ASSOCIAZIONE NAZIONALE
ESPERTI DI AMMINISTRAZIONE
DI CONDOMINI E IMMOBILI
I TITOLI
ABILITATIVI
NELL’EDILIZIA
I TITOLI ABILITATIVI NELL’EDILIZIA
Già agli inizi del ‘900 si avvertiva chiaramente che l’ordinato sviluppo delle
città richiedeva un controllo puntuale del Comune sulle singole iniziative
edificatorie. Accadde così che nei regolamenti edilizi cominciarono ad
essere inserite, disposizioni che subordinavano l’attività costruttiva ad
apposita autorizzazione.
• Nel 1935 con il R.D.L. n. 240 riconobbe la Licenza Edilizia a livello
legislativo nelle zone sismiche, la legge urbanistica del 1942 con l’art. 31
prescrive l’obbligo della licenza per tutte le nuove costruzioni da sorgere
nell’ambito dell’aggregato urbano e zone agricole
• Successivamente la legge n. 10 del 1977 sostituisce solo la vecchia
denominazione –licenza- con quella di –concessione-, ma attribuisce
anche carattere oneroso a quest’ ultima.
• Con il DPR 380/ 2001 da concessione viene ridefinita Procedimento o
titolo abilitativo edilizio alla esecuzione P.d.C. - D.I.A.-S.C.I.A. ecc.
2014 TITOLI e PROCEDIMENTI ABILITATIVI
TITOLI ABILITATIVI
 P. di C.
Il permesso di costruire
PROCEDIMENTI AMMINISTRATIVI
 S.C.I.A.
la segnalazione certificata di inizio attività.
 D.I.A.
la segnalazione di inizio attività.
 A.E.L
Attività edilizia libera
 A.E.L. (subordinata a C.l.L.)
Attività edilizia libera con comunicazione inizio lavori
 A.E.L. (subordinata a C.I.L.A.)
Attività edilizia libera con comunicazione inizio lavori
asseverata
IL PERMESSO DI COSTRUIRE
Il permesso di costruire è un'autorizzazione amministrativa prevista dalla
legge italiana, concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione
urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di
pianificazione urbanistica.
Ai sensi dell’art. 10 T.U. il permesso edilizio è oggi necessario:
•per gli interventi di nuova costruzione;
•per gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia espressamente indicati dallo
stesso articolo: quelli che comportino aumento di unità immobiliari,
modifiche di volume, sagoma, destinazione d’uso di edifici siti nei centri
storici, ecc.
L’art 22, comma 7, del D.P.R. 380/2001 definisce il contributo( oneri di
urbanizzazione e costo di costruzione )
IL PERMESSO DI COSTRUIRE
Costi da sostenere
•Il contributo (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) non è dovuto per:
•opere in zone agricole, comprese le residenze, se il richiedente è imprenditore
agricolo a titolo principale e se le opere sono in funzione della conduzione del
fondo e delle esigenze dell’imprenditore
•ristrutturazioni e ampliamenti non superiori al 20% di edifici unifamiliari
•opere pubbliche
•opere da eseguire a seguito di pubbliche calamità
Sono previste anche riduzioni del contributo concessorio in caso di interventi di
edilizia abitativa convenzionata.
Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia
titolo per richiederlo è, inoltre, trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o
aventi causa, è irrevocabile nonché oneroso ai sensi dell’art. 16 T.U..
IL PERMESSO DI COSTRUIRE
•
•
Dovrà essere presentata allo sportello unico per l'edilizia del comune. Da allegare
l'attestazione del titolo di legittimazione a presentare la domanda (per esempio il titolo
di proprietà dell'immobile). Poi gli elaborati progettuali e altri documenti
eventualmente previsti dal regolamento edilizio. Infine la dichiarazione di un progettista
abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati o
adottati, ai regolamenti edilizi, alle norme di settore e in particolare alle norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio igienico-sanitarie, di efficienza energetica.
L'altro caso è quello in cui la titolarità della salvaguardia del vincolo spetti a
un'amministrazione diversa da quella comunale, per esempio alla Soprintendenza. In
questo caso il responsabile del procedimento dovrà convocare una conferenza di servizi
e acquisire lì il parere. Anche in questo caso l'esito «non favorevole» fa scattare il
silenzio-rifiuto, mentre la mancata pronuncia (o mancata partecipazione alla conferenza
di servizi) non viene esplicitamente prevista
ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA
Non sono soggetti a titolo abilitativi e possono conseguentemente essere
realizzati senza permesso edilizio e denunzia di attività:
•gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi in edifici privati volti
all’eliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la
realizzazione di rampe, di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell’edificio,
•le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano
carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato (art.
