VII Appuntamento annuale
FINANZA E FISCALITA’ LOCALE
"IL PROGETTO FEDERALISTA PER
RILANCIARE IL PAESE”
“Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili:
le procedure e le opportunità per gli enti locali”
Viareggio, 8 ottobre 2008
Avv. Manlio Niccolai
TONUCCI & PARTNERS
[email protected]
www.tonucci.it
Il patrimonio immobiliare dello Stato e gli Enti territoriali
•
Il patrimonio immobiliare pubblico ha un valore di libro (catastale rivalutato) pari a
€191 miliardi; è stimato a valori di mercato in oltre €420 miliardi.
•
L'80% è in mano agli Enti territoriali (valore di libro di €149 miliardi - valore di
mercato pari a circa €350 miliardi).
•
Grandi potenzialità di riordino, valorizzazione e parziale dismissione dei cespiti non
strumentali.
•
Il processo, in parte già avviato, prenderà maggiore slancio nei prossimi anni:
–
–
–
come conseguenza delle difficoltà di bilancio dovute ai vincoli europei ed in particolare del
Patto di Stabilità Interno che hanno comportato minori risorse per gli investimenti e debito
locale in crescita;
valorizzazione del patrimonio
priorità per reperire risorse per finanziare nuovi investimenti e
per ridurre il debito locale;
valorizzazione opportunità per riqualificare il territorio e volano di nuova attività economica
La composizione
• Circa il 55% del patrimonio immobiliare di Stato, Regioni ed Enti locali è
di carattere strumentale.
• Del 45% del patrimonio immobiliare in uso a terzi, circa l'80-90% è
adibito ad usi di altre amministrazioni pubbliche o comunque finalizzato
ad usi di tipo sociale o culturale, e il restante 10-20% in uso a privati.
• La parte immediatamente utilizzabile è intorno al 5-10% del totale, per
un valore di mercato circa €20-40 miliardi:
– dalla stima sono esclusi i beni immobili demaniali. Per lo Stato centrale si
tratta di 8.000 beni del demanio storico culturale su oltre 30.000 del
patrimonio indisponibile e disponibile;
– nei bilanci di Regioni ed Enti locali gli immobili considerati demaniali sono
molto numerosi (ad essi tuttavia non viene dato un valore economico
significativo, e quindi non rientrano nelle nostre stime, anche se nel futuro
una parte di essi potrebbe partecipare al processo di valorizzazione e
riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico).
Valore di
libro
Stima del valore
di mercato
Affitti percepiti
% in uso
% in uso a
terzi
42
30
19
11
5
1
72
54
40
14
10
2
0,05
0,05
0
0,05
n.d
n.d
63%
63%
100%
n.r.
90%
90%
37%
38%
n.r.
100%
10%
10%
6
6
n.d
30%
70%
149
349
4,91
52%
38%
Regioni
4
11
0,1
59%
41%
Province
12
29
0,06
80%
20%
Comuni
93
227
2,31
60%
40%
Enti pubblici
di cui: ASL
15
13
29
25
n.d.
