In questo numero
Linee guida SREP: valutazione e
monitoraggio del collateral
L’andamento del mercato
immobiliare italiano: focus
sugli immobili a garanzia
dei mutui ipotecari
In calo il numero di fallimenti in
Italia, 10% in meno in un solo
anno. Edilizia e commercio
restano i settori più colpiti
Valutazione immobiliare ed
efficienza energetica
Linee guida SREP: valutazione e monitoraggio
del collateral
All’interno del nuovo quadro normativo di riferimento
il monitoraggio del collateral assume sempre più
rilevanza. Il 19 dicembre 2014 l’EBA ha rilasciato,
nella sua versione definitiva, le “Guidelines on
common procedures and methodologies for the
supervisory review and evaluation process (SREP)”,
che definiscono il framework di riferimento per il
processo di examination che le Autorità Competenti
dovranno porre in essere all’interno del meccanismo
di vigilanza unico.
Il processo di revisione e valutazione prudenziale,
che entrerà in vigore il 1° gennaio 2016, è finalizzato
ad accertare che gli enti creditizi si dotino di presidi di natura patrimoniale e organizzativa appropriata
rispetto ai rischi assunti, assicurando il complessivo equilibrio gestionale.
Lo SREP è costituito da un insieme di attività che consentono di esprimere un giudizio sulla situazione
attuale e prospettica degli intermediari e che determinano, in presenza di carenze significative e/o
anomalie, l’adozione di eventuali coerenti misure correttive, compresi alcuni provvedimenti specifici sulla
misura dei requisiti patrimoniali.
Dopo una prima classificazione degli istituti in quattro categorie in base alle loro dimensioni,
organizzazione, struttura, complessità e attività svolte, questi vengono sottoposti al monitoraggio da
parte delle autorità di vigilanza, utilizzando come benchmark i peers internazionali, all’interno del
medesimo cluster.
In particolare, l’ambito di applicazione SREP si basa su quattro componenti principali:




l’analisi del modello di business;
la valutazione della governance interna;
la valutazione dei rischi e l’adeguatezza del capitale;
la valutazione dei rischi e l’adeguatezza per la liquidità.
Le linee guida dello SREP riconoscono il principio di proporzionalità, forniscono un quadro flessibile, ma
sono vincolanti per tutte le autorità di vigilanza europee.
L’importanza del monitoraggio del collateral è sottolineata dai seguenti passaggi riportati nelle Linee
Guida EBA (EBA/GL/2014/13):
178. When evaluating the inherent credit risk of an institution, competent authorities should take into
account the results of stress tests performed by the institution to identify any previously unidentified
sources of credit risk, such as those emerging from changes in credit quality, credit concentrations,
collateral value and credit exposure during a stressed period.
182. Competent authorities should assess whether the institution has appropriate policies for the
identification, management, measurement and control of credit risk. For this assessment, competent
authorities should take into account whether…the policies and procedures are sound and consistent with
the credit risk strategy, and cover all the main businesses and processes relevant to managing,
measuring and controlling credit risk, in particular…criteria for assessing borrowers’ creditworthiness and
collateral evaluation and frequency for their review.
In un contesto in cui le banche sono sottoposte a nuovi standard di vigilanza europea sempre più
stringenti, per gli istituti risulta sempre più necessario valutare e monitorare con la massima attenzione il
valore delle garanzie immobiliari, sfruttando le nuove tecnologie di modelli di rivalutazione
automatizzata (AVM) che rivalutano granularmente i singoli immobili all’interno del portafoglio in modo
empiricamente più accurato rispetto all’indicizzazione.
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili a
garanzia dei mutui ipotecari
Tuttavia, nel primo trimestre del 2015 l’importo medio dei mutui
erogati ha fatto segnare un valore pari a 111.425 Euro, in riduzione
(-1,8%) rispetto ai 113.524 Euro del quarto trimestre 2014: i consumatori
continuano a muoversi con estrema cautela, dopo anni di
preoccupazioni circa le proprie prospettive economiche e reddituali.