6 T.U.).
•Movimento di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
•Serre mobili stagionali prive di strutture fisse
ATTIVITÀ EDILIZIA PREVIA COMUNICAZIONE
L'art. 6 del TU in materia edilizia, di recente modificato dall' art. 13-bis, comma 1,
lettera a), legge n. 134 del 2012, prevede che possano essere compiuti senza
alcun titolo abilitativo ma previa semplice comunicazione dell'inizio dei lavori
all'amministrazione comunale i seguenti interventi di cui al comma 2:
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad
essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un
termine non superiore a novanta giorni;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta,
che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento
urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente
interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della
zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree
pertinenziali degli edifici;
ATTIVITÀ EDILIZIA SUBORDINATA ALLA COMUNICAZIONE INIZIO
LAVORI CON RELAZIONE TECNICA ASSEVERATA
Sempre l'art. 6 del TU in materia edilizia, di recente modificato dall' art. 13-bis,
comma 1, lettera a), legge n. 134 del 2012, prevede che possano essere compiuti
senza alcun titolo abilitativo ma previa semplice comunicazione dell'inizio dei
lavori all'amministrazione comunale i seguenti interventi di cui al comma 2:
• a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1,
lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti
interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non
comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino
incremento dei parametri urbanistici;
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei
fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione
d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
MA…
Unitamente alla comunicazione di inizio dei
lavori, occorre trasmettere:
• i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione
dei lavori;
• una relazione tecnica provvista di data certa e gli opportuni elaborati
progettuali, e a firma di un tecnico abilitato che non deve avere rapporti di
dipendenza con l’impresa né con il committente e che assevera, sotto la
propria responsabilità,
–
che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti
edilizi vigenti
– che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo
abilitativo.
Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera e-bis), sono trasmesse le
dichiarazioni di conformità da parte dell’ Agenzia per le imprese di cui all’articolo 38,
comma 3, lettera c), del D.L. n. 112/2008, convertito, con modificazioni, dalla L.133/2008,
(Impresa in un giorno) relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al
comma 4 dell’art. 6.
DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ
L’art. 22 comma 1 del T.U. sull’edilizia consente di realizzare mediante DIA tutti gli
interventi non riconducibili all’elenco di cui all’art. 10 e all’art. 6.
gli interventi sull'esistente realizzabili con la D.I.A. - in sostituzione del permesso
di costruire sono
•Ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte
uguale all’esistente, senza modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti,
delle superfici, senza aumento delle unità immobiliari senza mutamento della
destinazione d’uso.
•le varianti ai Permessi di Costruire che non incidono sui parametri urbanistici e
sulle volumetrie, non modificano le destinazioni d’uso e la categoria edilizia, non
alterano la volumetria dell’edificio e non violano le prescrizioni contenute nel
Permesso di Costruire.
DIA (o SUPER DIA)
La DIA nel corso degli anni ha subito un’evoluzione, il procedimento noto
come SUPER-DIA è rimasto solo per le opere di cui al comma 3 art 22
DPR380/01, ovvero quando si attiva in alternativa al permesso di Costruire
consente di realizzare interventi di:
• ristrutturazione edilizia che porti un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente e che comporti un aumento di unità immobiliari, una
modifica del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici.
• ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi e
interventi contenenti previsione di dettaglio
• di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti
urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche
D.I.A.
Il procedimento ha inizio con la presentazione allo sportello unico della
denuncia (art. 23 T.U.): essa va fatta trenta giorni prima dell’effettivo inizio
dei lavori, e va accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un
progettista abilitato, nonché dagli opportuni elaborati progettuali, in cui si
asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici
adottati o approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto
delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.
SEGNALAZIONE CERTIFICATA INIZIO ATTIVITÀ
La Scia è stata introdotta dalla legge 30 luglio 2010 n.122, di conversione del
d.l. 78/10, che ha modificato l'art.19 l.241/90 che disciplinava la Dia
(dichiarazione inizio attività), si applica per:
• manutenzione straordinaria che incide su parti strutturali
• modifica della destinazione d'uso compatibile o funzionale
• risanamento e restauro conservativo
• ristrutturazione edilizia cosiddetta “leggera”
• varianti in corso d’opera al permesso di costruire
• eliminazione di barriere architettoniche che incidono sulla sagoma
dell'edificio
• movimenti di terra non legati ad attività agricole
• installazione di pannelli solari/fotovoltaici a servizio degli edifici da
realizzare all'interno dei centri storici
• installazione di serbatoi interrati di Gpl oltre i 13 m 3
S.C.I.A.
Dopo una prima fase di incerte la legge 30 luglio 2010 n.122 ha chiarito
definitivamente il concetto stabilendo che la SCIA sostituisce la DIA per tutte
le opere di cui ai commi 1 e 2 art 22 T.U., con esclusione del comma 3 dello
stesso articolo che metteva in essere la Denuncia di Attività
La Scia non si applica nelle zone con vincoli paesaggistici e ambientali e
sismico
La Scia è un titolo abilitativo edilizio, al pari della Dia e del permesso di
costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti
previsti dalla normativa vigente, la verifica di tutte queste condizioni viene,
dalla legge, completamente delegata al privato sotto la sua responsabilità.
L’attività oggetto della segnalazione può essere iniziata dalla data della
presentazione della segnalazione all’amministrazione competente