L’accoglienza turistica in casa
Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Provincia di Lecco
Settore Attività Economiche
Servizio Turismo
Via Balicco, 63 – 23900 Lecco
Tel 0341.29.55.08 – Fax 0341.29.55.01
[email protected]
www.provincia.lecco.it
Assessore al turismo: Graziano Morganti
Dirigente: Bruno Rigoldi
Servizio Turismo: Sabrina Pelucchi
Antonella Pasetti
Il presente volume è stato curato da:
Ideas. Strategie per il turismo sostenibile
Via San Bassiano, 2
26900 Lodi
Tel/Fax 0371/412655
[email protected]
www.ideasturismo.it
Curatore:
Carlo Montisci - Ideas
Contributi:
Angelo Ferraroli – ASL di Lecco
Antonio Gattinoni – ASL di Lecco
Carlo Montisci – Ideas
Fabrizio Mazzei – Comune di Lecco
Giovanni Riva – Dottore Commercialista
Sabrina Pelucchi – Provincia di Lecco
Stefano Motta – Ideas
Vittorio Paolillo – Provincia di Lecco
GENNAIO 2004
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
INDICE
Il B&B nel mercato turistico italiano ...................................................................................................5
Il concetto di B&B ...........................................................................................................................5
La domanda turistica ........................................................................................................................7
Elementi di gestione del B&B..........................................................................................................8
L’offerta turistica............................................................................................................................10
Il B&B nel mercato turistico lecchese................................................................................................11
I numeri del turismo della provincia di Lecco ...............................................................................11
I turismi delle diverse sub-aree ......................................................................................................12
Un confronto con la realtà nazionale..............................................................................................14
Simulazione costi/ricavi annuali ........................................................................................................17
La colazione: diverse tipologie per ogni ospite..................................................................................19
La colazione continentale classica .................................................................................................19
La colazione continentale arricchita...............................................................................................19
L’English breakfast ........................................................................................................................19
Come proporre la colazione ...........................................................................................................20
L’attrezzatura e il coperto ..............................................................................................................20
Alcuni consigli… ...........................................................................................................................21
La promozione del B&B ....................................................................................................................23
Strumenti di promozione................................................................................................................23
Materiale cartaceo ..........................................................................................................................23
Passaparola .....................................................................................................................................24
Inserimento in elenchi istituzionali ................................................................................................24
Sito Internet ....................................................................................................................................24
Iscrizione ad associazioni di categoria ...........................................................................................25
Inserzioni pubblicitarie...................................................................................................................26
Partecipazione ad itinerari organizzati ...........................................................................................26
Direct mailing.................................................................................................................................26
Guide turistiche ..............................................................................................................................27
Comunicati stampa.........................................................................................................................27
Agenzie di viaggio e tour operators ...............................................................................................27
La gestione degli alimenti ..................................................................................................................29
La sicurezza degli impianti ................................................................................................................35
Gli impianti ....................................................................................................................................35
Installazione degli Impianti e Dichiarazione di Conformità (DPR 380/2001, art.112-113) ..............36
Impianti a norma di legge...............................................................................................................37
Gli adempimenti amministrativi.........................................................................................................39
La denuncia di inizio attività..........................................................................................................39
La comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza ....................................................................43
FAC-SIMILE di scheda di dichiarazione delle generalità degli alloggiati ....................................44
La comunicazione all’APT.............................................................................................................46
3
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Alcuni cenni sugli adempimenti fiscali ............................................................................................. 47
Imposta sul Valore Aggiunto......................................................................................................... 47
Imposte sul Reddito ....................................................................................................................... 47
Tassazione...................................................................................................................................... 48
Contributi previdenziali ................................................................................................................. 48
Interazione dei redditi derivanti dall’attivita’ di Bed & Breakfast con altre imposte, deduzioni e
detrazioni ....................................................................................................................................... 49
Elenco sintetico degli adempimenti fiscali a carico del gerente l’attivita’ di Bed & Breakfast .... 49
FAC-SIMILE di ricevuta............................................................................................................... 50
L’intervista al gestore di B&B........................................................................................................... 51
I fattori critici di successo.................................................................................................................. 55
Allegati .............................................................................................................................................. 57
Estratto regolamento locale di igiene ............................................................................................ 57
Note.................................................................................................................................................... 62
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
IL B&B NEL MERCATO TURISTICO ITALIANO
di Stefano Motta – Ideas
Il concetto di B&B
Il Bed & Breakfast, come si intuisce dalla
traduzione letterale “letto e colazione”, consiste
nell’offerta di ospitalità a pagamento presso la
propria abitazione: si tratta di una forma di
accoglienza
di
origine
anglo-sassone,
particolarmente
diffusa
nell’Europa
settentrionale.
In Italia, fino a una decina di anni fa, si
registrava una presenza significativa di B&B
quasi esclusivamente nelle grandi città d’arte:
Roma, Firenze e Venezia; ad oggi, l’emanazione
di leggi regionali dedicate a questo settore ha
permesso la nascita di un cospicuo numero di
strutture che si stanno imponendo ovunque
come un’alternativa alle forme di ospitalità
tradizionale.
Il B&B, rispetto alle altre forme di accoglienza
turistica, si caratterizza per una serie di fattori
principali:
contesto familiare e informale
dell’accoglienza.
Secondo la Legge della Regione n. 12 del 1997
e successive modifiche e integrazioni, i gestori
di B&B sono “I privati che utilizzano parte della
loro abitazione di residenza, offrendo un servizio
a conduzione familiare di alloggio e prima
colazione”.
Le più importanti prescrizioni della legge si
possono individuare nei punti seguenti:
la compresenza del titolare e degli ospiti
nell’abitazione adibita a B&B;
il carattere saltuario dell’attività;
l’assenza dell’obbligo di iscrizione al
"Registro delle imprese";
la possibilità di esercitare l’attività in case
unifamiliari o, previa approvazione
dell'assemblea dei condomini, in unità
condominiali;
ospitalità a pagamento presso la propria
abitazione;
l’assenza dell’obbligo di modificare la
destinazione d'uso dell'immobile;l’utilizzo
di non più di tre stanze con un massimo
di sei posti letto.
offerta dei servizi di pernottamento e prima
colazione;
numero di camere ridotto;
5
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
l'estraneità della casistica di cui al testo unico delle
leggi di Pubblica Sicurezza. Copia della denuncia
deve essere esposta visibilmente all'interno dei locali
dove è esercitata l'attività.
L.R. 6/2001 “Modifiche alla legislazione per
l'attuazione degli indirizzi contenuti nel documento di
programmazione economico-finanziaria”
Art. 16 Bis (Esercizio del servizio di ospitalità
turistica denominato "Bed & Breakfast")
Il servizio di pulizia delle stanze e sostituzione della
biancheria deve essere obbligatoriamente svolto
almeno tre volte alla settimana e, comunque, ad ogni
cambio di ospite. La pulizia del bagno deve avvenire
quotidianamente.
I privati che, utilizzando parte della loro abitazione di
residenza, offrono un servizio a conduzione familiare
di alloggio e prima colazione, sono tenuti a
presentare denuncia di inizio di attività al Comune ai
sensi dell' articolo 19 della legge 7 agosto 1990,
n.241 "Nuove norme in materia di procedimento
amministrativo e di diritto di accesso ai documenti
amministrativi"; copia della denuncia deve essere
inviata alla Provincia di competenza. Tale attività ha
carattere saltuario ed è denominata "Bed &
Breakfast".
Il responsabile dell'attività è colui che ha presentato
la denuncia di inizio attività. Egli è tenuto a registrare
le presenze e comunicarle alla locale autorità di
Pubblica Scurezza, nonché a comunicare gli organi
competenti il movimento degli ospiti secondo le
disposizioni in materia di rilevazioni statistiche.
Le tariffe, liberamente determinate, devono essere
comunicate alla Provincia di competenza. La
Provincia redige annualmente l'elenco delle attività
ricettive di "Bed & Breakfast" comprensivo della
denominazione e dell'indirizzo, delle generalità del
responsabile, del numero di camere, delle tariffe e del
periodo di apertura, ai fini dell'attività di
informazione turistica. L'elenco è comunicato alla
Regione.
La Giunta regionale definisce un apposito marchio
identificativo "Bed & Breakfast" che può essere
affisso, a spese di chi esercita l'attività, all'esterno
della residenza.
L'esercizio dell'attività di "Bed & Breakfast" non
necessita di iscrizione alla sezione speciale del
"Registro delle imprese" e beneficia delle
agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.
Il responsabile dell'attività è tenuto a sottoscrivere
un'adeguata polizza assicurativa di responsabilità
civile per il verificarsi di eventuali danni agli ospiti.
L'attività è esercitata in case unifamiliari o, previa
approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità
condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non
determina il cambio di destinazione d'uso
dell'immobile.
Il Comune esercita la vigilanza sull'attività di "Bed &
Breakfast". Qualora il Comune accerti delle
irregolarità amministrative riferite al presente
articolo, diffida il responsabile dell'attività a
rimuovere le irregolarità stesse entro un termine non
superiore a quindici giorni e, in caso di persistenza,
vieta con provvedimento motivato la prosecuzione
dell'attività.
L'attività può essere esercitata in non più di tre stanze
con un massimo di sei posti letto; qualora l'attività si
svolga in più di una stanza devono essere garantiti
non meno di due servizi igienici per unità abitativa;
alle camere da letto si deve poter accedere senza
attraversare i locali. I locali devono possedere i
requisiti igienico sanitari previsti dal regolamento
edilizio comunale e dal regolamento di igiene,
nonchè rispettare la normativa vigente in materia di
sicurezza e di somministrazione i cibi e bevande.
E' assoggettato alla sanzione pecuniaria da due a
dieci milioni chiunque intraprenda attività di "Bed &
Breakfast" senza aver presentato la prescritta
denuncia al Comune. E' assoggettato alla sanzione
pecuniaria da uno a tre milioni chiunque eserciti
l'attività in mancanza dei requisiti previsti. Le
sanzioni sono riscosse ed introitate dal Comune.
La denuncia di inizio di attività deve essere corredata
dai certificati comprovanti i requisiti di cui al comma
5, dalla fotocopia del libretto sanitario del
responsabile e dall'autodichiarazione comprovante
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
La domanda turistica
Per una corretta ed efficace gestione di
un’attività “commerciale”, ed in particolare di
un’attività ricettiva in cui il turista viene
ospitato in casa propria, è importante avere
una chiara idea delle caratteristiche generali
del potenziale cliente, in modo da poter
configurare i servizi offerti in base alle sue
esigenze.
A questo scopo è utile analizzare i risultati di
una recentissima ricerca effettuata dal
Touring club italiano presso un campione di
gestori di B&B italiani1.
Età
Reddito
Composizione del
gruppo di viaggio
Durata del soggiorno
Motivazioni
Nazionalità
Canali di conoscenza
Organizzazione del
viaggio
L’indagine è stata condotta in Italia su un
insieme di 200 gestori di B&B allo scopo di
ottenere informazioni riguardo alla domanda
e all’offerta turistica.
Per quanto riguarda la domanda (ossia la
clientela), sono stati rilevati in particolare i
dati socio-anagrafici dei turisti ospitati, i loro
comportamenti di viaggio e le motivazioni
della scelta del B&B come forma di alloggio.
Sono riportati di seguito i risultati
dell’indagine:
PROFILO DEL CLIENTE DI B&B IN ITALIA
La clientela del B&B è prevalentemente composta da giovani e adulti,
pochi gli anziani (> 65 anni): 40% giovani, 41% adulti, 3% anziani
Il cliente è benestante, e dimostra una buona propensione a
spendere in cambio di servizi adeguati (maggiore qualità dei servizi
maggior livello di spesa)
Prevalentemente in coppia: 67% in coppia, 11% con la famiglia, 6%
con amici, 6% da soli
La permanenza media dura generalmente più di una notte: 49% due
notti, 22% tre notti, 18% quattro o più, 11% una notte (questi dati
indicano che il B&B non è una scelta di ripiego rispetto ad altre
tipologie di strutture ricettive)
Il cliente sceglie di alloggiare presso un B&B perché offre la
possibilità di vivere a contatto con la popolazione locale in maniera
informale ed economicamente conveniente: 55% clima familiare, 55%
prezzo, 35% contatto con il territorio, 18% tranquillità e serenità, 9%
assenza di strutture ricettive
Si registra una sostanziale equivalenza fra clienti stranieri ed italiani
I clienti vengono a conoscenza della struttura soprattutto tramite
passaparola, guide turistiche e internet
Indipendente: il turista è abituato a creare da solo il proprio itinerario
piccole imprese in trasferta. Le loro
caratteristiche principali si riassumono nel
desiderio di trovarsi in un ambiente
confortevole (casalingo) e nella propensione
a spendere di più per servizi di maggiore
qualità.
E’ possibile inoltre osservare che negli ultimi
anni il B&B si sta affermando come forma di
ospitalità anche per la clientela “affari”: si
tratta di un fenomeno che si verifica nelle
grandi città o nei centri cittadini dei distretti
industriali e coinvolge una clientela composta
principalmente da professionisti e dirigenti di
7
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Elementi di gestione del B&B
Alla luce dei risultati dell’indagine e degli studi
su questo tipo di domanda turistica, è
possibile concludere che i requisiti considerati
maggiormente rilevanti dagli ospiti sono:
Giudicare ciò che è stato fatto e
correggere ciò che si farà è
fondamentale al fine di ottenere il
massimo dei risultati per un gestore
di un’attività ricettiva...UN CLIENTE
SODDISFATTO!!!
le dimensioni delle camere e del bagno;
l’atmosfera
informale;
casalinga,
accogliente
ed
La scheda seguente presenta un agile
modello di questionario, utilizzabile dal
gestore di B&B. È consigliabile farlo
compilare dal cliente, prima della partenza, e
farlo riporre dal cliente stesso in un
contenitore trasparente in cui sono conservati
altri questionari, in modo che egli sia certo
dell’anonimato delle sue risposte. Per questo
motivo è bene non richiedere la compilazione
dei dati personali (nominativo, indirizzo,
professione, ecc.), che il gestore ha già
potuto registrare dal documento d’identità nel
momento dell’arrivo del cliente.
La raccolta delle informazioni deve poi essere
riassunta, attraverso l’analisi dei questionari,
in tabelle riassuntive per permettere di capire
quali sono gli errori più frequenti che si
commettono e individuare rimedi efficaci.
L’analisi del gradimento e l’adeguamento dei
propri comportamenti danno un significato
alla raccolta dei dati.
i modi di fare del gestore;
i consigli da parte di quest’ultimo in merito
a ristoranti e luoghi d'interesse turistico
presenti nei dintorni del B&B.
Il questionario sottoposto al cliente è lo
strumento indispensabile per il controllo della
qualità del proprio lavoro, poiché consente di:
ottenere un giudizio sui servizi proposti ai
clienti;
correggere gli eventuali disservizi per
assicurare ai futuri clienti un livello
qualitativo più elevato;
definire con precisione i profili della
propria clientela;
personalizzare
i
servizi
offerti
aumentando la soddisfazione del cliente;
attuare efficaci forme di promozione del
proprio B&B.
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
ESEMPIO DI QUESTIONARIO PER LA VERIFICA DELLA SODDISFAZIONE DEL CLIENTE
Come è venuto a conoscenza del B&B?
Passaparola
Internet
Guide
Riviste/giornali
Pubblicità
Altro…………………………………………
Ha trovato facilmente
raggiungerci?
Qual è il
soggiorno?
motivo
la
strada
principale
per
Sì
No
del
suo
Vacanza
Lavoro
Altro……………………………………
Come giudica la pulizia della camera?
Insufficiente
Sufficiente
Buona
Come giudica la pulizia del bagno?
Insufficiente
Sufficiente
Buona
Come giudica la tranquillità della camera?
Insufficiente
Sufficiente
Buona
C'era qualcosa che non funzionava nella
sua camera?
Sì (cosa?…………………………………)
C'era qualcosa che non funzionava nel
bagno?
Sì (cosa?…………………………………)
Come giudica la qualità della colazione?
Insufficiente
No
No
Sufficiente
Buona
Commento
………………………………………………………
………………………………………………………
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
L’offerta turistica
La citata indagine del Touring Club Italiano,
come già anticipato, ha permesso di rilevare le
caratteristiche dei B&B italiani e dei loro gestori.
