il contorno della particella, devono essere trascritte, negli appositi campi introdotti
nella nuova maschera della versione di Pregeo
10 (versione 10.1.4), le informazioni relative all'identificativo catastale della particella originaria presente nell'estratto di mappa e a quello
della particella che sarà definito nella proposta
di aggiornamento.
Tali informazioni saranno, quindi, introdotte
automaticamente nella riga 7 del libretto delle
misure. Qualora un poligono chiuso non rappresenti una particella catastale, tali campi non
dovranno essere compilati.
È appena il caso di evidenziare che gli identificativi catastali inseriti nelle righe di tipo 7 del
libretto delle misure devono corrispondere a
quelli del modello censuario e della proposta di
aggiornamento.
6. Generazione automatica del modello per il
trattamento dei dati censuari
Come noto la procedura Pregeo 10 durante la predisposizione degli atti di aggiornamento per l'approvazione automatica genera automaticamente
il modello per il trattamento dei dati censuari.
Infatti, avendo codificato, per ciascuna tipologia
di atto, le operazioni elementari da compiere, la
procedura è in grado di pre impostare lo schema
e le operazioni da eseguire sulle particelle originarie e derivate.
Sulla base poi della proposta di aggiornamento,
la stessa procedura completa le informazioni del
modello prelevandone alcune dall'estratto di
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Agenzia del Territorio
mappa ed altre dalla menzionata proposta.
Si precisa, come già indicato nel paragrafo 2.4
della Circolare n. 3 del 16 ottobre 2009, che la
compilazione automatica del modello per il trattamento dei dati censuari, rappresenta una "utilità" che viene messa a disposizione dei tecnici
professionisti, tanto che lo schema risulta editabile. Senza entrare nel merito di ciascuna tipologia codificata, si sottolinea che i dati generati in
automatico dalla procedura devono essere sempre controllati e validati dal tecnico professionista, in quanto attengono alla sua diretta responsabilità.
7. Estratto di mappa
La procedura per la produzione dell'estratto di
mappa è stata modificata in modo da fornire, attraverso la componente alfanumerica, le ulteriori informazioni di seguito riportate:
– tutti i Punti Fiduciali, presenti nella cartografia vettoriale, che rientrano in un cerchio
di raggio di 1.000 metri centrato sul baricentro delle particelle richieste;
– dati anagrafici completi e codice fiscale dei
soggetti intestatari delle particelle;
– quote di possesso del bene immobile.
8. Rilievo GPS con stazioni permanenti
Qualora si utilizzi una stazione permanente ed il
rilievo di aggiornamento sia posto a notevole distanza dalla stazione stessa, può accadere che si
generino degli schemi di rilievo geometricamente
instabili. Ciò può determinare valori molto elevati
del semiasse dell'ellisse d'errore.
Pertanto, per ovviare a quanto sopra, è possibile
utilizzare le basi misurate indirettamente, calcolandone la matrice di varianza-covarianza in maniera rigorosa con una semplice trasformazione.
Per operare correttamente, è necessario individuare un vertice finale di baseline, posto vicino
all'oggetto del rilievo, che diventerà il primo vertice iniziale da citare nel libretto delle misure.
Da esso possono essere calcolate le n-1 baseline
indirette (se n è il numero di baseline effettivamente misurati). A queste basi può essere aggiunta la baseline lunga, con verso opposto a
quella effettivamente misurata, per il collegamento alla stazione permanente.
La funzionalità che permette di eseguire le suddette operazioni nell'elaborazione della procedura Pregeo 10 si attiva inserendo l'acronimo
“VRS” (Virtual Reference Station) in corrispondenza del campo note della riga relativa al ver-
Numero tre
tice finale di baseline che si intende utilizzare
come polo del calcolo delle basi indirette.
Questa funzionalità permette di ottenere una
configurazione geometrica più stabile per tutti
i punti rilevati, ad eccezione del vertice corrispondente alla stazione permanente, sul quale
si verificherà il maggiore valore del semiasse
dell'ellisse d'errore. La procedura non considera tale ellisse nella verifica del rilievo.
Ovviamente si può scegliere un solo punto VRS
e le baseline devono avere le matrici di varianza-covarianza non nulle.
