I DOSSIER
La locazione
Disciplina del codice civile:
nozione e obbligazioni dei
contraenti
Locazione di
immobili
urbani
Locazioni
transitorie
Aspetti
fiscali
Schemi
contrattuali
a cura dell'avv. Federico Ciaccafava
in collaborazione con il Centro Studi Fiaip e Il Sole 24 Ore
Numero 2 - aprile 2014
Dossier n. 2 – chiuso in redazione il 2 aprile 2014
Sommario
1 Disciplina del codice civile: nozione e obbligazioni dei contraenti
1.1 Nozione
1.2 Obbligazioni del locatore
1.3 Obbligazioni del conduttore
2 Locazione di immobili urbani
2.1 Locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo
2.2 Locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo
3 Locazioni transitorie
3.1 Definizione
3.2 Locazioni transitorie per studenti universitari
4 Aspetti fiscali
4.1 Imposta di registro
4.2 Cedolare secca
4.3 Pagamento in contanti del canone di locazione: ultimi chiarimenti
5 Schemi contrattuali
5.1 Contratto di locazione a uso abitativo
5.2 Contratto di locazione a uso abitativo agevolato
5.3 Contratto di locazione a uso abitativo per studenti universitari
Sezione a cura dell’avv. Augusto Cirla, Formulario Locazione, Il Sole 24 Ore, 2013
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 1 Disciplina del codice civile:
nozione e obbligazioni dei contraenti
1.1 Nozione
Secondo la nozione generale accolta nel codice civile, la locazione è il contratto col quale
una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o
immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 cod. civ.).
La locazione è un contratto consensuale: si perfeziona , ovvero si conclude, con il solo
consenso delle parti.
È, inoltre, un contratto con effetti solo obbligatori: il conduttore non consegue alcun diritto
reale sulla cosa, ma solo un diritto di credito nei confronti del locatore, avente ad oggetto il
godimento della cosa altrui. É, infine, un contratto a titolo oneroso: essenziale, perché si
abbia locazione, è la pattuizione del corrispettivo.
La sistematica del codice civile impone di considerare un modello di locazione al quale sono
affiancati taluni sottotipi particolari: è dato identificare, a tal riguardo, la locazione di fondi
urbani e l'affitto. L'articolazione del quadro normativo si è, poi, fatta nel tempo ancora più
complessa dalla presenza di regole diverse, nell'ambito delle locazioni urbane immobiliari,
per quelle destinate a soddisfare il bisogno abitativo e per quelle funzionali allo
svolgimento di un'attività produttiva. Il codice, pertanto, non rappresenta l'unico referente
normativo della disciplina delle locazioni e talune disposizioni in esso contenute risultano oggi
superate da previsioni contenute in leggi speciali, succedutesi numerose nel tempo. Può dirsi
allora che le norme contenute nel codice civile, tuttavia, conservano il valore di regole di
generale applicazione laddove non diversamente disposto dalle leggi speciali.
Per quanto riguarda la disciplina del contratto di locazione contenuta nel codice civile,
valgono le seguenti fondamentali regole:
La locazione può avere ad oggetto qualsiasi bene, mobile o immobile. Se si tratta di una
cosa produttiva, ossia idonea di per sé a procurare frutti, la locazione assume il nome
specifico di affitto ed è soggetta alla particolare disciplina prevista dal legislatore per tale
tipologia di contratto.
Come regola, la locazione non è un contratto formale: la forma scritta è tuttavia richiesta,
a pena di nullità, per le locazioni immobiliari ultranovennali, le quali sono anche soggette a
trascrizione (artt. 1350, n. 8, e 2643, n. 8, cod. civ.).
Un requisito essenziale della locazione è la temporaneità del godimento. Secondo quanto
dispone il codice civile non può comunque essere stipulata per una durata superiore a
trent’anni e, se stipulata per una data superiore, si riduce a tale periodo.
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La locazione può essere a tempo determinato – come detto, non superiore a trent’anni – o a
tempo indeterminato. In tale seconda ipotesi, è lo stesso codice a stabilire appositi limiti di
durata del contratto modulati in ragione del tipo di bene che forma oggetto della locazione
(art. 1573 cod. civ.).
Nozione
Durata
Forma
Contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore)
una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Massimo 30 anni
Scritta, se è locazione ultranovennale di immobili
1.2 Obbligazioni del locatore
Le principali obbligazioni del locatore sono (art. 1575 cod. civ.):
1) Consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione.
Se la cosa presenta vizi occulti che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'uso pattuito, il
codice civile offre al conduttore due rimedi, essenzialmente la risoluzione del contratto o una
riduzione del canone, oltre al risarcimento del danno (art. 1578 cod. civ.); nel caso di vizi tali
da rendere la cosa pericolosa per la salute, il conduttore può attivare i rimedi anche se i vizi gli
erano noti (art. 1580 cod. civ.);
2) Mantenere la cosa in buono stato locativo.
Ciò significa che il locatore è tenuto ad eseguire, quindi, durante la locazione, tutte le
riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al
conduttore; tuttavia, se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione ed ordinaria
manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore (art. 1576 cod. civ.).
Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico del conduttore,
quest’ultimo è comunque tenuto a darne avviso al locatore. Peraltro, se si tratta di
riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia
contemporaneamente avviso al locatore (art. 1576 cod. civ.).
3) Garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa.
Ciò significa in primo luogo che il locatore deve evitare di impedire o disturbare il godimento
del conduttore; inoltre, deve fare in modo che impedimenti o disturbi non gli provengano da
terzi.
1.3 Obbligazioni del conduttore
Le principali obbligazioni del conduttore sono (art. 1587 cod. civ.):
1) Prendere in consegna la cosa;
2) Pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
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3) Utilizzare la cosa per l'uso stabilito dal contratto, osservando la normale diligenza: se,
durante la locazione, la cosa è distrutta o danneggiata, il conduttore ne risponde, salvo
provare che ciò è dipeso da causa a lui non imputabile; parimenti, ne risponde se il danno è
imputabile a persone da lui ammesse al godimento della cosa (art. 1588 cod. civ.).
4) Restituire la cosa al termine della locazione, nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il
deterioramento dovuto a vetustà (art. 1590 cod. civ.); il conduttore in mora per
inadempimento di tale obbligo, deve continuare a pagare il canone fino alla riconsegna, oltre al
maggior danno (art. 1591 cod. civ.).