n.d
90%
90%
10%
10%
di cui : Altri
2
4
n.d
90%
10%
Edilizia Residenziale
25
53
1
n.r
90%
Pubblica
Edilizia Residenziale
25
53
1
n.r
90%
191
420
4,96
56%
44%
Amministrazione
Stato ed Enti previdenziali
Patrimonio dello Stato (**)
di cui : strumentali
di cui non strumentali
Università
Gli
Immobili
della PA
(valori in
Euro
miliardi)
Enti pubblici
Enti previdenziali
Amministrazioni territoriali
Pubblica
TOTALE
Immobili: Regioni
Regione
Valore di libro Stima del valore di mercato
Piemonte
45
141
Lombardia
505
1579
Liguria
26
82
Trentino A. Adige
132
413
Veneto
117
364
Friuli V. Giulia
86
269
Emilia Romagna
221
690
Toscana
160
501
Umbria
276
863
Marche
124
387
Lazio
75
235
Abruzzo
85
265
Molise
15
46
Campania
190
593
Puglia
153
478
Basilicata
151
472
Calabria
57
179
Sicilia
454
1419
Sardegna
425
1330
Valle D'Aosta
581
1815
TOTALI
3877
12124
Immobili: Comuni
REGIONE
VALORE DI LIBRO STIMA DEL VALORE DI MERCATO
PIEMONTE
7.265
17.900
LOMBARDIA
11.450
28.209
LIGURIA
5.105
12.578
TRENTINO A. ADIGE
948
2.336
VENETO
7.824
19.277
FRIULI V. GIULIA
2.619
6.453
EMILIA ROMAGNA
10.039
24.734
TOSCANA
6.791
16.732
UMBRIA
1.593
3.925
MARCHE
2.223
5.477
LAZIO
8.721
21.487
ABRUZZO
1.907
4.698
MOLISE
287
706
CAMPANIA
6.109
15.050
PUGLIA
7.821
19.270
BASILICATA
1.131
2.786
CALABRIA
2.143
5.280
SICILIA
7.156
17.632
SARDEGNA
1.468
3.616
TOTALI
92.599
228.144
Immobili e Terreni: Grandi Comuni
COMUNI GRANDI
Ancona
Bari
Bologna
Cagliari
Catania
Firenze
Genova
Latina
Milano
Modena
Napoli
Palermo
Parma
Perugia
Roma
Terni
Torino
Trento
Trieste
Venezia
TOTALI
VALORE DI
LIBRO
270
540
922
524
815
461
2.299
98
948
471
2.155
594
369
167
3.193
79
2.568
249
774
812
18.308
STIMA DEL VALORE
DI MERCATO
ABITANTI
510
100.507
1.021
316.532
1.743
371.217
990
164.249
1.540
313.110
871
356.118
4.345
610.307
185
10.898
1.792
1.256.211
890
175502
4.073
1004500
1.123
686722
697
163457
316
149125
6.035
2546804
149
105018
4.854
865263
471
104946
1.463
211184
1.535
271073
34.602
9879743
Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali
• Nel periodo 2000-2005 sono stati alienati mediamente beni per circa 1
miliardo l'anno (dati Istat: Regioni per 250 milioni, Province per 50
milioni e Comuni per 700 milioni).
• Tecnica utilizzata:
– prevalenza dismissione degli assets
– parte venduta tramite strumenti di finanza immobiliare è ancora abbastanza
modesta:
• a parte le cartolarizzazioni degli immobili residenziali pubblici del Comune di
Roma e del Comune di Venezia, tra il 2001 e il 2002, sono state realizzati, o sono
Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali
… o sono in via di realizzazione, i seguenti fondi immobiliari:
– Fondo Regione Umbria (52 milioni), Fondo Regione Sicilia (260-420), Fondo
Comune di Milano (240), Fondo città di Torino (100-300)
Inoltre, c’è una forte domanda di costruzione di nuovi alloggi di social
housing (stima della UE: 1-3 milioni € di nuove unità immobiliari)
La novità introdotta dall’art. 58 del DL 112/2008
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE
ENTI LOCALI
Individuazione beni non strumentali
all’esercizio delle funzioni istituzionali
Inserimento nel piano (allegato al bilancio di previsione)
Patrimonio
disponibile
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE
Approvazione del piano
Deliberazione Consiglio Comunale
…ne dispone la Destinazione Urbanistica
variante al PRG (verifica di conformità per le
varianti relative ai terreni agricoli e per le
varianti che comportano variazioni volumetriche
superiori al 10% dei volumi previsti del PRG)
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE
 PUBBLICAZIONE DELL’ELENCO
RICORSO ENTRO 60 GIORNI DALLA PUBBLICAZIONE
 VENDITA O ….
VALORIZZAZIONE
Art. 3 bis del DL 351/2001
Fondi Immobiliari
 + modalità ALTERNATIVE
…..ma, le risorse provenienti dalle dismissioni, non potranno essere computate nei
saldi utili ai fini del patto.
