Il ruolo della Banca Depositaria
per i fondi immobiliari italiani
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Indice
▌ Gli OICR
▌ I fondi immobiliari italiani
▌ Il funzionamento di un fondo immobiliare
▌ Il ruolo della Banca Depositaria
▌ I controlli di banca depositaria:
Avvaloramento delle quote
Controllo del Net Asset Value
Compliance su operazioni immobiliari
Compliance sulle Politiche di Investimento
▌ Il mercato dei fondi immobiliari in Italia
▌ Le principali Banche Depositarie
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Gli OICR
▌ OICR – Organismi di investimento collettivo del risparmio
ai sensi della lettera m) dell'art. 1 del TUF, Testo Unico della Finanza
Sono organismi con forma giuridica variabile che investono in strumenti finanziari o altre attività
somme di denaro raccolte tra il pubblico di risparmiatori, operando secondo il principio della
ripartizione dei rischi.
Gli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio possono essere:
a. i fondi comuni di investimento (istituiti e gestiti dalle SGR);
b. le Sicav, cioè le Società di Investimento a Capitale Variabile.
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Gli OICR
▌ I fondi comuni di investimento
ai sensi della lettera j) dell'art. 1 del TUF, Testo Unico della Finanza
il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in
monte; il patrimonio del fondo, sia aperto che chiuso, può essere raccolto mediante una o più
emissioni di quote.
Personalità giuridica
NO
Autonomia patrimoniale
SI
Pluralità di soci (sottoscrittori)
SI…
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Gli OICR
▌ Gli Organismi di investimento collettivo del risparmio possono essere:
In forma societaria o contrattuale (Sicav o Fondo)
Armonizzati o Non armonizzati (UCITS o AIFM)
Aperti o Chiusi
Mobiliari o Immobiliari
Speculativi
Riservati a investitori qualificati
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Gli OICR
▌ Gli OICR Chiusi
ai sensi della lettera l) dell'art. 1 del TUF, Testo Unico della Finanza
il fondo comune di investimento in cui il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai
partecipanti solo a scadenze predeterminate;
Generalmente:
• il numero di quote è costante e viene determinato nella fase della sua costituzione
• l'orizzonte temporale di questi veicoli di investimento è a medio/lungo termine
• possono essere quotati su mercati regolamentati (MIV – segmento fondi chiusi)
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Gli OICR
▌ Gli OICR Chiusi
Sono normalmente caratterizzati da:
una fase di sottoscrizione iniziale: raccolta di sottoscrizioni (fund raising)
un periodo di gestione: impiego dei capitali raccolti ed eventuale distribuzione di dividendi
una fase di rimborso delle quote: dismissione degli attivi e restituzione del capitale agli investitori
La scadenza del fondo è prorogabile su richiesta del gestore qualora le condizioni contingenti del mercato
pregiudicherebbero il valore della vendita degli attivi detenuti dal fondo
Esistono due tipologie di fondi chiusi:
fondi chiusi immobiliari
fondi chiusi mobiliari (private equity)
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Gli OICR
▌ Gli OICR Chiusi
ai sensi dell'art. 12 del Regolamento del Ministero del Tesoro n. 228/99
Sono istituiti in forma chiusa i fondi comuni il cui patrimonio è investito in:
Beni immobili, diritti reali immobiliari, e partecipazioni in società immobiliari, parti di altri fondi immobiliari,
anche esteri
Crediti e titoli rappresentativi di crediti
Strumenti finanziari non quotati in un mercato regolamentato*
Altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezze con una
periodicità almeno semestrale
*in misura superiore al 10 %
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I fondi immobiliari
▌ I fondi immobiliari
ai sensi della lettera d-bis) dell'art. 1 del Regolamento del Ministero del Tesoro n. 228/99
