Legge di Stabilità 2016 determinazione e revisione di rendita
catastale. Applicabilità agli impianti fotovoltaici
Avv. Marcello Astolfi – Avv. Gianluca Fedeli
L’art. 1, comma 18 delle disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello
Stato (c.d. “Stabilità 2016”) nel testo al momento in cui scriviamo inviato al Senato (e con ogni
probabilità definitivo) prevede che: “A decorrere dal 1º gennaio 2016, la determinazione della
rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie
catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle
costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e
l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,
congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Scopo del presente lavoro è cercare di chiarire se tale disposizione trova applicazione in riferimento
agli impianti fotovoltaici già accatastati; per farlo è necessario ripercorrere brevemente la
controversa assimilazione di tali impianti alla categoria dei beni mobili o di quelli immobili,
ricordare le specifiche procedure per l’accatastamento degli stessi e considerare la possibilità di
procedere alla revisione dei valori di stima ed alla conseguente procedibilità della rideterminazione
della rendita catastale.
Impianto
fotovoltaico:
bene
mobile
o
bene
immobile
e
obbligo
di
accatastamento.
Va preliminarmente precisato che ai sensi dell’art. 812 cod. civ., costituiscono beni immobili quei
beni che siano naturalmente o artificialmente incorporati al suolo, anche solo transitoriamente, e
che, residualmente, costituiscono beni mobili tutti quei beni che non rientrano in tale categoria.
Partendo da questa distinzione, il Regolamento Catastale (Art. 40 D.P.R. 1/12/1949 n. 1142) aveva
individuato quale autonomo cespite costituente “unità immobiliare” il singolo fabbricato produttivo
di reddito proprio. Tale definizione veniva successivamente ripresa dal Decreto del Ministro delle
Finanze 2/1/1998 n. 28 che sottolineava l’“autonoma funzionalità” quale caratteristica qualificante
l’unità immobiliare, rispetto alla considerazione che l’unità considerata potesse costituire un bene
mobile o immobile, risultando sufficiente, per qualificare il cespite ai fini del suo accatastamento,
che lo stesso fosse anche semplicemente poggiato al suolo.
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Applicabilità della Stabilità 2016, effetti sugli impianti fotovoltaici e
rideterminazione della rendita
In base a tali disposizioni, da un punto di vista catastale, si è ritenuto, che anche le “centrali
elettriche” potessero essere ritenute dotate di propria autonomia funzionale, a prescindere dal fatto
che le stesse costituissero beni mobile o immobili o dal modo in cui i diversi elementi che le
componevano fossero uniti (cfr. Corte di Cassazione, Sentenza n. 16824 del 21/7/2006, che nella
fattispecie dispose la inclusione delle turbine nel valore di stima delle centrali idroelettriche).
Successivamente, la Corte Costituzionale confermò (Sentenza n. 162 del 20/5/2008), che elemento
qualificante il cespite ai fini catastali era la descritta “autonomia funzionale” e stabilì che, nella
determinazione della rendita catastale, si dovesse tener conto di tutti gli impianti che caratterizzano
la destinazione dell’unità immobiliare, senza i quali la struttura perderebbe le caratteristiche che
contribuiscono a definirne la specifica “destinazione d’uso”, sempre che, al contempo, tali elementi
siano caratterizzati da specifici requisiti di “immobiliarità”, a prescindere dal sistema di
connessione utilizzato per il collegamento alla struttura.
Seguendo questo tracciato argomentativo l’Agenzia del Territorio (Risoluzione 3/T del 6/11/2008)
concluse che gli immobili ospitanti le “centrali elettriche” a pannelli fotovoltaici dovevano essere
accertati nella categoria catastale del gruppo
“D/1 opifici” (unità immobiliari a destinazione
speciale) e che nella determinazione della relativa rendita catastale dovevano essere inclusi i
pannelli fotovoltaici come “impianti fissi, ovvero macchinari in funzione degli elementi di unione
alla struttura”, in quanto “possono essere assimilati, per evidente analogia funzionale, alle turbine
delle centrali idroelettriche” e quindi essi determinano il carattere sostanziale di “centrale elettrica”
e quindi di “opificio” dell’impianto. Con successiva nota (n. 31892 del 22/6/2012) la stessa Agenzia
confermava che nella determinazione della relativa rendita dovevano essere inclusi i pannelli
fotovoltaici, in quanto ne avrebbero determinato il carattere sostanziale di centrale elettrica.
Di contro, l’Agenzia delle Entrate ha considerato lo stesso impianto fotovoltaico come bene mobile.
La Circolare n. 46/E del 19/7/2007 ha infatti precisato che “l’impianto fotovoltaico situato su un
terreno non costituisce impianto infisso al suolo, in quanto, normalmente, i moduli che lo
compongono (i pannelli solari) possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo,
mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità”. Successivamente l’Agenzia, con la
Circolare n. 38/E del 11/4/2008 (e in senso conforme la successiva Circolare 38/E del 23/6/2010)
nel confermare la natura di bene mobile di tali impianti, ha introdotto criteri di distinzione per
effetto dei quali tale classificazione (di bene mobile) sarebbe riservata solo agli impianti passibili di
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Applicabilità della Stabilità 2016, effetti sugli impianti fotovoltaici e
rideterminazione della rendita
essere asportati da un punto ed installati in un altro senza perdere le caratteristiche proprie, e sempre
che tale operazione di spostamento non comporti antieconomici interventi di adattamento.