Tra le modalità d'uso della cosa locata, che la legge non vieta al conduttore, a condizione
che non comportino mutamenti nella natura e nella destinazione del bene, il codice civile
contempla i miglioramenti e le addizioni. Quanto ai miglioramenti, è necessario
distinguere a seconda che vi sia stato o meno il consenso da parte del locatore ai
miglioramenti o alle addizioni migliorative non separabili senza nocumento dalla cosa: nel
primo caso, il conduttore ha diritto ad una indennità nella misura minore tra lo speso ed il
migliorato; nel secondo, il conduttore non ha diritto alla indennità: tuttavia, il valore dei
miglioramenti può servire a compensare i deterioramenti non dovuti a colpa grave. Quanto alle
addizioni separabili, occorre distinguere, a seconda che il proprietario-locatore intenda o
meno ritenerle: nel primo caso, il conduttore ha diritto ad un'indennità nella misura minore tra
lo speso ed il migliorato; nel secondo, il conduttore ha diritto di togliere le addizioni alla fine
della locazione, qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa (artt. 1592 e 1593).
Secondo la dottrina, con il termine addizioni si indicano quelle opere dotate di autonoma
individualità rispetto al bene sui cui sono effettuate. Con il termine miglioramenti si indicano
invece quelle opere, a carattere duraturo, prive di specifica individualità, che aumentano il
valore o la produttività del bene attinenti alla struttura del bene stesso (C.M. Bianca, Patti G.,
Patti S.).
Per quanto concerne la sublocazione, il codice dispone che conduttore possa sublocare la
cosa, salvo che il contratto lo vieti. Se la sublocazione riguarda una cosa mobile, la
sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi (art. 1594 cod. civ.). Il
subconduttore è in rapporto esclusivamente con il sublocatore. Tuttavia, le vicende del
rapporto locativo si riverberano sulla sublocazione: il locatore può esercitare un'azione diretta
nei confronti del subconduttore; la nullità o la risoluzione della locazione hanno effetto anche
nei confronti della sublocazione (art. 1595 cod. civ.).
Come anticipato, Il conduttore non vanta alcun diritto reale sulla cosa locata, ma solo un
diritto di credito verso il locatore: un diritto personale di godimento. Proprio perché il suo
potere sulla cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, egli non è possessore, ma
semplice detentore. Ciò spiega le regole dettate dal codice sulla posizione del conduttore, di
fronte alle molestie provenienti da terzi. Sotto tale profilo, occorre distinguere tra molestie
di fatto e molestie di diritto. Se il conduttore subisce molestie di fatto, recate cioè da terzi
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che non pretendono di avere diritti sulla cosa, egli può difendersi da sé agendo contro di essi in
nome proprio: in particolare, con un'azione di risarcimento, e, se ne ricorrono i presupposti,
con l'azione di reintegrazione (art. 1585 cod. civ.).
Ai sensi dell’art. 1168 cod. civ., l’azione di reintegrazione è l’azione che può esercitare chi è
stato spogliato violentemente o occultamente del possesso o della detenzione non concessa
per ragioni di servizio o ospitalità al fine di recuperare il possesso o la detenzione perduta.
Se il conduttore subisce molestie di diritto, che sono quelle recate da terzi i quali pretendono
di avere diritti sulla cosa, viene meno la possibilità per lo stesso di difendersi da solo. Il diritto
del conduttore, in quanto relativo, non è opponibile ai terzi: la sua protezione deve perciò
passare attraverso la controparte del rapporto, il locatore, tenuto a garantirlo; pertanto, il
conduttore aggredito dal terzo è tenuto a dare al locatore pronto avviso della molestia: e se il
terzo agisce in giudizio, il locatore deve assumere la lite in luogo del conduttore che ne può
uscire (art. 1586 cod. civ.).
L’eventuale alienazione del bene concesso in locazione non determina lo scioglimento del
contratto, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento del bene medesimo.
Si dice quindi che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente solo se ha data certa
anteriore alla alienazione della cosa (art. 1599 cod. civ.). In tal caso, il terzo acquirente
subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 cod. civ.).
Se per mancanza di data certa la locazione non è opponibile al terzo, il locatore è obbligato al
risarcimento dei danni subiti dal conduttore licenziato (art. 1601 cod. civ.).
OBBLIGHI PRINCIPALI DEL LOCATORE
1) Consegnare al conduttore la cosa, in
buono stato di manutenzione;
2) Mantenere la cosa in stato da servire
all’uso convenuto;
3) Garantire al conduttore il pacifico
godimento durante la locazione.
OBBLIGHI PRINCIPALI DEL CONDUTTORE
1) Prendere in consegna la cosa;
2) Pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
3) Utilizzare la cosa per l'uso stabilito dal
contratto, osservando la normale
diligenza;
4) Restituire la cosa al termine della
locazione, nello stato in cui si è ricevuta.
Come accennato, le disposizioni relative al contratto di locazione contenute nel codice
civile (artt. 1571-1654 cod. civ.) che abbiamo sommariamente riassunto, non esauriscono
tutta la legislazione dettata in materia. Con riferimento alle locazioni urbane (artt. 16071614 cod. civ.), una compiuta disciplina è oggi dettata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e
dalla legge 27 luglio 1978, n. 392. Parimenti, in relazione all’affitto di fondi rustici, la
normativa contenuta nel codice civile (artt. 1628-1646 cod. civ.). è stata integrata da una
copiosa legislazione speciale. Ora, per quanto riguarda la disciplina della locazione dei fondi
urbani contenuta nel codice civile alla quale si è fatto cenno (artt. 1607-1614 cod. civ.), si
ritiene non siano state derogate dalla disciplina intervenuta successivamente solo quelle norme
relative alla durata massima (art. 1607 cod. civ.), alla garanzia per il pagamento della pigione
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(art. 1608 cod. civ.), all’incendio della cosa locata (art. 1611 cod. civ.). Per quanto concerne
invece le norme dettate in via generale dal codice civile in materia di affitto – figura che
costituisce una species del genus locazione – esse introducono variazioni rispetto alla disciplina
della locazione in ragione della natura della cosa locata, che è una res produttiva (mobile o
immobile). In tale ipotesi, l’affittuario è tenuto a curarne la gestione, in conformità alla sua
destinazione economica, spettandogli i frutti e le altre utilità della cosa (art. 1615 cod. civ.). Se
l’affittuario non osserva le regole della buona tecnica o muta stabilmente la destinazione
economica, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1618 cod. civ.).
L’affittuario può anche prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa,
purché non comportino obblighi per il locatore.