Dimensioni del
settore
Collocazione
geografica
Caratteristiche della
struttura
Sesso
Istruzione
Lingue straniere
Professione
Motivazioni
Partecipazione a reti
Mezzi di promozione
utilizzati
Tariffa media a
persona
Pernottamenti
venduti
Ricavi
Servizi supplementari
offerti
Nella tabella seguente è riassunto il ritratto dei
gestori e delle strutture di B&B in Italia:
In Italia i B&B ammontano a circa 5.000 unità
Le strutture si localizzano per il 46% al Centro, per il 33% al Nord e per
il 21% al Sud
Il 64% utilizza un’abitazione indipendente, il 36% un appartamento
I gestori di Bed & Breakfast sono per il 63% donne
Il 73% dei proprietari è diplomato o laureato
Il 67,3% parla l’inglese, il 44,2% il francese, il 17,6 il tedesco, il 17,6 lo
spagnolo
Il 20% è impiegato o insegnante, il 18% è in pensione, il 15% è
rappresentato da casalinghe, il 32% si classifica come “altro”
Il 44% ha scelto di avviare un Bed & Breakfast per arrotondare il
bilancio familiare, il 23% per conoscere nuove persone e nuove
culture, il 21% per avviare un’attività imprenditoriale
Osservazione: dall’analisi emerge che in media guadagna di più chi ha
iniziato la propria attività per conoscere persone nuove
Il 47,5% non partecipa ad alcuna forma di promozione organizzata
(associazioni, tour operators, itinerari turistici locali)
Il 52,5% partecipa a reti di questo tipo (di questi, l’80% esprime una
soddisfazione medio-alta nel rapporto con la rete)
81,9% internet, 50,3% passaparola, 34,2% guide o riviste
specializzate, 17,1% pubblicità a pagamento
Il prezzo medio di un pernottamento in Italia è di circa 31 euro, con un
minimo di 13 ed un massimo di 100 euro
In media ogni B&B in Italia vende meno di 50 pernottamenti all’anno
Il fatturato medio annuale dei B&B italiani ammonta a circa 4.000 euro
- noleggio biciclette (33%)
- lavanderia (30%)
- visite guidate (19%)
- incontri a tema (16%)
- cena (19%)
- quotidiano gratuito (10%)
- attività sportive con istruttore (7%)
10
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Il B&B nel mercato turistico lecchese
di Carlo Montisci – Ideas
L’avvio di un’attività turistica deve tener conto
della realtà del mercato in cui si opera. Nel
presente capitolo vengono fornite alcune
informazioni essenziali per comprendere le
caratteristiche del mercato turistico in
provincia di Lecco, ed in particolare le
differenze che esistono fra le diverse subaree.
I numeri del turismo della provincia di Lecco
la provincia di Como conta circa 580.000
arrivi all’anno, la provincia di Bergamo
420.000 arrivi, la provincia di Sondrio
450.000 arrivi e la provincia di Milano 4
milioni di arrivi.
Il primo dato che emerge nel turismo
lecchese è la modesta intensità del
fenomeno. Complessivamente nel 2002 ci
sono stati 142.000 arrivi2. Per dare un
parametro
di
riferimento
possiamo
confrontare il dato con le province confinanti:
Arrivi e presenze
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
ARRIVI
PRESENZE
Figura 1.
strutture di qualità rispetto a forme di
accoglienza a basso costo.
Nella figura seguente si confrontano i posti
letto presenti nella provincia nel 1999 e nel
2002. Dei 6337 posti letto disponibili, 3227
sono offerti dai 97 alberghi e 3110 dai 72
esercizi
complementari
(campeggi,
agriturismi, etc…). Ma il dato più significativo
è il calo di esercizi alberghieri a due stelle a
favore di quelli a tre e quattro stelle. Si tratta
di una tendenza che segnala la necessità di
offrire standard elevati per poter far fronte alla
concorrenza della media montagna dell’arco
alpino.
Si tratta di un fenomeno che coinvolge
inevitabilmente anche la recente offerta di
B&B, che dovrà puntare sulla qualità per
rispondere alle richieste del mercato.
All’interno della domanda lecchese, la
domanda straniera ha registrato dal 1999 al
2002 un aumento pari al 4,3% negli arrivi e al
6,7% nelle presenze: i tedeschi continuano a
guidare la classifica delle presenze
attestandosi al 6,8%, seguiti dagli statunitensi
con il 4,1%, dai francesi con il 2,6%, da
olandesi e britannici con il 2,5% e dagli
svizzeri con l’1,9%. Britannici, statunitensi,
francesi e croati sono i turisti che hanno fatto
registrare l’incremento di presenze più
consistente negli ultimi quattro anni, mentre i
tedeschi perdono leggermente terreno (-3,9%
rispetto al 1999).
Il comparto turistico è ancora poco sviluppato
e sostanzialmente stabile nei numeri, ma in
corso di trasformazione al suo interno. In
particolare, si registra l’emergere delle
11
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
N° letti disponibili 1999 e 2002 per tipologia ricettiva
7000
6000
5000
4000
1999
3000
2002
2000
TOTALE
Altre
strutture
Agriturismo
Res. tur.alb.
Camere,
case
iscritte
Campeggi,
villaggi
1 stella
2 stelle
3 stelle
0
4 stelle
1000
Figura 2.
I turismi delle diverse sub-aree
Questa ricchezza di risorse non sempre
coincide con il tipo di turismo che interessa le
cinque sub-aree di rilevanza statistica3 della
provincia.
Le figure seguenti illustrano come si
distribuiscono gli arrivi nelle cinque sub aree:
La provincia presenta una notevole variabilità
nella proposta di beni primari: sotto il profilo
naturalistico si trovano la montagna, il lago, il
fiume e la collina; mentre, sotto il profilo
architettonico, numerosi sono i monumenti
religiosi e industriali di notevole pregio.
Stagionalità arrivi VALLE SAN MARTINO
Stagionalità arrivi LAGO EST
400
14000
350
12000
300
10000
8000
1999
250
2002
200
1999
2002
150
6000
100
4000
50
2000
0
GEN
0
GEN FEB MAR APR MAG GIU
LUG AGO SET
OTT NOV
FEB
MAR
APR
MAG
GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
DIC
Stagionalità arrivi BRIANZA
Stagionalità arrivi LAGO OVEST
4000
3500
3500
3000
3000
2500
2500
2000
1500
1999
2000
1999
2002
1500
2002
1000
1000
500
500
0
0
GEN
FEB
MAR
APR
MAG
GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
GEN
Stagionalità arrivi VALSASSINA
3000
2500
2000
1999
1500
2002
1000
500
0
GEN
FEB
MAR
APR
MAG
GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
Figura 3.
12
FEB
MAR APR MAG
GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Questa informazione è decisiva nella
definizione del servizio che il B&B dovrà
fornire se desidera rispondere al flusso
principale della sub-area in cui opera. Nelle
aree a prevalenza svago il cliente tenderà ad
essere più interessato a ricevere, oltre al
servizio strettamente legato al B&B,
informazioni di natura turistica sulla zona in
cui si trova a trascorrere la vacanza (ad
esempio: luoghi da visitare, guide da
contattare, etc…) e gradirà maggiore
flessibilità del servizio e degli orari. Nelle aree
in cui prevale la clientela affari sarà più
probabile avere ospiti che privilegiano il
comfort della casa (struttura gradevole,
televisore satellitare, radio, colazione ricca,
etc…) perché avranno meno tempo da
dedicare alla scoperta dei luoghi in cui si
trovano.
Si tratta ovviamente di indicazioni di massima
che non escludono la specializzazione
differente per chi opera in contesti particolari
(ad esempio: se il B&B si trova in prossimità
di una fabbrica potrebbe divenire il punto di
riferimento per l’accoglienza del personale in
visita, nonostante si trovi in un’area a
prevalenza svago).
Riassumendo questi concetti, nella figura
seguente sono evidenziate in
giallo le aree a prevalenza affari
e in blu le aree a prevalenza
svago:
La distribuzione degli arrivi delle singole aree
evidenzia due tipologie principali di turismo:
1.
Una tipologia legata prevalentemente
al segmento svago, quindi “di vacanza”,
rappresentata perfettamente dalla curva
relativa all’area Lago est. Quest’ultima
infatti rivela una stagionalità dei flussi
turistici legata alla bella stagione, con un
picco di arrivi non eccessivamente
concentrato, anzi esteso su quattro mesi
(da giugno a settembre). La stessa
tipologia di domanda riguarda anche le
aree Valle San Martino e Valsassina:
quest’ultima presenta una stagionalità
ancora
più
accentuata
perchè
concentrata nei mesi di luglio e agosto
con un ulteriore picco (registrato sia nel
1999 che nel 2002) nel mese di dicembre,
legato al sotto-segmento “neve”.
2.
Una tipologia legata prevalentemente
al segmento affari, rappresentata dalle
curve delle aree Brianza e Lago ovest. In
entrambi i casi si registra infatti un picco
negativo in agosto, mentre la variabilità
che si registra tra il mese più “debole” e il
mese più “forte” è decisamente minore
rispetto
alla
analoga
variabilità registrata nelle
altre tre aree. Naturalmente
il segmento affari è da
ritenersi prevalente nelle
due aree citate, ma non è
l’unico: ne è testimone la
diminuzione degli arrivi che
si verifica nei mesi invernali.
Figura 4.
13
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Un confronto con la realtà nazionale
ai nuovi gestori di un B&B. Le informazioni
sui B&B lecchesi sono il frutto di una indagine
svolta su 6 strutture operanti in provincia per
cui hanno un valore meramente orientativo.
Il presente paragrafo intende confrontare i
dati della realtà nazionale con quelli della
realtà lecchese, sia rispetto al profilo del
cliente, sia rispetto al profilo del gestore al
fine di fornire un ulteriore spunto di riflessione
CONFRONTO FRA I CLIENTI
LA MEDIA ITALIANA
LECCO
Età: prevalentemente giovani e adulti, pochi Età: equivalenza fra giovani e adulti, pochi
anziani (> 65 anni), 40% giovani, 41% adulti, anziani
3% anziani
Reddito: benestante, buona propensione a Reddito: benestante, prevalenza di dirigenti e
liberi professionisti
spendere in cambio di servizi adeguati
Composizione del gruppo: prevalentemente Composizione del gruppo: prevalentemente
in coppia 67%, 11% con la famiglia, 6% con in coppia, ma vi è una notevole presenza di
amici, 6% da soli
famiglie (dal 25 al 50%)
Durata del soggiorno: 49% due notti, 22% tre
notti, 18% quattro o più, 11% una notte (non è
una scelta di ripiego, ma una scelta
consapevole)
Durata del soggiorno: notevole incidenza di
una notte (dal 40 al 70%). Notevole la
permanenza di due notti (dal 20 al 40%) –
Zona di passaggio?
Motivazioni: 55% clima familiare, 55% prezzo, Motivazioni: Prevalenza di motivazioni non
35% contatto con il territorio, 18% tranquillità e economiche (clima familiare, contatto con il
serenità, 9% assenza di strutture ricettive
territorio)
Nazionalità: equivalenza fra stranieri e italiani
Nazionalità: prevalenza degli stranieri
Fattore di scelta: passaparola, guide, internet
Fattore di scelta: netta prevalenza di internet,
poi il passaparola
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
CONFRONTO FRA I GESTORI
LA MEDIA ITALIANA
LECCO
Sesso: i proprietari di Bed & Breakfast sono Sesso: i proprietari di Bed & Breakfast sono
per il 90% donne
per il 63% donne
Istruzione: il 73% dei proprietari è diplomato o Istruzione: la maggioranza sono diplomate o
laureate
laureato
Lingue straniere: il 67,3% parla l’inglese, il Lingue straniere: una fra le seguenti lingue:
44,2% il francese, il 17,6 il tedesco, il 17,6 lo inglese, francese, spagnolo
spagnolo
Professione: 20% impiegati o insegnanti, 18% Professione: prevalgono le persone con un
pensionati, 15% casalinghe, 5% commercianti, impiego dipendente o autonomo
4% studenti, 4% liberi professionisti, 2%
operai, il 32% si classifica come “altro”
Motivazioni:
Motivazioni:
Motivazioni economiche, conoscenza di nuove
44% per arrotondare il bilancio familiare
23% per conoscere nuove persone e persone, impresa
nuove culture
21% per avviare un’attività imprenditoriale
Mezzi di comunicazione utilizzati:
Mezzi di comunicazione utilizzati:
81,9% internet, 50,3% passaparola, 34,2% In prevalenza sito internet, meno brochure e
guide o riviste specializzate, il 17,1% pubblicità tour operator
a pagamento
Tariffa media:
Tariffa media:
il prezzo medio di un pernottamento in Italia è il prezzo medio di un pernottamento a Lecco è
di circa 31 euro, con un minimo di 13 ed un di circa 31 euro
massimo di 100 euro
I servizi supplementari più offerti dai B&B:
noleggio biciclette (33%)
lavanderia (30%)
visite guidate (19%)
incontri a tema (16%)
la cena (19%)
il quotidiano gratuito (10%)
le attività sportive con istruttore (7%)
I servizi supplementari più offerti dai B&B
informazioni orali o cartacee, in misura
minore visite e incontri a tema
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
16
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Simulazione costi/ricavi annuali
di Stefano Motta – Ideas
posti letto, oltre al servizio di prima colazione
continentale.
Supponendo che il B&B considerato sia
aperto 9 mesi all’anno, risulta che i posti letto
disponibili all’anno ammontano a:
Allo scopo di poter valutare la redditività
dell’attività di Bed & Breakfast viene di
seguito proposta una semplice simulazione
del “bilancio” annuale di una struttura che
offre ai suoi clienti una camera dotata di due
2 (posti letto a camera) x 270 (giorni di apertura) = 540 (posti letto disponibili all’anno)
Supponiamo che il gestore di B&B riesca ad
occupare durante l’arco dell’anno il 35% dei
posti letto disponibili:
540 (posti letto disponibili all’anno) x 35/100 (tasso di occupazione medio annuale) = 189 (pernott. venduti)
Assumendo come prezzo praticato dal
gestore l’importo di 31 € a persona (prezzo
medio praticato dai B&B in Italia), si ottiene il
ricavo annuale al lordo delle tasse:
189 (pernottamenti venduti) x 31 € (prezzo medio a persona) = 5.859 € (ricavo annuale)
17
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Per determinare le spese annuali di gestione
(da cui sono ovviamente escluse le spese di
investimento sostenute dal gestore per
avviare l’attività e le spese annuali di
manutenzione straordinaria), stabiliamo le
seguenti voci di spesa con i relativi costi:
Utenze (€ 1,5 al giorno a persona x 189 persone)
€ 283,5
Telefono
€ 100
Materiali di consumo per la prima colazione (€ 2 al giorno a persona x 189 persone)
€ 378
Promozione (realizzazione
mantenimento sito internet)
€ 900
1.000
brochures,
iscrizione
associazione
Attrezzature e materiale pulizia, varie
B&B,
€ 300
Totale spese
1.961,5
In conclusione, è possibile individuare,
almeno come valore indicativo, il ricavo
annuale di un B&B aperto nove mesi all’anno,
dotato di due posti letto con servizio di
pernottamento e prima colazione:
Ricavo annuale: 5.859 € - Spese di gestione annuali: 1.961,5 € =
Ricavo annuale al lordo delle imposte: 3.897,5 €
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
La colazione: diverse tipologie per ogni ospite
di Carlo Montisci – Ideas
In questo capitolo si vuole fornire una
panoramica relativa al servizio di colazione
che ogni Bed & Breakfast deve poter offrire ai
propri ospiti.
La colazione continentale classica
La colazione continentale è la tipica
colazione italiana, composta principalmente
da bevande calde e/o succhi di frutta; pane,
biscotti o brioches; marmellata, burro, miele.
