Meschini Federica
Difrancesco Miriam
CONTRATTO DI LOCAZIONE
1
Libro IV Codice civile Capo VI da Art 1571-1654
è un contratto con il quale una
parte, detta locatore, si
obbliga a far godere all’altra
parte, detta conduttore, una
cosa mobile o immobile per un
dato
tempo,
verso
un
determinato
corrispettivo.
Funzione della locazione è il
legittimo godimento della cosa
da parte di chi non è il
proprietario.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
2
I SOGGETTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE:
•
Locatore: Proprietario o altro soggetto avente diritto reale o personale sulla cosa.
•
Conduttore: Colui che gode della cosa altrui contro il pagamento di un determinato
corrispettivo.
CARATTERISTICHE:
è un contratto :
•
consensuale
•
ad effetti obbligatori
•
oneroso
•
a prestazioni corrispettive
•
di durata
•
non solenne
OGGETTO DELLA LOCAZIONE:
•
beni immobili e mobili non consumabili
•
cose deteriorabili
•
cose future
CONTRATTO DI LOCAZIONE
3
LA CAUSA:
è lo scambio tra il corrispettivo che percepisce il locatore e il godimento della cosa che
il conduttore consegue.
OBBLIGHI DELLE PARTI:
Il locatore deve:
- consegnare e mantenere la cosa
- egli deve infatti sostenerne le spese straordinarie
Il conduttore deve:
- prendere in consegna la cosa
- servirsi della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia
- pagare il corrispettivo dovuto
- restituire la cosa locata nello stesso stato in cui era al momento della
consegna
- sostenerne le spese ordinarie
CONTRATTO DI LOCAZIONE
4
VIZIO:
Difetto intrinseco che diminuisce l’idoneità al godimento della cosa locata:
• Vizio originario: il vizio affetta la cosa dal momento della consegna.
• Vizio sopravvenuto: il vizio affetta la cosa nel corso della locazione.
RIMEDI AL VIZIO:
il Conduttore può ottenere:
• Risoluzione del contratto
• Riduzione del prezzo
• Risarcimento del danno
ESTINZIONE DELLA LOCAZIONE:
• Scadenza del termine: la locazione si estingue al termine stabilito dalle parti o dalla
legge ( massimo 30 anni).
• Mutamenti Soggettivi dei Contraenti: La morte del conduttore non estingue il
contratto. In caso di morte dell’inquilino gli eredi possono esercitare il diritto di
recesso entro tre mesi.
• Vendita della cosa locata: non produce effetti sulla locazione. Art 1599 L'acquirente
è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso
l'alienante.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
5
Contratto di locazione: LE OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE NON COMPRENDONO
L’ESECUZIONE DI OPERE DI MODIFICAZIONE O TRASFORMAZIONE DELLE COSA
LOCATA
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 29 settembre 2015, n. 19226
MASSIMA:
Le obbligazioni del locatore non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o
trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge
dall'autorità.
Il locatore non è quindi tenuto a rimborsare il conduttore per le spese sostenute per
opere di modificazione e trasformazione della cosa locata, non identificate come opera
di manutenzione straordinaria del bene.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
6
FATTO:
Il conduttore convenne in giudizio il locatore in seguito alla richiesta del pagamento
di spese pari a 8500 euro inerenti il rifacimento dell'impianto elettrico in conformità
alla normativa vigente, per un immobile locato ad uso laboratorio artigianale per
panificazione pasticceria.
Il locatore sostiene che il conduttore ha effettuato i lavori senza avvertirlo ed
impedendo ai tecnici da lui incaricati di accertarsi delle condizioni dell'impianto.
Locatore
Concede in locazione un
immobile locato ad uso
laboratorio artigianale per
panificazione pasticceria
Il conduttore richiede il
pagamento al locatore
Conduttore
Il conduttore effettua lavori
per il rifacimento
dell’impianto elettrico
CONTRATTO DI LOCAZIONE
7
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO:
Nell'aprile 2005, il conduttore convenne in giudizio il locatore.
1- 2011- TRIBUNALE DI PONTASSIEVE:
Il tribunale accolse la domanda del conduttore e condannò il locatore al pagamento
della somma di 8500 euro.
Il giudice ritenne che tali spese erano necessarie poiché ritenne l'impianto elettrico
dell'immobile non idoneo ad un controllo dell'autorità dell' ASL, e ha qualificato le
spese in oggetto come spese di straordinaria amministrazione.
2- 2012- CORTE D'APPELLO DI FIRENZE:
La Corte d'Appello riforma la decisione dato che al momento della conclusione del
contratto, il conduttore era a conoscenza dello stato dell'impianto elettrico,
accettandolo nelle condizioni in cui si trovava.
La Corte d' Appello ritiene inoltre che non può essere qualificata come fonte di obbligo
a carico del locatore, un intervento informale dell' ASL.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
8
3- 2015 SENTENZA DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE:
I giudici hanno accertato che il conduttore aveva dichiarato di conoscere i locali e lo
stato degli impianti, e di averli accettati.
i lavori eseguiti non sono serviti quindi a mantenere il locale nello stesso stato in cui è
stato locato, bensì per adeguarlo alla normativa vigente.
E' coerente quindi la qualificazione di: lavori per miglioramento dell'immobile.
Gli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o
trasformazione della cosa locata. Il locatore non è quindi tenuto a rimborsare al
conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere.
ARTICOLI:
Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore (1)
1. il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione
(c.1617);
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (c.1576 ss.);
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (c.1585 ss.)
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
1. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie
(c.1583), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del
conduttore (c.1609, 1621, 2153, 2764).
2. se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria
manutenzione sono salvo patto contrario, a carico del conduttore (2).
CONTRATTO DI LOCAZIONE
9