IL PIANO DI DISMISSIONE/VALORIZZAZIONE
PIANO DI DISMISSIONE
VALORIZZAZIONE
/
SEMPLIFICAZIONI
PATRIMONIO DISPONIBILE
VARIANTE DESTINAZIONE
INSERIMENTO
NEL PIANO
URBANISTICA
SE RIG. SINGOLI
IMMOBILI
NO VERIFICA DI
CONFORMITA’ PROVINCIA O REGIONE
EFFETTO DICHIARATIVO DELLA
PROPRIETA’
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

Produzione effetti 2644 c.c. ed EFFETTI SOTITUTIVI
DELL’ISCRIZIONE DEL BENE AL CATASTO

UTILIZZAZIONE PROCEDURA ex art. 3 bis DL 351/2001

Agevolazioni

esonero consegna documenti sulla proprietà dei beni

esonero consegna documenti su regolarità fiscale e
urbanistico - edilizia
LAJV
VALORIZZAZIONE
- VALORIZZAZIONE
PATRIMONIALE
1. LE
NELLA NORMATIVA
COMUNITARIA
TRE MODALITA’ DI VALORIZZZIONE
• valorizzazione urbanistica di alcune categorie di immobili
• valorizzazione commerciale e contrattuale di utilizzo degli immobili
• valorizzazione tecnica (progettuale e/o esecutiva)
- VALORIZZAZIONE
FINANZIARIA
1. LELAJVVALORIZZAZIONE
NELLA NORMATIVA
COMUNITARIA
MASSIMIZZAZIONE, SOTTO IL PROFILO FINANZIARIO, DELL’UTILITA’ PER
L’ENTE
• Aumento dei flussi di cassa attesi grazie alla valorizzazione patrimoniale
• Riduzione del costo di finanziamento grazie all’ottimizzazione del
collocamento
Liberazione di risorse
LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO
IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
Gli Strumenti per la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare:
a) Strumenti urbanistici
b) Strumenti finanziari
LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO
IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
a) Strumenti urbanistici
1.
Piano di Recupero
2.
Programmi integrati di Intervento
3.
STU
4.
Alienazione/dimissione per la realizzazione di opere pubbliche
5.
Cessione in godimento (art. 19 L. 448/98 - Art. 1, c. 907ss.,
Finanziaria 2007)
LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO
IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
b) Strumenti finanziari
1.
Project Financing
2.
Fondi Immobiliari
3.
Cartolarizzazione
Strumenti Urbanistici
maggiormente utilizzati dai Comuni di
piccole e medie dimensioni, mentre gli Strumenti Finanziari sono stati utilizzati
dai Comuni di più grandi dimensioni.
1. IL PIANO DI RECUPERO
Artt. 27ss. Legge 457/78
INDIVIDUAZIONE DI IMMOBILI, COMPLESSI O
AREE NELLO STRUMENTO URBANISTICO
GENERALE (PRG)
OBIETTIVO:
CONSERVAZIONE, RISANAMENTO
RICOSTRUZIONE O MIGLIORE UTILIZZAZIONE
Eventuale subordinazione RILASCIO CONCESSIONE
alla predisposizione del PdR
1. IL PIANO DI RECUPERO
APPROVAZIONE con DELIBERA del CONSIGLIO
COMUNALE
ATTUAZIONE
-PROPRIETARI,
IMPRESE DI COSTRUZIONE CON MANDATO
-COMUNI
INTEGRAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DELLA L. 457/78 con le
NORMATIVE REGIONALI (es. LR Lombardia 12/2005 - LR Toscana 1/2005:
Norme per il governo del territorio)
PIANI ATTUATIVI
2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO
Art. 16 L. 179/92
FINALITA’ = RIQUALIFICAZIONE DEL TESSUTO
URBANISTICO, EDILIZIO E AMBIENTALE
P.I.I.
DIVERSE TIPOLOGIE DI INTERVENTO
(comprese le opere di urbanizzazione)
CHE
INCIDONO
SULLA
RIORGANIZZAZIONE URBANA
2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO
….ESCLUSIONE
INTERVENTI SU SINGOLI LOTTI O PORZIONI DI
ISOLATO/I
P.I.I.
DISCIPLINA REGIONALE
L.R. Lombardia n. 12/2005 – artt. 87ss.