Yogurt
Cereali
Pane
Croissant
Biscotti
Torta al taglio
Fette biscottate
Burro
Vengono di seguito indicati tutti gli alimenti
che solitamente sono offerti al cliente come
colazione standard compresa nel prezzo del
soggiorno:
Marmellata
Miele
Succo di frutta o spremuta
Acqua
Tè
Caffè
Latte
Cacao solubile
La colazione continentale arricchita
La colazione continentale arricchita, diffusa
nel nord-Europa, prevede in aggiunta alla
classica colazione continentale i seguenti
alimenti:
Frutta fresca
Uova à la coque
Salumi
Formaggi
L’English breakfast
La colazione all’inglese, diffusa nelle isole
britanniche e nel Nord-America, è un vero e
proprio pasto, che prevede, oltre agli
ingredienti della colazione
arricchita, i seguenti alimenti:
continentale
Uova cucinate in diversi modi: à la coque, strapazzate, all’occhio di bue, omelette
Pancetta affumicata
Salsicce o wurstel
Frutta tagliata a pezzi
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Come si può notare, questo tipo di colazione
prevede la cottura e l’elaborazione di alimenti
freschi; si tratta quindi di una colazione che
impone maggiore attenzione alle norme
igieniche di cui si parlerà in seguito.
Come proporre la colazione
Il gestore di B&B solitamente può operare
scegliendo fra tre tipi di servizio:
supplementi sul prezzo, che il cliente
paga per consumare i menù più elaborati.
1. colazione fissa: il cliente consuma ciò che
il gestore gli mette a disposizione al
mattino. Il vantaggio di questo tipo di
offerta consiste nel fatto che, trattandosi
di un servizio base, viene limitata al
minimo l’attività da parte del gestore, che
si occupa soltanto della preparazione
delle bevande calde;
In generale nei B&B, a differenza di ciò che
avviene negli hotel, il cliente è più
predisposto ad adattarsi a ciò che gli viene
offerto dal gestore, a causa del fatto che
solitamente apprezza il contatto con gli usi e
le tradizioni del luogo in cui è ospitato.
Il gestore può quindi scegliere il tipo di
colazione da somministrare in base alle
proprie
esigenze
(tempo,
capacità,
accuratezza del servizio, prezzo praticato),
considerando il fatto che colazioni più
elaborate comportano più lavoro e più cura
del servizio, ma giustificano un aumento del
prezzo praticato.
2. colazione su richiesta: il cliente sceglie la
sera precedente cosa consumare da una
lista predefinita dal gestore; questo tipo di
colazione consente al gestore di offrire un
servizio più vicino alle esigenze del
cliente e di sapere in anticipo quali
ingredienti
utilizzare,
limitando
al
massimo gli sprechi ed evitando il rischio
di carenza di ingredienti;
Per quanto riguarda l’orario riservato alla
colazione, in genere si usa servire la
colazione fra le 7.00 e le 10.00, ma è bene
non rendere questa norma troppo rigida, visto
che più l’orario è flessibile, più il cliente è
soddisfatto: è possibile specificare ad
esempio che dopo le 10.00 e fino alle 12.00
la colazione sarà disponibile, ma dovrà
essere preparata dal cliente stesso.
3. colazione a menù: il gestore fissa 2/3
menù (per esempio menù dolce / salato,
oppure menù continentale / continentale
arricchito / English breakfast), fra cui il
cliente può scegliere il più gradito. Ciò
consente al gestore di migliorare il livello
del servizio grazie ad una gamma più
ampia di ingredienti, a fronte di eventuali
L’attrezzatura e il coperto
La seguente tabella illustra l’attrezzatura ed i
componenti del coperto che è necessario
avere a disposizione per un efficace servizio
di colazione:
L’attrezzatura
Tavolo e sedie per ospitare contemporaneamente tutti i possibili ospiti
Tostapane
Moka
Bricco per latte / tè
Eventuale macchina preparazione caffè espresso e riscaldamento bevande
Padelle per preparazioni piatti caldi (uova, ecc.)
Stoviglie da cucina
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Il coperto
Tovaglia / tovaglietta all'americana / vassoi o sottopiatti colorati
Piatto piano
Tazza / tazzina
Ciotola
Cucchiaio
Cucchiaino
Forchetta
Coltello
Bicchiere
Tovagliolo
Alcuni consigli…
Rendersi
sempre
disponibili
alla
preparazione delle bevande
calde
(lasciando gli altri ingredienti a buffet)
A fronte di un aumento del prezzo si
possono offrire servizi supplementari
(colazione in camera, quotidiano a
disposizione, ingredienti biologici, ecc.)
Essere informati sugli ingredienti utilizzati,
in modo da poter rispondere ad esigenze
speciali dei clienti (allergie, intolleranze,
ecc.)
Dichiarare
sempre
sui
mezzi
di
promozione del proprio B&B il tipo di
colazione
offerto,
gli
eventuali
supplementi di prezzo e gli orari
Utilizzare ingredienti caratteristici del
luogo
o
di
produzione
locale,
descrivendone rapidamente al cliente le
particolarità
Proporre sempre colazioni abbondanti
utilizzando ingredienti rigorosamente
freschi
21
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
22
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
La promozione del B&B
di Stefano Motta – Ideas
Il capitolo presenta un quadro dei mezzi di
promozione utilizzabili nel settore del Bed &
Breakfast in modo da consentire al gestore di
scegliere, in base al tempo e alle risorse
disponibili, i canali che ritiene più efficaci per
far conoscere la propria struttura alla
potenziale clientela.
Strumenti di promozione
I principali mezzi utilizzabili per la promozione
di un’attività di B&B sono:
inserzioni
specializzate)
pubblicitarie
(riviste
partecipazione ad itinerari organizzati
materiale cartaceo (carta da lettere,
buste, brochure, biglietti da visita, ecc.)
direct mailing (comunicazioni mirate)
passaparola
guide
inserimento
in
elenchi
istituzionali
(comune, provincia, regione, apt, pro
loco, ecc.)
comunicati stampa
agenzie di viaggio e tour operator
sito internet
Tali strumenti saranno di seguito analizzati
per evidenziarne le caratteristiche, i costi e le
modalità di realizzazione.
iscrizione ad associazioni (e quindi a
banche dati)
Materiale cartaceo
Il
materiale
cartaceo
è
costituito
principalmente da carta da lettere, buste,
pieghevoli e biglietti da visita: essi devono
essere graficamente coordinati ed essere
stampati sullo stesso tipo di carta, utilizzata
con grammature differenti.
E’ possibile produrre un pieghevole efficace
sia in casa (sono necessari un personal
computer, una stampante a colori e dei fogli
di cartoncino con grammatura da 180 g/m2),
sia presso una tipografia (che di solito
impone una quantità minima da realizzare; il
costo è di circa € 1,5 cadauna oltre al costo
del layout grafico).
E’ molto importante che tutti i servizi del B&B
presentati nella brochure corrispondano
perfettamente alla realtà, in modo da non
creare false aspettative nel cliente; il
linguaggio
utilizzato
deve
essere
immediatamente comprensibile e suggestivo,
valorizzando i particolari più caratteristici del
proprio B&B e della propria famiglia; il testo
dovrebbe essere tradotto almeno in lingua
inglese, in modo da rendere il pieghevole
utilizzabile anche dalla clientela straniera;
infine si raccomanda di distribuirla presso
ristoranti della zona, Aziende di promozione
turistica e punti di informazione turistica
presenti nel territorio.
Il pieghevole
Il pieghevole è solitamente costituita da un
foglio formato A4 di cartoncino piegato ad
anta in 2-3-4 parti, ed ha la funzione di
presentare al pubblico il proprio B&B; a
questo scopo, in un pieghevole non
dovrebbero mai mancare i seguenti elementi:
descrizione della struttura
descrizione dei servizi offerti
descrizione del gestore e della sua
famiglia
fotografie (esterno, camera, famiglia)
mappa stradale
recapiti (nominativo, indirizzo, telefono,
fax, e-mail, ecc.)
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Il biglietto da visita
Il biglietto da visita è il mezzo di
comunicazione più agile, essendo tascabile e
facilmente distribuibile; esso dovrebbe
sempre riportare il logo del B&B, oltre
all’indirizzo e ai recapiti telefonici/fax/e-mail,
dovrebbe avere una grammatura di almeno
200 g/m2 ed essere chiaro, semplice e ben
leggibile (è controproducente saturarlo di
parole ed immagini).
Anche il biglietto può essere realizzato in
casa con pc, stampante e fogli di cartoncino
già sagomati, oppure in tipografia, di solito
con una quantità minima da realizzare, al
costo di circa 0,20 – 0,50 € cadauno, oltre al
costo del layout grafico.
Passaparola
seguito, attraverso un’efficace attività di
comunicazione verso i clienti già acquisiti.
Si tenga comunque presente che mentre è
solo probabile che di fronte ad un buon
servizio il cliente parlerà bene del B&B in cui
è stato ospitato, è invece certo che di fronte
ad un servizio scadente il cliente diffonderà
presso amici e parenti il suo giudizio
negativo.
Il passaparola positivo è uno strumento di
promozione molto conveniente perché può
procurare nuovi clienti (amici, parenti, colleghi
del cliente) senza alcuno sforzo da parte del
gestore. I fattori che generano un
passaparola positivo sono la qualità del
servizio
erogato
al
cliente,
la
caratterizzazione della struttura rispetto ai
concorrenti e la capacità di fidelizzare il
cliente sia durante il soggiorno, grazie ad un
ambiente accogliente e familiare, sia in
Inserimento in elenchi istituzionali
Gli Enti che seguono pubblicano (sia in
versione cartacea che tramite internet) gli
elenchi delle strutture ricettive situate nella
propria area di competenza, in modo che i
potenziali clienti ne abbiano conoscenza:
Regione Lombardia
Provincia di Lecco
APT
Comuni
Pro loco
E’ quindi consigliabile informarsi sugli elenchi
e sulle guide pubblicate e, verificato che la
propria struttura non è citata, richiederne
l’inserimento (di norma gratuito) all’ufficio
competente.
Sito Internet
tenere presente che più il nome del
sito è semplice e facile da ricordare,
maggiore sarà la sua efficacia nei
confronti dei potenziali clienti;
Internet è sicuramente il mezzo di
promozione più efficiente, se si considera il
rapporto fra l’investimento da sostenere e i
milioni di persone raggiungibili.
E’ possibile realizzare il sito internet della
propria struttura sia da soli, disponendo di pc,
software per la costruzione di pagine web e
padronanza nell’utilizzo del software, sia
affidandosi ad un professionista esterno:
soluzione,
quest’ultima,
fortemente
consigliata se si desidera un prodotto di
qualità.
Prima di realizzare tecnicamente il sito sono
necessari due passi:
2) la predisposizione del testo e delle
fotografie da inserire nel sito.
Affidandosi ad un professionista, la
realizzazione tecnica di un sito
internet di livello base (5-10 pagine)
costa dai 500 ai 1000 €, oltre ad un
canone annuale per il mantenimento
del dominio, lo spazio web minimo e
alcune caselle e-mail del tipo
“[email protected]” (dai 25 ai
100 € all’anno).
1) la scelta del nome del sito (detto
“dominio”,
ad
esempio
www.casamia.it).
E’
importante
24
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Le caratteristiche particolarmente apprezzate
dai “navigatori” che si rivolgono ad internet
per ottenere informazioni sono le seguenti:
“navigabile” evitando che il navigatore si
perda al suo interno;
evitare di inserire la musica di sottofondo:
alla maggior parte dei navigatori dà
fastidio
e
rallenta
inutilmente
la
visualizzazione della pagina.
chiarezza e sintesi del testo: il tempo
necessario
a
leggere
un
testo,
recependone
adeguatamente
il
contenuto, deve essere limitato;
velocità nella navigazione: più una pagina
di un sito è “piena” (di testo, di immagini,
di musica, ecc.), maggiore è il tempo di
visualizzazione della pagina stessa sul
monitor del navigatore; è quindi
consigliabile non caricare le pagine di
elementi inutili, altrimenti il navigatore si
spazientisce;
In conclusione, vengono di seguito indicati gli
argomenti che dovrebbero sempre comparire
in un sito di presentazione di un’attività
ricettiva come il B&B:
1. Chi
siamo
(descrizione
del
proprietario/famiglia e storia del B&B,
caratteristiche strutturali del B&B)
il maggior numero di informazioni possibili
sulla struttura, in modo che il navigatore
possa ricevere un quadro completo ed
esaustivo degli elementi su cui effettuare
la scelta del B&B;
2. Servizi offerti (descrizione dettagliata dei
servizi di pernottamento, prima colazione,
eventuali servizi supplementari, orari,
ecc.)
3. Listino prezzi valido per tutto l’anno e
sempre aggiornato
testo tradotto almeno in inglese, nel caso
di navigatori stranieri
4. Informazioni generali (notizie sulle risorse
turistiche del territorio, distanza dai punti
di interesse turistico e di interesse
generale come posta, negozi, ecc.)
Alla luce di queste indicazioni è quindi
necessario prestare particolare attenzione ai
seguenti elementi:
5. Mappa stradale
grafica semplice ma accattivante, in modo
da attrarre l’attenzione del navigatore;
6. Fotografie (esterno, camere, bagni, parti
comuni, famiglia)
presenza di fotografie della struttura, in
modo da fare immediatamente capire che
cosa il cliente troverà quando sarà giunto
a destinazione;
7. Links (collegamenti ad altri siti internet
potenzialmente interessanti per il cliente)
testo chiaro e conciso;
8. Contatti (nominativi, indirizzo, recapiti
telefono/fax/e-mail)
evitare di inserire in ciascuna pagina un
numero di elementi (grafici, testuali, ecc.)
che generino disordine e disorientamento;
un sito efficace deve essere facilmente
9. Prenota (modulo da compilare per
effettuare la prenotazione, eventualmente
con pagamento elettronico tramite carta
di credito)
Iscrizione ad associazioni di categoria
In Italia esistono diverse associazioni di B&B,
sia a livello locale che nazionale, di cui si
indicano di seguito le principali:
Caffelletto – High quality B&B in Italy
San Vincenzo a Torri (FI);
sito internet: www.caffelletto.it
Dolcecasa – Italian quality Bed & Breakfast
Milano; sito internet: www.dolcecasa.it
Anbba - Associazione nazionale dei Bed &
Breakfast
e
degli
affittacamere
Lido di Venezia (VE); sito internet:
www.anbba.it
Bed & Breakfast Italia
Roma; sito internet: www.bbitalia.it
25
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Le attività di tali associazioni consistono
principalmente nella pubblicazione di guide
cartacee in Italia e all’estero, nella
descrizione dei B&B associati sui propri siti
internet, nell’invio di materiale promozionale
ai potenziali clienti, nella partecipazione a
fiere di settore in Italia e all’estero,
nell’adozione di “carte della qualità” per
garantire un livello minimo di servizio nei B&B
associati.
I principali vantaggi che un gestore di B&B
ottiene aderendo ad un’associazione sono i
seguenti:
servizio di promozione in Italia e
all’estero, anche con mezzi, come la
partecipazione a fiere, difficilmente
accessibili al singolo gestore;
costi della promozione suddivisi fra gli
associati;
l’appartenenza ad una rete genera nel
cliente un livello di fiducia più alto
relativamente alla qualità dei servizi
erogati;
accordi e convenzioni più favorevoli con
le agenzie di viaggio e i tour operator.
Inserzioni pubblicitarie
mercato (a chi vogliamo rivolgerci?) e in
maniera associata, in modo da suddividere i
costi.
Per avere un’idea dei costi di un’inserzione
pubblicitaria è possibile consultare il sito
internet www.datitariffe.it.
Per il singolo B&B la promozione tramite
inserzioni pubblicitarie su radio, televisione,
quotidiani e riviste specializzate è costosa, in
termini sia di tempo che di denaro, e poco
redditizia in termini di clienti acquisiti.
E’ consigliabile utilizzare questa forma di
promozione dopo un’attenta analisi del
Partecipazione ad itinerari organizzati
E’ possibile segnalare la propria struttura ad
organizzazioni che sul territorio promuovono
itinerari e circuiti turistici culturali, naturalistici
e sportivi, quali ad esempio:
enti pubblici, pro-loco e Apt impegnati
nella promozione di itinerari o eventi
(rassegne eno-gastronomiche, musicali,
artistiche, teatrali, ecc.)
associazioni di cicloturismo, equitazione,
trekking, alpinismo, vela, ecc…..