9. Nuova funzionalità per la produzione del
“secondo originale” di un tipo di frazionamento
Come noto, nel caso di tipi di frazionamento trasmessi per via telematica, il sistema informatico
produce una ulteriore copia della ricevuta di approvazione, con valore di “secondo originale”.
Tale documento, presente nel sistema informatico in un apposito elenco, viene digitalmente
firmato dal Direttore dell'Ufficio provinciale o da
un funzionario da lui delegato, quindi viene
trasmesso in differita all'utente telematico.
Qualora, per un tipo di frazionamento approvato
in automatico, gli esiti dei controlli eseguiti a valle
della registrazione negli archivi catastali risultino
negativi, per incompletezza o errata redazione
dello stesso atto (cfr. seconda fattispecie, paragrafo 8 della Circolare n. 3 del 16 ottobre 2009),
in luogo del “secondo originale” viene trasmessa
in automatico al tecnico professionista, redattore
dell'atto di aggiornamento, una comunicazione
relativa al ripristino della situazione precedente
l'approvazione, con lo scopo di informare tempestivamente il tecnico professionista stesso attraverso il canale telematico.
Quest'ultima circostanza, comunque, non esenta
l'Ufficio provinciale dal rispetto delle disposizioni
emanate in merito, che prevedono una comunicazione formale, che deve essere redatta secondo
le modalità previste per gli atti dell'art. 19 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, da
inoltrarsi, non oltre il secondo giorno successivo
a quello del ripristino della precedente situazione in catasto, alle parti interessate e al tecnico
professionista, riportante le ragioni che ne hanno
motivato l'adempimento.
Le Direzioni Regionali supporteranno gli Uffici
provinciali, nell'attuazione della presente circolare e ne verificheranno la corretta attuazione.
Franco Moggio
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Agenzia del Territorio
Il Direttore dell’Agenzia del Territorio: serve una legge per uniformare la disciplina
LA RURALITÀ DEI FABBRICATI
C’È A PRESCINDERE DALLA CATEGORIA
Fabrizio G. Poggiani - da Il Trabucco n. 4/2011
Per il Territorio la ruralità
dei fabbricati deve essere
riconosciuta indipendentemente dalla categoria posseduta dalla costruzione
ma, stante anche la presenza di una cospicua giurisprudenza altalenante, si
rende necessario un intervento legislativo, teso a
consentire l’omogenea attuazione della relativa disciplina.
È quanto affermato da Gabriella Alemanno, direttore
dell’agenzia, nell’audizione
di ieri in Commissione finanze della Camera dei de-
putati, sul trattamento tributario degli immobili rurali, ai sensi dell’articolo 9,
del decreto legge n.
557/1993, convertito con
modificazioni dalla legge n.
133 del 1994.
Nel corso dell’intervento, la
responsabile ha ripercorso
tutti i passi della disciplina
ricordando, in prima battuta, che i fabbricati rurali
per molto tempo sono stati
censiti al catasto terreni e
che, con la legge (n.
139/1998) di riorganizzazione del catasto, il legislatore ha unificato le moda-
FABBRICATI RURALI: LE INDICAZIONI DEL TERRITORIO
AUDIZIONE IN COMMISSIONE VI FINANZE DEL 22 FEBBRAIO 2011
FABBRICATI ABITATIVI Il riconoscimento delta «ruralità» è subordinato da[ possesso di
tutti. i requisiti di natura soggettiva e oggettiva (lett. da a) a e),
comma 3, art. 9, del dl n. 557/1993)
FABBRICATI
Per dette costruzioni è necessario esclusivamente il rispetto dei
requisiti di natura «oggettiva», di cui al comma 3-bis, art. 9 dl n.
557/1993
ACCATASTAMENTO
STRUMENTALI
Non è rilevante, nè il mancato accatastamento, nè l’accatastamento net catasto fabbricati a una categoria diversa da quelle
specificatamente individuata per dette costruzioni («A/6» e
«D/10»), in quanto la categoria è scelta «autonomamente» dal
contribuente (Docfa), fatta salva la possibile verifica a cura degli
uffici locali del Territorio.
I.C.I.
