immobiliare mercato
Le gru migrano
in Ticino
Forti segnali di crescita del settore edilizio nel Locarnese e nel Luganese. Ma la domanda
non è trainata dalla speculazione e la prudenza delle banche mitiga rischi sistemici.
L’
indice creato da Credit Suisse
e Società svizzera, impresari costruttori, fa presagire un altro
anno record per il settore. La crescita
potrebbe essere più solida come emerge dal leggero rallentamento mostrato
dall’indice sulla bolla immobiliare di Ubs.
«È innegabile: negli ultimi cinque anni si è assistito a una crescita significativa delle spese per l’edilizia e del valore
delle transazioni immobiliari. Le abitazioni hanno registrato un aumento sensibile del loro valore. Alla luce di questi
fattori», afferma Fabrizio Cieslakiewicz,
responsabile dell’Area retail e aziendale
della Banca dello Stato del Cantone Ticino, «è opportuno che tutti gli attori
coinvolti nel settore immobiliare siano
prudenti, e questo vale specialmente per
le banche che erogano crediti ipotecari.
Siamo comunque lontani dalla situazione degli anni Novanta. Non siamo di
fronte a valori estremi delle transazioni
raggiunti in quel periodo, quando in uno
stesso giorno un immobile poteva essere comprato e venduto anche tre volte.
Inoltre, la percentuale di abitazioni vuote è molto bassa, e questo stempera le
preoccupazioni, perché domanda e offerta si equilibrano».
La speculazione quindi svolge un ruolo secondario. La crescita dei prezzi è
dovuta a una domanda che non solo viene soddisfatta dall’offerta, ma che in cer-
A fianco, le cartine illustrano il livello
dei prezzi per un’abitazione di proprietà
e un appartamento standard nel
Cantone Ticino. L’evoluzione dei
prezzi non è uniforme: Lugano e
Locarno presentano un evidente surriscaldamento, aumentando la discrepanza con le zone rurali, soprattutto
nelle valli del Sopraceneri.
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ti casi la supera. «In Ticino, attualmente, siamo di fronte a tendenze eterogenee», nota Fabrizio Cieslakiewicz, «la
situazione è più delicata nel Locarnese
e nel Luganese, dove i prezzi hanno segnato aumenti più forti rispetto al resto
del Cantone. Anche in questo caso occorre però relativizzare e ricordare come gli istituti di credito adottino criteri prudenziali nell’ambito della concessione di crediti ipotecari, sia per quanto
Attuale livello dei prezzi
della casa tipo
nel Cantone Ticino
riguarda la stima del valore dell’oggetto immobiliare, sia per quanto concerne i criteri di calcolo dell’aggravio e della sopportabilità dell’onere del debito. Il
tasso teorico utilizzato per calcolare l’indebitamento varia generalmente intorno al 6%, a dipendenza della banca, mentre in realtà si aggira intorno al 5%, ammortamento e manutenzione inclusi. C’è
dunque un buon margine, tenendo anche conto del fatto che molte ipoteche
Attuale livello dei prezzi
dell'appartamento tipo
nel Cantone Ticino
> 550,000
500,000 - 550,000
450,000 - 500,000
400,000 - 450,000
350,000 - 400,000
300,000 - 350,000
< 300,000
> 1.100,000
900,000 - 1.100,000
750,000 - 900,000
700,000 - 750,000
600,000 - 700,000
450,000 - 600,000
< 450,000
Airolo
Cevio
Biasca
Bellinzona
Locarno
Ascona
Rivera
Lugano
Mendrisio
Fonte: Indice Caex e Apex di BancaStato
Fonte: Indice Caex e Apex di BancaStato
Fabrizio Cieslakiewicz, responsabile
dell’Area retail e aziendale della
Banca dello Stato del Cantone Ticino.
erogate negli ultimi anni sono strutturate con un tasso fisso a medio e lungo
termine».
Oltre al prezzo di compravendita, fa
parte dell’analisi del credito anche il valore a reddito dell’immobile: «È vero che
in molti casi si sono trovate delle divergenze molto importanti tra il prezzo di
compravendita e il valore a reddito
dell’immobile e le banche che hanno rispettato le direttive imposte dalla categoria si sono ritrovate ad avere anche una
perdita d’affari; tuttavia, è opportuno rilevare che tale divergenza si manifesta
principalmente a causa della clientela soprattutto estera che compera non per
scopi reddituali, ma perché interessata
a trasferirsi», specifica il responsabile.
Il ruolo del moltiplicatore. Gli indici
immobiliari Caex e Apex pubblicati da
BancaStato segnalano un forte aumento dei prezzi nel segmento residenziale
(case e proprietà per piani). Ma risulta
difficile capire il futuro andamento del
mercato, anche se a breve termine non
si attendono cambiamenti significativi.