Dicesi affitto la locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o
immobile, e che obbliga l’affittuario a curare la gestione del bene in conformità della sua
destinazione economica e dell’interesse della produzione, ricevendo quale corrispettivo i frutti
e le altre utilità della cosa. Oltre alle disposizioni generali, alle quali si è fatta menzione, il
codice dispone in materia di affitto di fondi rustici (artt. 1628-1646 cod. civ.). e di affitto a
coltivatore diretto (artt. 1647-1654 cod. civ.). Come detto, si tratta di istituti rispetto ai quali
la disciplina contenuta nel codice civile ha subito profondi mutamenti indotti dalla emanazione
dal parte del legislatore di numerose leggi speciali.
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 2 Locazione di immobili urbani
Nell’attuale quadro normativo la locazione di immobili urbani si specifica e si distingue in
ragione dell’uso cui è destinato l’immobile concesso in locazione. Nell’ambito della locazione di
immobili urbani, occorre, pertanto, distinguere una locazione di immobili adibiti ad uso di
abitazione e una locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.
2.1 Locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo
Le locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo sono disciplinate principalmente
dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, dagli articoli della legge 27 luglio 1978, n. 392 rimasti in
vigore e dalle norme contenute nel codice civile. In materia di locazione di immobili adibiti ad
uso abitativo, il legislatore, con la legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e
del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), si è orientato verso un graduale ritorno alla
libertà di contrattazione, aprendo in tal modo nuovi spazi all'autonomia privata. Secondo
le prescrizioni dettate dall'art. 2 della predetta legge, le parti hanno facoltà di scegliere tra due
diversi tipi contrattuali: nel primo, cd. "contratto libero o ordinario", la determinazione della
misura del canone è rimessa ai contraenti, rimanendo stabilita dalla legge solo la durata
minima della locazione (quattro anni); nel secondo, cd. "contratto convenzionato o
alternativo", la durata minima fissata dalla legge è più breve (tre anni) e la misura del
canone deve essere convenuta in conformità a quanto stabilito in appositi accordi definiti in
sede locale tra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative.
LOCAZIONI LIBERE
DURATA
4
anni
con
prima
rinnovazione
automatica per altri 4 anni salvo disdetta
del
locatore
fondata
su
motivi
tassativamente indicati dalla legge.
LOCAZIONI CONVENZIONATE
DURATA
3 anni + 2 anni. Il contenuto di tali contratti è stabilito
in accordi stipulati in sede locale. Dopo la seconda
scadenza, sono previste procedure specifiche per la
rinnovazione/rinegoziazione del contratto
CANONE
determinato
CANONE
Determinato da accordi locali stipulati tra le
organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente
rappresentative.
Sono
previste
agevolazioni fiscali per il locatore.
Liberamente
contraenti.
dalle
parti
In sostanza, per i contratti a canone libero valgono le seguenti regole:
Il contratto ha una durata non inferiore a quattro anni.
Alla scadenza, il contratto subisce un rinnovo automatico per altri quattro anni, a cui il locatore
può sottrarsi solo in presenza di tassative ipotesi previste dalla legge.
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In particolare, il diniego di rinnovo da parte del locatore per il successivo quadriennio può
essere impedito dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi,
rispetto alla scadenza per i seguenti motivi:
Uso proprio
Quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o
professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
Esigenze del locatore persona giuridica
Quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità
pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al
conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
Disponibilità da parte del conduttore di altro immobile
Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso
comune;
Lavori riguardanti l’immobile locato
Quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere
ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia
di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
Altre ipotesi di intervento sull’immobile
Quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero
si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni,
ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire
sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo
sgombero dell'immobile stesso;
Mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore
Quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non
occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
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Vendita dell’immobile a terzi
Quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili
ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al
conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli
38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Nei contratti a regime vincolato, valgono invece le seguenti regole
Il contratto deve essere conforme, particolarmente per quanto riguarda la determinazione del
canone,
agli
appositi
accordi
locali
intervenuti
tra
le
organizzazioni
maggiormente
rappresentative dei proprietari edilizi e quelle dei conduttori.
La durata minima è di tre anni, alla cui scadenza il contratto si rinnova automaticamente per
due anni, salvo che il locatore eserciti la facoltà di disdetta nei casi sopraindicati.
Altre regole delle locazioni abitative
La legge prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a
seguito di illegittimo esercizio della suddetta facoltà di disdetta, il locatore stesso è tenuto a
corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a
trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito, o in alternativa, qualora il
locatore, nel termine di dodici mesi, non abbia adibito l’alloggio agli usi previsti, al ripristino
del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto, con lettera
raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza medesima, di attivare la
procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto. In
mancanza, il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Se trattasi di
un contratto con canone libero, la mancanza di risposta o di accordo determina lo scioglimento
della locazione.
Per tutti i contratti di locazione assoggettati alla legge n. 431/1998, è prevista una
fondamentale regola: è stabilita l’adozione della forma scritta a pena di nullità.
Deve inoltre ritenersi nulla ogni pattuizione diretta, anche prevedendo ulteriori obblighi del
conduttore ovvero attribuendo al locatore un altro vantaggio economico o normativo, a
determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto
scritto, e se la registrazione è obbligatoria, registrato. Nei contratti conformi agli appositi
accordi collettivi, quanto espresso vale rispetto al canone che quest’ultimi definiscono per
immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Nei
predetti casi di nullità, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla
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riconsegna dell'immobile locato, potrà richiedere la restituzione delle somme indebitamente
versate.
Valgono infine alcune disposizioni contenute nella parzialmente abrogata legge n. 392/1978. In
particolare:
vige il divieto per il conduttore di sublocazione totale o di cessione del contratto senza il
consenso del locatore;
è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione
dell’immobile;
Le parti hanno contrattualmente facoltà di stabilire che il conduttore possa recedere in
qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno
sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle
previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera
raccomandata.
Può costituire legittimo motivo di risoluzione del contratto per inadempimento del
conduttore: (i) il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista;
(ii) il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non
pagato superi quello di due mensilità del canone;
In caso di morte del conduttore, succedono nel contratto di locazione purché con lui
abitualmente conviventi: (i) il coniuge;
(ii) gli eredi; (iii) i parenti; (iv) gli affini; (v) il
convivente more uxorio.
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti
civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto
di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso poi di
separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i
due si sia così convenuto.