L.R. Toscana n. 1/2005 – art. 74
“Piani Complessi di Riqualificazione
Insediativa”
3. LE STU
ART. 120 TUEL
INTERVENTI DI
TRASFORMAZIONE URBANA
OGGETTO
IN ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI
MODALITA’:
PREVENTIVA
ACQUISIZIONE
DEGLI IMMOBILI
TRASFORMAZIONE E
COMMERCIALIZZA=
ZIONE
3. LE STU
STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
STU:
FINALITA’:
PRG
Leggi Regionali
PREDISPOSIZIONE DELLA PROGETTAZIONE URBANISTICA
ESECUTIVA PER DARE ATTUAZIONE ALLE PREVISIONI DEL
PRG
REALIZZAZIONE DI INTERVENTI
RILEVANZA E COMPLESSITA’
STUDIO DI
FATTIBILITA’
SCELTA DEL SOCIO
PRIVATO
DI
PARTICOLARE
EV.TE IN OUTSOURCING
CON PROCEDURA AD
EVIDENZA PUBBLICA
3. LE STU
− STATUTO STU
− CONVENZIONE
TRA
PROMOTORE E SOCIETA’
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
(AD ES. MODALITA’ ATTUATIVE,
INTERVENTO
DI
TRASFORMAZIONE)
─ ACQUISIZIONE DELLE AREE ( anche in regime di
CONCESSIONE)
OPERATIVITA’
─ TRASFORMAZIONE
(PROGETTAZIONE
COSTRUZIONE
previste
dell’intervento
TRASFORMAZIONE URBANA)
─ COMMERCIALIZZAZIONE
E
di
3. LE STU
… SCARSO SUCCESSO DELLO STRUMENTO
Ad oggi, una delle poche società di questo genere è la NOVAFUTURA
S.r.l., costituita dal comune di Novara per lo sviluppo di un NODO
INTERNODALE
… che, però, opera come una CAPOGRUPPO del COMUNE avente ad
oggetto:
la direzione ed il coordinamento delle “ATTIVITA’
ESERCITATE DALLE SOCIETA’ OPERATIVE DI
TRASFORMAZIONE URBANA CHE POTRANNO ESSERE
COSTITUITE”
─
“AVVIARE E
COSTITUTIVO
OPERATIVE”
─
REALIZZARE IL
DELL’ATTIVITA’
PROCEDIMENTO
DELLE
STU
DETENERE EVENTUALI PARTECIPAZIONI IN ALTRE
STU
─
4. ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI
OPERE PUBBLICHE
ALIENAZIONE O
CONCESSIONE DEL
GODIMENTO DI BENI
IMMOBILI
CORRISPETTIVO
DELL’APPALTO DI
LAVORI PUBBLICI
Art. 143, comma 5,
CODICE APPALTI
OPZIONE UTILIZZABILE NELLE CONCESSIONI
DI LAVORI PUBBLICI, A CONDIZIONE CHE:
─ LE OPERE PUBBLICHE DA REALIZZARE SIANO
INDICATE NEL PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI
DELL’ENTE LOCALE
─ L’UTILIZZAZIONE DEI BENI SIA STRUMENTALE O
CONNESSA ALL’OPERA
4. ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI
OPERE PUBBLICHE
ALIENAZIONE COME CORRISPETTIVO DELL’APPALTO DILAVORI PUBBLICI
Art. 143, comma 5,
CODICE APPALTI
CONCESSIONE DI LAVORI
PUBBLICI
TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’ O
CONCESSIONE IN GODIMENTO
5. CESSIONE IN GODIMENTO
ART. 19, c.6, L. 448/98
CONCESSIONE IN GODIMENTO DELL’IMMOBILE/I A SOGGETTO CHE SI
IMPEGNA A:
RECUPERARLO o
MIGLIORARLO
ATTRAVERSO
INTERVENTI DI
MANUTENZIONE
5. CESSIONE IN GODIMENTO
BENE IN CONCESSIONE A:
- PRIVATI
- ALTRE AMMINISTRAZIONI
VS.
PAGAMENTO
DI UN PREZZO
COMMISURATO AL TEMPO
DI GODIMENTO DEL BENE
5. CESSIONE IN GODIMENTO
CESSIONE IN GODIMENTO
“EVOLUZIONE” NORMATIVA
1.
