Metodo e
procedimenti di stima
1
Metodo
Unicità del metodo:
comparazione
2
Procedimenti di stima
1) Razionale analitico
2) Sintetico
3
Inquadramento generale
1)Valore di mercato;
soggetto
2) Valore di capitalizzazione
Proposta del quesito di indicazione spesso generica
dellediesigenze
che committente
3) valore
costo di produzione;
stima
conducono alla richiesta professionale
4) valore di trasformazione;
tecnico
Definizione dello
formalizzazione del quesito
di stima
in base
5) valore
di surrogazione;
scopo della stima
alla disciplina estimativa6)evalore
nel quadro
complementare;
normativo e giurisprudenziale
7) valore di utilità sociale
Fasi preliminari
Scelta dell’aspetto
Determinazione dell’aspetto economico
economico (criterio di stima) coerente allo scopo di stima
Procedimento di
stima
a)
b)
sintetico
razionale-analitico
Fasi operative
Raccolta dati
Elaborazione
Risposta al quesito
effettuata in base all’aspetto economico ed al
procedimento scelti
Relazione finale
4
5
Inquadramento
generale
Procedimento razionale analitico
Fasi
A) Determinazione del più probabile Bf
B) Determinazione del più probabile
saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi)
C) Capitalizzazione
D) Aggiunte e detrazioni
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Determinazione del Beneficio
fondiario
in base al canone di affitto
Bf normale  Rpl  (Q  Tr  Spamm  In  I )
Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto
annuo + interessi sulla cauzione (In)
Q = quote di reintegrazione di parte padronale
Tr = tributi a carico del proprietario
Spamm = spese di amministrazione di parte padronale
I = interessi su Q, Tr e Spamm
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Determinazione del Beneficio
fondiario
in base al Bilancio …
8
Impresa – Azienda - Fondo
Fattori della produzione
Compenso
Capitale agrario
Ba
Lavoro
Bl
Impresa
T
Impresa
Bf
Fondo
Azienda
Capitale fondiario
9
Bilancio contabile
Bf  Plv  Q  Sv  Tr  Bld  Blm  Ba   T
Rf  Bf  T
Bilancio economico-estimativo
Bf normale  Plv  Q  Sv  Tr  Bld  Blm  Ba 
st
T  Plv  Ct  0
Condizioni fondamentali:
- Normalità dei dati
-Impresa ordinaria
- Fondo normale
10
Principi di normalità e di
ordinarietà
Attualisti e suscettivisti
dati normali
dati che hanno la massima probabilità di verificarsi,
statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza
ordinarietà dell’imprenditore
che conduce l’impresa con profitto nullo
11
Scelta del saggio di
capitalizzazione: definizione
Rapporto tra la capacità di
produrre reddito e il valor capitale
di un fondo
Bf
r
V0
12
Scelta del saggio di
capitalizzazione: determinazione
diretta:
Bf

r
V
0
indiretta: adottando saggi relativi ad
investimenti comparabili a
quello fondiario per durata e
rischio
13
Scelta del saggio di
capitalizzazione:
comodi e scomodi
(esternalità positive e negative)
r1
Comodi e scomodi possono talvolta essere
quantificati in % sulrvalore normalescomodi
o
comodi
come valore forfettario da sommare o
sottrarre dal valore normale del fondo.
r1  r  r2
r2
14
Capitalizzazione
Bf
Vo 
r
1
Vo  P t
q 1
15
Aggiunte e detrazioni
Aggiunte
V0*= V0+Agg
Valore reale
dotazione superiore al livello normale
dotazione
“normale”
V0 Terra nuda + Opere fondiarie
Valore normale
dotazione inferiore al livello normale
*= V - Detr
V
0
0
Detrazioni
Valore reale
16
Aggiunte e detrazioni:
alcuni esempi
Aggiunte:
- Frutti pendenti, anticipazioni colturali
- Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione
aziendale
- Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso)
Detrazioni:
- Dotazioni fondiarie insufficienti
- Periodo a redditi transitori
- Mutui
- Usufrutto
17
Procedimento razionale analitico
presupposti
1) che esista una relazione tra valore di
mercato e redditi
2) permanenza delle condizioni
3) Ordinarietà dell’impresa, normalità del
fondo
18
Valore del suolo nudo forestale
Faustman
p
0
R
Pm
Pt
Pt
m
t
t
v
F  Pt  Pm  q
t m
1
p v
 R  q  t
 
q 1 r r
t
t m
Pt  Pm  q  R  q s
F

t
q 1
r
t
19
Valore del suolo nudo forestale
Faustman
1) momento della stima immediatamente
successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo);
2) fondo forestale costituito da molto tempo e,
quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ;
3) permanenza della destinazione e delle
condizioni produttive
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Procedimenti di stima sintetici per la
determinazione del più probabile valore di
mercato
A)Stima a vista
B) Stima storica
C)Stima parametrica (comparativa)
C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338)
C2) pluriparametrica (appunti Statistica)
D)Stima per valori tipici
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A) Stima a vista (ad impressione)
Stima basata sul confronto mentale del bene
oggetto di stima con beni noti all’estimatore e
dei quali conosce il prezzo.
Seppure non vengano analiticamente espressi,
attraverso la stima a vista l’estimatore considera
tutti gli aspetti necessari alla espressione del più
probabile valore di mercato del bene
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B) Stima storica
Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo
stesso fondo
In questo caso il bene viene stimato per comparazione
con se stesso
Procedimento applicabile in condizioni di:
-permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene
-permanenza delle condizioni di mercato del bene
-prezzi storici realizzati da una compravendita normale
(ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)
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C1) Stima monoparametrica
Stima basata sulla conoscenza di
1) valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x)
2) conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per
i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
Vy  f ( pz )
n
Vy 
V
xa
n
x
p
xa
 py
x
24
C1) Stima monoparametrica
un esempio
il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni
fondi simili x
A
B
C
D
Totale
n
Vy 
V
xa
n
x
p
xa
x
prezzo di
mercato
250
270
190
200
910
PLV
20
22
15
16
73
910
 py 
18  224
73
25
C2) Stima pluriparametrica
Stima basata sulla conoscenza di
1) valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x)
2) conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn)
sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
Pluriparametrica uniequazionale
V y  f ( p z1 , p z 2 , p z 3 , p zm )
Pluriparametrica multiequazionale
Vy  f ( p z1 )  f ( p z 2 )  f ( p z 3 )  ...  f ( p zm )
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D) Stima per valori tipici
N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da
essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici
è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI
Adatta a beni che nel loro complesso articolato non
hanno beni simili per la comparazione

V0   d i  pi

Dove:
di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mo
pi = prezzo unitario dell’elemento i-mo
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D) Stima per valori tipici
un esempio
vigneto
seminativo
pascolo
Vo =
superficie valore ad ha
ettari
lire (milioni)
di
pi
10
70
15
9
3
7

V0   d i  pi
d i* p i
700
135
21
856

28