Funzioni e spazi commerciali
sul territorio:
alcune regole
Tipo e area di applicazione delle regole
Il governo degli spazi e funzioni commerciali si
applica in alle medesime dimensioni e scale della
pianificazione territoriale:
- la “regione” (o area metropolitana, o altro spazio
e autorità sovracomunale);
- il “comune” (o altra autorità municipale
responsabile diretta dell’organizzazione fisica
dello spazio tramite piano generale)
- le regole di progetto “locale” e di adeguamento
al contesto particolare e ambientale in cui si
colloca l’intervento
Scala
regionale:
studio di
localizzazione
dei complessi
commerciali
Scala
regionale:
distribuzione
delle superfici
commerciali
per tipologie
di dimensione
Scala regionale: inserimento della funzione
commerciale in “activity centers” a funzioni miste
in un corridoio di mobilità autostradale
Scala municipale: zona commerciale di progetto
I grandi complessi commerciali nelle Norme
Tecniche di un Piano Regolatore
[...] 15.3 Zone produttive non compatibili con la residenza
[...]15.3.3 Attività commerciali (IC)
Le zone commerciali sono destinate esclusivamente al parco commerciale
esistente ed in via di attuazione compreso fra la tangenziale Est, e le provinciali
SP 208 e SP 121. […]
L’attuazione è prevista mediante Piano Attuativo obbligatorio (P.L.). […]
Gli indici edilizi e le quantità ammissibili sono quelle derivanti dall’applicazione
del N.T.A. del P.R.G. vigente, in particolare:
Ut = 0,70 mq/mq; Hm = 15,49 m; Dc = 7,50 m (5,00 m nelle zone B); Ds =
10,00 m; Qf = 20%
Ut = Indice di utilizzazione territoriale - Definisce la superficie lorda (SLP) massima realizzabile su
un mq di superficie edificabile territoriale compresa all'interno del perimetro di Piano Attuativo.
Hm = Altezza metrica degli edifici - Definisce l'altezza massima (H) ammissibile misurata in termini
metrici.
Dc = Distanza dai confini di proprietà - Definisce la distanza minima intercorrente tra il perimetro
dell'edificio (PE) e i confini di proprietà.
Ds = Distanza dal ciglio stradale - Definisce la distanza minima ammessa tra il perimetro
dell'edificio (PE) e il ciglio stradale.
Grandi complessi commerciali nel
Piano Regolatore Generale
Norme e “linee guida” per i grandi
complessi commerciali
A metà anni ’90 l’amministrazione municipale di Fort
Collins, Colorado, nell’ambito di un lavoro più ampio
di programmazione urbanistica attenta all’ambiente,
incarica lo studio Clarion di Denver, aderente alla
corrente del New Urbanism, per la redazione di un
documento guida rivolto soprattutto al rapporto fra
gli insediamenti “big-box” e il quartiere in cui si
collocano.
Queste “linee guida” diventeranno negli anni il
riferimento per centinaia di altre amministrazioni
comunali, da inserire come allegato ai propri piani
regolatori
Fort Collins, Colorado: pianta della città
Large Retail Guidelines: criteri generali
“Le seguenti norme e linee guida devono essere utilizzate come base
per la progettazione da parte di operatori che propongono complessi
commerciali di grandi dimensioni nelle aree a ciò destinate, e come
strumento di valutazione dei progetti da parte degli uffici tecnici e delle
commissioni incaricati di esaminarli e approvarli.
Le norme e linee guida si applicano … a tutti i progetti di complessi
commerciali che superano la superficie di 2.500 metri quadrati.
Le indicazioni denominate "Standards" sono prescrittive. Quelle
denominate "Guidelines" non sono prescrittive, ma hanno lo scopo di
orientare urbanisti, progettisti e costruttori sugli obiettivi generali da
realizzare.
Norme e linee guida devono essere utilizzate insieme alle altre
indicazioni del piano regolatore”
Large Retail Guidelines: art. 2.1: ingressi
Norma:
I grandi complessi commerciali devono avere ingressi per i
clienti su almeno due lati.
Questi due lati saranno quelli pensati per le zone di
maggior traffico pedonale, di cui uno con accesso pedonale
diretto. I due lati rimanenti possono affacciarsi su strade
secondarie con accesso pedonale, e/o sul parcheggio.
Tutti gli ingressi devono avere caratterizzazione
architettonica, ed essere chiaramente visibili dalla strada.
Questo requisito non si applica ai cinema.
Large Retail Guidelines: art. 2.1: ingressi
Linee guida
I grandi edifici commerciali devono avere ingressi
multipli. Ciò riduce le distanze da percorrere a
piedi dalle auto, facilita l’accesso di pedoni e
ciclisti dai marciapiedi, ed è utile nel caso di
ingressi ad un singolo negozio o a individuabili
punti vendita.