Nella disciplina della locazione di immobili urbani dettata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392,
assumono una particolare importanza gli oneri accessori i quali costituiscono particolari
esborsi legati alla fornitura di determinati servizi e, più in generale, alla fornitura dei servizi
comuni. Tali esborsi, una volta puntualmente individuati, vengono in tutto o in parte riversati a
carico del conduttore. In particolare, secondo quanto dispone l'art. 9 della legge n. 392/1978,
norma che, rubricata “Oneri accessori”, accoglie la regolamentazione tuttora in vigore degli
stessi, “salvo patto contrario”, gravano per intero a carico del conduttore le spese relative:
(i) al servizio di pulizia;
(ii) al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
(iii) alla fornitura dell'acqua;
(iv) alla fornitura dell'energia elettrica;
(v) alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
(vi) allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
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(vii) alla fornitura di altri servizi comuni.
Parimenti, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore, sono a carico del
conduttore, nella misura del novanta per cento, le spese per il servizio di portineria. La norma
in esame ha inoltre cura di precisare che il pagamento degli oneri accessori deve essere
effettuato entro due mesi dalla richiesta. Il conduttore, tuttavia, prima di effettuare il
pagamento, può legittimamente azionare nei confronti della controparte due ordini di pretese:
(i) da un lato, può ottenere l'indicazione specifica delle spese oggetto di addebito con
menzione dei criteri di ripartizione; (ii) dall'altro, può prendere visione dei documenti
giustificativi delle spese effettuate. Ai sensi dell’art. 67 del decreto legge 30 agosto 1993, n.
331, convertito con modificazioni nella legge 29 ottobre 1993, n. 427, norma che ha aggiunto i
commi 4 e 5 alla disciplina in esame, gli oneri accessori addebitati dal locatore al conduttore
costituiscono corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti
dell'art. 12 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, disposizione che annovera nella base imponibile
dell'imposta sul valore aggiunto i corrispettivi delle cessioni o prestazioni accessorie
imponibili ove risulti soggetta ad imposta la cessione o la prestazione principale. Tale regola,
tuttavia, per espressa previsione, non trova applicazione nel caso in cui i servizi accessori al
contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a
specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di
prestazione dei servizi stessi. Come anticipato, inoltre, si precisa, che, ai sensi dell'art. 5 della
legge n. 392/1978, al pari di quanto stabilito per il canone, il mancato pagamento degli oneri
accessori nel termine previsto costituisce legittimo motivo di risoluzione del contratto ai sensi
dell'art. 1455 cod. civ.: la sola condizione richiesta dalla norma riguarda l’entità dell'importo
non corrisposto al locatore che deve superare le due mensilità del canone.
Non è infrequente infine che nel contratto di locazione, a garanzia dell'esatto adempimento
delle obbligazioni assunte, il conduttore versi al locatore un deposito cauzionale. Nonostante
il codice civile predisponga più di un mezzo per garantire il locatore circa l’esatto pagamento
del canone, il deposito cauzionale rimane lo strumento al quale i contraenti più spesso tendono
a ricorrere nella pratica. Tale garanzia, prevista, a differenza delle altre, esclusivamente per i
contratti di locazione, trova la sua disciplina positiva nel disposto dell'art. 11 della legge n.
392/1978. Nella sua configurazione tradizionale, il deposito cauzionale si risolve in una
somma di danaro, diversa ed ulteriore rispetto a quella costituente il canone locatizio,
versata dal conduttore al locatore all'atto della stipulazione del contratto di locazione, a
garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore (quali, il
pagamento dei canoni e degli oneri accessori, la riconsegna dell'immobile senza danni, etc.).
L'art. 11 in esame contiene una scarna disciplina dell’istituto, limitandosi a prescrivere che:
(i) il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone;
(ii) la somma versata produce interessi legali i quali devono essere corrisposti al conduttore
alla fine di ogni anno.
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Una volta cessata la locazione, il deposito cauzionale versato viene restituito al locatore. La
norma in esame continua ad essere applicata anche in seguito all'entrata in vigore della legge
9 dicembre 1998, n. 431. La disposizione di cui all’art. 11 della legge n. 392/1978, infatti, non
figura ricompresa nel nutrito gruppo di disposizioni per le quali l’art. 14, comma 4, della citata
legge n. 431/1998 ha disposto l’espressa abrogazione. Tuttavia, mentre per le locazioni ad uso
abitativo si ritiene che la disciplina del deposito cauzionale sia liberamente derogabile da parte
dei contraenti, per quelle ad uso non abitativo la disciplina riveste ancora carattere cogente.
2.2 Locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo
Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo è rimasta in vigore la
disciplina recata dalla legge n. 392/1978. In tale ipotesi, valgono le seguenti regole:
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni
se gli immobili sono adibiti ad una delle seguenti attività:
(i) industriali, commerciali e artigianali;
(ii) di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi,
aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili;
(iii) di lavoro autonomo, esercitate abitualmente e professionalmente;
Hanno la medesima durata anche i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani
adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di
sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
La durata della locazione non può invece essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano,
anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai
sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali.
Qualora le parti abbiano convenuto una durata inferiore o non abbiano convenuto alcuna
durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista dalle norme
sopraindicate.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività
esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la
medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta
con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la
durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
Inoltre, è facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in
qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata,
almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi,
può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata.
Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo
tempestiva disdetta che, tuttavia, alla prima scadenza, il locatore può intimare solo in
presenza di tassativi motivi indicati dalla legge. In particolare, il diniego della rinnovazione
del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore ove egli intenda:
(i) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado
in linea retta;
(ii) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta, di una delle attività commerciali sopraindicate , o, se si tratta di
pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al
conseguimento delle loro finalità istituzionali;
(iii) demolire l'immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo o restaurarlo integralmente oppure
intervenire su di esso sulla base di un programma pluriennale oppure quando vuole
ristrutturarlo per rendere i locali di vendita conformi a legge (n. 42/1971) ed ai piani comunali,
sempre che le opere da effettuare siano incompatibili con la permanenza del conduttore
nell’immobile. Il permesso della prescritta licenza o concessione costituisce condizione per
l’azione di rilascio.
Il conduttore può sia sublocare l'immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza
bisogno del consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda;
il canone iniziale di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma per gli anni
successivi gli aumenti sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono consentiti dalla legge
con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell'indice dei prezzi al
consumo;
in caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del
conduttore o a suo recesso, a quest'ultimo è dovuta una indennità per la perdita
dell'avviamento commerciale;
nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato, il conduttore ha un diritto di
prelazione per l'acquisto, disponendo anche all'evenienza del diritto di riscatto.
Infine, l'art. 79 della legge n. 392/1978, dettato dal legislatore al fine di valutare la liceità di
clausole volte ad introdurre un regolamento difforme rispetto alle previsioni legali, sancisce
espressamente la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o
ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti
ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge. A tal fine, si
prevede la possibilità per il conduttore di ripetere, ovvero ottenere in restituzione, con azione
proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, le somme sotto qualsiasi
forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge.
