Obiettivo su
Suolo
La procedura di
“due diligence” per le
passività ambientali
Il Gruppo HTR è in grado di svolgere “due diligence”
ambientali affidabili in quanto dispone delle competenze
multidisciplinari consolidate nel corso di dieci anni di
attività nei settori delle bonifiche e ripristino ambientale:
della rimozione amianto e della gestione rifiuti
C
on Due Diligence Ambientali
si intende l’insieme di quelle attività conoscitive che
vengono svolte con la dovuta diligenza su una proprietà per far
emergere ogni potenziale onere
correlato alla salvaguardia dell’ambiente, detto passività ambientale.
Il termine è di introduzione relativamente recente, perché solo
negli ultimi anni si sta acquisendo
percezione di quanto le passività
ambientali non individuate o non
correttamente valutate possano
incidere sul valore reale di una
proprietà, arrivando anche a generare pendenze amministrative
o penali oppure a ritardare ogni
possibilità di intervento sul sito.
Originariamente questa attività
era limitata al settore delle grandi
acquisizioni industriali o immobiliari, in affiancamento a tutte
le altre tipologie di accertamento
ed investigazione necessarie per
una valutazione esauriente ai fini
della compravendita. Negli ultimi
anni, però, sta man mano emergendo anche in Italia come uno
strumento utile in diversi contesti.
Dato che il tema del rispetto delle
norme ambientali è relativamente recente rispetto alla storia di
utilizzo di un sito, esiste infatti un
52 Acqua&Aria
l nr.1 l 2013
certo rischio di fondo che alcuni
aspetti ambientali siano stati trascurati o affrontati in modo non
conforme con le attuali norme,
basti pensare alla pratica dell’interramento di rifiuti o alla gestione non corretta delle acque, delle
emissioni o dei rifiuti. I contesti
di applicazione sono stati, inoltre,
incrementati dalle richieste degli
Enti nell’ambito dei procedimenti
autorizzativi edilizi, con particolare riferimento alla qualità del
sottosuolo, nel caso sul sito siano
previsti scavi o modifiche della destinazione d’uso da commerciale
a residenziale. Dunque, se fino a
qualche anno fa la Due Diligence
Ambientale era solo un’attività di
riscontro nel corso di un acquisto,
al pari degli accertamenti legali o
fiscali, ora sta trovando uno spazio
come procedura di certificazione
della qualità ambientale del sito,
da eseguirsi anche da parte del
proprietario per azzerare il rischio
che sussistano passività ambientali non note e come punto di partenza per una gestione conforme
agli obblighi di legge in tema di
ambiente. Venendo alla descrizione operativa del processo di Due
Diligence Ambientale, occorre
suddividerlo in due fasi successi-
1 - Operazioni di bonifica per la rimozione di
un serbatoio interrato
ve. La fase I consiste in una approfondita analisi documentale e
in uno o più sopralluoghi, senza
prelievo di campioni o indagini
dirette sul sottosuolo. Vengono,
quindi, verificate tutte le informazioni disponibili sul contesto di
inserimento, sulla storia dei processi produttivi e in generale su
tutto ciò che riguarda gli aspetti
ambientali coinvolti nell’ambito di
tutte le superfici, le costruzioni
e gli impianti presenti (gestione
rifiuti, gestione acque, emissioni, conformità per autorizzazioni
e permessi, impianti a rischio di
contaminazione del sottosuolo,
quali serbatoi interrati, presenza
materiali pericolosi o per le quali
esistono normative di gestione,
2 – Rinvenimento di rifiuti interrati
quali quelli contenenti amianto,
fibre, PCB, sostanze lesive ozono, etc.). L’esito di tale fase è un
parere di conformità articolato
che definisce sia le passività ambientali già individuate e valutabili
che quelle potenziali o non valutabili senza accertamenti integrativi. Per le prime viene stimato
l’onere degli interventi necessari
o opportuni per rimuoverle, per
le seconde vengono definite le
indagini necessarie per arrivare
ad una valutazione esauriente.
La fase II che risulta opportuna
solo nel caso la fase I ne indichi
la necessità, consiste in indagini
dirette, usualmente rivolte alla
caratterizzazione del sottosuolo
e al censimento diretto dei rifiuti
e degli altri materiali o situazioni
potenzialmente a rischio, incluso
il prelievo di campioni e l’analisi
di laboratorio. L’esito della fase è
il perfezionamento delle stime di
fase I e la definizione di tutte le
passività ambientali individuate.
Come tutte le attività di indagine, esistono ovviamente dei limiti
all’affidabilità dei risultati, dovuti
alle risorse messe in campo, alla
possibilità di accedere ad informazioni attendibili e soprattutto alla
perizia ed esperienza del personale coinvolto. Queste ultime so-
no fondamentali anche nella fase
preliminare, in cui è necessario
indirizzare il Committente su quali e quanti siano gli aspetti che è
opportuno valutare a seconda del
contesto specifico e, in quella successiva, in cui è necessario offrire consulenza al Committente su
quali siano gli interventi opportuni
da eseguire sulle passività individuate, ovvero quali siano quelli
necessari per valorizzare il sito e
quali quelli indispensabili per la
conformità normativa. È naturale
che siano proprio le società tecnicamente in grado di eseguire tali
interventi quelle che possiedono
le competenze specialistiche fondamentali per la buona riuscita
di una Due Diligence Ambientale,
dato che dispongono di esperienze
dirette sui costi di mercato, sulle
interpretazioni normative e sulle
modalità di relazione con gli Eni
competenti. Il Gruppo HTR con
due sedi operative, una a Milano
e una a Roma, è in grado di offrire tale servizio proprio perché
dispone di competenze multidisciplinari (ingegneri, geologi, esperti in materia di rifiuti, operatori
per la rimozione dell’amianto)
che sono direttamente chiamate
in causa nel corso del processo,
rendendolo affidabile e veloce.
3 – Rinvenimento di rifiuti interrati
Tali capacità derivano dall’attività consolidata nel corso di dieci
anni nei settori delle bonifiche e
ripristini ambientali, della rimozione amianto e della gestione
rifiuti. Le esperienze accumulate
spaziano dai casi più comuni che
posso riguardare semplicemente la
presenza di un serbatoio interrato dismesso e dimenticato (figura
1) oppure di materiali contenenti
amianto non censiti, ai casi più
complessi come il rinvenimento
di rifiuti interrati (figure 2 e 3)
o in generale situazioni per le
quali non è possibile rintracciare il responsabile della passività.
I principali Committenti di HTR
per le Due Diligence Ambientali
sono al momento rappresentati
dalle grandi società di gestione
immobiliare italiane nell’ambito di
riqualificazioni o compravendite.
Come detto, però, è probabile che
a breve l’offerta HTR coinvolgerà
sempre di più singoli proprietari
o acquirenti di immobili, società
di assicurazioni e anche pubbliche
amministrazioni, man mano che
si formerà anche in Italia la consapevolezza del reale peso degli
impatti ambientali, dal punto di
vista economico, gestionale, normativo e sociale.