Gli ingressi multipli riducono anche l’effetto delle
pareti continue e delle zone poco curate che
spesso caratterizzano i lati prospicienti verso altri
usi circostanti dello spazio.
Complesso commerciale a ingressi multipli affacciati sul
sistema dei parcheggi e percorsi pedonali (1995)
Large Retail Guidelines: art. 2.2: parcheggi
Norma
Localizzazione del parcheggio. La quota di parcheggio
riservato del complesso commerciale da collocarsi fra la
facciata principale e la strada (Front Parking Area) non
deve superare il 50% del totale. […]
Large Retail Guidelines: art. 2.2: parcheggi
Linee guida
Le zone a parcheggio devono garantire un accesso
sicuro, efficiente, comodo.
Si devono distribuire intorno ai grandi edifici, per
accorciare le distanze rispetto agli altri fabbricati e ai
pubblici marciapiedi, e ridurre in generale le superfici
asfaltate.
Quando gli edifici sono vicini alla strada, si riduce la
scala dell’insieme, si incoraggia il traffico pedonale, si
sottolinea l’importanza dei dettagli architettonici.
Large Retail Guidelines: art. 2.3: fronte posteriore
Norma
L’arretramento minimo per ogni facciata è di
12 metri rispetto al limite della proprietà. Nel
caso in cui la facciata sia dirimpetto a
residenze, si realizzerà un terrapieno di
altezza non inferiore a 2 metri, piantumato a
sempreverdi al centro, intervallati di non oltre
6 metri, o a gruppi.
Large Retail Guidelines: art. 2.3: fronte posteriore
Linee guida
Il lato posteriore degli edifici spesso si
presenta sgradevole e con pareti spoglie,
zone di carico-scarico, impianti per il
condizionamento dell’aria, contenitori per i
rifiuti e altri elementi simili.
Questi impatti devono essere attenuati
attraverso l’architettura e l’arredo a verde.
Rapporti fra diverse funzioni e fronti anteriori e posteriori
Trattamento architettonico facciate commerciali
Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio
Norma
a. Le zone esterne adibite a deposito, i
parcheggi dei camion, gli spazi per la
raccolta e il trattamento dei rifiuti e per
carico-scarico, insieme ad altre simili
funzioni, non devono essere visibili
dalle strade circostanti.
Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio
Norma
b) Non ci devono essere spazi per
deposito esterno, raccolta rifiuti, caricoscarico o simili a distanza inferiore a 7
metri da qualunque pubblica strada,
marciapiede, percorso pedonale interno.
Spazi di servizio in un centro commerciale
Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio
Norma
c) Le ribalte per il carico-scarico, i parcheggi dei
camion, raccolta rifiuti e funzioni simili di servizio,
saranno inserite nella progettazione generale
dell’edificio e dell’arredo a verde in modo tale da
contenerne al massimo gli impatti visivi ed
acustici e mantenerle fuori vista rispetto alle
proprietà circostanti e pubbliche strade, ed
evitando di renderle visibili attraverso l’uso di
materiali a schermo diversi, o di qualità inferiore,
rispetto a quelli del resto dell’edificio e
dell’arredo a verde.
Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio
Norma
d) Le zone non al chiuso per l’immagazzinaggio
e la vendita di prodotti stagionali devono essere
delimitate con strutture permanenti, e
schermate con recinzioni o pareti.
Materiali, colori, progettazione di queste
schermature e coperture saranno conformi a
quelli usati come predominanti nel resto
dell’edificio.
Area delle ribalte di caricoscarico e manovra autocarri per
un centro commerciale
Large Retail Guidelines: art. 2.4: spazi di servizio
Linee guida
Zone di carico-scarico e depositi esterni hanno impatti
visivi e acustici sugli spazi circostanti. Queste zone, se
visibili dalle proprietà adiacenti e/o dalle pubbliche
strade, devono essere schermate, arretrate, delimitate.
Se schermature e arretramenti possono efficacemente
mitigare questi impatti, una scelta inadeguata dei
materiali per tale schermatura può peggiorare il
problema.
La localizzazione adeguata per le aree deposito e
carico-scarico è quella fra gli edifici, nel caso in cui siano
più di uno e distanziati non oltre i 15 metri, oppure sui
lati degli edifici privi di ingressi clienti.
Fronte posteriore di un centro commerciale
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Norma
a) Si devono realizzare marciapiedi larghi
almeno metri 2,5 su tutti i lati del lotto che si
affacciano sulla pubblica strada.
