Breve Vademecum per la gestione di appartamenti in Italia in "locazione pura Turistica"
In Italia, qualora lo si desideri o quando non si possa presentare una SCIA per Casa Vacanza per un numero inferiore a 3 unità (per
sapere se la Vostra regione permete di aprire una CAV con meno di 3 unità potete contatare l'AIBBA) rimane la possibilità di efetuare
"locazioni pure" o "short lets" o "locazione turistica" che dir si voglia, ai sensi del codice civile.
Tra le opzioni possibili spesso sorge spontaneo il dubbio se si possa aftare un appartamento che uno possieda a titolo di proprietà,
afto o usufruto a clienti/aftuari, senza presentare la SCIA di Casa Vacanze al Comune. La risposta è senz'altro sì, ma con alcune
limitazioni. Le limitazioni sono dovute al fato che in tali casi si parla di "locazione pura", che segue i detami dell'art. 1571 e ss. del
codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che sono le
uniche cose consentite in dotazione al contrato di afto stipulato in assenza di SCIA. Mentre se presento una SCIA per CAV o
appartamento ad uso turistico al Comune, potrò/dovrò (secondo i detami della rispetva L.R.) aggiungere alcuni servizi aggiuntivi alla
mera locazione, quali: biancheria, pulizie e ricevimento/recapito ospiti, in modo vario e combinato secondo i detami di ciascuna legge
regionale e non potrò anche pubblicare la strutura su web su siti a prenotazione immediata, con contrat annuali (Booking, Venere)
altrimenti non utilizzabili senza SCIA: cioè, in pratica, chi dà in pura locazione (senza biancheria e pulizie, quindi senza SCIA) un
appartamento, non può entrare a far parte di questi portali a prenotazione per aziende tipicamente commerciali. Per farlo dovrà
aprire una "Casa Vacanze" o un "Appartamento ad Uso Turistico" (dipende dalla denominazione regionale).
Vale pertanto quanto segue: seguendo i detami degli art. 1571 e ss. del Codice Civile e OBBLIGATORIAMENTE senza alcuna
prestazione aggiuntiva alla mera fornitura dell'appartamento (quindi: locazione pura) e quindi tenendo fuori dal canone patuito tute le
spese di utenze (luce, acqua, gas) - che dovranno essere riconosciute fuori dal canone previsto dal contrato - e senza fornire nè pulizie
nè biancheria.
Nell'ambito della locazione pura si intende per "locazione turistica" ai sensi dell'articolo 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, quella
locazione pura fornita a chi soggiorna per motivi di Turismo, priva di servizi, che segue sempre naturalmente i detami dell'art. 1571 e ss.
del codice civile, cioè senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie, che
sono le uniche cose consentite in dotazione al contrato di afto stipulato in assenza di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Atvità).
Questa soluzione è a volte di difcile realizzazione, perché in un mercato competitivo come quello di una cità d'arte o comunque con
movimento anche non turistico rilevante, come nei capoluoghi di provincia, non è atratvo x il Turista una locazione pura per brevi
periodi e risulta difcile il conteggio utenze o perché comunque è spesso richiesto un servizio di pulizia o altri servizi, che si potrà ofrire
in pratica esclusivamente metendo in contato l'inquilino con una dita di pulizie e il gestore non dovrà in alcun modo figurare nel
contrato tra inquilino e dita pulizie. Nè, consiglio, si potrà proporre questi servizi aggiuntivi su siti web come il proprio sito privato o
Airbnb o simili.
Focus sugli adempimenti per accogliere l'Ospite per Appartamenti dati in "locazione pura turistica".
A) Comunicazione di locazione al Comune - locazioni turistiche
Per l'avvio di una locazione pura non servono adempimenti nei confronti del Comune, ma se la locazione pura è di tipo "Turistico" sono
necessari a volte adempimenti locali, di Comunicazione al Comune che si intende appunto locare un appartamento ai fini turistici
ex articolo 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Questa comunicazione va fata su carta libera e protocollata al Comune, secondo le
modalità reperibili presso i SUAP dei Comuni stessi.
Le Regioni in cui atualmente è in vigore questo obbligo di comunicazione al Comune sono: Veneto (v. LR 45/2014), Sardegna (V. art.
