FORMAZIONE TELEMATICA Doveri , limiti e responsabilità del notaio nella verifica della documentazione urbanistica 9 gennaio 2013 GIOVANNI SANTARCANGELO Notaio in Cinisello Balsamo L’evoluzione della normativa e il quadro di sintesi delle sanzioni pagina 1 EVOLUZIONE NORMATIVA pagina 2 Prima del 1942 • Attività Edilizia libera • Il parere dell’ufficiale sanitario era un controllo solo igienico sulla salubrità dell’edificio (art. 220 del T.U. delle leggi sanitarie R.D. 27 luglio 1934, n. 1265) pagina 3 Legge urbanistica (17.8.42 n. 1150) dal 31 ottobre 1942 • Obbligo di adottare piani regolatori • Rilascio della licenza di costruzione per eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero per ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura e l’aspetto, ma solo per i centri abitati e le zone di espansione pagina 4 Legge ponte (6.8.1967 n. 765) dal 1° settembre 1967 • Prescrisse standards urbanistici • Introdusse il concetto di lottizzazione abusiva dei terreni • prescrisse la licenza di costruzione per «eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti, ovvero per procedere ad opere di urbanizzazione» e la estese a tutto il territorio comunale pagina 5 Legge Bucalossi (28.1.1977 n. 10) dal 30 gennaio 1977 • Sostituì la licenza di costruzione con la concessione edilizia • Subordinò il rilascio della licenza al pagamento dei contributi • Ampliò l’attività edilizia per le quali doveva essere rilasciata la concessione: "ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale" pagina 6 Dopo la legge Bucalossi • Autorizzazione gratuita per : – la manutenzione straordinaria (art. 78, l. 457/1978) – altre attività ritenute di minor interesse urbanistico (artt. 6 e 7 l. 94/1982), • interventi di restauro e risanamento conservativo pertinenze e di impianti tecnologici a servizio di edifici già esistenti • occupazioni di suolo mediante deposito di materiali o esposizione di merci a cielo libero • opere di demolizione, reinterri e scavi • Due titoli: concessione // autorizzazione pagina 7 La legge sul condono (28.2.1985 n. 47) dal 17 marzo 1985 • Ha attenuato il controllo per le attività che non comportano variazione del carico urbanistico: – Opere interne – Varianti in corso d’opera – Mutamento di destinazione d’uso senza opere pagina 8 L’introduzione della DIA (D.L. n. 398/1993) dal 6 ottobre 1993 • Venne introdotta la DIA (denuncia di inizio attività) per gli interventi minori, in sostituzione dell’autorizzazione • Non più provvedimento del Comune, ma autodichiarazione di parte pagina 9 Il testo unico sull’edilizia dal 30 giugno 2003 • Ha sostituito la concessione edilizia col permesso di costruire • Ha ridotto a due i titoli abilitativi: – Permesso di costruire – Dia semplice • Ha introdotto la Super Dia in alternativa al permesso di costruire (quando manca ogni discrezionalità del Comune nel concedere il permesso) pagina 10 La liberalizzazione • È stata ampliata l’attività libera (dal 26.3.2010) • È stata sostituita la Dia semplice con la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) (autocertificazioni e possibilità di iniziare subito i lavori) (dal 15 agosto 2010) pagina 11 L’ATTIVITA’ EDILIZIA pagina 12 ATTIVITA’ EDILIZIE • Attività edilizia libera (ordinaria manutenzione) • Attività edilizia libera previa Comunicazione di Inizio Lavori (straordinaria manutenzione) • Attività edilizia soggetta a permesso di costruire (o Super DIA) (nuova costruzione, ristrutturazione pesante) • Attività edilizia soggetta a SCIA (tutte le altre) pagina 13 QUADRO DI SINTESI pagina 14 Strumenti amministrativi di controllo Titoli secondari Titoli primari • Richiesti per le più rilevanti attività edilizie – – – – Licenza di costruzione Concessione edilizia Permesso di costruire Permesso e concessione in sanatoria (per abusi primari) • Richiesti per le più attività edilizie ritenute di minore incidenza – – – – – Autorizzazione gratuita Comunicazione per opere interne La DIA leggera La comunicazione di inizio lavori La SCIA • La mancanza o la totale difformità danno luogo a un abuso primario, che rende incommerciabile il bene • La mancanza o difformità danno luogo a un abuso secondario, che non rende incommerciabile il bene • Da citare in atto a pena di nullità • Da indicare in atto per garantire la regolarità urbanistica del bene pagina 15 Sanzioni Titoli primari • Sanzione amministrativa (demolizione, acquisizione gratuita al patrimonio comunale) • Sanzioni penali • Sanzioni civilistiche: incommerciabilità del bene Titoli secondari • Sanzione amministrativa (remissione in pristino, sanzione pecuniaria) • Sanzioni penali (NESSUNA) • Sanzioni civilistiche: non si ripercuote sulla commerciabilità del bene, ma solo sulla qualità pagina 16