Libro IV Codice civile Capo VI da Art 1571-1654
Novarria Enrico
Garà Matteo
Filini Ilaria
Contratto di Locazione
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CONTRATTO DI LOCAZIONE
è un contratto con il quale una parte, detta
locatore, si obbliga a far godere all’altra
parte, detta conduttore, una cosa mobile o
immobile per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo. Funzione della
locazione è il legittimo godimento della cosa
da parte di chi non è il proprietario.
Contratto di Locazione
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I SOGGETTI DEL CONTRATTO
DI LOCAZIONE
IL LOCATORE:
IL CONDUTTORE:
Proprietario o altro
soggetto avente diritto
reale o personale sulla
cosa.
Colui che gode della cosa
altrui contro il pagamento
di un determinato
corrispettivo.
Contratto di Locazione
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CARATTERISTICHE:
Il contratto di locazione è un contratto
consensuale, ad effetti obbligatori,
oneroso, a prestazioni corrispettive,
di durata e non solenne.
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Consensuale:
È consensuale in quanto si perfeziona con il consenso
delle parti. Non necessita la traditio della cosa.
Ad effetti obbligatori:
Fa sorgere in capo alle parti delle obbligazioni.
Oneroso:
In quanto l’obbligazione di far godere della cosa trova
riscontro nel pagamento di un determinato corrispettivo.
(se il godimento della cosa fosse a titolo gratuito sarebbe
un comodato).
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A prestazioni corrispettive:
Le parti sono obbligate reciprocamente l’una nei confronti
dell’altra, il locatore ha l’obbligo di far godere della cosa al
conduttore, il quale a sua volta, dovrà pagare il
corrispettivo dovuto.
Di durata:
Il godimento della cosa deve essere concesso per un dato
tempo(massimo 30 anni).
Non solenne:
In quanto è a forma libera. Vi è l’obbligo di forma scritta (ad
substantiam) invece, per contratti con oggetto beni immobili la
cui locazione è superiore a nove anni.
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BENI IMMOBILI E MOBILI
NON CONSUMABILI
COSE FUTURE
OGGETTO DELLA LOCAZIONE
COSE DETERIORABILI
LA CAUSA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E’ LO SCAMBIO TRA IL
CORRISPETTIVO CHE PERCEPISCE IL LOCATORE E IL GODIMENTO DELLA COSA
CHE IL CONDUTTORE CONSEGUE.
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OBBLIGHI DELLE PARTI
IL LOCATORE ha l’obbligo di
IL CONDUTTORE ha l’obbligo
consegnare e mantenere la cosa ;
egli deve infatti sostenerne le spese
straordinarie.
di prendere in consegna la cosa,
servirsi della cosa osservando la
diligenza del buon padre di
famiglia, pagare il corrispettivo
dovuto e restituire la cosa locata
NELLO STESSO STATO IN CUI ERA
AL MOMENTO DELLA CONSEGNA.
Egli ha inoltre l’obbligo di
sostenerne le spese ordinarie.
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VIZIO ORIGINARIO
Il vizio affetta la cosa dal
momento della
consegna.
VIZIO:
Difetto intrinseco che
diminuisce l’idoneità al
godimento della cosa locata.
VIZIO SOPRAVVENUTO
Il vizio affetta la cosa nel
corso della locazione
RIMEDI AL VIZIO
Il Conduttore può ottenere:
-Risoluzione del contratto
-Riduzione del prezzo
-Risarcimento del danno
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ESTINZIONE DELLA LOCAZIONE:
-Scadenza del termine; la locazione si estingue al termine stabilito dalle parti
o dalla legge ( massimo 30 anni).
-Mutamenti Soggettivi dei Contraenti; . La morte del conduttore non
estingue il contratto. In caso di morte dell’inquilino gli eredi possono
esercitare il diritto di recesso entro tre mesi
- Vendita della cosa locata, (emptio non tollit locatum), non produce effetti
sulla locazione. Art 1599 L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la
locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.
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SENTENZA
Contratto di locazione: IMPOSSIBILITÀ DELLA PRESTAZIONE ED OBBLIGO DI
PAGAMENTO DEL CANONE
Cassazione civile, Sez. III, 22 agosto 2007, n. 17844- Pres. Varrone – Rel. Scarano –
P.m.Schiavon – G.F.c.
Comune di Augusta
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MASSIMA
In materia di locazione, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione
per causa non imputabile, nella specie causata da un terremoto,
determina lo scioglimento del rapporto ipso iure ed esonera altresì il
conduttore, in caso di ritardo nel rilascio, dell’obbligazione del
pagamento del corrispettivo convenuto, di cui all’art 1591c.c.
l’obbligo, per il conduttore in mora nella restituzione dell’immobile
oggetto della locazione, di corresponsione dell’indennità;
commisurata all’ammontare del canone locativo.
Successivamente alla scadenza o alla cessazione del contratto ex art
1591 c.c. trova ragione nel persistere godimento della cosa già
concessa in locazione, naturalmente produttiva di utilità, benché
venuto meno il titolo in base al quale lo stesso era stato conseguito,
salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno del locatore subito
per non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il
bene o locarlo a canone più elevato, ovvero per aver perduto
occasioni di vendita ad un prezzo conveniente, o, ancora, per altri
particolari situazioni pregiudizievoli, la cui prova specifica incombe al
locatore.
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I SOGGETTI
TIZIO
Locatore
Concede in
locazione a
COMUNE
Conduttore
Un edificio
adibito a sede
scolastica
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IL FATTO
Concede in
locazione al
Tizio
Il contratto si
risolve, quindi, per
impossibilità
sopravvenuta della
prestazione
ma
Ma l’improvviso
verificarsi di un
terremoto rende
inutilizzabili i locali
dell’ edificio
Comune
Un edificio che
sarà adibito a
sede scolastica
Tizio decide di citare in giudizio il Comune per vederlo condannare al
pagamento delle indennità previste all’ art. 1591 c.c. commisurate al
ritardo nella restituzione dell’immobile.
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FATTO SEGUE
Il LOCATORE chiede applicazione sanzioni previste dall’articolo 1591 c.c.
ART. 1591 c.c.
Danni per ritardata restituzione.
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo
convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Seguono
quindi
CONCLUSIONI DELLA CASSAZIONE
Nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto che l’impossibilità della prestazione,
derivante dall’impossibilità di utilizzo del bene da parte del conduttore, non consenta
di fare applicazione dell’art. 1591 c.c. dal momento che il conduttore, in seguito
all’estinzione del rapporto, non ha più potuto godere del bene. In caso contrario, se il
conduttore avesse corrisposto il canone si sarebbe verificato un ingiustificato
arricchimento da parte del locatore dato che la cosa locata era inutilizzabile.
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