Direct mailing
Per aumentare la fidelizzazione della
clientela, è possibile inviare ai clienti già
acquisiti messaggi personalizzati tramite
lettera o e-mail per comunicare ad esempio:
A tale scopo è consigliabile organizzare,
attraverso lo strumento del questionario (vedi
lezione n. 1) una banca dati relativa ai clienti
già ospitati nella propria struttura.
tariffe scontate per periodi di bassa
stagione, per i bambini accompagnati, per
amici/parenti/colleghi;
l’attivazione di nuovi servizi offerti ai
clienti;
particolari eventi culturali,
sportivi offerti dal territorio.
musicali,
26
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Guide turistiche
Le guide turistiche sono un potente mezzo di
promozione, poichè sono in generale molto
diffuse, sono molto utilizzate anche all’estero
e trasmettono al cliente una sensazione di
fiducia relativamente alle strutture indicate.
Un B&B può essere inserito all’interno di una
guida principalmente in tre modi:
segnalazione diretta alla redazione da
parte del gestore del B&B.
Quest’ultimo può quindi effettuare una ricerca
sulle guide turistiche (sia italiane che
straniere) vendute nelle librerie, selezionare
quelle compatibili con la tipologia del B&B,
infine segnalare la propria struttura alle
redazioni delle guide prescelte attraverso
lettere, brochure o comunicati stampa. Nel
caso di segnalazione diretta viene spesso
richiesto il pagamento di un contributo.
segnalazione diretta da parte del cliente;
selezione e recensione della struttura da
parte di un incaricato, solitamente
anonimo, della redazione della guida;
Comunicati stampa
Anche piccoli B&B hanno ottenuto articoli di
presentazione
su
importanti
riviste
specializzate nazionali e straniere. Lo
strumento per comunicare ai giornalisti
l’esistenza della propria struttura è la cartella
stampa, un fascicolo di solito raccolto in una
copertina rigida contenente:
fotografie della struttura.
E’ quindi consigliabile dapprima individuare in
edicola i quotidiani locali (anche generici) e i
periodici nazionali specializzati nel settore
turismo/tempo libero; dopodiché è possibile
contattare, telefonicamente o via e-mail, la
redazione delle testate selezionate per
conoscere il nominativo del redattore a cui
inviare la cartella stampa, in versione
cartacea o tramite e-mail.
la brochure;
la lettera di presentazione del B&B
intestata personalmente al giornalista di
riferimento;
il biglietto da visita;
Agenzie di viaggio e tour operators
viaggi e soggiorni
operator);
Ai sensi della Legge Regionale n. 27 del
1996, sono agenzie di viaggio e turismo “le
imprese che esercitano attività di produzione,
organizzazione, prenotazione e vendita
biglietti di viaggi e soggiorni, ovvero
intermediazione nei predetti servizi o anche
entrambe le attività”
Per avviare questo tipo di attività in
Lombardia è necessario ottenere una delle
seguenti autorizzazioni:
organizzati
dai
tour
Autorizzazione di tipo A+B: per svolgere
entrambe le attività.
I tour operator sono pertanto gli interlocutori a
cui il gestore di B&B può far riferimento; essi
sono infatti in grado di:
1. definire pacchetti e itinerari turistici
attraverso l’organizzazione di alloggio,
ristorazione, viaggio e servizi accessori;
Autorizzazione di tipo A: apertura di un tour
operator, vale a dire un'agenzia che
organizza viaggi e soggiorni senza vendita
diretta al pubblico (vende i pacchetti alle
agenzie dettaglianti);
2. commercializzare pacchetti e singole
strutture attraverso la diffusione di
cataloghi, in Italia e all’estero;
Autorizzazione di tipo B: apertura di
un'agenzia di viaggio dettagliante con vendita
diretta al pubblico (vende al cliente finale
3. ricevere le prenotazioni da parte dei
clienti, per poi girarle al B&B.
27
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
ammontare della commissione richiesta;
A fronte della vendita di un pacchetto, il tour
operator trattiene una commissione, calcolata
sul prezzo di vendita del soggiorno venduto:
tale commissione varia in genere fra il 10% e
il 25% ed è commisurata alla capacità del
tour operator di raggiungere un numero di
potenziali clienti più o meno ampio.
La commissione rappresenta pertanto il costo
dei servizi di promozione e di ricezione delle
prenotazioni effettuati dal tour operator;
maggiore è il numero di clienti potenziali
raggiunti dal tour operator, maggiori sono le
spese di commercializzazione (su tutti i costi
di stampa e distribuzione dei cataloghi), e
quindi maggiore risulta la commissione
applicata.
Per un corretto rapporto fra un B&B e un tour
operator che commercializza la struttura sul
proprio catalogo, è importante che il
soggiorno venduto dall’azienda direttamente
al proprio cliente abbia lo stesso prezzo del
soggiorno venduto dal tour operator e
pubblicato sul catalogo. In questo modo il
tour operator ha la garanzia che l’azienda
non pratichi prezzi inferiori, fidelizzando in
modo improprio i clienti del tour operator.
capacità del tour operator di raggiungere i
potenziali clienti (caratteristiche dei mezzi
di comunicazione utilizzati);
capacità del tour operator di creare flussi
di clienti nei periodi di bassa stagione.
A prescindere dalle condizioni economiche
stipulate, il rapporto commerciale con un tour
operator presenta significativi vantaggi, in
quanto:
il tour operator fornisce un servizio di
promozione
e
di
prenotazione
professionale,
offrendo
al
cliente
consulenza, competenza e qualità del
servizio;
il tour operator può raggiungere un
numero di possibili clienti relativamente
alto ed in maniera mirata;
il costo della promozione da fisso diventa
variabile; infatti il gestore paga la
commissione al tour operator solo se
quest’ultimo
riesce
a
vendere
il
soggiorno, in caso contrario il gestore non
sostiene alcun costo.
Prima di stipulare un accordo commerciale
con un tour operator è consigliabile prestare
una particolare attenzione ai seguenti fattori:
28
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
LA GESTIONE DEGLI ALIMENTI
di Angelo Ferraroli – ASL di Lecco
Le prime figure e commenti riguardano le
modalità con cui avviene la contaminazione
microbica degli alimenti, successivamente
sono illustrate le situazioni che favoriscono la
moltiplicazione batterica. Infine sono illustrate
e commentate alcune situazione di rischio
facilmente riscontrabili.
In questo capitolo non si vuole illustrare in
maniera esaustiva le norme igieniche come
avverrebbe in una pubblicazione scientifica.
Si vuole invece fornire uno strumento di
sensibilizzazione sui principali rischi per gli
alimenti di natura microbiologica, che si
possono verificare nelle varie fasi di
preparazione, deposito e produzione.
I microbi, o microrganismi, sono forme vitali che non sono visibili ad
occhio nudo.
Possono essere batteri, virus o altre forme ancora.
Qui vengono raffigurati come Joker in vari stadi di vitalità e
aggressività, a significare che ogni microorganismo ha le sue
particolarità, ma che comunque è in grado di provocare un danno per
la salute se lo si lascia moltiplicare. Vedremo come…
La contaminazione degli alimenti può avvenire in diversi modi.
A volte sono i nostri comportamenti scorretti a determinarla.
Ferite sulla mano, colpi di tosse, starnuti, l’avvicinare la mano alla
bocca come quando si fuma, sono alcuni dei comportamenti che
possono determinare la contaminazione degli alimenti con batteri che
si trovano nel nostro organismo.
29
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Le mani in particolare sono il principale veicolo usato dai batteri per
contaminare gli alimenti.
Quando si esce dal bagno senza lavarsi le mani o quando si
manipolano alimenti potenzialmente contaminati, come certi cibi
crudi, e si vanno a toccare, senza lavarsi le mani, alimenti cotti o
pronti al consumo, aumenta il rischio di contaminazione.
A volte invece non sono le nostre mani, ma utensili, attrezzature,
ripiani a determinare quella che viene definita contaminazione
crociata.
Il batterio si lega ad un utensile e/o ripiano e da qui passa ad un altro
alimento, magari pronto per il consumo, avendo anche il tempo di
potersi moltiplicare prima di essere servito.
Anche una errata modalità di disposizione degli alimenti nella fase di
conservazione, e quindi anche nei frigoriferi, può determinare una
contaminazione crociata.
Se non correttamente disposti e/o protetti gli alimenti sono
contaminabili da batteri che si trovano o in altri alimenti o sulle
superfici e ripiani dei frigoriferi
30
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Tra le contaminazioni crociate va ricordata anche quella collegata a
errati flussi degli alimenti.
Per esempio, la gestione dei rifiuti deve essere tale da non
interferire, anche nei percorsi, con quella della preparazione degli
alimenti
Gli animali vanno tenuti lontano dalle cucine, depositi e altri luoghi in
cui vi sia preparazione di alimenti.
Le retine antimosche servono a questo e impediscono che gli insetti
siano vettori di batteri “raccolti” tra rifiuti e in altre situazioni…
La possibilità di “far male” è legata al fatto che il batterio sia presente
in elevate cariche.
Impedire che un alimento si contamini non è cosa sempre facile da
attuare, anche perché la contaminazione può essere già avvenuta.
Impedire che possano moltiplicarsi è un aspetto più pratico e
richiede che si applichino corrette modalità di conservazione.
31
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Sono diversi i fattori che influenzano la crescita dei microrganismi:
Esposizione alla luce solare
Grado di umidità
Temperatura di conservazione
pH (acidità o alcalinità)
Tempo di conservazione
Presenza o assenza di ossigeno
Più passa il tempo e più si assiste, in un alimento conservato non
correttamente, ad una proliferazione di microorganismi.
Più si moltiplicano e più sono in grado di “fare male” cioè sono in
grado di provocare delle malattie.
Il batterio, in condizioni favorevoli, si moltiplica (si raddoppia) anche
in soli 15 minuti.
La temperatura preferita dai batteri – quella in cui si moltiplicano più
velocemente- è proprio quella del nostro corpo.
Anche la temperatura ambiente è favorevole alla loro
moltiplicazione.
Man mano che la temperatura aumenta la moltiplicazione
diminuisce e oltre i 62 gradi i batteri muoiono
Alle basse temperature la moltiplicazione diminuisce, ma non si
assiste alla morte del batterio
32
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Un alimento genuino non significa che di per se stesso sia un
alimento sicuro dal punto di vista igienico sanitario.
Se l’animale o la coltura sono contaminati, anche l’alimento che ne
deriverà potrà esserlo.
E’ pertanto importante osservare sempre le norme igieniche su tutti
gli alimenti, siano essi genuini di produzione locale, siano essi di
produzione industriale.
Evitare che il frigorifero sia “ripieno” di alimenti.
Il “sovraffollamento” di alimenti è un elemento che facilita le
contaminazioni crociate.
E’ opportuno che gli alimenti vengano stoccati per genere e in
diversi frigoriferi: in questo modo si evitano ripetute aperture del
frigorifero stesso, che rendono problematico il mantenimento della
temperatura di refrigerazione
La gestione dei depositi di alimenti non può prescindere dal
controllo della data di scadenza.
Per essere sicuri che non vengano conservati prodotti scaduti è
indispensabile che i prodotti che scadono prima vengano messi
davanti nelle scaffalature, in modo che possano essere facilmente
prelevati, mentre quelli con data di scadenza successiva, dietro a
quelli.
33
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Una corretta igiene personale è finalizzata a prevenire
contaminazioni crociate.
Nel caso raffigurato, semplici accorgimenti quali una cuffia, una
medicazione protetta da guanti per le ferite e, soprattutto, una
mascherina che eviti che batteri che albergano nel cavo orale
possano contaminare gli alimenti, spesso si rilevano decisivi.
Anche uno strumento “comodo” come il canovaccio, il grembiule di
tanti operatori alimentaristi, può essere la modalità con cui può
avvenire la contaminazione crociata.
Per questo motivo e per facilitare il lavoro è necessario che il lavabo
a comando non manuale, sia posto nelle strette vicinanze di chi
manipola alimenti.
Conoscere la corretta temperatura di conservazione degli alimenti è
fondamentale ai fini della sicurezza igienica.
Questa, per i prodotti confezionati, viene riportata in etichetta; per gli
altri vale comunque l’indicazione di conservare in luogo fresco,
aerato e non esposto alla luce del sole.
34
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
di Vittorio Paolillo – Provincia di Lecco
Per semplificare, l’abitazione di residenza si
identifica con l'unità immobiliare che produce
reddito; è pertanto soggetta all'imposta
comunale degli immobili (ICI) e a quella per lo
smaltimento dei rifiuti.
L’abitazione deve rispettare la normativa
vigente in materia di sicurezza abitativa, di
seguito si riassume la normativa sulla
sicurezza degli impianti.
L'attività di Bed & Breakfast è svolta da privati
utilizzando parte della propria abitazione di
residenza.
L'attività deve essere esercitata in case
unifamiliari (es: villa) oppure in unità
condominiali (appartamento all'interno di un
condominio)
previa
approvazione
dell'assemblea dei condomini. In ogni caso
non cambia la destinazione d'uso.
Gli impianti
Il committente o il proprietario è tenuto ad
affidare i lavori ad imprese abilitate (DPR
380/2001, art.114). Tale responsabilità viene
meno per gli interventi di ordinaria
manutenzione (art.116).
Durante
l'esercizio
degli
impianti
il
proprietario, o chi per esso, deve adottare
misure necessarie per contenere i consumi di
energia, entro i limiti di rendimento previsti
dalla normativa vigente; inoltre egli è tenuto a
condurre gli impianti e a disporre tutte le
operazioni di manutenzione ordinaria e
straordinaria secondo le prescrizioni della
vigente normativa UNI e CEI (DPR 380/2001,
art.129).
Sono soggetti alla normativa per la sicurezza
i seguenti impianti (DPR 380/2001, art.107):
1. impianti elettrici interni agli edifici a partire
dal
punto
di
consegna
dall'ente
distributore;
2. impianti radiotelevisivi ed elettronici,
antenne e impianti di protezione da
scariche atmosferiche;
3. impianti
di
riscaldamento
e
di
climatizzazione;
4. impianti idrosanitari e di distribuzione
dell'acqua a partire dal punto di consegna
dall'ente distributore;
5. impianti di trasporto e utilizzazione di
gas all'interno degli edifici a partire dal
punto di consegna dall'ente distributore;
6. impianti di sollevamento di persone o
cose (ascensori, montacarichi, scale
mobili, ecc.);
7. impianti di protezione antincendio.
La progettazione degli impianti (DPR
447/1991, art.4 – DPR 380/2001, art.110),
nel caso di edifici residenziali, è obbligatoria
nei seguenti casi:
IMPIANTI ELETTRICI di:
utenze condominiali di uso comune con
potenza impegnata superiore a 6 kW;
utenze domestiche di singole unità
abitative di superficie superiore a 400 mq.
L'installazione,
la
trasformazione,
l'ampliamento e la manutenzione degli
impianti devono essere svolte da soggetti
abilitati (DPR 380/2001, art.108-109):
IMPIANTI DI PROTEZIONE CONTRO LE
SCARICHE ATMOSFERICHE in:
edifici di volume superiore a 200 mc
dotati di impianti elettrici soggetti a
normativa specifica CEI;
edifici di volume superiore a 200 mc e
con un'altezza superiore a 5 metri.
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO E DI
CLIMATIZZAZIONE per:
canne fumarie collettive ramificate;
1. imprese regolarmente iscritte nel registro
delle ditte o nell'albo provinciale delle
imprese artigiane;
2. imprenditore o responsabile tecnico in
possesso
di
requisiti
tecnicoprofessionali4,
oppure
imprese
in
possesso di attestazione rilasciata da una
SOA
(Società
Organismo
di
Attestazione), per le relative categorie.
35
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
una relazione tecnica sulla consistenza e
sulla
tipologia
dell'installazione,
della
trasformazione
o
dell'ampliamento
dell'impianto stesso, con particolare riguardo
all'individuazione dei materiali e componenti
da utilizzare e alle misure di prevenzione e di
sicurezza da adottare. Si considerano redatti
secondo la buona tecnica professionale i
progetti elaborati in conformità alle indicazioni
delle guide dell'Ente italiano di unificazione
(UNI) e del CEI.
Qualora l'impianto a base di progetto sia
variato in opera, il progetto presentato deve
essere
integrato
con
la
necessaria
documentazione tecnica attestante tali
variazioni in corso d'opera, alle quali, oltre al
progetto, l'installatore deve fare riferimento
nella sua dichiarazione di conformità.