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
I TRIM
2014
II TRIM
2014
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
I TRIM
2015
Compravendite
Residenziali
4,1%
-1,0%
4,2%
7,1%
-3%
Contratti Mutuo
Ipotecario
Erogati
2,9%
Importo Medio
Mutuo Erogato
0,1%
14,6%
113.705 112.863 111.953
Prezzo/Mq
Immobile
-5,9%
-3,6%
20,2%
Sul canale online, il fenomeno surroga - trainato da spread in continuo
calo e indici di riferimento ai minimi storici durante il secondo trimestre
2015 - raggiunge la sua piena espressione rappresentando nel secondo
trimestre 2015 circa il 50% delle richieste raccolte.
II TRIM
2015
Seppur con una incidenza minore, prossima al 20% del totale,
l’interesse alla ‘rottamazione’ dei vecchi mutui trova conferma anche a
livello di istruttorie formali e di erogazioni, nel tentativo di abbassare il
peso della rata sul reddito disponibile. L’atteggiamento consapevole
degli italiani trova riscontro anche nella scelta di piani di rimborso più
lunghi e nella preferenza verso il tasso fisso.
29,6%
113.524 111.425
-4,7%
-4,0%
-1,9%
-2,5%
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il
prezzo/mq mostra ancora valori negativi con un -2,5% nel secondo
trimestre 2015 rispetto all’anno precedente, e una superficie media
compravenduta che è risultata essere di circa 100 mq.
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
Nel primo trimestre 2015 le compravendite residenziali hanno fatto
registrare un decremento pari a -3% rispetto all’anno precedente, per un
totale di 95.448 unità compravendute, rispetto alle 98.446 del
corrispondente trimestre 2014.
‐1,0%
‐4,0%
30,0%
29,6%
114.432 112.863
10,0%
14,6%
113.524
111.953
0,0%
0,4%
‐5,9%
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
2,9%
111.425
0,1%
‐7,15%
‐10,0%
‐20,0%
20,2%
113.705
20,0%
‐15,0%
I TRIM
2013
II TRIM
2013
I TRIM
2014
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
II TRIM
2014
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
‐4,4%
100
‐4,7%
‐5,0%
99
98
‐5,9%
97
‐7,0%
I TRIM
2013
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2014
I TRIM
2014
II TRIM
2014
Prezzo/Mq
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
I TRIM
2015
II TRIM
2015
Superficie Immobile
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
In particolare, nel secondo trimestre 2015 il prezzo/mq per gli immobili
usati registra una contrazione del -0,8%, mentre il prezzo/mq dei nuovi
immobili subisce una riduzione del -5,7%, confermando l’inversione di
tendenza che si era già manifestata nello scorso trimestre, per cui è ora
l’immobile nuovo a risentire maggiormente delle dinamiche negative del
mercato, a causa della difficoltà in cui versa il comparto dell’edilizia e
della presenza di una certa porzione di nuovi immobili invenduti.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
(esclusi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare)
2,0%
1,0%
0,0%
‐1,0%
‐2,0%
‐3,0%
‐4,0%
‐5,0%
‐6,0%
‐7,0%
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
115.403
101
‐4,0%
‐3,6%
‐4,4%
‐6,0%
I contratti di mutuo ipotecari erogati a persone fisiche continuano a
far registrare un trend crescente: il primo trimestre 2015 riporta infatti un
incremento del +29,6% rispetto all’anno precedente mentre la domanda
di mutui, in termini di numero di richieste effettuate, a giugno 2015 si è
confermata su livelli record, con un eloquente +81,1% rispetto allo
stesso mese del 2014, nel segno della continuità rispetto alle brillanti
performance registrate nei mesi precedenti.
115.249 ‐3,7%
‐5,0%
La perdita maggiore, -7,3%, si è manifestata al Centro che pure aveva
registrato forti rialzi, anche in doppia cifra, nel corso di tutto il 2014. Poco
al di sotto del dato nazionale è il calo fatto segnare dal Nord (-2,4%)
che, con le sue oltre 48 mila unità compravendute, presenta un livello di
scambi superiore a quello complessivamente imputabile al resto del
Paese. Al Sud il numero di transazioni si mantiene pressoché stabile,
subendo una riduzione inferiore all’1%.
115.712 103
‐2,5% 102
‐3,0%
Questa dinamica è in parte dovuta alle modifiche della normativa
fiscale in vigore dall’1/1/2014, che hanno portato a concentrare all’inizio
del 2014 transazioni che altrimenti si sarebbero concluse sul finire del
2013 e che risultano quindi più numerose di quelle registrate nel primo
trimestre 2015.