Legge Merloni-Ter (L. 415/98)
APPALTO “CONGIUNTO”: TRASFERIMENTO PROPRIETA’ FABBRICATI
IN SOSTITUZIONE TOTALE O PARZIALE DEL CORRISPETTIVO
2.
Art. 1, comma 907, L. 296/2006 (Finanziaria 2007)
per la REALIZZAZIONE, ACQUISIZIONE
OPERE PUBBLICHE
e il COMPLETAMENTO di
I COMMITTENTI POSSONO AVVALERSI
CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA
DEL
B)
FINANZIARI
1. STRUMENTI
LE JV NELLA
NORMATIVA COMUNITARIA
POTENZIALE STRUTTURA
Multi-Originators
Comuni
Attività di
valorizzazione
Enti Locali
NewCo
Veicolo
Enti Pubblici
Territoriali
Regioni
Cessione degli Assets
da
vendere
e
valorizzare
Investitori
Vendita attraverso
Securisation
1. PROJECT FINANCING
finanziamento di specifici investimenti con possibilità di
ricorrere ad un elevato coinvolgimento di finanziamenti
provenienti dal settore bancario
principale garanzia per il rimborso dei finanziamenti
flussi di cassa del progetto (con adeguati livelli di
certezza, ed efficace gestione dei rischi legati all’iniziativa)
valutazione
dell’iniziativa
di
sostenibilità
economico/finanziaria
qualità del progetto
1. PROJECT FINANCING
Non è una tecnica, né un semplice strumento finanziario…MA
UN APPROCCIO alla realizzazione, gestione e finanziamento di
Elevati fabbisogni
finanziari iniziali
PROGETTI
COMPLESSI
Caratterizzati da
Possibilità
di
ripartire i rischi sui
diversi
soggetti
partecipanti
I finanziamenti sono
concessi in base alla
esclusiva capacità di
credito del progetto
Il progetto è realizzato
da un’entità autonoma
(SPV) ed indipendente
rispetto alle aziende che
a
vario
titolo
lo
promuovono
1. PROJECT FINANCING

Il progetto viene valutato dai finanziatori principalmente (ma non
esclusivamente) per la sua capacità di generare flussi di cassa

I flussi di cassa costituiscono la fonte primaria per il rimborso del debito
e per la remunerazione del capitale di rischio

La fase di gestione dell’opera costituisce elemento di primaria
importanza (al pari della sua costruzione), in quanto soltanto una
gestione efficace e qualitativamente elevata consente di generare i flussi
di cassa necessari a soddisfare banche ed azionisti

Le principali garanzie connesse all’operazione sono di natura
contrattuale piuttosto che di natura reale
1. PROJECT FINANCING
Progetti dotati di una
intrinseca capacità di
generare
reddito
attraverso ricavi da
utenza:
Iniziative in cui i ricavi commerciali consentono al settore
privato un integrale recupero dei costi di investimento nell’arco
della vita della concessione. Coinvolgimento del settore
pubblico limitato ad identificare le condizioni necessarie per
consentire la realizzazione del progetto.