Sono esclusi dagli obblighi di redazione del
progetto i lavori di ordinaria manutenzione e
le installazioni di apparecchi per usi domestici
(DPR 380/2001, art.116).
impianti
di
climatizzazione
per
utilizzazioni con potenza frigorifera ≥
40.000 frigorie/ora.
IMPIANTI DEL GAS:
gas combustibili con portata termica
superiore a 34,8 kW.
IMPIANTI DI PROTEZIONE ANTINCENDIO
se:
relativi ad attività soggette al rilascio di
certificato di prevenzione incendi;
il numero di idranti è ≥ a 4;
il numero degli apparecchi di rilevamento
è ≥ a 10.
I progetti devono essere redatti da parte di
professionisti iscritti negli albi professionali,
nell'ambito delle rispettive competenze e
devono essere depositati presso lo sportello
unico del Comune contestualmente al
progetto edilizio.
Devono inoltre contenere gli schemi
dell'impianto e i disegni planimetrici, nonché
Installazione degli Impianti e Dichiarazione di Conformità (DPR 380/2001, art.112-113)
tipologia dei materiali impiegati, nonché, se
previsto, il progetto.
Solamente
dopo
l'acquisizione
della
dichiarazione di conformità o, se previsto
dalla normativa vigente, del certificato di
collaudo degli impianti installati, viene
rilasciato il certificato di agibilità dal dirigente
o responsabile del competente ufficio
comunale (DPR 380/2001, art.115).
Qualora nuovi impianti vengano installati in
edifici per i quali è già stato rilasciato il
cerificato di agibilità, l'impresa installatrice
deve depositare presso lo sportello unico,
entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, il
progetto di rifacimento dell'impianto e la
dichiarazione di conformità o il certificato di
collaudo.
In caso di rifacimento parziale di impianti, il
progetto e la dichiarazione di conformità o il
certificato di collaudo, si riferiscono alla sola
parte di impianti oggetto dell'opera di
rifacimento. Nella relazione, allegata alla
dichiarazione di conformità, deve essere
espressamente indicata la compatibilità con
gli impianti preesistenti (DPR 380/2001,
art.117).
Le imprese installatrici sono tenute ad
eseguire gli impianti a regola d'arte
utilizzando materiali parimenti costruiti a
regola d'arte. Si considerano costruiti a
regola d'arte i materiali ed i componenti
realizzati secondo le norme tecniche di
sicurezza dell'Ente italiano di unificazione
(UNI) e del Comitato elettrotecnico italiano
(CEI), nonché nel rispetto di quanto prescritto
dalla legislazione tecnica vigente in materia.
In particolare gli impianti elettrici devono
essere dotati di impianti di messa a terra e di
interruttori differenziali ad alta sensibilità o di
altri sistemi di protezione equivalenti.
Devono essere adeguati a quanto appena
detto tutti gli impianti realizzati.
Al termine dei lavori l'impresa installatrice
deve
rilasciare
al
committente
la
dichiarazione di conformità degli impianti
realizzati a regola d'arte.
La dichiarazione è sottoscritta dal titolare
dell'impresa installatrice, reca i numeri di
partita IVA e di iscrizione alla Camera di
Commercio,
Industria,
Artigianato
e
Agricoltura. Fanno parte integrante della
dichiarazione una relazione, contenente la
36
Impianti a norma di legge.
Riassumendo si elencano gli impianti delle
civili abitazioni che devono risultare a norma:
alla aerazione dei locali e allo scarico dei
fumi.
1. impianto di distribuzione di energia
elettrica quanto ai materiali adottati,
componentistica, corretto posizionamento
delle utenze finali rispetto ai luoghi di
pericolo (vicino a lavabi, docce, punti
gas), dimensionamento di cavi e
interruttori;
Inoltre dovranno essere erogate in tutti i locali
energia elettrica, acqua calda, riscaldamento.
Detti impianti dovranno soddisfare i requisiti
di legge per la "messa a norma" degli stessi.
Come già detto per ognuno di essi dovrà
essere rilasciata, a cura di un tecnico o di un
installatore di impianti, la "dichiarazione di
conformità" alle seguenti leggi:
2. impianto di messa a terra e impianto di
protezione dalle scariche atmosferiche;
3. impianto idrico-sanitario;
4. impianto di distribuzione del gas quanto a
dimensionamenti valvole e tubazioni,
posizionamento utenze e contatore,
corretta aerazione dei locali;
5. impianto di produzione di calore (caldaie
domestiche a gas) con riferimento alla
componentistica,
alla
corretta
installazione e al corretto posizionamento,
L. n.46/90 "Norme per la sicurezza degli
impianti"
DPR 447 del 6/12/91 regolamento di
attuazione della 46/90
L. n.10/91 "Norme generali per
l'attuazione del Piano Energetico
Nazionale"
DPR 412 del 26/08/93 regolamento di
attuazione della 10/91
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
38
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
GLI ADEMPIMENTI AMMINISTRATIVI
di Fabrizio Mazzei – Comune di Lecco
Sabrina Pelucchi – Provincia di Lecco
L’attività di Bed & Breakfast impone il rispetto
di alcuni adempimenti amministrativi sia per
l’avvio sia durante la normale attività, questi
sono:
registrare e comunicare le presenze
all’autorità di pubblica sicurezza
comunicare il movimento degli ospiti a fini
statistici
La denuncia di inizio attività
La denuncia di inizio attività
l’attività può essere senz’altro avviata, nel
rispetto ovviamente delle norme illustrate in
questo e negli altri capitoli. Si ricorda che per
gli appartamenti in condominio è necessaria
la preventiva autorizzazione da parte
dell’assemblea.
L’attività di Bed & Breakfast deve essere
denunciata al Comune in cui si avvia l’attività
e, per conoscenza, alla Provincia. Si tratta di
un atto obbligatorio che però non presuppone
il rilascio di alcuna autorizzazione da parte
degli Enti interessati.
Ne consegue che, consegnati i moduli di
seguito illustrati debitamente compilati,
MODELLO PER DENUNCIARE L’INIZIO DELL’ATTIVITÀ RELATIVA
ALLO SVOLGIMENTO DELL’ESERCIZIO DI “BED & BREAKFAST”
Al Comune di ……………………
_l_ sottoscritt_
nat_ a
di nazionalità
Via/Piazza/Corso
Codice Fiscale
e, p.c.
All’Amministrazione
Provinciale
Piazza Lega Lombarda, n. 4
23900 LECCO
il
residente a
n
nella sua qualità di denunciante e responsabile dell’attività di “ospitalità turistica” presso la propria abitazione
di residenza,
recapito telefonico
indirizzo
;
Telefax
visto l’art. 16-bis (Esercizio del servizio di ospitalità turistica denominato Bed & Breakfast) della Legge Regionale 28
aprile 1997, n. 12, modificata con la Legge Regionale 03 aprile 2001, n. 6;
visto l’art. 19 della Legge 07 agosto 1990, n. 241;
consapevole delle sanzioni penali, nel caso di denunce e di dichiarazioni non veritiere, di formazione o uso di atti
falsi, richiamate dagli artt. 47 e 76 del D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000,
39
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
DENUNCIA
l’inizio dell’attività di ospitalità turistica di alloggio e prima colazione denominata “Bed & Breakfast”,
all’insegna “…………………………………………………………….” presso la propria abitazione di
residenza in Via/Piazza/Corso …………………………….. n. ……………
DICHIARA
che nei propri confronti non sussistono le cause di divieto, di decadenza o di sospensione di cui all’art. 10
della Legge 575/65 (normativa antimafia) e inoltre:
a) l’attività consiste nel fornire, saltuariamente, non in via continuativa, e precisamente nel periodo annuale dal
……………………………….. al ………………………………… (*segnalare sul retro eventuali ulteriori differenti periodi),
un servizio a conduzione familiare per l’ospitalità turistica con alloggio e prima colazione, in una parte della propria
abitazione di residenza;
b) l’attività viene esercitata (segnare con una “X” la casella che interessa):
□ in una casa unifamiliare
ovvero
□ in una unità condominiale (come da approvazione assembleare
in data …………………….)
c) l’attività viene esercitata in n. ……… stanza/e per n. ……… posto/i letto (massimo consentito n. 3 stanze per n. 6
posti letto in totale); alle camere da letto si accede senza dover attraversare altri locali dell’abitazione; l’abitazione
dispone di n. ……… servizio/i igienico/i (qualora l’attività venga svolta in più di n. 1 stanza, devono essere presenti
almeno n. 2 servizi igienici);
d) i locali possiedono i requisiti igienico sanitari prescritti dal regolamento edilizio e dal regolamento d’igiene; rispettano
la normativa vigente in materia di sicurezza abitativa nonché di somministrazione dei cibi e delle bevande; a
quest’ultimo fine si dà atto dell’esistenza di un apposito locale destinato all’uso esclusivo di cucina conforme alle
vigenti norme in materia di civile abitazione;
e) il servizio di pulizia della/e stanza/e e la sostituzione della biancheria vengono assicurati almeno tre volte alla
settimana e, comunque, ad ogni cambio di ospite; la pulizia del bagno viene effettuata quotidianamente;
f) si provvede alla registrazione delle presenze e alla relativa comunicazione delle medesime alla locale Questura per i
controlli di pubblica sicurezza nonché all’Azienda di Promozione Turistica del Lecchese per il movimento degli ospiti;
vengono comunicate alla Provincia di Lecco le tariffe praticate, così come liberamente determinate;
g) è stata stipulata e sottoscritta specifica polizza assicurativa di responsabilità civile per la copertura di eventuali danni
agli ospiti;
h) l’attività viene svolta saltuariamente con modalità strettamente familiari ed è quindi estranea e non corrispondente alle
modalità professionali di somministrazione al pubblico di alimenti e di bevande così come regolamentata dal vigente
Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza;
i) di essere a conoscenza che all’esterno della propria residenza può essere affisso, a spese di chi esercita l’attività,
l’apposito marchio identificativo “Bed & Breakfast”, identificato con apposita deliberazione della Giunta Regionale, n.
6900 del 16.11.2001, e che “fac-simile” del medesimo marchio può essere ritirato presso la sezione commercio di
codesto comune;
j) copia della presente denuncia viene esposta visibilmente all’interno dei locali dell’abitazione di residenza ove si
svolge l’attività in argomento;
k) di consentire, sin da ora, a codesto ente di esercitare la vigilanza e il controllo tramite la polizia locale, anche con
visite sopralluogo all’interno dell’abitazione di residenza, al fine dei prescritti accertamenti in ordine alla regolare
conduzione dell’attività in argomento, come prescritto dalla legge;
l) di essere consapevole che l’esercizio dell’attività condotto in mancanza dei requisiti prescritti è assoggettato alla
sanzione pecuniaria da un minimo di Euro 516,00.= a un massimo di Euro 1548,00.=;
m) di essere a conoscenza che i propri dati personali forniti o in altro modo acquisiti nell’esercizio dell’attività istituzionale
di codesto comune dovranno essere utilizzati nel rigoroso rispetto degli obblighi di tutela e di riservatezza prescritti
dalla legge 675/96.
Lecco, …………………………….
(firma per esteso) ………………………………………….
40
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Allega:
-
fotocopia della carta d’identità del denunciante;
autocertificazione da parte del titolare dell’attività (compilare la dichiarazione contenuta sul retro del presente
modello) relativa ai locali di residenza (civile abitazione);
fotocopia della planimetria dell’abitazione di residenza, debitamente firmata dal titolare, con l’indicazione delle stanze
e dei servizi igienici messi a disposizione per l’attività;
fotocopia della polizza assicurativa stipulata
attestato corso formazione/addestramento (in sostituzione del libretto sanitario)
Per eventuali ulteriori informazioni, è possibile contattare l’ufficio ……………….. – tel. n. …………….. Via……………… …
cap……… Comune …………………- C.F. e P.I. ……………….. - N. tel. ………….. - Telefax …………….
E – mail: …………………….
(*) ulteriori periodi di attività:
dal _____________________________ al ____________________________
dal _____________________________ al ____________________________
dal _____________________________ al ____________________________
dal _____________________________ al ____________________________
Lì, _________________________
(firma per esteso)_______________________________
41
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL’ATTO DI NOTORIETÀ DA PARTE DI
POSSESSORE DI IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE
(artt. 47 e 76 D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445)
_l_ sottoscritt_ ……………………………………………………………………………………
(cognome)
(nome)
nat_ a ………………………………………………………
(luogo)
(prov.)
di nazionalità ……………………………
il …………………………..
(data)
residente a ……………………………………...
(luogo)
Via/Piazza/Corso …………………………………………………………
(indirizzo)
n …….
consapevole delle sanzioni penali, nel caso di dichiarazioni non veritiere, di formazione o
uso di atti falsi, richiamate dall’art. 76 del D.P.R. del 28 dicembre 2000, n. 445
DICHIARA
di
essere
in
possesso
dell’unità
immobiliare
sita
in
Lecco,
Via
……………………………………, n. ………. al piano ……………………., composta da n.
…………………. locali (vedi planimetria allegata);
che i locali dell’unità immobiliare hanno la destinazione di CIVILE ABITAZIONE con
superficie di metri quadrati ……………………, e la stanza o le stanze e i servizi igienici
messi a disposizione per l’attività di Bed & Breakfast sono quelli contrassegnati
nell’allegata planimetria,
DICHIARA
inoltre di essere informato, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 della Legge 675/96 che i
dati personali raccolti saranno trattati, da codesto ente, anche con strumenti informatici,
esclusivamente nell’ambito del procedimento per il quale la presente dichiarazione viene
resa.
Letta e confermata la propria dichiarazione, il dichiarante sottoscrive.
Lecco, …………………………..
IL POSSESSORE DICHIARANTE
(firma per esteso)
Ai sensi dell’art. 38. D.P.R. del 28 dicembre 2000, n. 445, la dichiarazione è sottoscritta
dall’interessato in presenza del dipendente addetto ovvero sottoscritta o inviata insieme alla
fotocopia, non autenticata, di un documento di identità del dichiarante, all’ufficio competente via
fax, tramite un incaricato, oppure a mezzo posta.
42
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
La comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza
dal suo arrivo, mediante consegna di copia
della scheda contenente le generalità.
L’autorità locale di pubblica sicurezza cui
effettuare la comunicazione delle presenze è
la questura. La comunicazione può essere
effettuata anche attraverso il commissariato
di pubblica sicurezza. Se il Bed & breakfast è
situato in un comune che non è sede di
questura o di commissariato di pubblica
sicurezza, il gestore può effettuare la
comunicazione presso i reparti minori
dell’Arma dei carabinieri, oppure presso lo
stesso comune, se la località non è sede di
reparti dell’Arma dei carabinieri.
Il gestore di Bed & Breakfast, analogamente
al gestore di esercizi alberghieri e di altre
strutture ricettive, può dare alloggio solo a
persone in possesso di un documento
d’identità.
Le persone ospitate sono tenute a dichiarare
le proprie generalità in apposita scheda
fornita dal gestore e a sottoscriverla. Nel caso
di una famiglia la dichiarazione può essere
effettuata da uno dei coniugi per tutti i
componenti del nucleo familiare.
Il gestore di Bed & Breakfast deve
comunicare all’autorità locale di pubblica
sicurezza la presenza dell’ospite entro 24 ore
Normativa di riferimento:
R.D. 18.06.1931, n. 773 “Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza”
D.M. 11.12.2000 “Disposizioni concernenti la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza
del’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive”
43
L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
FAC-SIMILE di scheda di dichiarazione delle generalità degli alloggiati
n.__
B&B
“…………………………………………………”
Da compilarsi da parte della persona ospitata (1)
To be completed by the guest / La section ci-dessous doit être remplie par l’hote / Parte que tiene ser
rellenada por los huespedes / Vom gast auszufuellen
Data di arrivo __________________
Cognome e nome ____________________________________________________________
Surname and name – Nom et prenom - Apellidos y nombre – Vorname und name
Nato a (città, provincia o stato) ___________________________________________________
il _____________________________________________________________________________
Place (city/town, State) and date of birth – Lieu (ville, État) et date de naissance – Lugar (ciudad, Estado) y fecha de
nacimiento – Geburtsdatum und ort (Stadt, Staat)
Cittadinanza ________________________________________________________________
Nationality – Nationalité – Nacionalidad - Staatsangehoerigkeit
Residente in (via, città, provincia o stato) ________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
Address (street, city, State) – Lieu de residence (adresse, ville, État) - Lugar de residencia (calle, ciudad, Estado) –
Wohnsitz (strasse, Stadt, Staat)
Documento (tipo) __________________________________ nr. ________________________
rilasciato il ____________________________ da __________________________________
Altri componenti del nucleo familiare (cognome, nome, luogo e data di nascita) __________________________
________________________________________________________________________________
Other family members (family name, first name, place and date of birth) –Autres membres de la famille (nom, prenom,
lieu et date de naissance) – Otros componentes de la familia (apellidos, nombre, lugar y fecha de nacimiento) - Andere
familien mit glieder (vorname, name, gebursdatum und ort)
Consenso dati anagrafici – tutela della privacy
I dati richiesti verranno utilizzati in conformità alle norme previste adgli art. 10 e 13 L. 675 del 31/12/1996.
