PRATICHE CATASTALI
1. Tipo Mappale
Il tipo mappale è un atto di aggiornamento inerente al Catasto terreni.
Si tratta di un atto di natura prettamente tecnica; sostanzialmente permette l'inserimento sulla
cartografia catastale di nuovi fabbricati edificati sul territorio, mediante l'ausilio del software
pregeo. Lo stesso atto si utilizza per l'ampliamento dei fabbricati esistenti sulla cartografia che
abbiano subito modifiche di sagoma. L'atto tecnico deve essere redatto conformemente ai disposti
della Circolare 2/88, che consiste nel rilievo tramite stazione totale o gps e dalla versione 9 e 10 di
PreGeo GPS appoggiato ai punti che delimitano l'area oggetto di intervento e ai punti fiduciali.
I punti fiduciali sono spigoli di recinzioni, fabbricati, cippi di confine o comunque punti
materializzabili facilmente e di coordinate note(gauss-boaga, cassini-soldner) individuati dal catasto
e dai tecnici in accordo con i tecnici catastali (rispetto a un sistema di riferimento riportato anche
sulla mappa) alla quale il rilievo verrà appoggiato per un corretto orientamento spaziale.
2. Accatastamento
A cosa serve precisamente l’accatastamento?
1. A ottenere il censimento ed il classamento di tutti gli edifici nuovi per attribuire le rendite
catastali e per il calcolo di tasse quali IRPEF ed ICI
2. Per attribuire un valore fiscale ad ogni porzione di edificio che possa creare reddito (essere
cioè affittata o venduta anche separatamente dall’intero corpo di fabbrica), (Unità
Immobiliari Urbane, U.I.U).
Le pratiche per gli accatastamenti devono essere redatte da un tecnico abilitato, iscritto al rispettivo
organo collegiale e poi sottoscritto dal proprietario della casa, negozio, ufficio, opificio officina,
deposito, capannone e così via.
Le pratiche consistono in:
1. redazione della planimetria delle unità immobiliari
2. compilazione di una serie di modelli mediante un programma ministeriale denominato
DOCFA, che permettono al termine di attribuire una rendita all’unità. Per poter compilare
questa documentazione sono indispensabili gli estremi di approvazione del “tipo mappale”
per l’aggiornamento della mappa catastale.
3. DOCFA
DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) è una procedura informatica di aggiornamento degli
archivi catastali e per la compilazione e presentazione agli uffici tecnici erariali del modello di
"Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana". Con tale modello si possono presentare al
Catasto:
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Nuovi accatastamenti (dichiarazione rese per edificazione di nuovi fabbricati o ricostruzioni
ex novo o ampliamenti);
Variazioni catastali di edifici esistenti ( quali destinazioni d'uso, divisione, frazionamenti,
ampliamenti, ristrutturazioni ed altre variazioni).
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4. Frazionamento
Molti di voi si trovano alle prese con il frazionamento di un immobile. Cos’è? cerchiamo di capire!
La pratica del frazionamento catastale è una pratica quando è necessario dividere un immobile,
terreno o fabbricato che sia.
Il caso classico è il terreno ricevuto in eredità insieme ad altre persone, per affittarlo o per dividerlo
in particelle seguendo il piano decisionale del testamento. Un altro esempio classico è la cessione di
un parte del fabbricato o del terreno.
Il frazionamento deve avvenire prima della stipula della compravendita o della suddivisione
ereditaria. Questa pratica coinvolge il Comune, poi l’Agenzia del Terriorio (ex Catasto), poi di
nuovo il Comune e infine il notaio.
Il primo passo è incaricare un tecnico per la chiara suddivisione in oggetto.
Il Comune è coinvolto dal momento che i frazionamenti catastali non possono essere approvati
dall’Agenzia del Territorio se il Comune non attesta che copia della documentazione è stata
depositata presso il Comune nel quale ricadono i beni da frazionare.
L’attestazione, gratuita e rilasciata in poco tempo, va allegata alla documentazione da inviare
all’Agenzia del Territorio.
Dopo l’approvazione da parte dell’Agenzia del Territorio, spesso si deve comunicare agli uffici
comunali l’assegnazione dei numeri definitivi attribuiti alle nuove particelle frazionate.
