FRANCESCA PIRRELLI
DOTTORE COMMERCIALISTA
REVISORE LEGALE DEI CONTI
PROCEDURE CONCORSUALI
CREDITO FONDIARIO E PROCEDURE
CONCORSUALI:
IL PUNTO DELLA GIURISRUDENZA
1 OTTOBRE 2013
V.LE MILTON 53 50129 firenze tel. Fax. 055.480017-4627202-4631949 e.mail:[email protected] PEC
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Il CREDITO FONDIARIO
L’art. 38, 1° comma T.U.B. definisce il credito fondiario come
l’operazione avente ad oggetto la
«concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo
termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili».
Nota: processo di despecializzazione soggettiva: qualunque banca
può effettuare operazioni di mutuo fondiario
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ELEMENTI CARATTERISTICI
a) La concessione di un finanziamento;
b) La durata medio-lunga di detta operazione;
c) La necessità che il finanziamento sia assistito da ipoteca di primo
grado sugli immobili che formano oggetto della garanzia;
d) La sussistenza di un rapporto percentuale, determinato dalla
Banca d’Italia in conformità delle delibere CICR, tra il valore dei
beni ipotecati (o al costo delle opere da eseguire sugli stessi) e
l’importo finanziato(considerate le ipotesi di precedenti iscrizioni
ipotecarie).
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SENTENZA CORTE COSTITUZIONALE N.175 DEL 22.06.2004
Decisa la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 38 e dell’art. 67 L.F.. In
riferimento al principio di eguaglianza:
La Corte Costituzionale ha confermato la legittimità della disciplina del credito fondiario,
ritenendo che la stessa si giustifichi alla luce della necessità di consentire il più facile
smobilizzo della proprietà immobiliare, anche al fine di permettere all’imprenditore in crisi
di utilizzare tali beni per ottenere finanziamenti che gli consentano di superare le situazioni
di difficoltà economica.
Facoltà del tutto legittima e secondo la Corte meritevole di tutela da parte
dell’ordinamento.
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I «PRIVILEGI» DEL CREDITO FONDIARIO:
• Le ipoteche che garantiscono la concessione del finanziamento (art. 39 C.4
TUB);
• L’estinzione anticipata e la risoluzione del rapporto (art. 40 TUB);
• La procedura esecutiva (art. 41 TUB);
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Specificità del credito fondiario nelle procedure
concorsuali:
- Consolidamento dell’ipoteca in minor termine (10 gg);
- Esenzione da revocatoria fallimentare ex art. 67 L.F.;
Comma 3: «Non sono soggetti all’azione revocatoria: (…)
c)
le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del
codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta
disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo,
destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini
entro il terzo grado;
d)
gli atti, i pagamenti e le garanzie concesse su beni del debitore purché posti in
essere in esecuzione di un piano che appaia idoneo a consentire il risanamento della
esposizione debitoria dell’impresa e ad assicurare il riequilibrio della sua situazione
finanziaria e la cui ragionevolezza sia attestata da un professionista iscritto nei revisori
contabili e che abbia i requisiti previsti dall'art. 28, lettere a) e b) ai sensi dell’articolo
2501-bis, quarto comma, del codice civile»
- Diritto alla prosecuzione dell’azione esecutiva anche dopo il
fallimento del debitore.
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Art. 39 T.U.B.
1. Ai fini dell'iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la propria
sede.
2. Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del denaro formino oggetto di atti
separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal
beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell'iscrizione già presa, l'annotazione
dell'avvenuto pagamento e dell'eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti;
in tal caso l'ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura
risultante dall'annotazione stessa.
3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito
dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto
dell'applicazione di dette clausole. L'adeguamento dell'ipoteca si verifica
automaticamente se la nota d'iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.
4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a
revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della
pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'articolo 67 della
legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte
di crediti fondiari.
5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno
diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di
ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti
prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati
costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'articolo 38.
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6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole
porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il
promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi
limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione,
hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento
dell’ipoteca a garanzia (1).
6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni
dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da
documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento
delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a
centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può
presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il presidente del
tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari,
redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di
suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre,
con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza
si fa menzione nell’atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento è pari a quella originariamente
fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in
base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il
responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il
frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento ed il tasso
relativo (3).
7. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti
spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, si considerano come una sola
stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili sono ridotti
alla metà.
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Art. 40 T.U.B.
1. I debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio
debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per
l’estinzione contrattualmente stabilito. I contratti indicano le modalità di calcolo del
compenso, secondo i criteri
stabiliti dal CICR al solo fine di garantire la trasparenza delle condizioni.
2. La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento
quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine
costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo
giorno dalla scadenza della
rata.
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Art. 41 T.U.B.
1. Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso l'obbligo della notificazione
del titolo contrattuale esecutivo. 2. L'azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di
finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la
dichiarazione di fallimento del debitore. Il curatore ha facoltà di intervenire
nell'esecuzione. La somma ricavata dall'esecuzione, eccedente la quota che in sede di
riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento.
3. Il custode dei beni pignorati, l'amministratore giudiziario e il curatore del fallimento
del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte
le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato.
4. Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione, il giudice dell'esecuzione prevede,
indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di
subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la
parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario
che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi
dell'articolo 587 del codice di procedura civile.