40,0%
104
‐1,9%
‐2,0%
117.000
116.000
115.000
114.000
113.000
112.000
111.000
110.000
109.000
1,3%
‐1,8%
‐0,8%
‐1,6%
‐3,0%
‐4,2%
‐4,2%
‐1,5%
‐2,3%
‐3,3%
‐3,4%
‐5,0%
‐3,9%
‐3,9%
‐3,9%
‐5,5%
‐5,7%
‐5,8%
I TRIM
2013
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
Nuovo
I TRIM
2015
‐1,0%
‐0,8%
II TRIM
2014
III TRIM
2014
IV TRIM
2014
I TRIM
2015
II TRIM
2015
Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Importo Medio Mutuo Erogato
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Il trend di riduzione del prezzo/mq è evidenziato anche dall’andamento
del valore medio degli immobili forniti in garanzia, che passa dagli
oltre 200.000 Euro del 2010 ai circa 175.000 Euro del secondo
trimestre 2015. Il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Si irrobustisce, dunque, il recupero verso i livelli pre-crisi tanto che la
domanda di mutui complessivamente registrata nel primo semestre
2015 ha fatto segnare un significativo +58,7% rispetto al corrispondente
periodo 2014, sostenuto sia dal miglioramento delle condizioni di offerta
del credito sia dalla ripresa del mercato immobiliare, incoraggiata da
prezzi di acquisto in costante flessione.
2
La dinamica negativa delle quotazioni interessa tutte le aree italiane
anche se con intensità differente: i dati del secondo trimestre 2015
mostrano una contrazione maggiore nel Nord-Est con un -5,1%, seguito
dal Nord-Ovest con -3,5% e dal Centro con -1,9%. Il Sud e Isole ha
invece fatto registrare un decremento più contenuto nel valore medio
degli immobili, pari al -0,5%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali rispetto all’anno precedente
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Aree Nielsen
2014
II TRIM 2015
Centro
-5,5%
1,9%
Nord-Est
-4,9%
-5,1%
Nord-Ovest
-2,4%
-3,5%
Sud e Isole
-1,5%
-0,5%
Totale Italia
-4,6%
-2,5%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
In calo il numero di fallimenti in Italia, 10% in meno in un solo anno.
Edilizia e commercio restano i settori più colpiti.
Nel I semestre 2015 calano finalmente le imprese che hanno portato i
libri in Tribunale, 808 casi in meno in un solo anno. Edilizia e
commercio i settori maggiormente in difficoltà. Questa la fotografia
dell’Analisi dei fallimenti in Italia, aggiornata al secondo trimestre
2015, realizzata da CRIBIS D&B, la società del Gruppo CRIF
specializzata nella business information.
Fallimenti per macro settore merceologico - II TRIM 2015
SETTORE
MACROSETTORE
FALLIMENTI 2015
Costruzione di edifici
Edilizia
865
Nei primi 6 mesi dell’anno sono fallite in media 53 imprese ogni giorno
(considerando le sole giornate lavorative). Rispetto a giugno 2009 la
percentuale dei fallimenti risulta in aumento del +58,8%, contro il +79%
di un anno fa, dato che sottolinea un segnale di ripresa economica delle
nostre imprese.
Commercio ingrosso
beni durevoli
Commercio ingrosso
605
Edilizia
583
Servizi commerciali
Servizi vari
518
L’inversione di tendenza nell’andamento dei fallimenti è confermato dai
numeri: dal 2009 ad oggi (tranne che nel 2012) il numero di fallimenti
registrati nel secondo trimestre dell’anno è sempre stato in crescita, fino
al netto calo del 2015. Erano 2.391 nel 2009, 3.001 nel 2010, 3.411 nel
2011, 3.109 nel 2012, 3.727 nel 2013. Record negativo per il 2014, a
quota 4.278. E poi i 3.490 di luglio 2015.
Commercio ingrosso
beni non durevoli
Commercio ingrosso
444
Edilizia
390
Commercio dettaglio
377
Trasporti, distribuzione
299
Industria manufatti in
metallo
Industria, produzione
282
Abbigliamento e
accessori
Commercio dettaglio
264
Varie
Commercio dettaglio
198
Industrie macchinari
industriali e computer
Industria, produzione
133
Alimentari
Commercio dettaglio
125
Servizi vari
118
Industrie alimentari
Industria, produzione
113
La distribuzione sul territorio nazionale dei fallimenti è strettamente
correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del Paese.