20 LR 27/98) e Abruzzo (v. art. 32, LR 75/1995). Vedi nei rispetvi links come adempiere.
B) denuncia alla Polizia degli alloggiati.
1) Locazioni inferiori al mese. Vi è una distinzione nelle procedure di comunicazione per le "locazioni pure", tra alloggiati UE ed
alloggiati extra UE. Per gli alloggiati UE non è mai necessario comunicare le persone alloggiate in virtù di locazioni pure ex art. 1571 e
ss. cod.civ, senza servizi di biancheria e pulizie. Per gli alloggiati extra UE, invece è SEMPRE obbligatorio entro 48 ore comunicare la cd.
"Cessione di Fabbricato" ex art. 7 del T.U. 286/98 concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero
(Straniero = Extra UE, ex art. 1 T.U.). La comunicazione deve avvenire tramite il cd. modello cartaceo di "cessione fabbricato" alle
Questure non abilitate al servizio di invio telematico ovvero tramite la procedura "Alloggiati Web" presso le Questure abilitate. A questo
link seguite le istruzioni per contatare la propria Questura di riferimento ed atvare il servizio "alloggiati WEB", se funzionante per le
locazioni pure.
2) Locazioni superiori al mese. C'è sempre un distinguo tra comunicazione alloggiati UE e per alloggiati extra UE per i contrat di afto
di un appartamento superiori al mese. La norma di riferimento è l'art. 12 del Decreto legge 59/78 che prevede che "chiunque cede la
proprieta' o il godimento o a qualunque altro ttolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di
parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorita' locale di pubblica sicurezza, entro quarantoto ore dalla consegna
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dell'immobile, la sua esata ubicazione, nonche' le generalita' dell'acquirente, del condutore o della persona che assume la
disponibilita' del bene e gli estremi del documento di identta' o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato."
Per gli alloggiati UE non va più fata la comunicazione alla P.S. perchè ci pensa l'Agenzia delle Entrate dove si va obbligatoriamente a
registrare il contrato. Per gli alloggiati extra UE il proprietario dell'immobile deve presentarsi entro 48 ore all'Autorità di P.S. di
competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Ufci) e dichiarare la presenza dello
straniero(Straniero = Extra UE, ex art. 1 T.U. 286/98), presentando il contrato registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di
entrambi. Questa variante prendetela per buona: in ogni caso è stata spiegata così dall'apposita circolare ministeriale, (veda QUI la
circolare) che lo conferma.
Siete confusi? Lo capisco... per questo ho redato per voi questo schema sintetico in tabella. Cliccate QUI e cercate - nella zona rossa
centrale della tabella - di capire se nel vostro caso dovete comunicare gli alloggiati alla PS e se sì, come fare!
C) denuncia ISTAT
Per quanto riguarda le comunicazioni ISTAT di questi appartamenti, si deve verificare di volta in volta, se nella L.R. in questione è
richiesta la comunicazione dati ISTAT anche per le locazioni di appartamenti non rientranti tra le "struture ricetve" elencate dalla legge
regionale stessa. IMPORTANTE: generalmente se nella legge regionale è prevista la comunicazione dati Istat per le "locazioni pure"
(senza SCIA, biancheria, pulizia), allora sarà sicuramente richiesto di efetuare una "Comunicazione" in forma scrita al Comune stesso
che si sta locando a turisti in deroga alla Legge Regionale in questa forma, pena sanzioni. Questo accade, per esempio, in Sardegna.
D) Redazione obbligatoria di un contrato di locazione per finalità turistiche
L'ultimo obbligo per le locazioni pure è la redazione in forma scrita di un contrato tra le parti, seguendo i detami dell'art. 1571 e ss.
del codice civile, senza dotazioni nè servizi aggiuntivi al semplice insieme di arredi e corredi ed alle manutenzioni ordinarie.