Successivamente alla unificazione delle Agenzie del Territorio e delle Entrate (L. 7/8/2012 n. 135) è
stata emanata la Circolare n. 36/E del 19/12/2013, la quale ha precisato che:
a) le installazioni fotovoltaiche poste su edifici e quelle realizzate su aree di pertinenza comuni o
esclusive di fabbricati o unità immobiliari censite al catasto urbano non sono oggetto di un
obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi ad
impianti di pertinenza degli immobili principali. In tali casi occorrerà procedere alla
rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare principale a cui l’impianto acceda, solo
quando lo stesso ne incrementi il valore capitale (o la relativa rendita ordinaria) di una
percentuale pari o superiore al 15%;
b) le installazioni fotovoltaiche che rientrino in una delle seguenti fattispecie: (i) abbiano una
potenza nominale < ai 3 kW per ogni unità immobiliare servita; (ii) la potenza nominale
complessiva (in kW) non sia superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti
comuni sono servite dall’impianto; (iii) il volume occupato dall’area destinata all’intervento (se a
suolo) e dall’altezza media dei pannelli sia inferiore a 150 mc., non assumono la qualifica di
unità immobiliare autonoma, né incrementano in alcun modo il valore di quella principale cui
accedono. Particolari regole vigono per gli impianti realizzati su immobili destinati alla
imprenditoria agricola (Cfr. Circolare 32/E del 6/7/2009).
In tutti gli altri casi non compresi nelle predette fattispecie a)e b), l’immobile ospitante l’impianto
fotovoltaico dovrà essere autonomamente accatastato nella categoria catastale “D/1 opificio”
secondo le indicazioni delle citata nota del 22/6/2012 dell’Agenzia del Territorio (in senso conforme
cfr. Circolare n. 36/E del 19/12/2013).
Criteri di stima e corretto calcolo della rendita in sede di accatastamento
L’Agenzia del Territorio, al fine di fornire chiarimenti riguardo la corretta determinazione della
rendita catastale di quelle particolari unità immobiliari soggette a fenomeni di rapido degrado per
vetustà ed obsolescenza e contrassegnate da una vita economica piuttosto breve (tra le quali gli
impianti fotovoltaici), ha emanato la Circolare n. 6 del 30/12/2012.
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rideterminazione della rendita
Tale provvedimento precisa innanzitutto che, ai sensi dell’art. 30 del Regolamento Catastale, per gli
immobili a destinazione speciale alla determinazione della rendita catastale si giunge tramite “stima
diretta”, ovvero stima puntuale del singolo immobile, cui può procedersi per mezzo di
“procedimento diretto” oppure di “procedimento indiretto”.
Il primo metodo (previsto dall’Art. 15 del Regolamento) stabilisce che la rendita catastale si ottiene
dal reddito lordo ordinariamente ritraibile detraendo le spese e le eventuali perdite (c.d. “income
approach”); il secondo metodo (previsto dall’Art. 27 del Regolamento) prevede che il reddito
ordinario dell’immobile possa essere calcolato partendo dal valore di mercato dello stesso (c.d.
“market approach”) oppure dal valore del suo costo di ricostruzione corretto di un coefficiente di
riduzione che tenga conto del deprezzamento del bene (c.d. “cost approach”).
Per vari motivi, dettagliatamente illustrati nella Circolare ma soprattutto per l’attendibilità dei
risultati finali, l’Agenzia precisa che è opportuno che la stima diretta avvenga seguendo il metodo
del cost approach, ma anche che nella elaborazione del calcolo si tenga conto delle formule indicate
nella Circolare stessa (e nei suoi complessivi allegati tecnici) al fine di applicare correttamente il
coefficiente di riduzione che può portare a riduzioni di valore di stima pari anche fino al 50% in
determinati casi.
Infine, la Circolare precisa che “I recenti interventi del legislatore, che hanno confermato la prassi
di merito all’inclusione nella stima catastale dei generatori di energia, inducono a valorizzare tutte
quelle ulteriori componenti che, poste a monte del processo produttivo o allo stesso funzionalmente
connesse, rendono possibile proprio il funzionamento di detti generatori. [.] la loro menzione nella
stima è prevista, proprio perché costituiscono impianti funzionali al processo produttivo”. Tra di
essi rientrano “i pannelli e gli inverter degli impianti fotovoltaici”.
