LA CEDOLARE SECCA
SUGLI AFFITTI
Art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23
Riferimenti normativi e prassi
• Art. 2 e 7, Legge n. 42 del 5 maggio 2009 “Delega al governo
in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’art. 119
della Costituzione”.
• Art. 3 D.Lgs. N. 23 del 14 marzo 2011 “Disposizioni in materia
di federalismo fiscale municipale”.
• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 07/04/2011.
• Circolare n. 26 del 01/06/2011. Primi chiarimenti.
• Risoluzione 59 del 25/05/2011. istituzione dei codici tributo
per i versamenti tramite F 24 della cedolare secca.
Soggetti che possono optare
per la cedolare secca
•
Locatore persona fisica titolare del diritto di proprietà o di
altro diritto reale di godimento sull’immobile (anche in
comproprietà).
•
Soggetti esclusi:
- società di persone e di capitali;
- enti commerciali e non commerciali;
- persone fisiche che locano immobili ad uso abitativo
nell’esercizio dell’attività di impresa o di lavoro autonomo;
- amministratore di condominio per gli immobili oggetto di
proprietà condominiale.
Contratti per i quali è
ammessa la cedolare secca
• Contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo
locati per finalità abitative e relative pertinenze (anche per
periodi inferiori a 30 giorni).
• L’opzione è possibile anche se vi è l’intervento di un soggetto
che opera in qualità di intermediario.
• Contratto relativo a più immobili.
• Locazione di porzione di immobile.
• Pertinenze, anche se inserite in contratti diversi
Esclusioni perché generano “reddito diverso”
- Sublocazione;
- Immobili situati all’estero
Esercizio dell’opzione: contratti
soggetti a registrazione
•
L’applicazione della cedolare secca è subordinata
all’esercizio dell’opzione da parte del locatore.
•
L’opzione può essere esercitata:
- in sede di registrazione del contratto;
- in sede di proroga: entro il termine di versamento
dell’imposta di registro dovuta per la proroga (30 giorni dal
momento della proroga);
- entro il termine di versamento dell’imposta di registro
dovuta per le annualità successive (30 giorni dalla scadenza
di ciascuna annualità).
Comunicazione dell’opzione
• L’opzione non ha effetto se il locatore non ne ha dato
preventiva comunicazione al conduttore con lettera
raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di
chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
• Quando deve essere comunicata? Prima dell’esercizio
dell’opzione, prima della registrazione del contratto o prima
del termine di versamento dell’imposta di registro per le
annualità successive.
• In caso di pluralità di conduttori: l’opzione va comunicata a
ciascuno di essi.
• Immobili in comproprietà: l’opzione di un locatore comporta
la rinuncia agli aggiornamenti del canone per tutti, anche se
non hanno optato per la cedolare secca.
Durata dell’opzione
• Opzione esercitata in sede di registrazione del contratto o in
sede di proroga: vale per tutta la durata del contratto o della
proroga, salvo revoca.
• Opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive:
vale per il residuo periodo di durata del contratto o della
proroga, salvo revoca.
Revoca dell’opzione
• L’opzione può essere revocata dal locatore a partire
dall’annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata
esercitata.
• Termini: la revoca deve avvenire entro il termine previsto per
il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di
riferimento.
• La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro
dovuta per l’annualità in cui avviene e per quelle successive.
• Le modalità di revoca saranno stabilite da un successivo
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Effetti della cedolare secca
• La cedolare secca sostituisce:
- l’irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto
dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei
periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata
dell’opzione;
- l’imposta di bollo sui contratti di locazione redatti con
scrittura privata non autenticata;
- l’imposta di registro dovuta per la registrazione dei
contratti, per le annualità successive, per la risoluzione e la
proroga (effetti anche nei confronti del conduttore);
- la comunicazione agli organi di PS.
Casi particolari
• Contitolarità di diritti di proprietà: l’opzione deve essere
esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori che
non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento
dell’imposta di registro in proporzione alla quota di possesso
(min. 67 Euro). E’ dovuta in misura piena l’imposta di bollo.
• Contratti aventi ad oggetto più immobili con opzione solo per
alcuni di essi: l’imposta di registro va calcolata solo con
riferimento al canone relativo agli immobili esclusi dalla
cedolare. Se il canone è unitario: imposta dovuta sulla quota
di canone imputabile agli immobili esclusi in proporzione alla
rendita catastale. E’ comunque dovuta l’imposta di bollo sul
contratto.
Effetti sulla determinazione del reddito
• I canoni tassati con il regime della cedolare secca sono esclusi
dal reddito complessivo.