I fondi che investono esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali
immobiliari ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa
e da rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, parti di altri fondi immobiliari,
anche esteri
sono costituiti in forma chiusa
investono il loro patrimonio in beni immobili (o diritti reali immobiliari, e partecipazioni in società immobiliari,
parti di altri fondi immobiliari, anche esteri) in misura non inferiore a due terzi del valore del fondo
possono essere sottoscritti in natura (subscription in kind) tramite apporto di beni
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Il funzionamento di un fondo immobiliare
I soggetti coinvolti nel funzionamento di un fondo immobiliare
Promoter – promuove, istituisce ed organizza il fondo
SGR
Register – si occupa della gestione dei partecipanti
SGR
Fund Administrator – si occupa dell’amministrazione del fondo
SGR
Fund Accounting – si occupa della contabilità del fondo
SGR/Banca
Custodian Bank – si occupa della custodia del fondo
Banca
Investment Compliance – si occupa dei controlli di compliance
Banca
Portfolio Manager – si occupa della gestione finanziaria del fondo
SGR
Property Manager – si occupa della gestione amministrativa degli immobili
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Il funzionamento di un fondo immobiliare
Società di
Revisione
Property
Manager
SGR
Register
Fund
Accounting
Fund
Administration
Portfolio
Manager
Banca Depositaria
Banca d’Italia
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La Banca Depositaria
Relazione tra SGR e Banca Depositaria
▌ Valutazione di adeguatezza
Risorse umane e tecniche
Dimensione e complessità dei fondi
▌ Conflitti di interesse
Indipendenza e autonomia della banca
Incompatibilità delle cariche tra SGR e banca
▌ Convenzione di banca depositaria (e SLA)
Compiti e responsabilità (sub-deposito)
Modalità, tempi e procedure di controllo
Flussi informativi
Modalità di sostituzione (continuità)
«Esigenze di certezza e garanzia dei partecipanti richiedono che la custodia dei beni di ciascun
fondo comune o comparto sia affidata ad un’unica Banca Depositaria»
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La Banca Depositaria
Nell'esercizio delle rispettive funzioni, la società promotrice, il gestore e la banca
depositaria agiscono in modo indipendente e nell'interesse dei partecipanti al fondo.
(Art. 36 TUF)
I compiti della Banca Depositaria
▌ custodire gli strumenti finanziari e la liquidità dell’OICR
▌ accertamento della legittimità dell'emissione e del rimborso delle quote dell’OICR
▌ accertamento della correttezza del calcolo del valore delle parti dell’OICR (o al calcolo)
▌ verifica che la destinazione dei redditi dell’OICR
▌ accertamento della controprestazione rimessa nei termini d’uso nelle operazioni dell’OICR
▌ esecuzione delle istruzioni della SGR (se non sono contrarie alla legge o al Regolamento)
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La Banca Depositaria
I compiti della Banca Depositaria
▌ custodire gli strumenti finanziari e la liquidità dell’OICR
Custodia strumenti finanziari quotati
Custodia strumenti finanziari non quotati (partecipazioni)
Custodia strumenti finanziari derivati (IRS - interest rate swap)
«Custodia» immobili e diritti reali immobiliari…
Custodia liquidità e depositi bancari (anche presso terzi)*
*L’apertura dei conti è in ogni caso subordinata alla conclusione di un accordo tra la SGR, la Banca
Depositaria e l’intermediario interessato
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La Banca Depositaria
I compiti della Banca Depositaria
▌ accertare che siano conformi alla legge, al regolamento o allo statuto, nonché alle
prescrizioni di Vigilanza l’emissione, il rimborso delle parti dell’OICR e la destinazione dei
redditi dell’OICR.