5. L'aggiudicatario o l'assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice
dell'esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli
obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall'articolo 574 del codice di
procedura civile ovvero dalla data dell'aggiudicazione o dell'assegnazione paghino alla banca le rate
scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario
è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.
6. Il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento previsto dal
comma 5 restano subordinati all'emanazione del decreto previsto dall'articolo 586 del codice di
procedura civile.
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PROCEDURE ESECUTIVE DEL CREDITO FONDIARIO E
FALLIMENTO
L’Istituto creditore può iniziare o proseguire l’azione esecutiva sugli immobili ipotecati
a garanzia di finanziamenti fondiari. In tal caso deve ritenersi che la vendita del bene,
nell’ambito della procedura esecutiva, sia alternativa alla vendita nell’ambito della
procedura fallimentare.
L’istituto di credito può trattenere la somma ricevuta solo a due condizioni:
- Che abbia chiesto l’ammissione al passivo
- Che, intervenuta la graduazione dei crediti, la somma ricavata possa essere
destinata a soddisfare totalmente il suo credito (Cass. 28.05.2008 n. 13996).
Gli istituti di credito hanno inoltre diritto a ricevere le rendite degli immobili ipotecari
a loro favore, dedotte le spese di amministrazione e tributi, sino a soddisfazione del
credito vantato.
L’art.41 succitato introduce il principio dell’ «’indifferenza della procedura speciale
rispetto al fallimento».
Da ciò deriva il problema del coordinamento tra le due procedure esecutive .
La giurisprudenza della Suprema Corte con orientamento univoco afferma come il
privilegio riconosciuto agli istituti di credito che agiscono in forza di mutuo fondiario
ha carattere meramente processuale (privilegio di riscossione).
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SENTENZA DEL TRIBUNALE DI VENEZIA DEL 26.07.2012
(GIUDIZIO 6157/2010)
RICORSO: Opposizione allo stato passivo di un istituto finanziario, che aveva chiesto l’ ammissione al passivo con
privilegio ipotecario sulla base di contratto di mutuo fondiario , non ammesso .
In subordine la ricorrente oltre ad eccepire motivazioni di merito circa la perizia, assumeva che l’eventuale nullità non
poteva comportare il travolgimento dell’intero contratto, integrandosi al limite una fattispecie di nullità parziale ed
essendo comunque possibile la conversione del contratto di mutuo fondiario in mutuo ordinario ai sensi dell’art. 1424
c.c.
SENTENZA DI RIGETTO TOTALE:
Motivazione: violazione del combinato disposto del T.U.B. art.38 delibera CICR 22.04.1995 a seguito del superamento
dell’ammontare massimo del finanziamento concesso alla luce dell’integrazione di perizia eseguita su incarico degli
organi della procedura.
1- riconosciuta la violazione del superamento del limite di finanziabilità di cui al combinato disposto dell’art. 38, 2° c.
TUB e delibera CICR.
Direttiva 2000/12/CE definisce «il valore del credito ipotecario come quello determinato da un perito in base ad un
prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli da lungo
termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali di mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati
usi alternativi»
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2- dichiarata la nullità dell’intera operazione di finanziamento fondiario
Il Tribunale di Venezia precisa che seppure le norme violate appaiono di natura secondaria e regolamentare, nel caso,
tali disposizioni acquistano «dignità di norme primarie» per l’espressa delega operata alle autorità di Vigilanza dal
medesimo articolo 38 T.U.B. comma 2 che demanda l’integrazione del precetto legislativo.
Si tratterebbe di una nullità del contratto ex art. 1418 c.c.
Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative [artt. 1352, 1422, 1462, 2331, 2332 c.c.], salvo che la legge
disponga diversamente [art. 1876 c.c.].
Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa [artt.
1343, 1344 c.c.], l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti
dall'articolo 1346.
Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge [artt. 162, 458, 771, 778-781, 785, 786, 788, 794, 1338, 1341,
1349, 1350 c.c.] [artt. 1354, 1355, 1471, n. 2, 1472, 1894, 1895, 1904, 1963, 1972 c.c.].
3- rigetto della richiesta in subordine di riconoscimento della conversione parziale o totale del
contratto di mutuo fondiario in ipotecario ordinario
Il Collegio ha ritenuto tale domanda tardivamente proposta in quanto avanzata solo in fase di opposizione allo Stato
Passivo. Tale giudizio ha natura impugnatoria ed è pertanto caratterizzato dal principio di immutabilità della domanda,
ragion per cui la domanda di conversione proposta solo l’opposizione è inammissibile.
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CIRCA LA NULLITA’ DEL CONTRATTO: CASS. N.19024 DEL 29.09.2005
«La nullità del contratto per contrarietà a norme imperative ai sensi dell’art.
1418 comma 1, postula che siffatta violazione attenga ad elementi intrinseci
della fattispecie negoziale, cioè relativi alla struttura o al contenuto del
contratto»
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CONCLUSIONI
Attenzione a verificare il contratto di mutuo fondiario negli importi finanziati,
rispetto al valore dell’immobile, perizia su nomina del Tribunale e eventuali
precedenti trascrizioni estinte(data certa), effettive finalità del contratto.
In procedure esecutive già iniziate intervenire previa verifica di eventuali altri
crediti di grado poziore(cfr. Cass.1395. del 1999 e 10017 del 1998)
Premesso il carattere provvisorio dell’assegnazione delle somme verificare le
eventuali somme incassate dagli istituti in eccedenza rispetto a crediti di
giustizia o in pre deduzione.
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