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IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO
DURATA
6 anni con prima rinnovazione automatica per uguale periodo salvo disdetta del locatore alla
prima scadenza per i motivi tassativamente indicati dalla legge:
Attività industriali, commerciali e artigianali;
Attività di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e
ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili;
Attività di lavoro autonomo, esercitate abitualmente e professionalmente;
Hanno la medesima durata anche i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani
adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di
sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO
DURATA
9 anni con prima rinnovazione automatica per uguale periodo salvo disdetta del locatore alla
prima scadenza per i motivi tassativamente indicati dalla legge:
esercizio di attività alberghiere
esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile
esercizio di attività teatrali.
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 3 Locazioni transitorie
3.1 Definizione
La legge n. 431/1998 (art. 5) ammette e disciplina anche la stipulazione di contratti di
locazione di natura transitoria anche di durata inferiore rispetto ai limiti previsti dalla
suddetta legge al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti. Con decreto del Ministero
delle Infrastrutture e dei trasporti (DM 30/12/2002), sono state definite le condizioni e le
modalità per la stipula di tali contratti. In particolare, per tale tipologia contrattuale valgono le
seguenti regole:
I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non inferiore ad un mese e non
superiore a diciotto mesi.
Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e /o dei
conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa
- da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della
proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
Il canone è liberamente determinato dalle parti ad eccezione dei contratti di locazione di
natura transitoria ricadenti in undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova,
Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) nei comuni con esse confinanti e
negli altri comuni capoluogo di provincia, in cui il canone è stabilito dalle parti all’interno di
valori minimi e massimi definiti per fasce di oscillazione, per le zone omogenee, come
individuate per i contratti a canone amministrato ordinari.
I contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà
del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione
da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera
raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze
individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di
natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in
contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare,
collegata ad un evento certo a data prefissata (DM 30/03/2006).
In caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei
contratti tipo ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno, i relativi contratti
sono ricondotti alla durata legale (quattro anni con ordinaria proroga di analoga durata).
I contratti di locazione sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto allegati al
decreto ministeriale (DM 30/12/2002).
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni
sindacali.
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3.2 Locazioni transitorie per studenti universitari
Le esigenze abitative degli studenti universitari possono essere soddisfatte, oltre che ai modelli
contrattuali previsti in generale dalla legge n. 431/1998, compresi i contratti transitori comuni
di cui ci siamo appena occupati, alla specifica tipologia contemplata dalla medesima legge (art.
5, commi 2 e 3). La legge prevede infatti la facoltà dei Comuni, sede di Università o di corsi
universitari distaccati, di promuovere specifici accordi locali, d’intesa con le organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative e con la partecipazione
delle aziende per il diritto allo studio, delle associazione degli studenti, nonché delle
cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore, volti a definire i canoni di locazione.
Per tale tipologia di contratto valgono le seguenti regole:
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei
comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento
ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere
stipulati contratti per studenti universitari.
La durata, compresa dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta
del conduttore, è precisata nei contratti tipo allegati al decreto ministeriale (DM 30/12/2002).
Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti
universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
I contratti sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto allegati al decreto
ministeriale (DM 30/12/2002).
Per quanto concerne infine la determinazione del canone, quest’ultimo viene fissato in base ai
medesimi criteri individuati per le locazioni transitorie, ovvero dovrà essere ricompreso
all’interno delle fasce di oscillazione in sede di esercizio dell’autonomia collettiva, negli accordi
locali.
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 4 Aspetti fiscali
4.1 Imposta di registro
In generale, l’imposta di registro è disciplinata dal “Testo unico delle disposizioni concernenti
l’imposta di registro” approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (noto come TUR) ed ha,
quale presupposto applicativo, il compimento di determinati atti giuridici. Inoltre, l’istituto della
registrazione assolve ad una funzione di natura probatoria: difatti, come stabilito dall’articolo
18 del TUR, la registrazione attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di
fronte ai terzi ai sensi dell’articolo 2704 cod. civ. La registrazione dell’atto consente, inoltre,
all’Amministrazione finanziaria di acquisire mediante l’Anagrafe Tributaria, notizie riguardanti
la situazione economico-patrimoniale dei contribuenti. Le informazioni acquisite attraverso la
registrazione degli atti possono assumere rilievo anche ai fini dell’accertamento di imposte
diverse da quella di registro. L’ambito di applicazione dell’imposta è definito dalle disposizioni
del TUR e dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al medesimo TUR.
Per quanto riguarda la registrazione nel quadro delle locazioni valgono le seguenti regole:
Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili con durata superiore a trenta giorni
complessivi nell’anno devono essere registrati, qualunque sia l’ammontare del canone.
Il termine per la registrazione è di trenta giorni dalla data di stipula.
Per le modalità di registrazione vale la regola che un contratto di locazione può essere
registrato sia telematicamente sia presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i
presupposti, non sono registrati.
L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili
esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite
degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante
versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione.
Sono obbligati al versamento dell’imposta di registrazione, con assunzione di responsabilità
solidale verso l’Erario, i contraenti (persone fisiche o persone giuridiche) che sono parti del
rapporto contrattuale in corso di esecuzione.
Si ricorda, inoltre, che ai sensi dell’articolo 57, comma 1-bis, del TUR, gli agenti
immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture
private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per
la conclusione degli affari.
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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La legge (art. 8 della legge n. 392/1978) dispone che le spese di registrazione del
contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. In difetto
di diversa previsione contrattuale, tale prescrizione normativa opera solo nei rapporti interni:
infatti, nei confronti dell’Amministrazione finanziaria le parti contraenti sono solidalmente
tenute all’adempimento dell’obbligazione tributaria.
I contribuenti che non optano per il regime della cedolare secca devono versare l’imposta di
registro, la quale è dovuta, in ragione della tipologia dell’immobile concesso in locazione o
affitto, nelle seguenti misure:
Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna
annualità
Fabbricati strumentali per natura: 2% del canone (1% se la locazione è effettuata
da soggetti passivi Iva)
Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità
Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità
In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può
essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno
dei Comuni “ad alta tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base
imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In altri termini, il corrispettivo annuo da
considerare per il calcolo dell’imposta va assunto nella misura del 70%.
L’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dal conduttore. Tuttavia,
se il deposito, o altra forma di garanzia, è pagato da un terzo estraneo al rapporto di
locazione, allora si deve versare l’imposta di registro nella misura dello 0,50%.