Presso la banca depositaria sono svolte le operazioni connesse con la distribuzione dei
proventi dell’OICR ai partecipanti e accentrate le operazioni di emissione e di estinzione dei
certificati*, ove le parti dell’OICR non siano dematerializzate
*Le quote di partecipazione ai fondi comuni sono rappresentate da certificati nominativi o al portatore, a scelta
del partecipante. In alternativa all’emissione di singoli certificati può essere previsto il ricorso al certificato
cumulativo, rappresentativo di una pluralità di quote. Il certificato cumulativo va tenuto in deposito gratuito
amministrato presso la banca depositaria
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La Banca Depositaria
I compiti della Banca Depositaria
▌ accertare la correttezza del calcolo del valore delle parti dell’OICR*
ovvero
▌ su incarico della SGR, provvedere a tale calcolo
*Le SGR, le SICAV o le banche depositarie - ove curino il calcolo del valore delle parti - comunicano
tempestivamente alla Banca d'Italia gli errori di calcolo che hanno avuto effetti sul valore della quota dei
fondi o delle azioni delle SICAV e rendono noti alla Banca d’Italia gli interventi effettuati per la rimozione
delle cause che hanno determinato le errate valorizzazioni.
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La Banca Depositaria
I compiti della Banca Depositaria
▌ accertare che nelle operazioni relative all’OICR la controprestazione le sia rimessa nei
termini d’uso*. La banca depositaria controlla in particolare che le negoziazioni di pertinenza
dell’OICR siano regolate secondo le previsioni vigenti nei mercati in cui le negoziazioni
hanno luogo
*Al fine di effettuare i controlli di cui sopra nonché provvedere al regolamento delle compravendite, la
convenzione che regola i rapporti tra la SGR e la banca depositaria indica, tra l'altro, le modalità con cui
quest'ultima viene interessata in occasione delle transazioni riguardanti i beni oggetto dell’investimento
del fondo (es.: nel caso di transazioni aventi a oggetto beni immobili, la SGR fornisce alla banca
depositaria i documenti e le informazioni necessari ai controlli di competenza; il giorno di stipula del
contratto di compravendita la banca depositaria verifica che sia effettuato regolarmente il pagamento del
prezzo pattuito)
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La Banca Depositaria
I compiti della Banca Depositaria
▌ eseguire le istruzioni della SGR o della SICAV se non siano contrarie alla legge, al
regolamento* o allo statuto, nonché alle prescrizioni della Vigilanza. Tale verifica ha per
oggetto la totalità delle operazioni e riguarda la legittimità di ciascuna di esse anche in
relazione alla composizione complessiva degli investimenti dell’OICR, o dei relativi comparti
(se esistenti), come si determina, man mano, sulla base delle diverse operazioni disposte
dalla SGR o dalla SICAV
*Esempio: Il regolamento dei fondi immobiliari, istituiti ai sensi dell’articolo 12-bis del D.M., indica le
caratteristiche e la destinazione dei beni immobili e se il fondo può investire anche in partecipazioni di
società aventi a oggetto l’attività di costruzione.
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La Banca Depositaria
Le responsabilità della Banca Depositaria
«La banca depositaria è responsabile nei confronti
della SGR e della SICAV nonché dei singoli
partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in
conseguenza dell’inadempimento degli obblighi
derivanti dallo svolgimento della sua funzione.»
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La Banca Depositaria
Compiti di Segnalazione
Gli organi amministrativi e di controllo della banca depositaria devono riferire
tempestivamente alla Banca d'Italia e alla Consob, ciascuna per le proprie
competenze, sulle irregolarità riscontrate nell’amministrazione della SGR o della
SICAV e nella gestione degli OICR.
Per le comunicazioni alla Banca d'Italia relative alla violazione di divieti o limiti di
investimento, la banca depositaria si attiene alle modalità indicate nel Titolo IV,
Capitolo IV.