La Lombardia si conferma la regione d’Italia in cui si registra il maggior
numero di fallimenti, con 1.513 casi nei primi 6 mesi del 2015,
un’incidenza del 20,7% sul totale Italia. Dal 2009 ad oggi le imprese
fallite in Lombardia sono state 18.091.
La seconda regione più colpita è il Lazio, con 906 imprese chiuse nel
2015 e un’incidenza sul totale Italia del 12,4%. Segue la Campania con
666 casi e relativa incidenza del 9,1%.
Arredamento / articoli per
la casa
Commercio dettaglio
112
Industrie del mobile /
accessori per arredi
Industria, produzione
100
Industria, produzione
99
Industria, produzione
95
Industria, produzione
91
L’edilizia e il commercio restano i macrosettori più colpiti dalla
crisi. Nel settore edile si contano ben 1.838 imprese fallite in questi
primi 6 mesi dell’anno, mentre il commercio ha registrato 1.049
fallimenti nelle vendite all'ingrosso e oltre 1.000 in quelle al dettaglio.
Altri settori
1.482
Totale
7.293
Installatori
Locazione immobiliare
Ristoranti - Bar
Trasporti e servizi merci
su gomma
“I dati relativi al secondo trimestre del 2015 mostrano finalmente alcuni
spiragli di ripresa per le nostre imprese - commenta Marco Preti,
Amministratore Delegato di CRIBIS D&B -. Abbiamo registrato infatti
a fine 2014 un record negativo di fallimenti, mentre in questi primi mesi
del 2015 i numeri del nostro osservatorio ci fanno ben sperare.
Questo miglioramento non deve però fare abbassare la guardia. In
questi anni le aziende che hanno performato meglio e che si sono
difese efficacemente da fallimenti, insoluti e ritardi nei pagamenti sono
quelle che investito in procedure e strumenti per migliorare la propria
gestione del credito e il proprio cash management. Un patrimonio di
competenze che permetterà oggi alle aziende di continuare a
proteggersi dai rischi e soprattutto di individuare i clienti e partner
migliori su cui puntare per intercettare le nuove opportunità” - conclude
Preti.
Servizi personali
Abbigliamento e altri
prodotti tessili
Industrie della pietra e
vetro
Industrie tipografiche
editoriali
Fonte: CRIBIS D&B
3
Valutazione immobiliare ed efficienza energetica
La sensibilità verso il risparmio energetico dei potenziali acquirenti e
locatari si manifesta soprattutto per le nuove costruzioni, che puntano
sull’efficienza con soluzioni tecnologiche innovative. I costi energetici
costituiscono, infatti, una delle principali voci dei costi di gestione di
un’abitazione.
Classe
energetica
Gli interventi per il risparmio energetico riguardano peraltro solo una
piccola parte (circa il 4%) delle attività di riqualificazione globale volte
al cambiamento dell’efficienza energetica del fabbricato, mentre si
focalizzano principalmente in interventi puntuali che consistono in
sostituzioni di infissi (22%), scalda acqua elettrici (14%) e impianti di
riscaldamento (40%).
Questi dati evidenziano come in Italia l’attenzione dei proprietari
immobiliari si concentri su interventi che consentano miglioramenti
della classe energetica nella fascia bassa della classificazione
energetica, classi da G a D, che sono spesso connessi ad attività di
manutenzione straordinaria e che sono sempre più frequenti
considerando che il patrimonio edilizio residenziale italiano risulta
essere costruito per circa il 50% negli anni ‘50-‘80.
Indice di
prestazione
energetica
globale
[kWh/(m2anno)]
Costo
KWh
[€]
Costo
gestione
energetica
[€/(m2anno)]
Scostamento
rispetto
classe A+
[€/(m2anno)]
A+
27,4
0,09
2,47
-
A
45,8
0,09
4,12
1,66
B
67,2
0,09
6,05
3,58
C
91,5
0,09
8,24
5,77
D
112,9
0,09
10,16
7,70
E
152,7
0,09
13,74
11,28
F
213,9
0,09
19,25
16,79
G
>213,9
0,09
>19,25
>16,79
Il prezzo marginale della caratteristica può essere determinato con la
seguente formula:
pCE= RCE x (1-(1+g)n/(1+i)n)/(i-g)
dove:
• pCE è prezzo marginale della caratteristica classe energetica;
• RCE è il risparmio energetico corrispondente all’incremento di
classe;
• i è il saggio di capitalizzazione;
• g è il saggio di variazione annuale del costo dell’energia (i>g);
• n è la vita utile dell’intervento che consente il cambio di classe
energetica.