Per i contratti di locazione di immobili urbani aventi durata pluriennale l’imposta di
registro può essere assolta: per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo
complessivo) al momento della registrazione; anno per anno (2% del canone relativo a
ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della
precedente annualità. Nella prima ipotesi, il contribuente beneficia di una particolare
agevolazione, consistente in una detrazione dall’imposta dovuta. Tale detrazione è pari, in
misura percentuale, alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle
annualità. In caso poi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto
l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del
tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Ove si opti per il pagamento
annuale, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di
immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta è assolta nella misura fissa di 67 euro. In tutti
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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gli altri casi, l’imposta si applica (nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%)
all’importo dei canoni ancora dovuti.
4.2 Cedolare secca
Introdotto a decorrere dall’anno 2011, il regime della “cedolare secca” è un sistema
alternativo ed agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità
abitative. Tale regime è facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate
con essa.
L’adozione del regime della cedolare secca consente al contribuente di applicare al canone
annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali,
dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Per i contratti di locazione a canone libero, la cedolare secca si applica in ragione di
un'aliquota del 21 per cento.
Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano: (i)
nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); (ii) nei Comuni con carenze di
disponibilità abitative; la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 10 per cento
(tale l'aliquota è stata ridotta dal 15 al 10% dal decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 per il
quadriennio 2014-2017).
Il regime della cedolare secca è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o
di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).
Gli immobili per i quali si può optare per il regime della cedolare secca sono: (i) le unità
abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi
privati), locate per finalità abitative; (ii) le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente
all’abitazione).
REGIME DELLA CEDOLARE SECCA
Destinatari:
Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).
Immobili:
Unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici
o studi privati), locate per finalità abitative
le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Imposta/Contratti di locazione a canone libero:
21 % del canone annuo stabilito dalle parti
Imposta/Contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni situate:
nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*)
10 % del canone annuo
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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(*) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia
e comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia.
IMPOSTE NON DOVUTE APPLICANDO IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA
Irpef
Addizionale regionale
Addizionale comunale
Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)
Il contribuente che intende avvalersi del regime della cedolare secca ha l’obbligo di
comunicarlo
preventivamente
al
conduttore
con
lettera
raccomandata.
Con
la
comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche
se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione
di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di
registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo,
all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata
distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono
tenuti, in solido con il conduttore, a versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del
canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
4.3 Pagamento in contanti del canone di locazione: ultimi chiarimenti
La legge 27 dicembre 2013, n. 147, meglio nota come “Legge di stabilità 2014”, ha inserito un
nuovo comma (1.1.) all'art. 12 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con
modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214. La norma recita:
1.1. i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di
alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia
l'importo, in forme e modalità che escludano l'uso del contante e ne assicurino la tracciabilità
anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e
detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore”.
Fornendo i primi chiarimenti interpretativi (Nota 5 febbraio 2014 Prot. DT 10492), il
Ministero dell'Economia e delle Finanze ha chiarito che:
1) Ai fini della dell’irrogazione delle sanzioni comminate ai sensi del d.lgs. n. 231/07, con
finalità di prevenzione del riciclaggio e di finanziamento al terrorismo, rileva unicamente il
limite stabilito dall’art. 49 del citato decreto disposizione che, come è noto, vieta “il
trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli
al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, quando
il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a euro mille”.
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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Ciò significa che non sono applicabili le predette sanzioni per i pagamenti riguardanti
canoni di locazione di unità abitative di importo inferiore ai mille euro.
2) Fermo il predetto limite pari o superiore ai mille euro, la tracciabilità delle transazioni in
contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta
fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca ed idonea
ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del
canone di locazione.
Ciò significa che la tracciabilità dei pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità
abitative
può
essere
soddisfatta
anche
attraverso
il
rilascio
di
una
ricevuta/quietanza che attesti causale ed importo dell'avvenuto pagamento. Tale
rilascio sarebbe anche idoneo ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria
all'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti
contraenti.
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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 5 Schemi contrattuali
5.1 Contratto di locazione a uso abitativo
Il/La sig./soc. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di
nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede,
codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e
data di nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “locatore”
concede in locazione
al/alla sig. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita;
domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice
fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di
nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “conduttore”, identificato mediante
<...> (documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati
nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell’art. 12, D.L.
21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il
conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S.,
ai sensi dell’art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità
immobiliare posta in <...>, via <...>, n. <...>, piano <...>, scala <...>, int. <...>, composta
di n. <...> vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare
quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) <...> non
ammobiliata/ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI: proprietà <...>, riscaldamento <...>, acqua <...>, altre <...>
ESTREMI CATASTALI: <...>
CERTIFICAZIONE IMPIANTI: <...>
CERTIFICAZIONE ENERGETICA, redatta in data <...> da <...>, Comune di <...> Sportello
Unico, PG n. <...> che viene allegata al presente contratto e consegnata al conduttore,
il quale dichiara anche di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla
attestazione della prestazione energetica (ai sensi dell’art. 6, commi 2, 3 e 3 bis, D.Lgs.
192/05, così come modificato dalla Legge n. 90/13
La locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni.
Art. 1 – Durata
Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro, dal <...> al <...> e s’intenderà rinnovato
per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del
contratto motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge n. 431/1998, da recapitarsi a
mezzo lettera raccomandata a.r., contenente la specificazione del motivo invocato, almeno sei
mesi prima della scadenza. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti
avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni e/o per la
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rinuncia al rinnovo del contratto stesso, comunicando all’altra parte la propria intenzione con
lettera raccomandata a.r. da inviare almeno sei mesi prima della scadenza. La parte
interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata a.r. entro sessanta giorni dalla
ricezione di quest’ultima raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto
s’intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In caso di mancata ottemperanza
anche a uno solo dei passaggi della procedura suesposta, il presente contratto s’intenderà
rinnovato tacitamente per la medesima durata e alle medesime condizioni.
Art. 2 – Canone
Il canone annuo di locazione, avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive
dell’immobile anche sopra descritte e ben note e la sua ubicazione, è convenuto in euro <...>,
oltre rimborso oneri accessori che si conviene in euro <...> salvo conguaglio, che il conduttore
si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore [ovvero: a mezzo di bonifico bancario;
ovvero: <...>] in n. <...> rate eguali anticipate di euro <...> ciascuna, alle seguenti date:
<...>.