Le zone di Locarno e Lugano sono più
calde dal punto di vista dei prezzi, e chiaramente la situazione va monitorata. «In
un momento di incertezza generale gli
investimenti nel mattone sono considerati più sicuri», afferma Fabrizio Cie-
slakiewicz, «e, parallelamente, assistiamo a un’importante domanda di abitazioni da parte di stranieri che desiderano risiedere in Svizzera e in Ticino, provenienti soprattutto dalla vicina penisola. Uno degli elementi che spinge queste persone a stabilirsi da noi è sicuramente l’alta qualità di vita offerta dal nostro Paese: bellezza del territorio, stabilità, sicurezza, fiscalità e qualità di infrastrutture e servizi pubblici».
Ovviamente il moltiplicatore d’imposta influenza i prezzi: «Molti dei comuni con un moltiplicatore d’imposta
molto basso hanno conosciuto un significativo aumento dei prezzi negli ultimi
anni, ma questo è solo uno dei fattori
che spiegano questo andamento. Per calcolare gli indici Caex e Apex, ad esempio, viene considerato un paniere di caratteristiche, come l’ubicazione, la data
di costruzione, lo stato di conservazione, metri quadrati e cubatura, distanza
dal centro urbano e dai servizi. Analogamente, questi fattori sono utilizzati nei
I Comuni con il
moltiplicatore d’imposta
più basso (2012)
Ascona
70,0
Bedretto
60,0
Bioggio
59,0
Cadro
70,0
Carona
70,0
Cureglia
60,0
Dalpe
68,0
Manno
60,0
Massagno
72,5
Mendrisio
70,0
Mezzovico-Vira
60,0
Orselina
68,0
Paradiso
53,0
Porza
58,0
Sant’Antonino
65,0
Savosa
72,5
Stabio
65,0
Costruzioni in forte crescita,
ma non è bolla
L’indice delle costruzioni in Svizzera, pubblicato trimestralmente dal Credit Suisse insieme alla Società svizzera impresari costruttori (Ssic), evidenzia una crescita del 5,6% rispetto al trimestre precedente e del 6,6% su base annua. Per la
prima volta da due anni, tutte e tre le componenti dell’indice (edilizia residenziale, edilizia commerciale e genio civile) segnalano un andamento nettamente
positivo, alimentando le aspettative di fatturati in aumento nel terzo trimestre.
Nel segmento residenziale, a determinare tale crescita concorrono la solida
congiuntura edilizia e la domanda elevata di spazi abitativi.
Nell’edilizia commerciale, la ripresa dell’attività si è fatta attendere a lungo: i
progetti approvati nel 2011 cominciano a far sentire i loro effetti sui fatturati.
Nel genio civile invece ha guadagnato il 6,2% rispetto al semestre precedente,
e ben il 7,4% nel raffronto annuale.
L’indice Ubs della bolla immobiliare annuncia invece una distensione del mercato, anche se ciò non si traduce in un’inversione di tendenza. Nel secondo trimestre l’indice ha registrato la prima flessione da quattro anni, segnando 0,82
punti. Una sorprendente flessione di 0,13 punti, ma che non cambia il trend del
mercato e che attesta l’indice nettamente in zona boom. Il freno è dovuto principalmente al calo dell’offerta, all’aumento dei redditi e alla stagnazione dei prezzi al consumo. A determinare la flessione è forse anche merito dei requisiti minimi del finanziamento ipotecario introdotti dalla Finma il primo luglio scorso,
che comprendono un minimo del 10% di capitale proprio non derivante dalla
previdenza pensionistica e l’obbligo di ammortamento a 2/3 del valore di anticipo dell’immobile entro un massimo di vent’anni. Fattori che possono aver determinato un rallentamento della domanda per abitazioni di proprietà.
Per contro, nelle regioni a rischio i prezzi hanno nuovamente registrato un forte aumento; in particolare, Zurigo ha registrato tassi di crescita pari al 9%, il valore più elevato degli ultimi tre anni.
Indice costruzioni Svizzera
T1 1996 = 100, destagionalizzato, in termini nominali, punti = trend atteso
140
130
120
110
100
90
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Fonte: Credit Suisse Ag/Ssic
modelli di stima del valore degli immobili impiegati dalla banca a livello peritale». Nella scelta del Comune di residenza secondo Fabrizio Cieslakiewicz la
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qualità dei servizi resta centrale. «Il moltiplicatore d’imposta basso attrae sicuramente il pensionato, in particolare gli
svizzeri tedeschi che decidono una vol-
ta in pensione di trasferirsi al sud, in un
clima più mite. Ma la componente moltiplicatore non basta, altrimenti anche
Dalpe e Bedretto rientrerebbero in linea
di conto, e non è così: i servizi restano
importanti. D’altra parte, se molte persone con un reddito medio-alto scelgono un Comune, questo ha le entrate per
investire nei servizi e migliorarli. È una
sorta di circolo virtuoso».