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I controlli di banca depositaria
Controllo sulla gestione dei partecipanti
▌ Monitoraggio del richiamo degli impegni
▌ Controllo sulla correttezza dell’emissione e del rimborso delle quote del Fondo
▌ Tenuta del certificato cumulativo delle quote del Fondo
▌ Avvaloramento o estinzione dei certificati fisici rappresentativi di quote del Fondo
▌ Custodia dei certificati fisici (se richiesto)
▌ Riconciliazione semestrale del Registro dei Partecipanti al Fondo
▌ Certificazione del numero di quote in circolazione
▌ Distribuzione dei proventi ed esecuzione e regolamento degli eventi sul capitale
▌ Liquidazione dei rimborsi parziali o totali di quote
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I controlli di banca depositaria
Compliance su operazioni immobiliari
▌ Esecuzione, regolamento e riconciliazione delle transazioni in titoli e liquidità
▌ Regolamento dei pagamenti relativi a fatture, imposte e commissioni
▌ Controlli di compliance sulle transazioni immobiliari
Verifica documentazione a supporto dell’operazione (atti notarili)
Verifica conflitti di interesse con la SGR (Amministratori e membri CDA)
Verifica coerenza del prezzo (per vendite e apporti)
Eventuale presenza fisica al rogito (non necessaria)
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I controlli di banca depositaria
Controllo (o calcolo) del Net Asset Value
▌ Controllo della correttezza del calcolo del Net Asset Value
Verifica relazione di valutazione degli Esperti Indipendenti
– Immobili
– Partecipazioni
Controllo pricing su altri strumenti finanziari
Verifica valorizzazione contratti derivati
Riconciliazione della liquidità su conti e depositi (anche presso terzi)
Verifica contratti di finanziamento in essere
Ricalcolo provvigioni maturate e non riscosse
Riconciliazione ratei attivi e passivi
…/…
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I controlli di banca depositaria
….Controllo (o calcolo) del Net Asset Value
▌ Calcolo del Net Asset Value ufficiale del Fondo, su base semestrale
▌ Nel caso di calcolo anche:
Tenuta del Registro IVA del Fondo
Tenuta del Libro Giornale del Fondo
Redazione della Relazione Semestrale e Rendiconto Annuale del Fondo in formato elettronico
Elaborazione delle Segnalazioni Statistiche di Vigilanza alle Autorità (PRISMA)
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I controlli di banca depositaria
Compliance sulle Politiche di Investimento
▌ Controlli ex ante
Limiti qualitativi
▌ Controlli ex post
Limiti d’investimento fissati da Banca d’Italia
Limiti d’investimento fissati dal Regolamento del Fondo
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I controlli di banca depositaria
Segnalazioni all’organismo di vigilanza
▌ Segnalazioni errore quota
▌ Segnalazioni superamento limiti di regolamento
▌ Segnalazioni superamento limiti normativi (Scheda Segnaletica)
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Le principali Banche Depositarie
…operanti sul mercato italiano
▌Banco Popolare SpA
▌Banque Privée Edmond de Rothschild Europe
▌BNP Paribas Securities Services
▌RBC Investor Services
▌Société Générale Securities Services
▌State Street Bank
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Il mercato dei fondi immobiliari in Italia
Le principali SGR in Italia*
Dati in milioni di Euro di attivo
IDeA FIMIT SGR
9.289
Sorgente SGR
2.092
Generali Immobiliare Italia SGR
5.411
Beni Stabili Gestioni SGR
1.500
BNP Paribas REIM SGR
4.506
Castello SGR
1.310
Prelios SGR
4.190
Torre SGR
1.300
Investire Immobiliare SGR
3.911
Est Capital SGR
1.140
Hines SGR
3.000
Ream SGR
915
Fabrica Immobiliare SGR
2.510
Finint SGR
906
*Fonte Assogestioni 2012 e siti internet
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Il mercato dei fondi immobiliari in Italia
Numeri Chiave*
Dati in milioni di Euro
Circa 320 fondi immobiliari attivi in Italia
dei quali 23 quotati (AUM di 7.500 mio EUR)
Circa 50 SGR operanti sul territorio italiano
Asset Under Management AUM
58.000 mio EUR
Net Asset Value
30.000 mio EUR
*Fonte Assogestioni 2012 e siti internet
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Il ruolo della Banca Depositaria per i fondi immobiliari italiani
Q&A?
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Contatti
Giorgio Solcia
Director
Banque Privée
Edmond de Rothschild Europe
[email protected]
T +39 02 721 74 426
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