Il canone viene aggiornato ogni anno, automaticamente e senza bisogno di richiesta del
locatore, nella misura del <...>% della variazione ISTAT verificatasi nell’anno precedente.
Art. 3 – Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al
locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro
<...> pari a tre mensilità del canone, non imputabile in conto canoni. Il deposito cauzionale
così costituito viene reso al termine della locazione, maggiorato degli interessi legali maturati,
previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione
contrattuale.
<...> (indicare eventuali altre forme di garanzia)
Art. 4 – Oneri accessori
Gli oneri accessori indicati all’art. 2, sono determinati in base ai millesimi attribuiti ai locali
oggetto della locazione, come sopra specificati.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire mediante il versamento in acconto
contestualmente al pagamento dei trimestri locatizi, per un importo pari a un terzo degli oneri
accessori indicati nel conto consuntivo relativo all’anno precedente, e un saldo finale, da
versarsi in sede di consuntivo entro due mesi dalla richiesta. Il pagamento degli oneri anzidetti
deve avvenire in sede di consuntivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il
pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei
criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o il suo
amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi
delle spese effettuate.
Art. 5 – Spese di bollo e di registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del
conduttore.
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Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Art. 6 – Pagamento, risoluzione e prelazione
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire
sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato
puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di
quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno a una mensilità del canone), costituisce in mora
il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene/non viene concessa la
prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Art. 7 – Uso
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle
seguenti persone attualmente con lui conviventi <...>
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale.
Per la successione nel contratto si applica l'art. 6 della legge n. 392/1978, nel testo vigente a
seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 404/1988.
Art. 8 – Recesso del conduttore
È facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi
tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Art. 9 – Consegna
Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta
all'uso convenuto e di prenderla pertanto in consegna a ogni effetto col ritiro delle chiavi,
costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare
l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il
risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile
(ove esistente), accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna a osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso
vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli
altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1590 cod.
civ., di quanto segue: <...> (descrivere lo stato manutentivo dell’unità immobiliare locata).
Art. 10 – Modifiche e danni
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali
locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del
locatore.
Quanto alle eventuali migliorie e addizioni che venissero comunque eseguite anche con la
tolleranza della parte locatrice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere
indennizzo o compenso alcuno, rinunciandovi espressamente il conduttore sin d’ora. In caso
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contrario, la parte conduttrice avrà l’obbligo, a semplice richiesta del locatore, anche nel corso
della locazione, della rimessione in pristino a proprie spese.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o
indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 11 – Assemblee
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle
deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza
voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si
tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle
disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita
assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Art. 12 – Impianti
Il conduttore, in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, si obbliga
a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore autorizzato a far
rimuovere e a demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può
pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del D.P.R.
n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'art. 11, comma 2, del citato
decreto.
Art. 13 – Accesso
Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore
nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivata ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unità immobiliare locata, il conduttore deve
consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni
festivi oppure con le seguenti modalità: <...>
Art. 14 – Varie
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non
li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di Segreteria del Comune ove è situato
l'immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se
non con atto scritto.
Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/1996).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto
dal codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli
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usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/1998 e
all'Accordo territoriale.
Altre clausole: <...>
Letto, approvato e sottoscritto
Luogo e data, <...>
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1342, secondo comma, cod. civ., le parti specificamente
approvano i patti di cui agli artt. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 del presente
contratto.
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
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5.2 Contratto di locazione a uso abitativo agevolato
Il/La sig./soc. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di
nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede,
codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e
data di nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “locatore”
concede in locazione
al/alla sig. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita;
domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice
fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di
nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “conduttore”, identificato mediante
<...> (documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati
nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell’art. 12, D.L.
21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il
conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S.,
ai sensi dell’art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità
immobiliare posta in <...>, via <...>, n. <...>, piano <...>, scala <...>, int. <...>, composta
di n. <...> vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare
quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) <...> non
ammobiliata/ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI: proprietà <...>, riscaldamento <...>, acqua <...>, altre <...>
ESTREMI CATASTALI: <...>
CERTIFICAZIONE IMPIANTI: <...>
CERTIFICAZIONE ENERGETICA redatto in data <...> da <...>, Comune di <...> Sportello
Unico, PG n. <...> che viene allegata al presente contratto e consegnata al conduttore,
il quale dichiara anche di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla
attestazione della prestazione energetica (ai sensi dell’art. 6, commi 2, 3 e 3 bis, D.Lgs.
192/05, così come modificato dalla Legge n.90/13
La locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni.
Art. 1 – Durata
Il contratto è stipulato per la durata di <...> (non meno di tre) anni, dal <...> al <...>, e alla
prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia
necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta
salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o
effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3 della legge n. 431/1998, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato art. 3. Alla scadenza del periodo di
proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove
condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione
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con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In
mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel
caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non
lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi
per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto
di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, a un
risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.
Art. 2 – Canone
Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo locale definito tra <...>
(organizzazioni
della
proprietà
edilizia
e
organizzazioni
dei
conduttori
maggiormente
rappresentative) e depositato il <...>, presso il Comune di <...>, è convenuto in euro <...>,
che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore [ovvero: a mezzo di
bonifico bancario; ovvero: <...>] in n. <...> rate eguali anticipate di euro <...> ciascuna, alle
seguenti date: <...>
[nel caso in cui l'Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda: Il canone viene
aggiornato ogni anno nella misura contrattata del <...>, che comunque non può superare il
75% della variazione ISTAT].
Art. 3 – Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore,
che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, una somma di euro <...> pari a tre
mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva (salvo che la durata non sia
superiore ad anni quattro, fermo il rinnovo biennale) di interessi legali, riconosciuti al
conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso
al
termine
della
locazione,
previa
verifica
sia
dello
stato
dell'unità
immobiliare
sia
dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Art. 4 – Oneri accessori
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al
decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro
dell’economia e delle finanze ai sensi dell’art. 4, comma 2, della legge n. 431/1998, che si
allega al presente contratto sub A.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in acconto contestualmente alle rate di
canone e in sede di consuntivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il
pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e
dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o il suo
amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi
delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il
conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal
consuntivo dell'anno precedente.
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Art. 5 – Spese di bollo e di registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del
conduttore.
Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Art. 6 – Pagamento, risoluzione e prelazione
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire
sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato
puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone o di quant'altro
dovuto di importo pari almeno a una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore,
fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene/non viene concessa la
prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Art. 7 – Uso
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle
seguenti persone attualmente con lui conviventi <...>
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale.