L’esenzione resta valida sino a quando le costruzioni mantengono una funzionalità all’esercizio delle attività agricole e net solo
rispetto delle condizioni di cui all’art. 9. dl n. 557/1993, a prescindere dalla categoria catastale attribuita
NORMA
è necessario un intervento legislativo tale da consentire «... la piena e omogenea attuazione del processo di riforma già delineato dal
legislatore con il citato articolo 9 del decreto legge 30 dicembre
1993, n. 557..,»
Numero tre
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Agenzia del Territorio
lità di dichiarazione delle
costruzioni rurali con
quelle già previste per gli
immobili urbani, utilizzando la specifica procedura Docfa.
Pertanto, i fabbricati sono
stati iscritti nel catasto
urbano con attribuzione
di rendita non utilizzabile,
però, ai fini dell’imposizione diretta e dei tributi,
se la costruzione rurale risulta rispettosa dei requisiti di cui al comma 3 (abitativi)
o
3-bis
(strumentali), dell’art. 9,
dl n. 557/1993 (circolari
n. 50/2000, n. 118/2000,
n. 38/2005 e risoluzione
n. 207/2009) a prescindere dal classamento attribuito (Agenzia del territorio, circolare n. 7/2007).
Di conseguenza, un’abitazione rurale può essere inserita in qualsiasi categoria tipica delle abitazioni
civili (A/2) o economiche
(A/3), a prescindere che
l’abitazione sia utilizzata
o meno dall’imprenditore
agricolo, di cui all’articolo
2135 c.c., come agli immobili strumentali può
essere attribuita una categoria qualsiasi, ma ritenuta appropriata per le
caratteristiche proprie, individuata nei gruppi ordinari («C») o speciali («D»).
È pur vero che in catasto
esistono due categorie destinate alle costruzioni rurali, di cui una (A/6) caduta
in
disuso
e
utilizzabile solo in presenza di determinati indicatori, ormai non più presenti nelle costruzioni
moderne (assenza di disimpegni e di servizi igie-
nici interni ecc.) e l’altra
(D/10) destinata alle costruzioni strumentali utilizzate nelle attività agricole, attribuibile solo in
presenza di determinati
requisiti (connessione ai
terreni agricoli, utilizzazione per la manipolazione o trasformazione dei
prodotti); nessuna disposizione, però, né tanto-
damento
(Cassazione,
sentenze nn. 14967 e
15048 del 2010) e, soprattutto, in tema di tributi locali (Ici), ha affermato che non si possono
considerare rurali, nel rispetto delle disposizioni,
di cui all’art. 9, dl n.
557/1993, le costruzioni
che non risultano classificate in catasto nelle cate-
meno i due commi dell’art. 9, del dl n.
557/1993, richiede una
categoria specifica, ma ne
esclude solo alcune tipologie (in particolare, le categorie A/1 e A/8 e quelle
di lusso).
Nonostante i recenti interventi legislativi, culminati con l’interpretazione
autentica, di cui al
comma 1-bis, dell’art. 23,
dl n. 207/2008, la giurisprudenza di legittimità
(Cassazione, sentenza n.
18565/2009, in primis),
in maniera altalenante
seppure in via di consoli-
gorie specifiche «A/6» e
«D/10». Pertanto, la responsabile del Territorio
ha confermato (come già
fatto in numerose occasioni) che, rispettati i requisiti indicati dall’art. 9,
dl n. 557/1993, i fabbricati devono essere considerati rurali, a prescindere
dalla
categoria
assegnata, ancorché si ritenga necessaria l’emanazione di una specifica
norma «.. volta a consentire la piena e omogenea
attuazione del processo di
riforma...», di cui al citato
decreto sulla ruralità.
Numero tre
MARZO 2011
Agenzia del Territorio
Febbraio 2011
SANZIONI PREVISTE PER CHI NON ACCATASTA
Dall’Agenzia delle Entrate chiarimenti sulle sanzioni previste per chi non
si allinea alla sanatoria catastale. La circolare 4/E del 15 febbraio ha fatto il punto della situazione sulle misure della manovra estiva, spiegate
nei mesi successivi da atti del Fisco e dell’Agenzia del Territorio.
COSA PREVEDE
LA SANATORIA CATASTALE
L’articolo 19 della manovra estiva mira
all’emersione delle “case fantasma”.