Anagraphic confidentiality:
The request of personal data will be used only in conformality with the Italian law, more specifically, art.l0 e
l3 L. 675 dated l3.l2.l996.
firma del dichiarante ___________________________________________
Signature of person making declaration - Signature de l’intéressé - Firma del declarante - Unterschrift des erklaerers
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
(1)
Per i nuclei familiari è sufficiente la compilazione da parte di uno dei coniugi, che indicherà l’altro coniuge ed i figli
minorenni alla voce «Altri componenti del nucleo familiare».
Per i gruppi guidati è sufficiente la compilazione da parte del capogruppo: gli altri componenti del gruppo verranno
indicati in un elenco allegato sottoscritto dal dichiarante.
Für die Familien kann nur einer der Ehegatten das Formular ausfüellen und die Daten des Ehepartners sowie der
minderjäehrigen Kinder unter dem punkt «Andere Familienmitglieder» angeben
Was Touristengruppen betrifft, genügt es, wenn der Führer das Formular ausfüllt und die anderen Mitglieder in einer
beigefügten vom Erkiärer unterschriebenen Liste angibt.
For families it is enough to have the form completed by one of the spouses, who shall mention the name of the other
spouse and their under age children under the item «Other family members».
For guided groups it is enough to have the form completed by the group leader. All the other members or the group
shall be mentioned in an annexed list, which is to be signed by the person making declaration.
Familles: le formulaire doit être rempli par l'un des conjòints qui indiquera sous le point «Autres membres de la
famille» les coordonnées de l'autre conjòint et des enfants mineurs.
Groupes guidés: le formulaire doit être rempli par le chef du group. Une liste complète des membres du groupe, signée
par ce dernier, devra figurer en annexe.
Por lo que concierne las familias, también uno solo de los conyuges puede relienar el formulario pero, en este caso,
tendrà que escribir los datos del conyuge y de los hijos menores bajo la voz «Otros componentes de la familia».
Por lo que concierne los turistas que viajan en grupo, es suficiente que el formulario sea rellenado por el responsable del
grupo. Los demas componentes del grupo figuraràn en una lista anexada, firmada por el declarante.
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
La comunicazione all’APT
(cioè i pernottamenti), la nazionalità per gli
stranieri e la regione di residenza per gli
ospiti italiani.
La comunicazione è necessaria per
l’elaborazione dei dati relativi ai flussi turistici
della provincia.
I dati raccolti, inviati dall’APT all’ufficio
statistica della Regione Lombardia e
all’ISTAT, sono utilizzati per scopi statistici e
sono divulgati soltanto in forma aggregata, in
modo tale che non sia possibile alcun
riferimento individuale.
Il gestore di Bed & Breakfast, analogamente
al gestore d’albergo e di altre strutture
ricettive, è tenuto a comunicare per fini
statistici i dati relativi al flusso degli ospiti
nella propria abitazione. La comunicazione
deve essere effettuata ogni mese all’Azienda
di Promozione Turistica del Lecchese in via
informatica o mediante l’invio dell’apposito
modello cartaceo messo a disposizione dalla
stessa APT.
Nella comunicazione devono essere indicati il
giorno d’arrivo dell’ospite, i giorni di presenza
Riferimenti normativi:
D.P.R. 22.01.1996 “Approvazione dell'elenco delle rilevazioni rientranti nel Programma
statistico nazionale 1996-1998, per le quali sussiste l'obbligo dei soggetti privati di fornire tutti i
dati e le notizie che siano loro richiesti”
D.P.C.M. 11.12.1995 “ Approvazione del Programma statistico nazionale per gli anni 19961998”
Circolare ISTAT - Direzione Centrale delle Statistiche su istituzioni e Imprese - n. 45 del
16.12.1996 “Rilevazione del movimento dei clienti nelle strutture ricettive. Disposizioni per la
nuova organizzazione della rilevazione per gli anni 1997 e seguenti.”
Informazioni:
Azienda di Promozione Turistica del Lecchese
Via Nazario Sauro, 6 - 23900 Lecco
tel.0341/362360 fax 0341/287402
sito internet: www.aptlecco.com
e-mail: [email protected]
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Alcuni cenni sugli adempimenti fiscali
di Giovanni Riva – Dottore Commercialista
Di
conseguenza,
determinandosi
una
situazione di saltuarietà, ai fini fiscali si ritiene
che i redditi derivanti dalla sopra menzionata
attività debbano rientrare nel concetto fiscale
di occasionalità regolato ed interpretato dalle
seguenti norme e prassi.
L’esercizio dell’attività di ospitalità turistica
denominata Bed & Breakfast, svolto nei
termini di cui alla Legge della Regione
Lombardia n° 12 del 28 Aprile 1997 ha come
caratteristica principale la saltuarietà. Infatti
tale norma all’ art. 16 bis comma 1 impone
che “tale attività ha carattere saltuario” ecc.
ecc.
Imposta sul Valore Aggiunto
esercizio abituale di impresa), si tratta di un
principio di carattere generale presente
nell’ordinamento fiscale.
Fuori dal campo applicativo dell’ IVA per
mancanza del presupposto soggettivo di cui
all’art. 4 DPR 26 Ottobre 1972 n° 633 (le
operazioni non sono poste in essere nell’
Imposte sul Reddito
Rientra nei Redditi diversi di cui all’art. 81
comma 1 Lettera i) del DPR 22 Dicembre
1986 n° 917, infatti il reddito prodotto, pur
avendo natura commerciale, non rientra tra i
redditi di impresa in quanto manca il requisito
della professionalità da parte del soggetto
produttore.
La prassi più recente e le interpretazioni ed
indicazioni
Ministeriali
(Risoluzione
del
esercitata non in modo sistematico o
con carattere di stabilità e senza quella
organizzazione di mezzi che è indice di
professionalità dell’esercizio dell’attività
stessa.
Nell’eventualità in cui l’attività dovesse
essere svolta in modo sistematico e con
carattere di stabilità evidenziando una
certa organizzazione e uso di mezzi,
l’attività si qualificherebbe in termini
abituali e professionali rientrando nel
campo di applicazione dell’IVA.
Ministero delle Finanze, Dipartimento delle
Entrate, Direzione Centrale Affari Giuridici e
contenzioso tributario, n° 180 del 14/12/1998;
Risoluzione del Ministero delle Finanze,
Dipartimento delle Entrate, Direzione Centrale
Affari Giuridici e contenzioso tributario, n° 155 del
13/10/2000) hanno confermato il sopra
L’obbligo di residenza nelle unità
immobiliari per i proprietari o i
possessori delle stesse e quindi la
necessaria compresenza con gli ospiti
fa presumere che l’immobile non
venga sfruttato per fini commerciali
essendo questo destinato principalmente
a soddisfare le esigenze abitative di
coloro che offrono ospitalità. Si ritiene che
rientrino nella normale conduzione e
manutenzione dell’immobile i servizi di
pulizia delle stanze e di prima colazione
forniti, unitamente alla messa a
disposizione dei locali senza l’impiego di
particolari strumentazioni tecniche ma
avvalendosi della normale organizzazione
familiare.
menzionato indirizzo di comportamento
fiscale
sulla
base
delle
seguenti
considerazioni:
che il presupposto soggettivo di
imponibilità all’ IVA sussiste qualora le
prestazioni
di
servizi
siano
non
occasionali cioè rientranti in un'attività
esercitata per professione abituale, e che
il carattere saltuario dell’attività di
fornitura di “alloggio e prima colazione”
dettato dalla L.R. 12/1997 si identifica con
quello dell’occasionalità, ne consegue, in
via generale, che l’esclusione dal
campo di applicazione dell’ IVA può
affermarsi solo se l’attività viene
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
impresa, non rientrano, in modo specifico,
nelle altre categorie di redditi classificati
dal TUIR, di conseguenza resterebbero
privi di un apposito regime impositivo,
anche se configurabili, in via generale,
quali redditi assogettabili a tributo.
Giova ricordare che dai principi generali
dell’ordinamento fiscale derivano queste altre
riflessioni:
L’attività occasionale commerciale non
può essere ripetitiva nello stesso periodo
d’imposta,
ne
consegue
che,
indipendentemente dagli altri obblighi di
legge, il requisito della professionalità –
elemento indispensabile per la distinzione
tra l’attività commerciale abituale e quella
occasionale - viene riconosciuto anche
quando il contribuente pone in essere
sporadiche
ma
plurime
attività
commerciali nel medesimo periodo
d’imposta.
In aggiunta, per meglio definire i confini fra
attività occasionali e attività abituale di
seguito si osserva:
l’abitualità
dell’attività
commerciale
sussiste allorche’ le relative prestazioni,
ancorche’ non esclusive, presentano il
requisito della professionalità, nel senso
che le attività stesse vengono poste in
essere piu’ volte nel corso del periodo di
imposta anche se con il carattere di
stagionalità.
I redditi derivanti da attività occasionali,
sono redditi particolari che, quando
realizzati al di fuori dell’esercizio di una
Tassazione
sottolineare come la documentazione che
comprova il sostenimento di dette spese sia
in questo specifico caso difficilmente
reperibile e risulti ancor piu’ difficile
comprovare l’inerenza delle stesse alla
prestazione stessa.
I redditi di natura “occasionale” vanno
calcolati seguendo il principio di cassa e cioè
con riferimento alle somme effettivamente
percepite nel periodo d’imposta. Nel caso di
riscossione dei corrispettivi in forma parziale
(per dilazione di pagamento o rateazione)
vanno dichiarati nel periodo d’imposta solo gli
importi effettivamente riscossi, rimandando al
periodo d’imposta di effettiva percezione la
dichiarazione dei restanti importi.
I redditi conseguiti da attività di “Bed &
Breakfast” svolta a norma dell’ art. 16 bis di
cui alla Legge della Regione Lombardia n° 12
del 28 Aprile 1997 devono essere dichiarati
nel 730 o nell’Unico quadro “L” al rigo RL10.
Da essi vanno dedotte tutte le spese, purchè
documentate e specificatamente inerenti
all’attività produttiva di reddito, tali spese
vanno indicate al rigo RL19.
Inoltre tali spese non sono deducibili, per
ciascuna operazione, in misura superiore ai
corrispettivi ricavati da ciascuna di esse. Le
spese sostenute per la produzione del reddito
devono essere validamente documentate. Le
istruzioni ministeriali non fanno alcun
riferimento al tipo di spesa che può essere
ammessa, di conseguenza val la pena
Contributi previdenziali
I redditi conseguiti da attività di “Bed &
Breakfast” svolta a norma dell’ art. 16 bis di
cui alla Legge della Regione Lombardia n° 12
del 28 Aprile 1997 non rientrano nella
gestione “Commercianti” dell’INPS e di
conseguenza non sono assogettabili a tale
contributo previdenziale.
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Interazione dei redditi derivanti dall’attivita’ di Bed & Breakfast con altre imposte,
deduzioni e detrazioni
all’eventuale aliquota ridotta, trattandosi di
imposta di competenza dei singoli Comuni si
segnala che alcuni di questi hanno
provveduto a determinare aliquote specifiche
(in generale piu’ onerose) per l’uso
dell’abitazione in attività di Bed & Breakfast.
(es. Comune di Campo Ligure e Rive
D’Arcano)
I redditi conseguiti da attività di “Bed &
Breakfast” non vanno riportati nel quadro RB
“redditi dei fabbricati” e non si perde in alcun
modo la possibilità della deduzione prevista
per
l’abitazione principale (quella totale
dall’IRPEF).
Per quanto riguarda l’ICI, anche per questa
imposta, in linea generale, non si dovrebbe
perdere il diritto alla detrazione parziale oltre
Elenco sintetico degli adempimenti fiscali a carico del gerente l’attivita’ di Bed &
Breakfast
rilasciare una ricevuta, identificando il
cliente, completa di data di emissione,
corrispettivo incassato e numero dei
giorni di permanenza
raccogliere
e
conservare
la
documentazione delle spese inerenti la
produzione dello specifico reddito e
riportarne l’ammontare annuo sostenuto e
pagato nell’apposito rigo del quadro “L”
del 730/UNICO
conservare le ricevute e denunciarne
l’importo annuale incassato nell’apposito
rigo del quadro “L” del 730/UNICO
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
FAC-SIMILE di ricevuta
Al Sig.
ROSSI MARIO
Via…………n°…………………
Comune di Residenza………..
C.F. : …………………………..
Passaporto/Carta d’identità n°……
Rilasciato da ……………………….
OGGETTO: Ricevuta di quietanza per prestazioni di alloggio e prima colazione (Bed & Breakfast)
di cui alla denuncia di esercizio presentata in data………………………
Il sottoscritto NERI GIOVANNI, nato a …………………., il ………………………, residente in
……………………………………, via……………………….…………, n°…….., codice fiscale
………………………………:
DICHIARA
di ricevere in data odierna la somma di cui a totale corrispettivo a fronte del sottospecificato
servizio di ospitalità turistica denominato Bed & Brekfast:
N° 2 Notti di alloggio comprensivo
di prima colazione a Euro ………….cadauna
(……………...)
Bollo euro 1,29*
(……………..)
TOTALE CORRISPETTIVO RICEVUTO
(……………..)
Data ………………………..
Firma …………………………………
* solo per importi superiori a Euro 77,47
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
L’intervista al gestore di B&B5
La migliore lezione nasce dall’esperienza. In
questo capitolo si riporta il punto di vista di un
gestore di B&B della provincia di Lecco. Le
sue opinioni non hanno la pretesa di divenire
norma, tuttavia il successo della sua attività
garantisce che si tratta di un consiglio
prezioso.
Tutti i suoi ospiti gradiscono questa
atmosfera familiare?
Ci sono due tipi di persone che vengono da
noi: l’ospite che viene per le vacanze e
l’ospite che è qui per lavoro. Sono due
persone completamente diverse da gestire,
pur nel rispetto dello spirito del B&B.
L’ospite che viene in vacanza vuole
conoscere il territorio, per cui si deve studiare
per non trovarsi impreparati alle domande,
perché, soprattutto gli stranieri, sono
preparatissimi e hanno delle cartine che noi
non abbiamo. Per questo tante volte chiedo
se le possono lasciare così le studio e la volta
successiva sono preparata.
Mentre chi è qui per lavoro va più di fretta. Fa
colazione e poi esce di corsa. Ma anche
questo tipo di ospite può essere interessato
alle informazioni sulle bellezze del posto.
Per cominciare si presenti.
Sono Annamaria Scannagatta. Nel passato
lavoravo, poi, per motivi personali, ho smesso
e mi sono ritrovata con una casa con due
stanze, al secondo piano, inutilizzate. Ho
quindi deciso di avviare questa attività. Sono
stata la prima ad aprire un B&B in provincia di
Lecco e non vi dico le mie difficoltà perché
nessuno ne sapeva niente. Per fortuna mia
figlia sa “districarsi” con computer e internet
per cui mi ha aiutato
Il 17 ottobre di due anni fa ho iniziato l’attività,
ma i primi ospiti sono arrivati a febbraio,
perché prima ho dovuto farmi pubblicità, il
sito, distribuire volantini, etc…
Qual’è lo strumento di promozione più
efficace?
La maggior parte dei miei ospiti mi ha
contattato attraverso internet o tramite
telefono.
L’informazione tramite telefono è più
completa, con internet è più schematica
anche se chi ha già visto il sito mi chiede
poche informazioni.