Quanto sopra porta a concludere che a prescindere dalla dibattuta qualificazione di bene mobile o
immobile degli impianti fotovoltaici, è prevalso, da un punto di vista catastale (eccezion fatta per gli
impianti di cui alle sopradescritte ipotesi sub a) e b) dei quali non ci si occuperà oltre), l’obbligo di
accatastamento degli stessi quali “centrali elettriche” nella categoria speciale “D1/opifici”
considerando nella relativa “stima diretta” sia gli elementi fondamentali “costitutivi” della (ritenuta)
categoria immobiliare (sostanzialmente: pannelli e strutture di infissione al suolo secondo la
pronuncia della C. Cassazione del 2008 e la coeva Risoluzione dell’Agenzia del Territorio), sia tutti
gli altri elementi complementari meramente “funzionali” al processo produttivo (secondo la citata
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Applicabilità della Stabilità 2016, effetti sugli impianti fotovoltaici e
rideterminazione della rendita
Circolare n. 6 del 2012). Nella prassi, a ciò si è aggiunto che in sede di accatastamento di tali
impianti (generalmente fatta secondo il metodo cost approach) quasi mai si è applicata la riduzione
per il deprezzamento dell’immobile prevista dalla Circolare del 2012, con evidenti effetti
penalizzati del determinazione del valore e quindi della rendita.
Applicabilità della Stabilità 2016, effetti sugli impianti già accatastati e
rideterminazione della rendita
La Stabilità 2016 incide sul tema catastale delle unità immobiliari costituite da più elementi, alcuni
dei quali siano evidentemente solo “funzionali” al processo produttivo disponendo quanto segue:
(i) da un il criterio della “stima diretta” ai fini della determinazione della rendita catastale degli
immobili a destinazione speciale del gruppo D viene confermato;
(ii) dall’altro, precisa che al fine della determinazione di tale valore deve tenersi conto “del suolo e
delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la
qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento” mentre, non deve tenersi conto (dato
esplicitato per la prima volta a livello normativo), dei “macchinari, congegni, attrezzature ed altri
impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Come visto resta incerto se gli impianti fotovoltaici debbano considerarsi beni mobili o beni
immobili, mentre è certo che da un punto di vista catastale debbano accatastarsi come detto. In tal
senso, appare non revocabile in dubbio che non possano sottrarsi alla relativa valutazione di stima
gli elementi qualificanti l’impianto fotovoltaico e costitutivi della fattispecie stessa (che
diversamente non vi sarebbe alcun bene immobile da accatastare), ovvero, quelli che individuano la
unità immobiliare dotata di autonomia funzionale e reddituale ed i cui elementi abbiano specifica
destinazione d’uso e caratteristiche di “immobiliarità”, quali certamente i “pannelli” e le “strutture
di sostegno ed infissione ad altro immobile” (oltre le cabine elettriche, ospitanti le attrezzature di
connessione dell’impianto alla rete, che per prassi son sempre state oggetto di autonomo
accatastamento separatamente dell’impianto).
Da un altro lato, può altrettanto ritenersi che a tale obbligo (e quindi dalla relativa stima) possano
essere sottratti tutti gli elementi meramente “funzionali allo specifico processo produttivo” e quindi
tutti quegli elementi dei quali, precedentemente alle disposizione della Stabilità 2016, si doveva
comunque tener conto per effetto delle precedenti disposizioni. Nell’ambito di tali elementi, definiti
dalla Stabilità 2016 “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti” paiono potersi
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Applicabilità della Stabilità 2016, effetti sugli impianti fotovoltaici e
rideterminazione della rendita
individuarsi gli inverter, i quadri elettrici, i contatori, gli impianti di connessione e comunque gli
altri elementi minori comunque funzionali all’impianto. Queste le regole per gli impianti
fotovoltaici da accatastarsi.
Per quanto riguarda gli impianti fotovoltaici già accatastati, la stessa Stabilità 2016 (Art. 1, comma
19) stabilisce che gli intestatari catastali degli impianti fotovoltaici già censiti sono parimenti
legittimati a presentare “atti di aggiornamento” (ai sensi del D.M. Finanze 19/4/1994 n. 701) per la
“rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al
medesimo comma 18”. Appare pertanto possibile depositare tali “atti di aggiornamento” tenendo
conto dei criteri introdotti dalla norma e considerando che, limitatamente all’anno di imposizione
2016, qualora tali atti siano presentati entro il 15/6/2016, avranno effetto dal 1/1/2016. Questo
comporterà un riduzione delle imposte IMU e TASI già dal primo versamento successivo all’atto di
rideterminazione della rendita.
Appare opportuno che in sede di deposito dell’atto di aggiornamento in parola, i proprietari di
impianti che si siano già avvalsi della stima diretta secondo il metodo del cost approach, ma senza
applicare correttamente le formule di riduzione del valore previste per il deprezzamento dalla
Circolare n. 6/2012, ne valutino l’applicazione in questa sede tendo conto anche di questo fattore
nella “rideterminazione” del valore e rendita dell’impianto.
Si ritiene infine che qualora siano stati già depositati atti di “rideterminazione” successivamente al
primo accatastamento, ma precedentemente alla Stabilità 2016, sia opportuno valutare di procedere
ad una nuova “rideterminazione” secondo quanto disposto dalla norma citata, che evidentemente
non può disporre che per il futuro.
Studio Legale
Avv.
Avv.
Avv.
Avv.
Marcello Astolfi
Francesca Bocciarelli
Gianluca Fedeli
Massimo Petrucci
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