Ufficio di Bologna 1
La registrazione telematica
dei contratti di locazione
bologna, 23 ottobre 2006
a cura di maria d’amato santelia
la procedura di registrazione
telematica è
obbligatoria, dal 1° marzo 2002, per
chi possiede almeno 100 unità
immobiliari (art. 5 DPR 404/2001);
facoltativa per tutti gli altri utenti.
la procedura telematica
consente
 una semplificazione degli adempimenti a
carico dei contribuenti;
 una maggiore rapidità ed economicità di
risorse nella gestione amministrativa
delle locazioni.
la procedura telematica
consente
di realizzare in via telematica
l’adempimento tributario della
registrazione, senza la necessità di recarsi
presso l’Ufficio fiscale;
all’Utente, non essendo legato agli orari di
apertura dell’Ufficio finanziario, di
effettuare la registrazione in qualsiasi
momento.
la procedura telematica
consente
il contestuale pagamento on-line
delle imposte di registro, di bollo
e di eventuali interessi e
sanzioni, tramite addebito in
conto corrente bancario.
la procedura telematica
consente
di evitare code agli sportelli, sia
degli Uffici che delle banche
la procedura telematica
consente
di salvare una copia di un contratto,
personalizzarla nelle parti di testo
modificabili e memorizzarla, in modo
che costituisca un modello base
riutilizzabile.
altri vantaggi
prima dell’invio telematico, il contratto
è sottoposto ad un controllo formale
che consente di individuare, e, quindi
di evitare, eventuali errori.
altri vantaggi
una volta inseriti i dati relativi al
contratto, il software calcola
automaticamente le imposte da
versare.
altri vantaggi
il locatore/locatario degli immobili può
demandare tutti gli adempimenti
relativi alla registrazione ad un
intermediario.
modalità di registrazione
la registrazione ed il pagamento
possono essere effettuati:
a) direttamente dall’interessato;
b) tramite intermediari abilitati;
c) tramite soggetto delegato.
a) registrazione diretta
la registrazione ed il pagamento possono
essere effettuati direttamente dai
soggetti obbligati, mediante il servizio
telematico Entratel o Fisconline (in
relazione ai requisiti posseduti per la
presentazione delle dichiarazioni).
b) registrazione tramite
intermediari
la registrazione ed il pagamento possono
essere effettuati:
tramite intermediari abilitati (agenzie
immobiliari, caf, organizzazioni
maggiormente rappresentative dei proprietari
e degli inquilini, agenzie che svolgono attività
di disbrigo pratiche amministrative) mediante
il servizio telematico ENTRATEL (o
fisconline).
c) registrazione tramite
soggetto delegato
 la registrazione ed il pagamento possono
essere effettuati, per conto del soggetto
obbligato, da un soggetto delegato, purché
abbia un’adeguata capacità tecnica,
economica, finanziaria ed organizzativa.
 Tali soggetti dovranno sempre utilizzare il
servizio Entratel
cosa bisogna fare (1)
chi vuole ricorrere alla registrazione via
internet deve, per prima cosa,
richiedere l’abilitazione al servizio
telematico Fisconline, ovvero al servizio
telematico Entratel.
abilitazione Fisconline
 l’accesso al servizio è riservato a tutti i
contribuenti non obbligati alla trasmissione
telematica delle dichiarazioni ed ai soggetti che
presentano la dichiarazione mod. 770 per meno
di 20 percipienti;
 l’abilitazione si può richiedere collegandosi al
sito dell’Agenzia, voce servizi telematici,
oppure presso un Ufficio delle Entrate.
abilitazione Entratel
 Deve essere richiesta dagli intermediari e dai soggetti che
presentano la dichiarazione 770 con più di 20 percipienti.
 Per ottenere l’abilitazione bisogna compilare la richiesta su
modulo disponibile presso gli Uffici o sul sito dell’Agenzia
(www.agenziaentrate.gov.it)

alla voce “servizi telematici”e consegnarla (o spedirla) ad
un Ufficio delle Entrate.
-
L’operatore trasmette al sistema centrale la richiesta e consegna al richiedente
una busta sigillata contenente.