I giovani mi contattano anche grazie all’APT.
Si tratta principalmente di stranieri che non
hanno tanti soldi per cui si rivolgono agli
ostelli e ai B&B. Naturalmente viaggiano con i
loro zainoni e quando mi informano che
arrivano in treno, dato che non sono tanto
vicina alla stazione, vado a prenderli.
Anche questo bisogna mettere in conto: la
disponibilità; tanta, tanta disponibilità come la
diamo a nostro marito e ai nostri figli.
Dove ha aperto il B&B?
A Mandello del Lario. Ce ne sono due: uno al
lago e il mio che si trova in collina.
La situazione è cambiata in due anni?
Adesso abbiamo costituito un’associazione,
Ospiti per Casa, di cui sono presidente (il
presidente nella nostra associazione viene
eletto per sorteggio).
Siamo in otto e si tratta di un altro bellissimo
lavoro: ci confrontiamo, ci scambiamo le
esperienze, etc… i problemi sono tantissimi.
Qual’è la sua idea di B&B?
Per me e i membri dell’associazione, non si
parla di clienti ma di ospiti. Il cliente per noi è
quello che va in albergo dove non c’è quel
rapporto familiare che noi offriamo.
Nel B&B ci si deve sentire a casa, in
un’atmosfera familiare. Per questo ho sempre
detto che l’ospite è come un amico che viene
a casa nostra.
Non bisogna essere invadenti, ma dare un
senso di tranquillità.
Come accoglie i suoi ospiti?
Quando arriva l’ospite chiedo sempre un
documento. La carta d’identità è la mia
garanzia, per questo voglio che l’ospite sia
informato del fatto che raccolgo i dati per
inviarli alla questura e all’APT. Se arrivano a
mezza notte, ritiro le carte d’identità e le
consegno l’indomani a colazione, altrimenti le
rendo subito.
Naturalmente è molto importante la privacy,
come negli alberghi. Anche se una persona è
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
che mi permette di mandare via l’ospite se
insiste nel fumare. Non sono contro i
fumatori, ma purtroppo nelle case rimane
l’odore e poi si devono lavare coperte,
tappeti, tendaggi e tutto il resto. Anche per
questo ho imparato ad usare copriletti leggeri
che si asciugano in fretta.
Un’altra regola si riferisce al silenzio. Avendo
le chiavi i miei ospiti possono rientrare all’ora
che vogliono, ma dopo le 23.30 devono
rispettare il silenzio.
Ho anche fissato un orario entro il quale
lasciare libera la camera quando si va via.
L’orario previsto sono le 10.30 ma non si
libera mai prima di mezzogiorno.
della zona chiedo sempre cosa pensa di fare,
quanti giorni si ferma, etc… ma non ne parlo
con nessuno.
Per quanto riguarda i pagamenti, faccio
sempre pagare alla fine, anche se
ultimamente chiedo una caparra a chi
prenota telefonicamente, perché spesso non
si presenta.
Poi chiedo a che ora hanno intenzione di fare
colazione. Nel regolamento ho indicato dalle
8 alle 9,30.
Come si regola nella colazione rispetto
alle aspettative del cliente?
Si devono conoscere le differenze fra le varie
culture e religioni per poter offrire la colazione
più adeguata. Ad esempio: gli ebrei non
vogliono nel modo più assoluto il salame e i
formaggi confezionati perché c’è dentro
l’addensante fatto con estratti animali.
In generale agli stranieri offro frutta fresca, in
particolare le fragole, le ciliegie, poi i
formaggi. A Lecco siamo fortunatissimi
perché abbiamo dei magnifici caprini e
formaggi freschi da poter spalmare con
pomodori e foglie di insalata.
Lo straniero ama molto anche i nostri affettati
dal prosciutto, alla mortadella, alla bresaola,
con il pane. Lascio anche un cesto con
briosche incartate.
Gli italiani vogliono i biscotti per cui li offro
sempre, ma a me piace molto fare torte e
crostate e poi tanta frutta di stagione e diversi
tipi di pane.
Si può mangiare in camera?
L’ospite ha la sua tavola e le sedie per cui la
sera può mangiare in camera, per esempio
se prende una pizza d’asporto, ma non può
cucinare.
Quando l’ospite rimane per tre giorni chi
sistema il letto?
Chiedo se posso sistemarlo io. Cerco sempre
di essere molto discreta nella camera, perché
nel momento in cui sono miei ospiti la camera
è loro.
Gli stranieri cercano di parlare in italiano?
Un po’ ci provano, anche gli anziani.
Lei conosce le lingue?
Conosco un po’ l’inglese, mio marito si
arrangia con il francese e riesco a capire il
tedesco. Però, quando mi parlano in tedesco,
rispondo in inglese.
Fino a che ora aspetta il suo ospite?
Consegna le chiavi?
E’ un consiglio che do a tutti, anche a chi ha
una serratura unica: date la chiave.
Altrimenti diventa un incubo dover rimanere
in piedi perché magari gli ospiti vanno a
Milano a teatro poi a cena e tornano all’una e
mezzo di notte.
Non si può stare svegli fino a quell’ora se si
ha famiglia e l’indomani si deve andare a
lavorare.
Quello che consiglio è un secondo lucchetto
per quando si va in ferie e si lascia la casa
chiusa per molto tempo.
Le è mai successo di trovarsi in una
situazione imbarazzante con i suoi ospiti?
Sì. Per esempio: avevamo delle persone che
di notte ridevano e parlavano sul balcone
come se niente fosse. Ho dovuto dire
“scusate, ma devo dirvi di tenere la voce più
bassa…” e si sono scusati.
Un’altra persona non rispettava il divieto di
fumo. Fumava dappertutto! Ho dovuto
insistere nel chiedere di non fumare. Quando
se n’è ha andata non ha neppure salutato
Ha fissato regole di comportamento nella
sua casa?
Ho vietato di fumare. È l’unico divieto che ho
imposto. Ho anche un piccolo regolamento
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
Per quanto riguarda la gestione interna
del B&B, il lavaggio della biancheria come
viene gestito?
Lavo tutto in casa. Mi sono, anche, munita di
un’asciugatrice.
Uso tovaglioli di carta, anche se non sono
molto belli da vedere, così dal punto di vista
igienico non sbaglio.
Meglio perderla che trovarla, ma ha
pagato il conto?
Sì, il fatto che si prenda la carta di identità e
che i dati vadano alla polizia scoraggia i furbi
Come si regola con il concetto di
saltuarietà dell’attività?
Ho segnalato due mesi di chiusura. Mi sono
scelta agosto, perché anch’io vado in
vacanza, e poi il periodo di Natale, perché ci
sono le feste, le cene, gli amici e poi l’ultimo
dell’anno…
Le è capitato che qualcuno senza
macchina volesse essere accompagnato?
Non abito vicino alla stazione (sono a circa
un chilometro) per cui mi capita di andare a
prendere chi viene in treno, oppure, quando
vanno a cena alla sera, se mi danno un colpo
di telefono li vado a prendere.
Se ci si mette a disposizione sono loro per
primi che evitano di chiamarti a mezzanotte!
Si occupa della “gestione fuori casa” degli
ospiti?
Si. Soprattutto se vanno in montagna:
consiglio sempre di portare un cellulare,
chiedo che percorso fanno, spiego se è
pericoloso, se si può andare con delle scarpe
normali o se è meglio andare con scarpe di
montagna, poi se ad una certa ora non li
vedo rientrare, almeno conosco il percorso e
li posso recuperare.
Poi vado spesso all’APT per prendere
materiale promozionale e lo lascio in camera.
Rispetto a due anni fa le sue aspettative
sono state soddisfatte?
Si, senza dubbio lo rifarei.
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
I FATTORI CRITICI DI SUCCESSO
di Stefano Motta – Ideas
A conclusione del volume, riassumiamo i
fattori che concorrono maggiormente a
determinare
la
soddisfazione
o
l’insoddisfazione dell’ospite: a questi fattori
occorrerà dunque prestare una particolare
considerazione, in modo che il cliente sia
invogliato a tornare, o, almeno, conservi un
buon ricordo della casa che lo ha accolto.
3. Sopralluogo della casa assieme al cliente
All’arrivo dell’ospite, ancora prima delle
formalità burocratiche come la registrazione
del documento di identità, è bene compiere
insieme un “giro panoramico” non solo degli
spazi comuni o riservati ai clienti, bensì
dell’intera abitazione, in modo che il turista
abbia la sensazione di essere un ospite più
che un cliente.
1. Informazioni pre-arrivo
Nel momento in cui il cliente effettua una
chiamata telefonica per ottenere informazioni
sul B&B in cui intende recarsi, è necessario
innanzitutto che il gestore sia reperibile,
poiché la mancata risposta quasi sicuramente
spingerà il potenziale cliente a chiamare un
altro B&B della zona: visto che non è sempre
possibile assicurare la propria presenza o
quella
di
un
familiare,
è
quindi
raccomandabile dotarsi almeno di una
segreteria telefonica o della possibilità di
deviare la chiamata verso un telefono
cellulare.
E’ altresì consigliabile riuscire a fornire le
informazioni di base anche in lingua
straniera, in primis in inglese, in modo da
soddisfare le esigenze dei clienti provenienti
dall’estero.
E’ molto importante fornire sempre indicazioni
chiare e precise sul percorso stradale che il
cliente deve seguire per giungere a
destinazione, magari tenendo a disposizione
una mappa da poter inviare via fax.
Infine è necessario fornire informazioni circa
l’orario in cui è consentito l’arrivo del cliente:
chiaramente più elastico sarà tale orario, più
il cliente sarà soddisfatto.
4. Chiavi in mano
La questione relativa alle chiavi è,
ovviamente, delicata, visto che generalmente
si è contrari ad “affidare” la propria casa ad
un estraneo.
Nel caso in cui l’ala riservata agli ospiti sia
indipendente dall’abitazione del gestore, è
sicuramente raccomandabile lasciare le
chiavi a disposizione del cliente: in questo
modo egli si sentirà meno vincolato (e quindi
più soddisfatto) ed il gestore potrà evitare di
essere sempre in casa per assicurare
l’accesso alla struttura.
Nel caso in cui il B&B sia collocato
interamente presso l’abitazione del gestore, è
ugualmente
consigliabile
lasciare
a
disposizione una copia delle chiavi, a
maggior ragione se si dispone di chiavi,
esistenti in commercio, di cui è impossibile
fare una copia a meno che non si disponga
dell’originale. Nel caso in cui non si intenda
fornire al cliente la chiave, è comunque
raccomandabile la presenza costante in casa
del gestore o di un suo familiare, in modo da
non costringere il cliente ad attenersi a
fastidiose tabelle orarie di entrata/uscita
5. Reperibilità del gestore
Il cliente deve avere la possibilità di reperire il
gestore in qualunque momento: nel caso in
cui quest’ultimo non possa assicurare la sua
presenza costante in casa, è bene che
fornisca all’ospite il numero del proprio
telefono cellulare, se ne dispone.
2. Atteggiamento cordiale e disponibile
Si è già accennato al fatto che il contatto con
il “padrone di casa” è una delle caratteristiche
determinanti del successo della formula del
Bed & Breakfast: è quindi necessario
assumere nei confronti del cliente un
atteggiamento cordiale e disponibile, ma non
invadente, in modo che l’ospite si senta
perfettamente a suo agio.
6. Colazione abbondante e variegata
Si dice che la colazione sia il pasto più
importante della giornata: è importante non
lesinare nelle porzioni ed assicurare un
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
poi scoprire che per recarsi in centro deve
percorrere dieci fermate della metropolitana.
servizio che possa andare incontro alle
esigenze del cliente (vedi anche lezione n. 4).
9. Informazioni a voce sulle risorse turistiche
locali
Il cliente-tipo dei Bed & Breakfast ama il
contatto con il territorio e la sua popolazione,
e di conseguenza spesso richiede al gestore
informazioni sulle risorse turistiche locali: il
gestore dovrebbe quindi informarsi sulla
presenza di ristoranti, beni monumentali,
musei, servizi di trasporto e in generale su
tutto ciò che di interessante presenta il
proprio territorio, in modo da poter
trasmettere questo tipo di informazioni ai
propri clienti.
7. Pulizia e riassetto accurato
Se il cliente percepisce che la struttura che lo
ospita non è pulita a dovere, è molto
probabile che non rimarrà oltre la prima notte
e certamente non ritornerà: è quindi
necessario effettuare quotidianamente la
pulizia e il riassetto di tutti i locali
dell’abitazione (comuni e non), magari
assicurando un servizio superiore a quello
previsto dalla legge.
8. Servizi erogati = servizi promessi
Il cliente è insoddisfatto quando le sue
aspettative non coincidono con la realtà: non
solo, quindi, è necessario che i servizi
proposti dal B&B siano erogati in maniera
efficace, ma è altresì indispensabile che i
servizi che il gestore ha dichiarato di erogare
(ad esempio sulla propria brochure, sul
proprio sito internet, ecc.) coincidano
esattamente con i servizi realmente erogati.
E’ infatti possibile immaginare cosa possa
pensare un cliente che soggiorna in un B&B
di città dichiarato in posizione centrale, per
10. Materiale di promozione turistica locale a
disposizione del cliente
A completamento del punto precedente, è
consigliabile mettere a disposizione nella
propria struttura il materiale cartaceo
promozionale ed informativo relativo al
proprio territorio e sempre aggiornato: tale
materiale è facilmente reperibile presso le
Aziende di promozione turistica, le società di
trasporti locali, internet, ecc.
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L’accoglienza turistica in casa. Manuale per l’avvio e la gestione di un Bed & Breakfast
ALLEGATI
Estratto regolamento locale di igiene6
regolamento locale di igiene, previo parere
conforme e vincolante dell’ASL, si consiglia
pertanto di rivolgersi al proprio comune di
residenza per verificare eventuale modifiche
rispetto al Regolamento Locale di Igiene tipo.
Per completezza informativa, il presente
allegato riporta i contenuti del “Regolamento
Locale di Igiene” relativo ai parametri minimi
a cui devono rispondere le civili abitazioni. Si
ricorda che ogni comune può modificare il
3.2.6. Intercapedini e vespai
I muri dei locali di abitazione non possono essere addossati al terreno, costruendo, ove occorra, idonee
intercapedini aerate di larghezza non inferiore a 80 cm., munite di condutture o cunette per lo scolo delle
acque filtranti, la cui quota deve essere inferiore di cm.15 alla quota del pavimento dei locali.
3.2.8. Parapetti
Le finestre devono avere parapetti di altezza non inferiore a cm. 90 per i primi due piani fuori terra e di
cm.100 per tutti gli altri piani.
I balconi e le terrazze devono avere parapetti di altezza non inferiore a cm.100 per i primi due piani fuori
terra e cm. 110 per tutti gli altri piani.
In ogni caso i parapetti, fermo restando che devono garantire sufficiente resistenza agli urti, devono essere
realizzati con aperture che non abbiano larghezza libera superiore a cm. 11 e in modo da non favorire
l'arrampicamento.
3.4.1. Principi generali
Ogni alloggio deve essere idoneo ed assicurare lo svolgimento delle attività proprie del nucleo familiare e i
locali in cui esse si effettuano devono essere raggiungibili internamente all'alloggio o per lo meno attraverso
passaggi #chiusi. #coperti e protetti anche lateralmente.
#Deve essere prevista la possibilità di isolare convenientemente le aree destinate ai servizi igienicosanitari e anche le aree destinate al dormire, se l'alloggio prevede più di un letto, mentre tutte le altre
aree, e in particolare quelle destinate a cucina, devono essere dotate di accorgimenti atti a garantire lo
smaltimento dei sottoprodotti e dei reflui delle attività che vi si svolgono.
3.4.3. Tipologia dei locali
In base alla previsione di una permanenza di tipo continuativo o limitata nel tempo e dedicata a ben
definibili operazioni, in ogni alloggio si distinguono:
a) spazi di abitazione (locali di abitazione): camere da letto, sale soggiorno, cucine e sale da pranzo;
b) spazi accessori (locali integrativi): studio, sala da gioco, sala di lettura e assimilabili (sottotetti
accessibili, verande, tavernette, ecc.);
c) spazi di servizio (locali di servizio): bagni, posto di cottura, lavanderia, corridoi ripostigli, spogliatoi,
guardaroba, ecc.