• Il reddito assoggettato a cedolare deve però essere
computato nel reddito complessivo per stabilire la spettanza
o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di
requisiti reddituali (es. ISEE).
• Sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fatti
valere oneri deducibili e sulla cedolare non possono essere
fatte valere detrazioni d’imposta.
Determinazione della cedolare secca: base imponibile
• È costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti
maturato nel periodo di vigenza dell’opzione (senza gli
abbattimenti previsti ai fini Irpef).
• Se l’importo ottenuto è inferiore alla rendita catastale rivalutata
del 5%: la base imponibile è costituita da quest’ultimo valore.
Determinazione della cedolare secca: aliquote
• Contratti disciplinati dal c.c. o a canone libero, regolati dalla legge
n. 431/1998: 21%
• Contratti a canone concordato relativi ad abitazioni site nei
Comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1 lett. a) e b) DL
551/98) e nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal
CIPE): 19%
Versamenti
• La cedolare secca si versa con le stesse modalità ed entro gli
stessi termini previsti per l’Irpef con modello F24.
• E’ dovuto il versamento in acconto (cod. tributo 1840 e 1841
rispettivamente I e II acconto) e a saldo (cod. tributo 1842).
• È ammessa la compensazione.
Versamenti in acconto
• 85% per il 2011
• 95% a partire dal 2012.
• Il versamento dell’acconto non si considera carente se è pari
ad almeno il 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in
cui si è prodotto il reddito. Si può applicare il metodo
previsionale.
• L’acconto è unitario: occorre sommare tutti gli importi della
cedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cui
sia stata esercitata l’opzione nel periodo di riferimento.
Versamento degli acconti 2011
• Contratti in corso al 31 maggio 2011 o per i contratti scaduti o
risolti a tale data: regole ordinarie.
• Contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011: un
solo versamento in acconto entro il 30 novembre.
• Contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011: acconto non
dovuto e la cedolare si versa interamente a saldo.
Acconto 2011
Si versa solo se la cedolare
supera 51,65 €. E’ pari
all’85% della cedolare
Inferiore a
257,52 €
Tutto entro
il 30/11/2011
Uguale/superiore
a 257,52 €
40% entro
06/07/2011
(05/08 con 0,40%)
60% entro
30/11/2011
Rateizzabile fino
30/11/2011
(con interessi)
Acconto 2012
Si versa solo se la cedolare
supera 51,65 €. E’ pari
all’95% della cedolare
Inferiore a
257,52 €
Tutto entro
il 30/11/2012
Uguale/superiore
a 257,52 €
40% entro
16/06/2012
(16/07 con 0,40%)
60% entro
30/11/2012
Rateizzabile fino
30/11/2012
(con interessi)
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,
imposta di registro ed imposta di bollo
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,
imposta di registro ed imposta di bollo
La registrazione può avvenire:
1) presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al
versamento dell’imposta di registro presentando:
- due copie con firma originale del contratto da registrare;
- il contrassegno telematico che attesta il pagamento dell’imposta di bollo
da applicare su originali e copie (€ 14,62 ogni 4 facciate e comunque ogni
100 righe);
- la richiesta di registrazione - modello 69 - distribuito negli Uffici o
scaricabile dal sito Internet dell’Agenzia;
- l’elenco degli atti presentati per la registrazione (mod. RR);
- l’attestato di versamento imposta (modello F23).
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,
imposta di registro ed imposta di bollo
2)
in via telematica, la registrazione ed il pagamento possono essere
effettuati :
- direttamente dal contribuente dopo aver richiesto l’abilitazione al
servizio Fisconline
- tramite intermediario
immobiliari).
abilitato
(commercialisti,
CAF,
agenzie
La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi
pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.
Come registrarsi ai servizi web: Fisconline
Fisconline è dedicato a tutti i contribuenti, compresi i cittadini italiani
residenti all'estero, le società e gli enti, che non debbano presentare
la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per più di 20
soggetti e che non siano già abilitati ad Entratel.
Le modalità di abilitazione sono specificate sul sito
www.agenziaentrate.gov.it nella sezione servizi online.
Come registrarsi ai servizi web: Fisconline
L'abilitazione a Fisconline può essere ottenuta richiedendo il codice
di identificazione strettamente personale (codice PIN):
-
direttamente "online" dal sito dell’Agenzia delle Entrate, compilando
un modulo di richiesta che contiene alcuni dati identificativi. Il
sistema, eseguiti alcuni controlli, fornirà subito le prime 4 cifre del
codice PIN necessario per accedere ai servizi di Fisconline.