Password di accesso ai servizi
Pincode
Le avvertenze sull’utilizzo del servizio
cosa bisogna fare (2)
 essere titolari di un conto corrente presso un istituto di
credito convenzionato con l’Agenzia delle Entrate, per
poter effettuare il pagamento on-line del mod. F24;
(l’elenco degli Istituti convenzionati è disponibile sul sito internet);
 inserire nel file i dati relativi al contratto da registrare;
 comunicare, nella fase di predisposizione del file, gli
estremi del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto,
CIN) sul quale verranno addebitate le imposte.
come si registra (1)
per poter effettuare la registrazione
telematica, l’Agenzia mette a disposizione
un pacchetto, scaricabile dalla sezione
software del sito, che consente la
predisposizione del file per la
compilazione dei contratti e delle richieste
di pagamento;
in alternativa, è possibile utilizzare prodotti
di mercato.
come si registra (2)
l’applicazione consente di scegliere tra
diverse tipologie di contratti di locazione e
contratti di affitto o denunce cumulative di
affitto di fondi rustici (attualmente il
pacchetto contiene 13 tipologie di
contratti).
come si registra (3)
il testo del contratto presente nel software
è composto da parti fisse e parti
modificabili secondo le esigenze degli
Utenti;
il contratto prevede un numero massimo di
25 righe per pagina;
è sempre possibile modificare qualsiasi
informazione prima di trasmettere il file.
come si registra (4)
completata la compilazione del contratto, prima
di procedere all’invio il sistema, attraverso
un’apposita procedura di sicurezza, provvede a:
 verificare la provenienza e la correttezza dei
dati;
 segnalare eventuali difformità che potrebbero
inficiare l’esito della registrazione;
 renderli leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.
versamenti
la valuta del pagamento effettuato on-line
è alla data della registrazione;
per le annualità successive è quella
indicata dal contribuente all’interno del file
trasmesso.
Modalità di ricezione e validazione in
anagrafe tributaria
all’atto della ricezione del file contenente i dati del contratto o delle
richieste di pagamento delle imposte per canoni relativi ad annualità
successive alla prima viene effettuata:




la verifica dell’identità e delle autorizzazioni degli utenti;
la verifica formale delle coordinate bancarie;
i controlli formali e sostanziali sui dati dei contratti ricevuti;
la registrazione del contratto.
La procedura provvede alla creazione delle ricevute da rendere
disponibili agli utenti.
I contratti registrati correttamente vengono resi disponibili agli uffici
competenti in formato elettronico.
ricevute (1)
una volta completata l’operazione, l’Agenzia delle
Entrate attesta per via telematica:
 la ricezione del file;
 la registrazione del contratto mediante una
ricevuta nella quale sono indicati i dati trasmessi,
la data e gli estremi di registrazione;
 la ricezione della richiesta di pagamento delle
imposte relative alla registrazione o ai canoni per
le annualità successive alla prima, alle proroghe,
cessioni e risoluzioni;
ricevute (2)
con successiva ricevuta, l’Agenzia delle
Entrate, comunica l’esito dell’addebito
eseguito dalla banca in relazione alle
imposte di registro, di bollo e degli
eventuali interessi e sanzioni.
ricevute (3)
se l’operazione effettuata non va a buon
fine, il sistema produce una ricevuta in cui
è evidenziato il motivo dello scarto.
attività di controllo
l’Ufficio successivamente controlla la
congruità dei pagamenti eseguiti e, in caso
di omesso o insufficiente versamento,
provvede all’emissione e alla notifica
dell’avviso di liquidazione per la
riscossione dell’imposta o della maggiore
imposta dovuta.
obblighi per gli intermediari
art. 23 Decreto 31/07/1998
consegnare agli utenti:
 copia delle ricevute di registrazione e di
avvenuto pagamento;
 dichiarazione di impegno a provvedere alla
registrazione, ovvero all’esecuzione dei
pagamenti delle imposte relative ai canoni
per le annualità successive, alle proroghe anche tacite - alle cessioni, alle risoluzioni.
obblighi per gli intermediari
art. 23 Decreto 31/07/1998
conservare per il periodo
previsto dall’art. 18 del D.P.R.
131/1986 (testo unico imposta di
registro) i contratti e le relative
ricevute.