3.4.4. Superfici minime
L'alloggio può essere a pianta fissa o a pianta libera a secondo che il richiedente intenda o meno separare
in modo fisso gli spazi.
Ogni alloggio a pianta libera #( alloggio monostanza) deve avere una superficie minima comprensiva dei
servizi, non inferiore a mq. 28, se per una persona e non inferiore a mq.38 se per due persone. #deve avere
una superficie minima netta di abitazione di mq 25 per la prima persona e mq 10 per ogni successiva
persona.
La superficie minima di cui al precedente comma deve possedere le caratteristiche degli spazi di abitazione di
cui al punto a) del precedente 3.4.3. ad eccezione del locale bagno la cui superficie va tuttavia conteggiata per
il raggiungimento del minimo previsto e le cui caratteristiche saranno quelle descritte all'art. 3.4.70 e 3.4.71.
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#3.4.5. Volumi minimi ammissibili per i singoli locali
Ove si faccia ricorso a delimitazioni fisse dello spazio dell'alloggio, i locali destinati ad abitazione o
accessori non dovranno avere meno di 21 mc.
Qualora lo spazio definito sia destinato a camera da letto dovrà assicurare almeno mc 24 se
destinato ad una sola persona ed almeno 38 mc se per due persone.
#3.4.5. Volumi minimi ammissibili per i singoli locali in caso di ristrutturazione
Per interventi di ristrutturazione edilizia, su fabbricati esistenti che non posseggano già prima
dell’intervento proposto i requisiti per le altezze e aeroilluminazione dei locali e dove tali rapporti non
possano essere recuperati per l’impossibilità di introdurre modificazioni della sagoma dell’edificio, causa i
vincoli derivanti da precise norme- fermo restando il mantenimento della originaria destinazione d’uso- i
locali adibiti ad abitazione o accessori, dovranno garantire la seguente volumetria:
- per alloggio monostanza mc. 75
- per alloggi a delimitazione fissa i locali adibiti a cucina e camere da letto singole mc. 24, sala da pranzo
soggiorni e camere a due letti mc.38
#3.4.6. Numeri di utenti ammissibili
In relazione al rispetto degli indici di superficie minima, nell'atto autorizzativo della licenza d'uso,
verrà stabilito per ogni alloggio, su proposta del Responsabile del Servizio n.1, il numero massimo di
utenti ammissibili sotto il profilo igienico-sanitario applicando gli indici di cui al precedente articolo.
Un alloggio occupato da un numero di utenti superiori a quanto previsto in base al precedente
comma, sarà da ritenersi antigienico e, qualora sussistano condizioni di sovraffollamento tali da
determinare possibili cause di insalubrità, inabitabile con i conseguenti effetti ai sensi dei precedenti
artt.3.1.13. e 3.1.14.
3.4.7. Altezze minime
#Fermo restando gli indici minimi e massimi di cui ai successivi commi, ai fini del presente articolo
l'altezza è definita quale rapporto tra i volumi e la superficie del singolo spazio.
L'altezza netta media interna degli spazi di abitazioni di cui alla lettera a) del precedente art.3.4.2. non
deve essere inferiore a m 2,70.
In caso di soffitto non orizzontale il punto più basso non deve essere inferiore a #m. 2,10. #m. 2,00.
Per gli spazi accessori e di servizio di cui alle lettere b) e c) dell'art.3.4.2. l'altezza netta media interna non
deve essere inferiore a m 2,40, ulteriormente riducibile a m.2,10 per i corridoi e i luoghi di passaggio in
genere, compreso i ripostigli.
In caso di soffitto non orizzontale il punto più basso non deve essere inferiore a m 1,80.
Gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono in relazione all'uso del locale essere chiusi
mediante opere murarie o arredi fissi #e ne potrà essere considerato l'uso esclusivamente come vano di
deposito.
3.4.8. Altezze minime in relazione all'altitudine
Nei comuni per le costruzioni situate tra i 600 e 1000 m sul livello del mare, può essere ammessa, tenuto
conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia, una riduzione dell'altezza media fino a m.2,55
per gli spazi di abitazione e m 2,20 per gli spazi accessori e di servizio ulteriormente riducibili a m 2,00 per i
corridoi e i luoghi di passaggio in genere, compreso i ripostigli.
In caso di soffitto non orizzontale il punto più basso non deve essere inferiore a m 2,00 per gli spazi di
abitazione e m 1,75 per gli spazi accessori e di servizio.
Nei comuni montani per le costruzioni al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare, può essere ammessa
una riduzione dell'altezza media fino a m.2,40 per gli spazi di abitazione e m 2,10 per gli spazi accessori e di
servizio ulteriormente riducibili a m. 2,00 per i corridoi e luoghi di passaggio in genere compreso i ripostigli.
In caso di soffitto non orizzontale il punto più basso non deve essere inferiore a m 1,90 per gli spazi di
abitazione a m 1,70 per gli spazi accessori e di servizio.
In ogni caso, per gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi si devono rispettare le indicazioni di cui
all'ultimo comma del precedente art. 3.4.7.
#Nelle situazioni di cui al presente articolo saranno proporzionalmente riducibili gli indici di cubatura previsti
al precedente art.3.4.5.
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3.4.9. Soleggiamento
Al fine di assicurare un adeguato soleggiamento gli alloggi ad un solo affaccio non devono essere
orientati verso Nord. #E' pertanto vietata la realizzazione di alloggi con tale affaccio in cui l'angolo
formato tra la linea affaccio e la direttrice est-ovest sia inferiore a 30°.
#Eventuali deroghe saranno concesse come dal precedente art. 3.00, tenendo conto della particolarità
orogeografica.
3.4.10. Aeroilluminazione naturale
Tutti gli spazi degli alloggi di cui all'art.3.4.3. lettere a) e b) #ed il primo locale bagno devono avere
una adeguata superficie finestrata ed apribile atta ad assicurare l'illuminazione e l'aerazione naturale.
Possono usufruire di aeroilluminazione solo artificiale:
a) i locali destinati ad uffici, la cui estensione non consente una adeguata illuminazione naturale dei
piani di utilizzazione;
b) i locali aperti al pubblico destinati ad attività commerciali, culturali e ricreative nonché i pubblici
esercizi;
c) i locali destinati ad attività che richiedano particolari condizioni di illuminazione;
d) i locali destinati a servizi igienici nel rispetto di quanto previsto all'art.3.4.22, gli spogliatoi e i
ripostigli;
e) i locali non destinati alla permanenza di persone;
f) gli spazi destinati al disimpegno e alla circolazione orizzontale e verticale.
In tal caso gli spazi di cui alle lettere a), b), c), devono rispettare i requisiti di condizionamento
ambientale di cui agli artt. 3.4.47 e 3.4.48.
3.4.11. Requisiti minimi di illuminazione naturale diretta
La superficie finestrata, dovrà assicurare in ogni caso un fattore medio di luce diurna non inferiore allo
0,018, misurato nel punto di utilizzazione più sfavorevole del locale ad un'altezza di m 0,90 dal pavimento.
Tale requisito si ritiene soddisfatto qualora la superficie finestrata #verticale utile non sia inferiore al
#12,5% (1/8) della superficie del pavimento dello spazio abitativo utile.
#Tale superficie può essere ridotta a 1/10 per i Comuni sopra i 600 metri sul livello del mare
#Tale norma vale solo per i locali la cui profondità non superi di 2,5 volte l'altezza del voltino della finestra
misurata dal pavimento e quando non esistano ostacoli, come precisato nei successivi artt.3.4.13. e 3.4.15.
#3.4.12. Superficie illuminante utile
La superficie illuminante utile, che deve essere riportata in tabella sul progetto, si intende la
superficie totale dell'apertura finestrata detratta la eventuale quota inferiore fino ad un'altezza di
cm.60 e la quota superiore eventualmente coperta da sporgenze, aggetti, velette (balconi, coperture,
ecc.) superiore a cm 120 calcolata per un'altezza p=L/2 (ove p=proiezione della sporgenza sulla
parete e L=lunghezza della sporgenza dall'estremo alla parete, in perpendicolare) così come dallo
schema esplicativo.
La porzione di parete finestrata che si verrà a trovare nella porzione "p" sarà considerata utile per
metà agli effetti illuminanti (vedi fig. a pag. 79).
#3.4.12. Superficie illuminante utile
Per superficie illuminante utile, che deve essere riportata in apposita tabella sul progetto, si intende la
superficie totale delle aperture finestrate.
Tale superficie sarà verificata nel rapporto pari a 1/8 della superficie del pavimento.
Per locali con aperture finestrate con affacci diversi, la verifica sarà effettuata tenendo come base la
superficie netta delle aperture.
Per locali con profondità maggiore di mt. 4,50 il calcolo della superficie illuminante per la parte
eccedente tale profondità, dovrà essere verificato il rapporto di 1/6.
In presenza di aggetti e/o sporgenze di ogni genere, il rapporto illuminante dovrà essere verificato
secondo le seguenti modalità:
- con profondità di aggetto compresa tra mt. 1,50 e mt. 3,00 il rapporto dovrà essere pari a 1/6;
- con profondità di aggetto superiore a mt. 3.00 il rapporto dovrà essere pari a 1/5:
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3.4.21. Superficie apribile e ricambi minimi d'aria
Gli alloggi devono essere progettati e realizzati in modo che le concentrazioni di sostante inquinanti e di
vapore acqueo, prodotti dalle persone e da eventuali processi di combustione non possono costituire rischio
per il benessere e la salute delle persone ovvero per la buona conservazione delle cose e degli elementi
costitutivi degli alloggi medesimi.
Si ritiene che tali condizioni siano in ogni caso assicurate quando sia previsto per ogni alloggio il
#doppio riscontro d'aria e siano assicurate le superfici finestrate apribili nella misura non inferiore a #1/10
#1/8 del pavimento.
#Per gli spazi di cui all'art, 3.4.2., su conforme parere del Responsabile del Servizio n.1, potranno
essere ammesse misure diverse.
3.4.22. Stanze da bagno e W.C.: superficie apribile minima per il ricambio d'aria, ventilazione forzata.
La stanza da bagno deve essere fornita di finestra apribile all'esterno, della misura non inferiore a
mq.0,50 per il ricambio dell'aria.
Nel caso di bagni ciechi l'aspirazione forzata deve assicurare un coefficiente di ricambio minimo di 6
volumi/ora se in espulsione continua, ovvero di 12 volumi/ora se in aspirazione forzata intermittente a
comando automatico adeguatamente temporizzato per assicurare almeno 3 ricambi per ogni utilizzazione
dell'ambiente.
3.4.45. Impianto di riscaldamento
Gli spazi adibiti ad abitazione e quelli accessori devono essere serviti da idonei impianti di
riscaldamento, #di norma del tipo centralizzato con corpi scaldanti omogeneamente distribuiti in relazione
all'uso dei singoli locali.
L'impianto di riscaldamento comunque deve garantire la possibilità di ottenere anche nei mesi invernali
e più freddi una temperatura dell'area interna pari a 18°C (per un minimo esterno di -7°C).
Nei servizi si deve poter raggiungere la temperatura minima di 20°C.
Si deve poter ottenere la temperatura di cui sopra in modo omogeneo, nella stessa unità di tempo, nei vari
locali, misurandola ad almeno m 1,20 di distanza dalla fonte di calore.
3.4.70. Servizi igienici e stanze da bagno: dotazione minima
La dotazione minima dei servizi igienico-sanitari per alloggio, è costituita da:
- un vaso, un lavabo, un bidet, una doccia o vasca da bagno.
La superficie minima da attribuire ai servizi igienici è di mq.4 se disposti in unico vano.
Qualora la distribuzione degli apparecchi avvenga in più spazi diversi dovrà prevedersi un adeguato
incremento della superficie al fine di garantire una facile fruibilità.
Gli ambienti di cui all'art..3.4.2. devono essere dotati di adeguati servizi igienici di uso esclusivo con
almeno un vaso ed un lavabo quest'ultimo ubicato nell'eventuale antibagno.
3.4.71. Caratteristiche degli spazi destinati ai servizi igienici
Tutti i locali destinati a servizi igienici alla persona quali bagni, docce, latrine, antilatrine, ecc. devono
avere oltre ai requisiti generali le seguenti caratteristiche particolari:
- pavimenti e pareti perimetrali sino ad un'altezza di #cm 180 #cm 200 di regola piastrellate, comunque
costruiti di materiale impermeabile liscio, lavabile e resistente;
- essere completamente separati con pareti fisse da ogni altro locale;
- avere accessi da corridoi e disimpegni e non comunicare direttamente con altri locali adibiti a
permanenza di persone;
- i locali per servizi igienici che hanno accesso da altri locali di abitazione o di lavoro o da spazi d'uso
pubblico devono essere muniti di idoneo locale antibagno (antilatrine, antidoccia, ecc.); per secondi servizi
è consentito l'accesso diretto al locale bagno da singole camere da letto.
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3.4.72. Caratteristiche degli spazi destinati a cucina
Ogni alloggio deve essere servito da un locale di cucina per la preparazione degli alimenti che oltre ai
requisiti generali deve avere le seguenti caratteristiche:
#1) avere le superfici delle pareti perimetrali a vista, ove vanno ad installarsi gli impianti e le
attrezzature, piastrellate o rivestite di materiale liscio lavabile ed impermeabile per un'altezza di m.
1,80;
#1) avere le superfici delle pareti retrostanti i piani di cottura e apparecchi igienici ( lavelli, lavastoviglie,
etc....) piastrellate o rivestite di materiale liscio lavabile ed impermeabile per una altezza di mt. 2.00.
#2) una dotazione minima di impianti ed attrezzature costituita da: lavello, frigorifero, attrezzatura
idonea per la cottura ed il riscaldamento dei cibi, cappa sopra ogni punto cottura idonea ad assicurare
la captazione e l'allontanamento dei vapori, gas ed odori che dovranno essere portati ad esalare oltre il
tetto con apposita canalizzazione.
#2) una dotazione minima di impianti ed attrezzature idonee ad assicurare la captazione e
l’allontanamento dei vapori, gas ed odori, che dovranno essere portati ad esalare oltre il tetto con apposita
canalizzazione coronata da fumaiolo.
Lo spazio cottura, ove previsto, deve avere le caratteristiche di cui sopra, una superficie minima di mq
3,00, nonché regolamentare aeroilluminazione. #naturale o avere ampia comunicazione con il locale
soggiorno.
3.4.73. Acqua potabile
Ogni edificio deve essere servito da un impianto di distribuzione di acqua potabile realizzato in modo da
garantire tutti i bisogni di tutti gli utenti.
Nella progettazione dell'impianto di distribuzione si dovrà tenere in massima considerazione ogni
opportuno accorgimento al fine di ridurre le possibili cause di rumorosità molesta.
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NOTE
1
“Bed & Breakfast – Indagine sull’ospitalità in famiglia nelle case italiane: domanda e offerta, numeri e
normative”, Touring club italiano, Milano, 2003
2
Il calcolo degli arrivi si ottiene contando per ogni persona che utilizza gli esercizi alberghieri ed
complementari il solo giorno di arrivo nella struttura, a prescindere da quanti giorni si ferma. Il calcolo delle
presenze riguarda invece l’insieme delle giornate di permanenza di una persona. I due dati ci permettono di
capire quante persone si spostano e quanti giorni si fermano in media.
3
Le sub-aree di rilevanza statistica sono state individuate dall’APT che è l’Ente responsabile della raccolta
dei dati relativi agli arrivi e alle presenze nelle strutture di accoglienza. Attualmente si distinguono cinque
sub-aree Lago Ovest, Lago Est, Brianza, Valsassina e Valle San Martino.
4
Presso le Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura è istituito un albo dei soggetti in
possesso dei requisiti professionali.
5
I contenuti di questa intervista sono stati riassunti dall’intervento della Sig. Scannagatta al “Corso per
l’Avvio e la gestione di un B&B” organizzato dalla Provincia di Lecco nell’ottobre 2003.
6
ATTENZIONE: essendoci alcune differenze nel testo del “regolamento locale d’igiene” fra la ASL di
Bellano e l’ASL di Lecco, si riportano:
- in grassetto le varianti indicate dall’ASL di Bellano,
- e in sottolineato le varianti indicate dall’ASL di Lecco;
entrambe precedute dal simbolo #
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