Progetti in cui il
concessionario privato
fornisce direttamente
servizi alla pubblica
amministrazione:
Iniziative – carceri, ospedali, scuole – per le quali il soggetto
privato che le realizza e gestisce trae la propria remunerazione
esclusivamente (o principalmente) da pagamenti effettuati dalla
pubblica amministrazione su base commerciale
Progetti
richiedono
componente
contribuzione
pubblica:
Iniziative in cui i ricavi commerciali da utenza sono di per sé
stessi insufficienti a generare adeguati ritorni economici, ma la
cui realizzazione genera rilevanti esternalità positive in termini
di benefici sociali indotti dalla infrastruttura. Tali esternalità
giustificano l’erogazione di una componente di contribuzione
pubblica
che
una
di
1. PROJECT FINANCING
Soggetti coinvolti e struttura tipo
Amministrazione
concedente
Schema generale
Fornitore
di beni/servizi
Permessi,
autorizzazioni
e contributi
Beni,
servizi
Società di
costruzione
$
$
Prestazione
di lavori
$
Società Veicolo
Risorse
finanziarie
Rimborsi,
interessi
Dividendi e altri
flussi di cassa
Azionisti
Aumenti di capitale
e debiti subordinati
Performance
$
Operatore
Performance,
canoni di
concessione
Banche
Finanziatrici
Beni,
servizi
Controparte commerciale
Mercato
$
Contratto
assicurativi
Assicurazioni
1. PROJECT FINANCING
Il project financing per l’esecuzione di lavori pubblici:
Art. 153 ss. Cod. App. (ex art. 37 bis L. 109/94)
PROMOTORE:
Proposte per la realizzazione di lavori
pubblici o di pubblica utilità con risorse
totalmente o parzialmente a carico del
promotore
1. PROJECT FINANCING
CENTRALITA’ DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO E DEL
CONTRATTO DI CONCESSIONE E GESTIONE
Corrispettivo per la realizzazione dell’opera =
diritto di gestire e sfruttare economicamente i lavori
realizzati eventualmente bilanciato da un prezzo
… altra modalità di bilanciamento:
• cessione immobili amministrazioni aggiudicatrici
• durata della concessione: oltre i 30 anni
1. PROJECT FINANCING
LA SOCIETA’ DI PROGETTO (SPV)
L’aggiudicatario (ATI) ha la facoltà di
costituire, dopo l’aggiudicazione, una
società di progetto (S.p.A. o S.r.l.)
anche consortile
Subentro automatico nel
rapporto concessorio
A TITOLO ORIGINARIO
1. PROJECT FINANCING
IL TERZO DECRETO CORRETTIVO AL CODICE APPALTI
D.LGS. N. 152/2008
“Nuovo” art. 153 Cod. App. rubricato
“Finanza di Progetto”
Abrogazione artt. 153, 154 e
155 Cod. App.
DAL 17 OTTOBRE 2008
2. I FONDI IMMOBILIARI
Art. 14 bis L. 86/94
FONDI IMMOBILIARI AD
APPORTO PUBBLICO
SOTTOSCRIZIONE QUOTE
Art. 12 bis Regolamento Ministero
del Tesoro n. 228/1999
Apporto di immobili (o diritti reali
su immobili o partecipazioni in
società immobiliari)
Almeno il 51%
ENTI LOCALI
2. I FONDI IMMOBILIARI
Principali caratteristiche:

Fondo “chiuso”

Agevolazioni fiscali

Vincolo di collocamento 60% quote sul mercato entro 18 mesi
dall’ultimo apporto

Possibilità di effettuare operazioni in conflitto di interesse
dei conferimenti
100%
2. I FONDI IMMOBILIARI
•
Valorizzare/privatizzare gli immobili pubblici è un'attività non semplice. I problemi
sono molteplici:
– rischi giuridico-amministrativi: tempi lunghi per la bonifica amministrativa, per il cambio di
destinazione d'uso, per i permessi urbanistici, etc.
– ostacoli politici;
– ostacoli locali: ogni immobile pubblico inutilizzato rappresenta un "accumulo di sogni
locali" e quindi ogni decisione sul suo destino scatena reazioni che possono diventare
ostacoli e che quindi vanno "ascoltate" e opportunamente mediate;
– qualità del portafoglio: non tutto il patrimonio è di "qualità"; quindi in prima fase si
dovrebbe procedere attraverso un "cherry picking" che tuttavia lascerebbe fuori dai processi
di valorizzazione/privatizzazione immobili di scarso interesse commerciale e alti costi di
ristrutturazione e manutenzione di cui tuttavia l'Ente locale desidera "liberarsi“.
2. I FONDI IMMOBILIARI
Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali
Pertanto: da un lato occorre prevedere tempi lunghi di realizzazione delle singole
operazioni e, dall'altro, acquisire notevoli capacità "politiche" di gestione dei processi
di valorizzazione/privatizzazione.