Per gli appartamenti in locazione il contrato è obbligatoriamente stipulato in forma scrita: lo prevede l’articolo 1, comma 4 della legge
9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitatvo. A seconda della durata della locazione è
obbligatoria la firma di un contrato tra le parti: Week end (1-7 gg.)/Casa Vacanze (7-30 gg.) / Transitorio (1-18 mesi). In particolare
mentre i contrat minori di un mese sono liberi nella durata e nel canone, l'uso dei contrat "Transitori" 1-18 mesi è codificato
esatamente dalla legge, in particolare:
- Se aprite il link sopra del Contrato Transitorio, agli art. 2 e 3 (esigenze locatore e condutore) vanno sempre indicati i motivi della
locazione, a pena di nullità. E' meglio sempre scrivere la verità, cioè che lo si afta per sublocare a turisti a tua volta e il proprietario
perchè non userà l'appartamento di villeggiatura per sè per tornare a curare i propri afari presso la sua residenza ad esempio. Infat in
caso di eventuale contenzioso in tal modo non ci saranno problemi fra voi.
- Tenete conto che questo tipo di contrato non è libero del tuto: i canoni e la ripartizione degli oneri accessori , ad esempio, sono
vincolati dalla legge laddove esistano dei pat tra le associazioni inquilini ed i Comuni. Quindi devi vedere canoni imposti e la
ripartizione degli oneri cità per cità (di solito solo nei capoluoghi di provincia ci sono queste previsioni). Veda ad esempio a Venezia
come sono ripartiti gli oneri accessori e quali sono le fasce di prezzo cui ci si può riferire. Questi documenti sono fruto di contratazione
tra Comune e Confedilizia, pat come questi ne può trovare anche in altre cità. Naturalmente, essendo poi in definitiva un accordo tra
privati, questo contrato può secondo me andare bene in deroga se le parti sono d'accordo, tanto chi potrebbe eccepire che il canone
patuito è diforme da quelli concertati? Se il canone è superiore, infat, può eccepirlo solo il condutore (ma è un caso raro nel
subafto collegato ad una piccola atvità ricetva), non certo l'Agenzia delle Entrate, che prenderebbe il 2% della tassa di registro su un
canone più alto e quindi è ben contenta...
- Il contrato va registrato se supera i 30 gg. Di durata.
Avverto anche che la redazione dei contrat per uso breve fino ad un mese per struture ricetve con SCIA (esempio “Case Vacanza”) è
andato in disuso, essendovi il cd. “contrato di alloggio”. Maggiori informazioni nella guida abbonati, al passo 9 “La gestione della
prenotazione ed il contrato di alloggio.
Focus sugli adempimenti fiscali per i redditi da "locazione pura Turistica".
- I redditi andranno pagati come "Reddito da Fabbricati" e quindi secondo lo scaglione di appartenenza oppure utilizzando il regime
della "Cedolare secca" al 22% di imposta fissa. La cedolare secca è certamente possibile per chi fa locazione pura, e conviene per
redditi superiori a circa € 30.000 annui, altrimenti non conviene ed è meglio pagare l'Irpef in base al proprio scaglione,).
- L'apertura della P. IVA per gli appartamenti in locazione pura non è mai dovuta (non è atvità commerciale).
- Spese sostenute: E' prevista la deduzione forfetaria in una percentuale del 15% solo se non sceglie la cedolare secca, altrimenti non è
possibile dedurre nulla per la locazione pura, veda schema QUI.
- Andrà emessa una ricevuta con bollo, dell'importo pari a quello riportato nel contrato di locazione, quando l'importo supera i 77,47
EUR per un privato o se l'intestatario è una dita. Altrimenti soto i 77,47 € non ci vuole il bollo, secondo il fac simile che trova QUI.
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- Si ricordi che, nel caso di dite, non potrà utilizzare il regime di cedolare secca per gli importi di quelle ricevute e che nella ricevuta
andrà sempre scrita la ragione sociale della dita con P. IVA, oltre al bollo. Mentre nel caso di privati basterà indicare il loro nome e
cognome.
Per ulteriore sicurezza consiglierei infine, anche se non è obbligatorio, di:
1. stipulare una polizza RC per tutelarsi da danni agli ospiti (del tipo di quella che io fornisco a 75€ annui)
2. metersi a norma dal punto di vista antincendio, seguendo i detami della Guida passo dopo Passo (Clicca QUI: sono gli stessi
adempimenti di legge di una strutura ricetva di piccole dimensioni, ma a mio parere sarebbe bene che valessero anche per le
locazioni pure come la Sua. Si trata comunque di 3 adempimenti molto semplici da osservare e a poco costo, vale la pena onde
evitare che l'assicurazione faccia storie in caso di incendio.
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