Rientrano in questa categoria gli immobili non dichiarati al Catasto, modificati o che hanno perso il requisito di
ruralità. La norma ha istituito anche
l’Anagrafe Immobiliare Integrata, attiva dal primo gennaio per il monitoraggio delle istanze di regolarizzazione.
La precisa indicazione dei dati catastali è diventata quindi necessaria per
compravendite, locazioni e trasferimento di diritti reali sugli immobili.
Dal primo luglio 2010, la mancata o
errata indicazione dei dati catastali fa
scattare sanzioni che oscillano dal 120
al 240 per cento dell’imposta di registro dovuta.
ADEGUAMENTI, CHIARIMENTI
ED EVOLUZIONE DELLA NORMA
circolare 2/2010 ha reso possibile l’allineamento dei registri immobiliari a
quelli catastali dopo la compravendita.
Un mese più tardi, la circolare 3/2010
ha chiarito che sono esclusi dalla segnalazione al Catasto i fabbricati rurali e gli edifici diroccati. La comunicazione non è necessaria neanche per lo
spostamento di pareti interne che non
creano nuovi vani.
Nei giorni scorsi il maxiemendamento
al ddl per la conversione del “Milleproroghe” ha fatto slittare al 30 aprile
i termini per la regolarizzazione catastale. Subito dopo sarà applicata una
rendita presunta che, insieme alla rendita definitiva, produce effetti fiscali
dal 1° gennaio 2007.
La manovra aveva inizialmente fissato
al 31 dicembre 2010 il termine per la
presentazione delle istanze. Un tempo
giudicato troppo stretto dagli addetti ai
lavori e posticipato al 31 marzo dal DL
Milleproroghe.
Vista la necessità di indicare i dati catastali per compravendite e locazioni,
lo scorso giugno il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha emanato un provvedimento con cui ha modificato il modello 69, da utilizzare per i contratti a
partire dal primo luglio, e introdotto il
modello CDC, utile per le cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti già registrati al primo luglio.
A luglio l’Agenzia del Territorio con la
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Fisco
PIÙ ALTO IL PREZZO PER REGOLARIZZARE LE CASE FANTASMA
ICI e IRPEF vanno pagate dal 2007
da “Il Sole-24 Ore”, Il Trabucco n. 4/2011
Lo Stato alza la posta sulle case
fantasma. Dopo le supersanzioni
legate al federalismo municipale,
tocca al milleproroghe: il maxiemendamento votato dal Senato
concede sì un mese in più ai
proprietari per mettersi in regola – dal 31 marzo al 30 aprile
– ma addossa ai ritardatari quattro anni di imposte arretrate,
con l’aggiunta di sanzioni e interessi.
Risultato: a maggio i funzionari
dell’agenzia del Territorio cominceranno le operazioni a tappeto per attribuire una rendita
presunta agli edifici non ancora
accatastati, e gli effetti fiscali decorreranno dal 1° gennaio 2007,
a meno che il titolare non riesca
dimostrare in qualche modo che
l’edificio è stato costruito dopo il
2006 (ad esempio, recuperando
la Dia o il permesso di costruire,
o magari usando bollette e contratti per luce, acqua e gas).
Questo ribaltamento di prospettiva si abbinerà a uno snellimento dell’iter di notifica: le rendite saranno affisse nell’albo
pretorio di ogni Comune, con avviso pubblicato sulla Gazzetta
Ufficiale, e potranno anche essere visionate negli uffici e sul
sito internet dell’Agenzia.
Il conto varierà caso per caso,
ma sarà salato. Ad esempio, il
proprietario di una villetta non
accatastata nelle campagne laziali – usata come seconda casa
per il fine settimana – dovrà pagare Ici e Irpef dal 2007 al 2010:
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il tutto per un totale che lievita
fino a 7.500 euro, anche definendo l’accertamento senza ricorso (si vedano gli altri esempi
nel grafico).
Dal particolare al generale, si
può calcolare che siano in gioco
circa 765 milioni di euro tra imposte arretrate, interessi e sanzioni, che diventano 915 milioni
conteggiando anche l’Ici e l’Irpef
dovute per il 2011. A questo risultato si arriva partendo dalle
ultime stime, secondo cui a fine
aprile
rimarranno
ancora
800mila situazioni anomale da
esaminare su un totale di 2 milioni individuate dal Territorio
incrociando foto aeree e mappe
del catasto.