La politica dei crediti. I tassi ipotecari si muovono da anni su livelli storicamente bassi, ciò che determina l’appetibilità della proprietà immobiliare. «È
estremamente difficile dire se, come e
quando muterà l’attuale scenario, considerando anche la complessa situazione relativa alla moneta unica europea.
Ma almeno nel breve periodo non sono
attesi rialzi dei tassi. Inoltre la Banca nazionale Svizzera, volendo contrastare la
forza del franco, cerca di mantenere i tassi di riferimento al livello attuale», afferma Fabrizio Cieslakiewicz, «certo: se
l’euro dovesse ritrovare vigore e la Banca centrale Europea rialzasse i tassi, altrettanto potrebbe fare la Bns». Non è
uno scenario molto probabile a breve,
ma in ogni caso, nel calcolare la ‘sopportabilità’ del mutuo ipotecario, «le
banche considerano tassi nettamente più
elevati a quelli di mercato includendo
quindi già un loro futuro aumento. Dopodiché», sottolinea Fabrizio Cieslakiewicz, «è chiaro che ogni banca applica tassi teorici diversi o autorizza più
o meno eccezioni a tale principio in funzione della qualità del debitore e della
politica di rischio che adotta. Tutto questo, ad ogni modo, è fatto per favorire il
cliente, evitando che contragga un debito che poi gli risulti insostenibile».
Dunque la capacità di indebitamento
del cliente e la capacità reddituale dell’immobile giocano un ruolo fondamentale,
nel limitare le possibili conseguenze di
una caduta del valore di stima. Dal canto suo, anche la Finma ha adottato delle misure supplementari per la limitazione del rischio, misure che Fabrizio
Cieslakiewicz giudica molto importanti: «Soprattutto per ciò che concerne prelevamento, ora più limitato, dalle casse
pensioni. Ora il rischio di avere dei pensionati senza un reddito, problematica
che riguardava soprattutto l’arco lemanico, è drasticamente diminuito». Per
quanto riguarda BancaStato, il responsabile dell’Area retail e aziendale preci-
sa che «la politica del rischio è improntata alla prudenza e proprio per questa
ragione le crescite ottenute negli ultimi
anni, anche se importanti, non hanno
comportato un aumento della quota di
mercato dell’istituto. Una prudenza necessaria visto che la Banca è attiva principalmente nella concessione di crediti
ipotecari in Ticino, assumendosi quindi un forte rischio di concentrazione geografico e settoriale. È per questa ragione che BancaStato sta diversificando le
fonti di ricavo sviluppando l’attività di
amministrazione dei patrimoni».
Incertezze sulle abitazioni secondarie. Il 22 marzo il popolo svizzero ha sorprendentemente votato favorevolmente
per la norma costituzionale sulle
seconde abitazioni.
Questa norma, di fatto entrata in vigore al momento dell’approvazione, presenta però problematiche di interpretazione e applicazione, che hanno aperto
un periodo di incertezze e confusione.
«L’adozione dell’iniziativa ha già cau-
sato un aumento dei prezzi nelle regioni più calde del Paese, ossia nelle regioni a vocazione turistica dove la quota del
20% di abitazioni secondarie è ampiamente superata», rileva il responsabile
dell’Area retail e aziendale della Banca
dello Stato del Cantone Ticino, «in alcune di queste zone calde le domande
di costruzione sono fortemente aumentate per sfruttare l'iniziale fase di incertezza giuridica relativa alle norme di
applicazione».
A questo punto si aprono vari scenari
possibili per limitare i danni: «È probabile che nei prossimi due anni l’iniziativa stimolerà gli investimenti nella costruzione. In seguito, è invece verosimile che la domanda si sposti nei Comuni limitrofi a quelli che hanno già raggiunto la soglia del 20%, favorendo gli
investimenti in questi ultimi a detrimento
dei prezzi dei primi. È anche possibile
che per ridurre il tasso di abitazioni
secondarie, nelle zone più interessate si
proceda ad aggregazioni comunali fra
comuni con un’alta e comuni con una
bassa quota di seconde residenze», ipotizza Fabrizio Cieslakiewicz, «è probabile che i prezzi dei terreni in alcune
zone subiscano un aumento mentre in
altre una diminuzione, in relazione al loro posizionamento nell’offerta turistica
e della loro quota di abitazioni secondarie.
Nelle aree che hanno superato il 20%
di abitazioni secondarie i prezzi potrebbero aumentare e gli attuali proprietari
potrebbero essere incentivati a vendere
e quindi a soddisfare la domanda. A livello globale è però attualmente difficile simulare gli impatti a medio e lungo
termine. Proprio per discutere questi importanti temi, BancaStato intende organizzare nei prossimi mesi un evento incentrato sulla tematica con la collaborazione del Centro informazione e di formazione immobiliare» conclude Fabrizio Cieslakiewicz.
Michelle Cappelletti