5. Voltura Catastale
Che cos'è la Voltura Catastale?
La Voltura Catastale viene effettuata per registrare presso l'Ufficio Tecnico Catastale l'avvenuto
trasferimento di proprietà o di altri diritti reali su terreni e fabbricati a seguito di:
- atti tra vivi (compravendite, donazioni, decreti di trasferimento, etc.)
- in caso di morte (successione legittima o testamentaria)
La Voltura Catastale viene utilizzata anche per la correzione di errori nell'intestazione degli
immobili.
6. Visura Catastale
Cosa serve la visura catastale?
La visura catastale permette di consultare gli atti e i documenti, in particolare tramite la visura si
possono acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili sia per quanto riguarda i
fabbricati che solo terreni e verificare se una determinata persona (fisica o giuridica) risulti
intestataria di beni immobili.
La visura catastale è un documento, rilasciato appunto dal Catasto che serve per accertare in modo
uniforme il reddito imponibile sul quale verranno calcolate le tasse e le imposte sui beni immobili.
7. Visura Catastale Storica
Cos’e’ la Visura Catastale Storica?
La Visura Catastale Storica (sia per quanto riguarda per un immobile che ricade nel catasto
fabbricati che per l'immobile che ricade nel catasto terreni) è un documento in cui sono indicati i
dati tecnici dell’immobile
- il foglio
- la particella
- il subalterno detto anche sub. (molto spesso un terreno non possiede il sub ma e' identificato da
foglio e particella)
- I dati anagrafici relativi ai proprietari che si sono susseguiti nel corso degli anni
Certifica, in quanto rilasciata direttamente dall'Agenzia del Territorio, la presenza dell'immobile
all'interno dell'archivio catastale indicando anche i dati fiscali (rendita catastale) e le superfici
catastali dell'immobile oggetto di ricerca.
La Visura Catastale Storica permette quindi di ricostruire tutta la storia di un fabbricato o terreno,
verificando tutti i passaggi di proprietà con relativa indicazione di volture e atti di proprietà e
successioni.
8. Rendita Catastale
Cos’è la rendita catastale?
La rendita catastale è un importo che funge da base imponibile per determinare:
a. il reddito di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e l'I.C.I.;
b. il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni, donazioni e compravendite, ovvero delle
imposte ipotecaria e catastale.
La rendita catastale si ottiene dal prodotto fra:
a. la consistenza dell'unità immobiliare ovvero i vani dei quali è costituito l'immobile, la sua
superficie e volumetria;
b. la tariffa d'estimo relativa al comune ed alla zona censuaria ove sorge l'immobile, alla tipologia
dello stesso in relazione alla destinazione d'uso (ordinaria, speciale, particolare).
E' quindi la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. Ad oggi, La rendita moltiplicata
per 115,5 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita della
“prima casa”, per 126 se seconda casa.
9. Riconfinamento Catastale
Il riconfinamento catastale avviene quando un proprietario di un fondo desidera stabilire o obbligare
il vicino a rendere visibili e permanenti i confini delle loro proprietà contigue, questo avviene a
spese comuni e mediante l’apposizione degli appropriati termini o segni lapidei.
Questa operazione presuppone che la linea di confine risulti già nota e con una certa precisione, se
così non fosse si dovrà provvedere ad un’azione di regolamento di confine nota come
riconfinamento catastale o più semplicemente riconfinazione.
Se invece, un proprietario di un fondo è convinto che il vicino abbia sconfinato, può avviare una
pratica di riconfinazione e richiedere la restituzione della zona di controversia, chiaramente deve
provare nei modi e termini di legge i suoi diritti di proprietà assoluta. Nel caso tale l’azione termini
a suo favore la controparte dovrà cedere la zona di sconfinamento ma non si configura per lui il
reato di occupazione indebita.
Nel caso in cui i termini o segni di confine risultino visibili ma vi sia il dubbio che siano messi
arbitrariamente o si siano spostati dal luogo originario ove erano stati posti, il vicino potrà sempre
chiedere il regolamento del confine. Tale azione è di competenza del Giudice che solitamente
provvede alla nomina di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU).