COMUNE DI
SANTO STEFANO TICINO
Definizione degli obiettivi per la
revisione del Piano di Governo del
Territorio del Comune di Santo
Stefano Ticino
Novembre 2011
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PGT – TAVOLA GENERALE
Riservato
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PGT – REVISIONE
Il PGT (documento di piano) ha una validità di 5 anni, quindi la naturale
scadenza è ottobre 2012 (l’approvazione risale a ottobre 2007).
Alcuni temi affrontati ed in corso di soluzione richiedono varianti
urbanistiche per la loro definizione.
Altre iniziative in corso potrebbero anch’esse richiedere varianti
urbanistiche.
Inoltre, il PGT presenta anche piccoli errori formali, già individuati, che
richiedono corrispondente correzione.
In ragione di tutto ciò, anticipiamo le attività e procedure per la
revisione del PGT, in modo da fornire una soluzione coerente alle
necessarie variazioni urbanistiche, in anticipo rispetto alla scadenza
indicata.
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PGT – LINEE GUIDA: GENERALITA’
Le Linee Guida definiscono gli obiettivi, l’ambito e le modalità di
riferimento per la revisione del PGT.
L’elemento dominante che si antepone a qualsiasi altra considerazione
consiste nella profonda mutazione socio-economica avvenuta in
seguito alla crisi, tuttora perdurante e che continuerà a mordere nel
tessuto sociale: il PGT approvato nel 2007 teneva conto di una realtà
completamente diversa, che come detto, oggi non esiste più.
Gli obiettivi fondamentali si possono riassumere in:
•Mantenimento della struttura e della impostazione generale del PGT in
vigore;
•Ridimensionamento / ottimizzazione di alcuni ambiti di sviluppo;
•Semplificazione di norme e rettifica di errori.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Di seguito la definizione di dettaglio dei punti citati in precedenza.
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Recupero oratorio e riqualificazione proprietà parrocchiali in centro paese,
variazione di destinazione d’uso area pagoda / campo sportivo
parrocchiale;
Centro sportivo comunale: individuazione di area diversa rispetto alla
previsione attuale;
Area di trasformazione produttiva PA TP1: modifica e individuazione
diverse aree di perequazione;
Area ZS Ferrovie e PA collegati;
Aree di trasformazione produttiva PA TP2, PA TP3;
Aree di perequazione: progettazione;
Qualificazione canale;
Ridimensionamento generale e nel Nucleo di Antica Formazione;
Criteri incentivanti per la riqualificazione di aree industriali dismesse;
Criteri incentivanti aree produttive esistenti;
Criteri di individuazione aree per impianti fotovoltaici;
Semplificare / migliorare NTA: es. favorire criteri creativi / estetici nelle
recinzioni;
Riservato
Correzione di errori materiali.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Recupero Oratorio / 1
La proposta di progetto presentata dalla Parrocchia prevede:
• Recupero e riutilizzo della struttura adiacente il fabbricato che ospita la
BPM, con destinazione segreteria parrocchiale; l’area circostante viene
trasformata in zona verde di pertinenza.
• Apertura dei lati a nord / ovest della Chiesa, con realizzazione di
percorso pedonale pubblico.
• Riconversione dell’area a sud della Chiesa, con creazione del nuovo
oratorio (area sportiva, salone e salette), con annessa area sportiva
(campo di calcetto e campo di basket); allo scopo, viene ceduta una
area pubblica (adiacente la nuova piazza del mercato)di 25x40 mq
circa.
• Trasformazione d’uso dell’area del campo sportivo e “pagoda”, a
destinazione residenziale: questa è la “fonte di finanziamento” della
parrocchia per le operazioni sopra indicate.
L’operazione ha come condizione imprescindibile la realizzazione
del Centro Sportivo Comunale
Riservato
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Recupero Oratorio / 2
Gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale:
• L’operazione è finalizzata alla ristrutturazione di tutte le opere
parrocchiali presenti in centro paese, alla completa apertura pedonale
degli spazi che circondano la Chiesa, ed alla realizzazione del nuovo
oratorio: una convenzione dovrà regolare l’operazione, ed in particolare,
la variazione di destinazione d’uso dell’area parrocchiale adiacente il
cimitero.
• L’area a nord della Chiesa viene ceduta come area pubblica, pedonale.
• La zona sportiva, calcetto e basket, realizzata in parte su area pubblica
ceduta alla Parrocchia, può essere utilizzata liberamente (gratuitamente)
dai cittadini di SST, da regolamentare in convenzione.
• Devono essere garantiti gli accessi ai fondi da piazza mercato ed il
completamento delle aree a confine fra le proprietà.
• Mantenere/valorizzare il giardino antistante l’edificio ex ACLI.
• Il giardino che costeggia via Trieste viene ceduto come area pubblica,
ad integrazione con la piazza (arretramento della recinzione).
• Le recinzioni devono mantenere le caratteristiche degli edifici storici (es.
mattoni a vista).
• La costruzione della bocciofila non rientra nelle opere di urbanizzazione
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Centro Sportivo Comunale
Il PGT prevede ed individua in adiacenza con la zona industriale (a ovest di via
Quasimodo) l’area destinata alla realizzazione del centro sportivo e
benessere, previa acquisizione della stessa (circa 66.000 mq).
L’elevato impegno economico necessario
per l’acquisizione dell’area ha portato alla decisione
di non procedere secondo questa strada,
ma di ricercarne di alternative.
Di conseguenza, per l’area attualmente prevista a
centro sportivo si propone di riportarne
la destinazione d’uso ad agricola.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Area Produttiva PA TP1
La concentrazione di SLP determina la realizzazione di edifici
commerciali/industriali di notevole altezza
(almeno 15 m).
Ipotesi di soluzione:
L’Amministrazione Comunale rinuncia
a quota PIP (riduzione di SLP).
Consentire, inoltre, per ridurre altezze,
utilizzo parziale di area di perequazione.
Favorire soluzioni innovative («casa bottega»)
Obiettivo primario:
Acquisire una area di perequazione aggiuntiva
destinata alla realizzazione del Centro Sportivo.
Da integrare con area agricola adiacente –
da acquistare – di proprietà Ospedale Maggiore.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Area ZS Ferrovie / 1
Area ZS Ferrovie e PA collegati
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Area ZS Ferrovie / 2
L’insieme dei piani è molto impegnativo, per estensione dell’intervento e per la
necessità di integrazione di enti e progetti diversi, sia per obiettivi / finalità che
per calendari operativi (es. lavori sottopasso).
Gli obiettivi fondamentali per l’Amministrazione Comunale sono:
• La realizzazione dei parcheggi a Nord e a Sud della linea ferroviaria;
• L’interramento della linea elettrica ad alta tensione;
• Lo sviluppo da parte dei privati di un programma che preveda la
realizzazione delle principali funzioni indicate, oltre la residenza (es. social
housing, insediamenti per studenti, piccola area commerciale, struttura
alberghiera, collegamento aree nord- sud), o di altre aventi valenza
equivalente, anche con mix diversi dalle attuali previsioni.
Qualsiasi ipotesi progettuale venga proposta, deve rispettare i punti sopra
referenziati e non deve prevedere alcun consumo di suolo aggiuntivo.
Di più, possiamo anche valutare ipotesi di riduzione degli indici edificatori
(minor volume residenziale e minor SLP terziario), se questa agevola la
distribuzione delle funzioni previste, oppure le soluzioni presentate siano
ritenute dall’Amministrazione Comunale non soddisfacenti.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Aree produttive PA TP2, PA TP3
Ad oggi, non è stato sviluppato (e nemmeno proposto) un solo metro cubo di
edilizia produttiva di quanto previsto. Inoltre, nell’area industriale esistente ci
sono strutture costruite inutilizzate.
La previsione attuale quindi, si potrebbe ritenere
sovradimensionata.
Ipotesi: ridurre/eliminare destinazione d’uso
industriale, ad es. riduzione con accorpamento
a sud ( TP3).
L’eliminazione della area TP2 avrebbe anche
un effetto positivo / di agevolazione per il recupero
della cascina, mantenendo un aspetto naturalistico
del territorio adiacente, da valorizzare in modo
adeguato.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Aree di perequazione: progettazione
Dettaglio delle opere di rimboschimento, percorsi ciclo pedonali, aree coltivate e
cicli di coltivazione, definizione delle modalità di acquisizione e gestione
(convenzionamento con terzi), in accordo con supervisione PLIS.
Integrare la documentazione già prodotta.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Qualificazione CANALE
Recupero e qualificazione CANALE: l’asta del canale
costituisce un elemento centrale del paese, lo
attraversa completamente da nord a sud, è
idealmente la dorsale del sistema dei percorsi ciclopedonali del centro urbano.
Ne consegue uno degli obiettivi primari, il suo
recupero e la qualificazione urbana.
La fase preliminare di definizione degli interventi di
recupero ed utilizzo funzionale ed urbanistico (es.
verde, parapetti di sicurezza, percorsi, camminamenti
e arredo urbano) è stata affidata, mediante specifico
incarico, allo studio Cibic.
Procedere con l’incarico per la progettazione
esecutiva, definizione dei lotti di intervento.
Necessario coinvolgimento EST-TICINO-VILLORESI.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Ridimensionamento
Ad oggi, non è stato sviluppato (e nemmeno proposto) un solo metro cubo di
edilizia residenziale di quanto previsto negli ambiti di trasformazione.
Inoltre, nella zona urbanizzata, e specificamente anche nel NAF, sono presenti
edifici industriali e residenziali dismessi, buona parte dei quali sono soggetti a
P.I.I. (che sono trattati a parte): anche in questo caso non è stata effettuata
alcuna realizzazione.
Di conseguenza, si possono valutare ipotesi di ridimensionamento degli
indici di edificabilità ove abbia senso e sia praticabile; in particolare nel NAF,
il ridimensionamento dei volumi (es. palazzo via Trieste bar Jolly, aree
industriali dismesse via XXV Aprile) può essere associato ai criteri incentivanti.
Il ridimensionamento avrebbe inoltre effetto compensativo del «nuovo» volume
edificabile aggiuntivo (es. area campo sportivo parrocchiale).
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Criteri incentivanti per la riqualificazione di aree
industriali dismesse
Un elemento determinante per sostenere lo sviluppo urbanistico senza
consumare suolo (non urbanizzato) consiste nel riutilizzo di aree urbane,
residenziali e soprattutto industriali, dismesse.
Il PGT individua aree e modalità di attuazione mediante i P.I.I. (Programma
Integrato di Intervento).
Ad oggi, nessuno di questi ha ancora avuto attuazione.
Per favorire queste tipologie di interventi, proponiamo l’istituzione di criteri
incentivanti per la riqualificazione di tali aree dismesse, quali sconti da
applicare agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione.
Tali criteri sarebbero coerenti con la politica di riqualificazione del NAF avviata
con il bando per i contributi per le facciate, ed anche con gli sconti sugli oneri
previsti dalla LR 12/2005 per gli interventi di ristrutturazione.
I criteri incentivanti si possono collegare alle indicazioni di ridimensionamento
descritti precedentemente.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Criteri incentivanti aree produttive esistenti
In considerazione della pesante situazione socio-economica già richiamata
come uno dei principali elementi di riferimento da cui purtroppo non è possibile
prescindere, si intendono introdurre nel PGT alcuni criteri di incentivazione
rivolti a sostenere a favorire le attività produttive esistenti ed operanti sul
territorio, sotto forma di maggior flessibilità circa l’utilizzo e/o l’ampliamento
delle strutture esistenti che non prevedano aumento di consumo di suolo.
A titolo di esempio, si pensi a norme, o altre forme da individuare, che
consentano di realizzare soppalchi o strutture simili in un capannone industriale
esistente ed operativo, senza alcun consumo di suolo aggiuntivo.
Tali interventi devono avere la finalità di favorire / migliorare le attività
produttive svolte nella struttura interessata, sono esclusi fini puramente
speculativi.
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Aree per fotovoltaico
La normativa prevede che gli impianti per la produzione di energia elettrica da
fotovoltaico (pannelli ed infrastrutture di trasporto dell’energia elettrica)
possono essere installati anche in aree agricole.
La diffusione indiscriminata di installazioni in aree agricole determinerebbe
situazioni di grave impatto ambientale.
Si deve quindi introdurre nel PGT
una normativa finalizzata alla
autorizzazione di impianti solo se costruiti in aree dismesse o
compromesse da un punto di vista paesaggistico (cave, discariche, aree
utilizzate per depuratori, ecc.).
In aggiunta, valutare anche aree agricole compromesse che non abbiano
più caratteristiche idonee per la coltivazione (es. adiacenti ai parcheggi in zona
casello autostradale Arluno).
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Semplificare / Migliorare NTA
Riesaminare le NTA (PdR, PdS) nell’ottica di individuare elementi di
semplificazione / miglioramento dei contenuti essenziali, alla luce delle
esperienze finora maturate.
Ad esempio, rimuovere o riequilibrare elementi di vincolo che risultano
controproducenti rispetto agli obiettivi prefissati (es. con riferimento alle
recinzioni, fatto salvo le eventuali prescrizioni di legge, eliminare i vincoli
particolarmente restrittivi in modo da lasciare spazio a forme di maggior
creatività. Altro esempio, la villa Parravicini, per la quale sono previste modalità
di recupero di difficile attuazione).
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PGT – LINEE GUIDA: DETTAGLI
Correzione errori
Correzioni di errori di forma, inesattezze, imprecisioni etc... finora rilevate
che devono essere riportate nei documenti interessati.
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