Inoltre, lo stock immobiliare residenziale nel nostro Paese è per
circa il 90% di proprietà di persone fisiche, che pur se incentivate da
sgravi fiscali, sono interessate principalmente ad interventi parziali che
rientrino in attività edilizia libera o soggetta solo a comunicazione, che
siano economicamente sostenibili con costi contenuti e forniscano
immediato riscontro in termini di risparmio energetico.
Sulla base di tale analisi, nel segmento di mercato dell’usato la
classe energetica può essere considerata come una caratteristica
quantitativa, il cui prezzo marginale può essere determinato pari al
costo degli interventi edilizi che consentirebbero il passaggio di classe
energetica, a parità di stato di manutenzione e di tipologia impiantistica
presente. Qualora nel prezzo marginale della dotazione impiantistica, e
dello stato di manutenzione, fossero incluse opere tali da consentire un
incremento della classe energetica, la differenza di caratteristica potrà
non essere considerata.
Caso di studio
È stata analizzata una zona semicentrale di un capoluogo di provincia
della Campania, dove sono stati recentemente realizzati alcuni
complessi residenziali di nuova costruzione con classi energetiche
differenti. In particolare in uno stesso segmento di mercato sono stati
rilevati immobili di classe A+ (compravenduti a €/mq 2.700,) e di
classe A (trasferiti a €/mq 2.550 che presentano analoghe
caratteristiche qualitative.
Nel segmento di mercato delle nuove costruzioni, invece,
l’apprezzamento della classe energetica è funzione del risparmio
energetico atteso, ma limitata dal livello di prezzo sostenibile in base
alla localizzazione dell’immobile. Per tale segmento sarebbe sempre
opportuno applicare il metodo di confronto diretto con immobili che
presentano la stessa classe di efficienza energetica.
Sulla base di tali dati si è determinato il prezzo marginale della
caratteristica classe energetica applicando un saggio di
capitalizzazione minimo pari al costo del denaro i = 0,0179 (BTP a
30 anni), considerando un risparmio energetico pari a 1,66 €/mq anno,
una vita utile pari a 50 anni e un saggio di variazione del costo
dell’energia pari a g = 0,01.
Laddove questo non fosse possibile la caratteristica classe energetica
può essere considerata come variabile qualitativa, assegnando un
punteggio espresso con una scala ordinale a ciascuna delle classi e
valutandola attraverso il sistema generale di stima.
La caratteristica può anche essere espressa in termini quantitativi,
laddove il livello di prezzo lo consente, determinando il prezzo
marginale attraverso la capitalizzazione del risparmio energetico
corrispondente all’incremento di una classe.
Il prezzo marginale risultante è pari a circa €/mq 68, che è inferiore
alla differenza di prezzo registrata di €/mq 150.
Tale esempio evidenzia come sia preferibile considerare la classe
energetica nel segmento di mercato delle nuove costruzioni come una
caratteristica qualitativa da determinare con il sistema generale di
stima, portando con sé degli elementi di sensibilità e cultura
dell’acquirente verso tali aspetti.
Si riportano nella tabella seguente i costi di gestione energetica per
classe energetica, considerando un costo per kWh pari a € 0,09.
Il costo per kWh pari a € 0,09 è stato stimato considerando un
risparmio attribuibile per l’85% al riscaldamento a metano e per il
restante 15% a un risparmio di energia elettrica.
Dall’analisi dello stesso caso di studio si è inoltre osservato come
entrambe le tipologie di immobili siano state offerte in vendita a prezzi
molto più elevati, pari a circa €/mq 3.300-3.500, che risultavano oltre il
massimo livello di prezzo sostenibile per il mercato locale, che anche in
periodi di massimi storici e per immobili di assoluto pregio
architettonico non ha registrato prezzi superiori a €/mq 3.000-3.500.
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