Il Fondo immobiliare risulta essere uno strumento adatto alla valorizzazione degli
immobili pubblici alla luce delle seguenti considerazioni:
 grande flessibilità riguardo alle dimensioni possibili e alla varietà delle tipologie di
immobili da trasferire
 possibilità di realizzare fondi multi-originator che raccolgano portafogli di Comuni
limitrofi creando dei veri e propri "fondi distretto“
 tempi lunghi per la dismissione/valorizzazione e la possibilità di gestirla attraverso "piani
industriali" concordati con enti locali e i soggetti di mercato
2. I FONDI IMMOBILIARI
Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali
Piani industriali che contemplino ex ante accordi con i Comuni sulle destinazioni
d'uso e sui piani urbanistici in cambio di up-side successivo trasferito in capo all'ente
attraverso meccanismi patrimoniali;
accettabilità politica proprio perché permette di partecipare al processo sia in fase di
strutturazione, sia durante la vita del Fondo tramite membri negli organi di
governance con poteri di indirizzo e controllo.
Il fondo immobiliare presenta, tuttavia, alcuni punti di debolezza:
 è uno strumento illiquido e, per questo motivo, un po' rigido
 in certi casi potrebbe limitare la platea dei potenziali investitori
 non sempre massimizza il valore del portafoglio per il soggetto cedente
 per un portafoglio di asset immobiliari omogenei un'asta competitiva
normalmente permette di ottenere valori più alti rispetto alla cessione a fondi
immobiliari (oltretutto con un processo più efficiente e trasparente).
2. I FONDI IMMOBILIARI
•
•
•
Recentemente i Comuni di Milano e dì Torino, le Regioni dell'Umbria, del Lazio e
della Sicilia, hanno scelto il fondo immobiliare come strumento per la
valorizzazione di complessi di immobili di vario genere.
Si può stimare che nei prossimi anni i fondi immobiliari di Regioni ed Enti locali
possano crescere a ritmi di 1-2 miliardi di euro all'anno.
Fondi aventi ad oggetto immobili pubblici sono stati, ad oggi, dei seguenti tipi:
–
–
fondi con immobili strumentali:
FIP, Patrimonio Uno, Fondo Regione Sicilia;
Fondi di valorizzazione ad apporto:
• Fondo Alpha, Fondo Beta, Fondo Gamma, Fondo Comune di Milano, Fondo
Comune di Torino;
• fondi di sviluppo urbano: Fondo Umbria;
• fondi promossi da soggetti privati o non-profit in partnership con amministrazioni
pubbliche:
• Fondo Abitare Sociale 1.
2. I FONDI IMMOBILIARI
Fondo Comune di Milano
•
Il Comune di Milano ha avviato, in partnership con CDP, un Piano di Valorizzazione del proprio
patrimonio immobiliare che prevede come leva operativa principale la costituzione di un fondo
comune di investimento immobiliare ad apporto.
•
Gli immobili saranno trasferiti al Fondo secondo una duplice modalità:
•
–
una prima porzione del portafoglio immobiliare sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di
apporto a fronte della sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B
emesse dal Fondo stesso (Equity del Fondo);
–
la restante porzione sarà venduta al Fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro.
Emissione di quote di classe A sottoscritte dal Comune che saranno poi, in parte o interamente,
collocate presso investitori qualificati.
2. I FONDI IMMOBILIARI
Fondo Comune di Milano
•
Il valore di alienazione sarà quindi ottenuto come somma dei corrispettivi incassati a fronte del
trasferimento degli immobili oggetto di compravendita al Fondo e dei corrispettivi incassati a
fronte del collocamento delle quote di classe A presso investitori qualificati.
•
Le quote di classe B saranno detenute dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti
di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzie sociali
previsti.
•
L'operazione, che non riguarderà gli immobili di edilizia economica popolare né quelli usati
dall'Amministrazione per le proprie attività, interesserà in via prioritaria:
–
–
–
gli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l'Amministrazione nelle spese di gestione);
gli immobili liberi;
gli immobili attualmente occupati per "usi diversi" (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse).
3. LA CARTOLARIZZAZIONE
STRUTTURA OPERAZIONE DI CARTOLARIZZAZIONE
Pagamenti
Banca o
Intermed.
Finanz.
Cessione Crediti
Swap Agreement
Credito / Debito
SPV
Banca o
Intermed.
Finanz.