Per la successione nel contratto si applica l'art. 6 della legge n. 392/1978, nel testo vigente a
seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 404/1988.
Art. 8 – Recesso del conduttore
E' facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi
tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Art. 9 – Consegna
Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta
all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna a ogni effetto col ritiro delle chiavi,
costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare
l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il
risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile
ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna a osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso
vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli
altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1590 cod.
civ., di quanto segue: <...> (specificare lo stato manutentivo del bene locato).
Art. 10 – Modifiche e danni
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali di
cui al contratto e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso
scritto del locatore.
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Quanto alle eventuali migliorie e addizioni che venissero comunque eseguite anche con la
tolleranza della parte locatrice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere
indennizzo o compenso alcuno, rinunciandovi espressamente il conduttore sin d’ora. In caso
contrario, la parte conduttrice avrà l’obbligo, a semplice richiesta del locatore, anche nel corso
della locazione, della rimessione in pristino a proprie spese.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o
indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 11 – Assemblee
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle
deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza
voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
(Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove
si tratti di edificio non in condominio. In tale caso, con l'osservanza, in quanto applicabili, delle
disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini, i conduttori si riuniscono in apposita
assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre di loro).
Art. 12 – Impianti
Il conduttore, in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, si obbliga
a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore in caso di
inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del D.P.R.
n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'art. 11, comma 2, del citato
decreto.
Art. 13 – Accesso
Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore
nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivata ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unità immobiliare locata, il conduttore deve
consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni
festivi oppure con le seguenti modalità: <...>.
Art. 14 – Varie
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non
li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di Segreteria del Comune ove è situato
l'immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se
non con atto scritto.
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/1996).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto
dal codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli
usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/1998 e
all'Accordo territoriale.
Altre clausole: <...>
Letto, approvato e sottoscritto
Luogo e data, <...>
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1342, secondo comma, cod. civ., le parti specificamente
approvano i patti di cui agli artt. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 del presente
contratto.
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
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5.3 Contratto di locazione a uso abitativo per studenti universitari
Il/La sig./soc. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di
nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede,
codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e
data di nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “locatore”
concede in locazione
al/alla sig. <...> (per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita;
domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice
fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di
nascita del legale rappresentante), di seguito denominato “conduttore”, identificato mediante
<...> (documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati
nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell’art. 12, D.L.
21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il
conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S.,
ai sensi dell’art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità
immobiliare posta in <...>, via <...>, n. <...>, piano <...>, scala <...>, int. <...>, composta
di n. <...> vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare
quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) <...> non
ammobiliata/ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI: proprietà <...>, riscaldamento <...>, acqua <...>, altre <...>
ESTREMI CATASTALI: <...>
certificaZIONE IMPIANTI: <...>
CERTIFICAZIONE ENERGETICA <...>
La locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni.
Art. 1 – Durata della locazione
Il contratto è stipulato per la durata di mesi <...> (da un minimo di sei a un massimo di
trentasei), dal <...> al <...> Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per
uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della
data di scadenza del contratto.
Art. 2 – Natura transitoria
Secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale stipulato ai sensi dell'art. 5, comma 3, della
legge n. 431/1998, tra <...> depositato il <...> presso il Comune di <...>, le parti concordano
che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha
l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i <...> mesi, frequentando il
corso di studi di <...> presso l'Università di <...>
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Art. 3 – Canone
Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo di cui all’art. 2, è convenuto in
euro <...>, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore [ovvero: a
mezzo di bonifico bancario; ovvero: <...>] in n. <...> rate eguali anticipate di euro <...>
ciascuna, alle seguenti scadenze <...>
Art. 4 – Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore,
che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, una somma di euro <...> pari a <...> (non
più di tre) mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali,
riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così
costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità
immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Art. 5 – Oneri accessori
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al
decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia
e delle finanze, emanato ai sensi dell’art. 4, comma 2, della legge n. 431/1998, che si allega al
presente contratto.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in acconto contestualmente alle rate del
canone e in sede di consuntivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il
pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei
criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione, anche tramite organizzazioni
sindacali, presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove
esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della
prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella
di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
Art. 6 – Spese di bollo e di registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del
conduttore.
Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Art. 7 – Pagamento, risoluzione e prelazione
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire
sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato
puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone o di quant'altro
dovuto se di importo pari almeno a una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore,
fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge n. 392/1978.
La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene/non viene concessa la
prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
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Art. 8 – Uso
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a uso transitorio di civile abitazione del
conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in
tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
Art. 9 – Recesso del conduttore
Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi
mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è
consentita anche a uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto
recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del
conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.
Art. 10 – Consegna
Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta
all'uso convenuto e, così, di prenderla in consegna a ogni effetto col ritiro delle chiavi,
costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare
l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il
risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile
ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna a osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso
vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli
altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., di
quanto segue: <...> (descrivere lo stato manutentivo del bene locato).
Art. 11 – Modifiche e danni
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali
locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del
locatore.
Quanto alle eventuali migliorie e addizioni che venissero comunque eseguite anche con la
tolleranza della parte locatrice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere
indennizzo o compenso alcuno, rinunciandovi espressamente il conduttore sin d’ora. In caso
contrario, la parte conduttrice avrà l’obbligo, a semplice richiesta del locatore, anche nel corso
della locazione, della rimessione in pristino a proprie spese.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o
indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 12 – Assemblee
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle
deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza
voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
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(Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove
si tratti di edificio non in condominio. In tale caso – e con l'osservanza, in quanto applicabili,
delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini – i conduttori si riuniscono in
apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre di loro).
Art. 13 – Impianti
Il conduttore, in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, si obbliga
a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore in caso di
inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del D.P.R.
n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'art. 11, comma 2, dello stesso
decreto, nonché della legge n. 10/1991 con particolare riferimento all'art. 26.
Art. 14 – Accessi
Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore
nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivata ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unità immobiliare locata, il conduttore deve
consentire la visita all'unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con
esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità: <...>
Art. 15 – Elezione di domicilio
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non
li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di Segreteria del Comune ove è situato
l'immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se
non con atto scritto.
Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/1996).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto
dal codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli
usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/1998 e
agli Accordi di cui agli artt. 2 e 3.
Altre clausole <...>
Letto, approvato e sottoscritto
Luogo e data, <...>
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1342, secondo comma, cod. civ., le parti specificamente
approvano i patti di cui agli artt. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del presente
contratto.
Il locatore, <...>
Il conduttore, <...>
FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile 2014
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