Regolarizzare casa con planimetria catastale non conforme
prima del rogito
Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza
della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità è stata
introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa.
Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni
passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della
planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento
di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la
regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio,
catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell' AdE) è possibile
evitare la variazione.
Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico
Conformità catastale
Dichiarazione
Il tecnico dichiara la conformità tra lo stato di fatto e i dati del Catasto
Tempi: 2 giorni
Costo medio: €150
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Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo
di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente
gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente
dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità
dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere
un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in
questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal
notaio.
E' consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per
aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.
Se pensi di avere questa problematica, sia come compratore che come venditore, puoi contattarci
per consigli e informazioni. Scopri il nostro servizio di variazione catastale e conformità catastale
Rogito, situazione catastale ed amministrativa
Variazione catastale
Pratica catasto
la variazione catastale è una procedura che permette di modificare dei dati catastali
Tempi: 7 giorni
Costo medio: €300
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Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da
parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato
urbanistico e catastale:
•
1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa
da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo
stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune,
nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle
leggi che disciplinano gli interventi (TU DPR 380/01).
Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle
stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CIL, prima del 2010 c’era
bisogno della DIA e antecedentemente di altri strumenti.
Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità
immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato
interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
•
2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia
regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale. La
soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione”
presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come "esatta
rappresentazione grafica", "diversa distribuzione interna" o altre "causali".
E' fondamentale sapere che il disegno catastale "non è probatorio", cioè quello che viene
rappresentato nella planimetria non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il
documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil,
etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed
autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e
successivamente quella catastale.
Come regolarizzare lo stato di fatto?
1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria
catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di
“variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia
del territorio (catasto). In alcuni giorni la documentazione è pronta per il rogito.
2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al
comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più
complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono
stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione,
licenza edilizia, etc).