Originator
Debitori
Prezzo d’acquisto
Servicing, Cash
Management Agreement
Prezzo
titoli
Titoli
Investitori
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3. LA CARTOLARIZZAZIONE
Disciplina contenuta nella
Legge n. 410/2001
Art. 84 della Legge
Finanziaria 2003
OPERAZIONI DI
CARTOLARIZZAZIONE
REALIZZATE DA REGIONI ED ENTI
LOCALI
APPOSITA DISCIPLINA (IN LARGA
PARTE CONFORME A QUELLA
PREVISTA DALLA L. 410/2001) PER
LE
OPERAZIONI
DI
CARTOLARIZZAZIONE
FINALIZZATE ALLA DISMISSIONE
DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI
REGIONI ED ENTI LOCALI.
3. LA CARTOLARIZZAZIONE
Art. 84 della Legge
Finanziaria 2003
IMPOSSIBILITA’, PER LE REGIONI E GLI ENTI LOCALI,
DI PORRE IN ESSERE PROVVEDIMENTI DI
RICOGNIZIONE DEL RISPETTIVO PATRIMONIO
IMMOBILIARE CHE ABBIANO EFFETTI DICHIARATIVI
DELLA PROPRIETA’.
RINVIO ALLA DISCIPLINA CONTENUTA NELLE LEGGI
REGIONALI, NEI REGOLAMENTI E NEGLI STATUTI DEI
SINGOLI ENTI TERRITORIALI COINVOLTI
3. LA CARTOLARIZZAZIONE
Principali differenze tra l’art. 84 della Legge Finanziaria 2003 e la disciplina
della Legge n. 410/2001
Costituzione dell’SPV a cura della regione o dell’ente locale originator, anche con atto unilaterale
della Regione o dell’ente locale originator.
Il trasferimento degli immobili all’SPV deve avvenire con atto pubblico o scrittura privata autenticata,
previa delibera dell’organo competente dell’ente proprietario secondo il rispettivo ordinamento.
La delibera di trasferimento ha il medesimo contenuto previsto per i decreti del Ministro dell’economia
e delle finanze dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 410/2001.
L’art. 84 non richiama il primo periodo dell’articolo 3, comma 18, della Legge n. 410/2001; esoneroo
dall’obbligo di consegnare, al momento del trasferimento degli immobili alla SPV, i documenti relativi
alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale degli stessi.
Art. 84; l’ordinaria disciplina prevista dall’art. 38 della Legge n. 392/1978 (per gli immobili ad uso non
abitativo) e dall’art. 3, comma 1, lett. G, della Legge n. 448/1998 (per gli immobili ad uso abitativo),
nonché dell’eventuale disciplina prevista in apposite leggi regionali ovvero in via convenzionale.
3. LA CARTOLARIZZAZIONE
Beni demaniali e beni patrimoniali indisponibili
Art. 84: l’inclusione dei beni nella delibera di trasferimento alla SPV non modifica il
regime giuridico previsto, per i beni demaniali, dagli articoli 823 e 829, comma 1, del
codice civile. Regime di inalienabilità, a meno che non venga preventivamente disposto il
passaggio di detti beni, secondo le ordinarie forme di legge, al patrimonio disponibile
dell’ente pubblico originator.
Il passaggio di beni demaniali o patrimoniali indisponibili al patrimonio disponibile
dell’ente territoriale originator, al fine della loro dismissione mediante cartolarizzazione,
non può avvenire con la semplice inclusione di detti beni nelle delibere di trasferimento
degli stessi alla SPV, dovendosi a tal fine rispettare le previsioni contenute negli articoli
828, comma 2 e 829 del codice civile e in eventuali norme speciali.
3. LA CARTOLARIZZAZIONE
Operazioni “multi-originator”
In mancanza di un espresso divieto, sembra ragionevole che più enti territoriali possano
costituire un’unica SPV per realizzare una pluralità di operazioni di cartolarizzazione,
finalizzate alla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari. In tal caso, il patrimonio
immobiliare trasferito da ciascun ente originator resterebbe separato dagli altri e sarebbe
destinato all’esclusivo soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli emessi per
finanziarne l’acquisto. Inoltre, gli eventuali proventi finali di ciascuna operazione
sarebbero utilizzati esclusivamente per il pagamento del prezzo differito al rispettivo ente
pubblico originator.