Proiettando sulle ultime parti-
Fisco
celle catastali i risultati della
prima campagna di accertamenti, si possono stimare il numero, la tipologia e la rendita
media degli edifici fantasma:
160mila abitazioni, 140mila
magazzini, 115mila garage e
50mila immobili di tipo diverso.
Da qui il totale di 765 milioni:
un importo che farebbe molto
comodo all’erario statale e alle
casse comunali, ma che – comunque – non va considerato
come un dato acquisito.
Prima di tutto, si tratta di vedere se i sindaci cominceranno
a riscuotere il dovuto e a coltivare la propria base imponibile;
cosa che finora è successa raramente, soprattutto nelle zone
ad alta densità di violazioni,
come le province di Avellino,
Benevento, Vibo Valentia,
Nuoro, Viterbo e Potenza, dove
ci sono più di 100 segnalazioni
ogni mille abitanti. Inoltre, bisogna considerare che molte
case fantasma sono costruite
su terreni di proprietà altrui
(emigranti o persone defunte da
decenni senza che nessuno abbia fatto le volture), con la conseguenza che potrebbe rivelarsi
difficilissimo risalire al soggetto
“giusto”. La pubblicazione sull’albo pretorio del Comune risolve il problema della notifica,
ma la riscossione – in qualche
caso – potrebbe essere una
strada impraticabile.
Tutta questa partita, poi, si intreccia con le sanzioni irrogate
dal Territorio, che si aggiungono a quelle del fisco in caso di
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immobili non dichiarati. La normativa attuale fissa un range
da 258 a 2.066 euro.
L’ultima bozza del decreto sul
federalismo municipale, però,
ipotizza di moltiplicare per
quattro le sanzioni e ne assegna
il 75% ai sindaci: la posta per i
Comuni, quindi, va da 380 milioni a 3 miliardi di euro.
Anche in questo caso, però, alzare la posta in palio servirà a
poco se i protagonisti non cambieranno stile di gioco. Gli
stessi amministratori che
hanno assistito senza battere
ciglio alla proliferazione delle
case fantasma presto dovranno
decidere se demolire gli abusi
edilizi o fingere di non vederli
(almeno nel caso dei più lievi)
per incassare le imposte.
RURALITÀ, LA CATEGORIA È OPTIONAL
Sono indipendenti i requisiti per qualificare i fabbricati
da “ItaliaOggi”, Il Trabucco n. 4/2011
Per qualificare un fabbricato rurale non è necessario attribuire una specifica categoria catastale
alla costruzione, stante il fatto che la stessa qualifica si può ottenere a prescindere dalla circostanza che l’abitazione sia utilizzata o meno dall’imprenditore agricolo.
Questo ciò che emerso nel corso dell’audizione,
dello scorso 22 febbraio, di Gabriella Alemanno,
direttore dell’Agenzia del territorio, chiamata a
fornire indicazioni sul trattamento tributario delle
costruzioni rurali, di cui all’articolo 9, dl n.
557/1993, convertito con modificazioni dalla legge
n. 133 del 1994.
Contestualmente alle recenti disposizioni in tema
di accertamenti, destinati al recupero di gettito derivante da fenomeni di evasione e di elusione fiscale in ambito immobiliare, il comma 36, dell’art.
2, di 262/2006, convertito dalla legge n.
286/2006, ha individuato determinate attività
destinate alle verifiche dei fabbricati iscritti in catasto terreni, per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità che,
come noto, comporta l’esenzione totale dal pagamento di imposte e tributi locali. In particolare
sono stati forniti indirizzi specifici per le verifiche
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dei fabbricati rurali censiti ancora al catasto terreni o censiti nel catasto fabbricati ma che hanno
perduto i requisiti di ruralità, di cui ai commi 3
(abitativi) e 3-bis (strumentali), dell’art. 9, dl n.
557/1993.
Sul tema la responsabile ha evidenziato le difficoltà derivanti, non tanto dall’identificazione degli immobili da verificare (450 mila accertamenti
alla fine dello scorso anno), ma, soprattutto, dalla
concreta applicazione della disciplina indicata,
soprattutto per effetto di un consolidamento di
una giurisprudenza di legittimità (Cassazione,
sentenze nn. 18565 e 18570 del 2009 e dalla n.
14967 alla n. 15048 del 2010) che si è allineata a
quanto indicato dalla medesima Corte, nella sentenza a sezioni unite citata, che ha affermato la
necessità che gli immobili siano collocati nelle
categorie «A/6», se abitativi, e «D/10», se strumentali all’esercizio delle attività agricole, di cui all’articolo 2135 c.c., al fine di ottenere l’esenzione
totale dal pagamento di imposte e tributi.
Facendo un passo indietro, anche in relazione a
quanto già indicato dal Territorio (circolare n. 7/T
del 2007), il direttore ha evidenziato che il decreto
n. 139 del 1998 ha unificato le modalità di di-
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Fisco
chiarazione delle costruzioni rurali a quelle già indicate per gli immobili urbani, mediante l’utilizzo
della nota procedura Docfa, con la conseguenza
che, a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia utilizzato o meno dall’imprenditore agricolo, è possibile attribuire la ruralità alle abitazioni civili o economiche, collocate rispettivamente
nelle categorie «A/2» e «A/3».
Per quanto concerne l’inserimento degli abitativi
nella categoria «A/6 – abitazioni di tipo rurale» è
stato evidenziato che detta qualifica pub essere
utilizzata solo in presenza di determinati indicatori, come l’assenza di disimpegni, la mancanza di
servizi igienici all’interno dell’unità abitativa e finiture e pavimentazioni di qualità inferiore a
quelle proprie dell’edilizia popolare; peraltro, sul
tema, è sempre utile ricordare che il ministero
delle finanze, dipartimento del territorio (circolare
9/02/2000 n. 18/T) ha, di fatto, soppresso la categoria indicata dai giudici supremi («A/6») come
necessaria.
Per analogia, anche agli immobili rurali strumentali, di cui al comma 3-bis, dell’art. 9, dl n.
557/1993, nella prassi estimale viene attribuita la
categoria più consona, rispetto alla struttura della
costruzione, inserendo detti fabbricati nelle categorie dei gruppi ordinari (categoria «C2») o speciali
(categoria «D»), sulla base della relativa consistenza, dell’impiantistica e quant’altro.
Per quanto concerne le costruzioni strumentali
più rilevanti, come quelle destinate alla produzione vitivinicola, la categoria sovente attribuita è
quella speciale «D/1 – Opifici», ancorché alle
stesse, come avviene per la generalità dei fabbricati utilizzati per le funzioni produttive agricole,
potrà essere attribuita la categoria «D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole», di cui al comma 5, dell’art. 1, dpr n.
139/1998 (Agenzia del territorio, circolare 7/2007
§ 3.2).
Resta possibile, in sede di accertamento e a cura
del Territorio, verificare la categoria proposta, riscontrando la presenza dei requisiti richiesti per
il riconoscimento della ruralità, ma ai fini fiscali
resta altrettanto impregiudicato il fatto che, nel rispetto dei requisiti richiesti dall’art. 9, dl n.
557/1993, i fabbricati siano riconosciuti rurali, e
di conseguenza esentati dal pagamento di imposte e tributi, a prescindere dalla categoria assegnata.
Pertanto, conclude il direttore del Territorio, ribadendo quanto già sostenuto nel tempo (circolare
7/T del 2007 e nota n. 10933 del 2010), a prescindere dalla categoria catastale attribuita all’immobile, per ottenere la qualifica di fabbricato
rurale, si rende necessario rispettare esclusivamente, in quanto sufficienti, le condizioni richiamate dall’art. 9, commi 3 e 3-bis, del dl n.
557/1993; per chiudere l’eterna diatriba, pero, si
rende necessaria una soluzione legislativa al problema.
LE CONFERME SULLA RURALITÀ
CATEGORIA
Ai fini del riconoscimento detta ruralità alla costruzione, non rileva l'accatastamento nel catasto fabbricati ad una categoria diversa da quella specificatamente individuata per dette costruzioni («A/6» e «D/10») in quanto la categoria è scelta in via autonoma dal contribuente con la procedura Docfa.
PRESUPPOSTO IMPOSITIVO In presenza dei requisiti indicati dai commi 3 e 3-bis, dell'articolo 9, dl n. 557/1993, it fabbricato non genera un presupposto
autonomo per l'applicazione, in particolare, del tributo locale
(Ici), dovendo ritenere la rendita della costruzione assorbita dal
reddito dominicale del fondo su cui essa si colloca.
NORMA SPECIFICA
Il Territorio evidenzia: la necessità di un ulteriore e specifico intervento legislativo che renda omogenea l'applicazione detta disciplina sui fabbricati rurali, tenendo conto esclusivamente di
quanto sancito dai commi 3 (abitativi) e 3-bis (strumentali), dell'art. 9 dl n. 557/1993.
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Conciliazione
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I GEOMETRI CONCILIATORI GEO-C.A.M.
Costituita l’Associazione Nazionale Geometri Consulenti Tecnici, Arbitri e Mediatori
Renzo Fioritti, da “dimensione Geometra”, 4/2011
Il 26 gennaio di quest’anno è stata costituita con
Atto Notarile l’Associazione Nazionale Geometri
Consulenti Tecnici, Arbitri e Mediatori, identificata
anche con l’acronimo GEO-C.A.M., che ha come
scopi fondamentali:
a) sviluppare la cultura della mediazione e della
conciliazione attraverso lo studio, la ricerca,
l’organizzazione di corsi di formazione ed aggiornamento e la divulgazione dei metodi per la
risoluzione dei conflitti e delle controversie;
b) sviluppare la cultura in materia di consulenza
tecnica in ambito giudiziario ed extragiudiziario e di procedure arbitrali.
Pertanto si tratta di una Associazione che non si
interesserà solo della nuova attività del “MEDIATORE-CONCILIATORE”, ma che si rivolge anche
alle altre “Figure nell’ambito delle consulenze tecniche” di cui il Geometra si occupa da sempre,
quali il C.T.U. – C.T.P. – ARBITRO. Al momento
della costituzione di questa associazione è stato
nominato il primo Consiglio Direttivo e sono state
attribuite le cariche sociali. Presidente è Filippo
VIRCILLO di Genova (già presidente della Associazione Nazionale Geometri Conciliatori, che si è
fusa con questa nuova), Vice-Presidente Paolo
FREDIANI (noto docente di corsi in particolare per
i C.T.U.) e Segretario Guido TURCHETTI di Rovigo.
Questi e gli altri componenti il Consiglio Direttivo,
avranno il compito di avviare l’Associazione fino al
31 dicembre di quest’anno, dopo di che ci saranno le elezioni da parte di tutti i soci.
La prima riunione del Consiglio di GEO-C.A.M. si
è tenuta il 21.02.2011, nella quale sono state gettate le basi dell’azione di avvio dell’Associazione;
a giorni a tutti i Collegi verrà fatta pervenire una
circolare con le modalità per l’iscrizione e notizie
in merito all’assistenza per la formazione degli
“Organismi per la Conciliazione”.
In collaborazione con i Collegi Provinciali verrà
proposto un seminario divulgativo, nel quale verrà
spiegato compiutamente la potenzialità di questa
nuova attività, che potrà svilupparsi all’interno
della nostra Categoria, quanto più noi tutti sapremo darle spazio, ad esempio inserendone la
clausola nei contratti, regolamenti di condominio,
contratti di appalto, ..., riportando la clausola
che in caso di contestazioni o vertenze dovranno
rivolgersi presso gli Organismi di Conciliazione dei
Geometri.
Tra le prime iniziative l’Associazione si prefigge
l’istituzione di:
• Comitato scientifico di supporto agli Organismi
periferici;
• Nucleo nazionale referenti sulle varie materie di
Conciliazione.
Numero tre
Inoltre l’organizzazione in sede locale provvederà
alla predisposizione di seminari, con il coinvolgimento di giudici ed avvocati per conferire visibilità ai nostri Iscritti.