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Norma
b) Si devono realizzare percorsi pedonali continui interni
di larghezza non inferiore a metri 2,5, dal marciapiede
pubblico o passaggio, sino all’ingresso clienti di tutti i
principali edifici del complesso.
Come minimo, questi percorsi devono collegare almeno
(ma non solo) frermate del trasporto pubblico,
attraversamenti stradali, punti di ingresso di edifici e
negozi, e devono presentare caratteristiche quali spazi
verdi con alberi, cepugli, panchine, aiuole, per uno
sviluppo non inferiore al 50% della lunghezza.
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Norma
c) Si devono realizzare marciapiedi larghi non
meno di metri 2,5 su tutta la lunghezza delle
facciate provviste di ingresso clienti, e su tutte le
facciate su zone di parcheggio.
Tali marciapiedi saranno posti ad almeno 2 metri
dalla facciata dell’edificio in modo da lasciar spazio
a terreno da attrezzare a verde, eccetto dove nella
facciata si aprano arcate o ingressi.
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Norma
d) I percorsi pedonali interni di cui al
punto (b) devono offrire protezioni dalle
intemperie, quali tettoie o arcate, entro
dieci metri da tutti gli ingressi clienti.
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Norma
e) Tutti i percorsi pedonali interni
saranno distinti dalle corsie per le
automobili attraverso l’uso di materiali
diversi durevoli e a bassa manutenzione
quali piastrelle, mattoni, lastre di
cemento, ad aumentare la sicurezza e
comodità dei pedoni, e migliorare
l’aspetto dei percorsi.
Large Retail Guidelines: art. 2.5: spazi pedonali
Linee guida
Una buona accessibilità pedonale apre gli
insediamenti pensati per l’automobile all’uso di
quartiere, riduce gli impatti del traffico e conferisce
al complesso un’immagine più amichevole e
invitante.
Le norme per i marciapiedi pubblici e i percorsi
pedonali interni servono a realizzare un accesso
pedonale user-friendly, sicurezza, comodi ripari,
agio all’interno degli spazi del centro commerciale.
Large Retail Guidelines: art. 2.6: spazi comuni
Norma
Ciascun complesso commerciale deve contribuire al sistema degli
spazi collettivi e pubblici urbani offrendo almeno due dei seguenti
elementi: patio/zona di sosta con posti a sedere; piazza pedonale
con panchine; centro per i trasporti; passeggiata lungo le vetrine;
spazio giochi all’aperto; zona di chioschi; giochi d’acqua; torre
dell’orologio; qualunque altro tipo di area così conformata, e/o
spazio d’attrazione che, a giudizio degli uffici e commissioni
urbanistiche, si possa aggiungere adeguatamente allo spazio
pubblico urbano.
Tutte queste aree saranno accessibili direttamente dal sistema dei
marciapiedi, e non devono essere costruite con caratteristiche di
qualità inferiore a quelle dell’edificio e arredo verde.
Large Retail Guidelines: art. 2.6: spazi comuni
Linee guida
Gli edifici devono offrire elementi di attrattività alla scala pedonale,
spazi, vedute.
Ingressi e parcheggi devono essere organizzati in modo tale da
risultare funzionali e invitanti, con percorsi pedonali collegati a
rete verso destinazioni logiche. Le fermate degli autobus e i punti
di discesa e salita dai veicoli sono parti integranti del sistema.
I percorsi pedonali devono essere caratterizzati da elementi
particolari quali torri, arcate, portici, lampioni, aiuole, pareti
ornamentali e altri elementi architettonici che definiscano sistemi
di circolazione e spazi all’aperto. Esempi di tali spazi sono le
piazze, gli affacci, i cortili, i passeggi davanti alle vetrine. I vari
elementi e spazi devono migliorare le caratteristiche degli edifici e
del complesso, e inserirsi come parte integrante nel tessuto
urbano.
Esempio di complesso commerciale dotato
di spazi pubblici vari e articolati (1995)
Esempio di complesso commerciale dotato di
spazi pubblici vari e articolati (2004)
Large Retail Guidelines: art. 2.7: carico-scarico
Norma
Non sono consentite operazioni di
consegna, scarico, trattamento o
rimozione rifiuti fra le 10 di sera e le 7 del
mattino, a meno che si dimostri un’efficace
riduzione dei rumori sino ad un livello di 45
db, rilevati sulla linea delle proprietà
adiacenti.
Large Retail Guidelines: art. 2.7: carico-scarico
Linee guida
Le operazioni di consegna merci e
carico-scarico non devono disturbare
le zone e funzioni adiacenti.
Questa presentazione
powerpoint è stata preparata
come supporto alle lezioni di
Fabrizio Bottini, ed è inserita
nel sito web: Mall
http://mall.lampnet.org