In ogni Collegio dovrebbe essere individuato un
collega referente che supporti i Mediatori-Conciliatori locali, in collegamento con l’Associazione
Nazionale. Tale referente dovrà avere i seguenti requisiti:
• conoscenza delle materie e pratica professionale da almeno 5 anni nelle materie (anche con
l’aiuto di gruppi di colleghi divisi per argomento da trattare);
• buona attitudine alla gestione di gruppi;
• capacità di comunicazione e relazione;
• capacità organizzativa,
• passione e disponibilità di tempo da dedicare
alla Categoria
L'Attività, sotto la direzione di GEO- C.A.M. e con
iniziative comuni su tutto il territorio nazionale,
avrà le seguenti mansioni:
1) verifica e sondaggio di problematiche locali per
le attività di riferimento;
2) organizzazione del quadro d’incontri periodici
con giovani, per approfondimenti, per offerta
opportunità di verifica/apprendimento continua;
3) eventuale coordinamento locale di iniziative
assunte dall’Associazione;
4) svolgere sessioni di studio ed aggiornamento a
Roma, offerte dall’Associazione;
5) svolgere forum periodici a Roma per confronti
con tutte le realtà italiane.
Siamo in attesa che l’Associazione dia risposta a
diversi quesiti ed interrogativi posti anche dal
Collegio di Udine, che pur essendo pronto a partire (con reperimento della sede, abilitazione dei
Mediatori), non può farlo non essendo ancora
chiaro, come e chi può presentare domanda al Ministero per l'istituzione dell'Organismo: il Collegio
stesso o una Società?, ...una Cooperativa o un'altro Ente?, ... oppure con collegamenti tra più
enti?, ... e poi, ... che tipo di contabilità fiscale dovrà essere adottata....?
Intanto l’Associazione ha predisposto una bozza di
Regolamento sulle modalità operative per il funzionamento dell’Organismo di Mediazione. In tal
modo le Commissioni locali possono verificarne la
compatibilità con le aspettative locali ed essere
pronti a presentare domanda di istituzione al Ministero, che ricordo potrà essere formulata indicando almeno cinque nominativi di colleghi “abilitati con 54 ore di corso” e sarà operativa anche
con 20 giorni di silenzio assenso.
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Varie
CERTIFICAZIONE ENERGETICA: LE NOVITÀ PER GLI IMMOBILI
O.O., http://www.geometra.info/
Il decreto legislativo n. 28 del 3 marzo 2011 in materia di energia da fonti rinnovabili, pubblicato sul
Supplemento Ordinario n. 81 della Gazzetta Ufficiale del 28 marzo 2011, interviene sulla materia
della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.
In particolare, il provvedimento inserisce due
nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. Il primo dispone che “nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è
inserita apposita clausola con la quale l’acquirente
o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla
certificazione energetica degli edifici. Nel caso
di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato
di certificazione energetica ai sensi dei commi 1,
1-bis , 1-ter e 1-quater”.
Il nuovo comma 2-quater afferma che “nel caso di
offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici
o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1°
gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
Confedilizia ha dunque fornito alcune prime indicazioni in merito alla disposizione del comma 2ter già in vigore – mentre l’entrata in vigore del
comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012
-, relativa all’obbligo di inserire nei contratti di
compravendita e di locazione una nuova clausola.
Innanzitutto, per quanto riguarda i rapporti con
la legislazione regionale, si pone la questione delle
conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica.
A tal proposito, la nuova disposizione attiene alla
disciplina dei contratti, sulla quale lo Stato ha
competenza esclusiva. Quindi le disposizioni contenute nel nuovo comma 2-ter prevalgono sulla
normativa regionale.
Per quanto riguarda invece l’utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G,) il
d.m. 26.6.2009 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che –
per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq e, per il
solo caso di trasferimento a titolo oneroso di
edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in
base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05
Numero tre
– il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica del suo immobile, possa scegliere di
ottemperare agli obblighi di legge attraverso
un’autodichiarazione da trasmettere, in copia,
alla Regione o Provincia autonoma competente
per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione, in cui afferma che “l’edificio è di classe
energetica G” che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”.
In seguito alle nuove disposizioni, Confedilizia afferma che sembra confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione che costituisce
un’alternativa alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica.
Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto
dal nuovo comma 2-ter si applica “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei
commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta, nello
specifico, dei seguenti casi:
• immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in
base ad un titolo richiesto successivamente
all’8.10.2005
• immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso
(in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore
a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.2007; per “gli
edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.2008; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.2009)
• immobili per i quali sono stati richiesti, a partire
dall’1.1.2007, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche”
• immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.2007, contratti relativi
alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”
Un’altra questione che si pone è se la disposizione
che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in
quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o
del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di
qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che
pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto.
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