Entro 15 giorni il richiedente riceverà, al domicilio conosciuto
dall'Agenzia delle Entrate, una lettera contenente gli elementi
necessari a completare il codice PIN (ultime 6 cifre) e la password per
il primo accesso;
Come registrarsi ai servizi telematici: Fisconline
- recandosi muniti di documento di riconoscimento presso un
qualsiasi ufficio delle Entrate.
Il funzionario dell'ufficio, verificata l'identità del richiedente,
fornirà le prime 4 cifre del codice PIN e la password per il primo
accesso.
Gli elementi necessari a completare la costruzione del codice
PIN (ultime 6 cifre) saranno ottenuti "online" con l'apposita
funzione disponibile su questo sito;
- per telefono, tramite il servizio automatico che risponde al
numero 848.800.444.
Modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione
Ottenuto il codice PIN si può istallare sul proprio computer il software
dedicato oppure, senza scaricare il software, si possono utilizzare le
funzionalità “web”;
- si accede tramite il menu “strumenti” o “servizi online" del sito
dell’Agenzia alla sezione “servizi con registrazione” poi “registrazione
dei contratti di locazione” dove si può scegliere la modalità che
interessa (Siria Web; Iris Web; locazioni Web).
Mentre Siria ed Iris consentono la compilazione semplificata delle
denunzie da utilizzare per la registrazione dei contratti in presenza di
determinati requisiti, Locazioni Web consente anche di predisporre il
contratto di locazione.
Modello Siria
S.I.R.I.A
Acronimo di
• Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali,
ma anche di
• Servizio Internet per la Registrazione dei contratti
relativi a Immobili adibiti ad Abitazione
Modalità di registrazione del contratto
ed esercizio dell’opzione
• E’ stata introdotta una nuova modalità semplificata di
registrazione del contratto di locazione: modello Siria
telematico o Siria web.
• Utilizzabile facoltativamente dai locatori che intendano
esercitare l’opzione per la cedolare secca contestualmente
alla registrazione.
• Non è più necessario allegare il contratto di locazione, che
andrà solo conservato per eventuali controlli.
• E’ opportuno conservare e stampare la ricevuta di
registrazione, dove sono indicate la data di registrazione, il
numero di protocollo telematico e gli estremi dell’atto.
Modalità di registrazione del contratto
ed esercizio dell’opzione
La nuova modalità di registrazione semplificata è resa
possibile dall’articolo 38, comma 5, del decreto-legge 31
maggio 2010, n. 78 che ha demandato ad un provvedimento
del direttore dell’Agenzia delle Entrate la definizione degli
“atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituita
da una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti,
la quale assume qualità di fatto ai sensi dell’articolo 2704,
primo comma, del codice civile”.
La registrazione dell’atto conferisce allo stesso data certa.
Modello Siria
•
Può essere utilizzato solo per i contratti che contengono
esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione.
•
I contratti devono avere le seguenti caratteristiche:
1.
numero di locatori non superiore a 3, ciascuno dei quali
esercita l’opzione per la cedolare secca;
2.
numero di conduttori non superiore a 3;
3.
una sola unità abitativa e numero di pertinenze non
superiore a 3;
4.
solo immobili censiti con attribuzione di rendita.
Modello Siria: presentazione
• Può essere presentato:
- direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici;
- tramite i soggetti incaricati alla trasmissione telematica di
cui all’art. 3, comma 3, D.p.r. n. 322/1998;
- tramite gli intermediari abilitati alla trasmissione telematica
dei contratti di locazione con il modello 69.
Modello IRIS
Il modello Iris consente di procedere direttamente alla registrazione
telematica dei propri contratti di affitto ad uso abitativo ed alla
liquidazione dell’imposta di registro e di bollo, nel caso in cui il locatore
non abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca.
È una procedura semplificata, approvata con provvedimento del
direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14/07/2011, da utilizzarsi per le
fattispecie più comuni analoghe a quelle che consentono di avvalersi del
modello SIRIA.
È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore,
dell'immobile ed i dati del contratto di locazione utili alla registrazione
(importo, durata).
Il documento contrattuale non deve essere allegato, ma va conservato
dalle parti unitamente alle ricevute di avvenuta registrazione ed
avvenuto pagamento rilasciate dal servizio telematico.
Modello IRIS
•
Può essere utilizzato solo per i contratti che contengono
esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (ad uso
abitativo e relative pertinenze) e non si possono ricomprendere
ulteriori pattuizioni.
•
I contratti devono avere le seguenti caratteristiche:
1.
numero di locatori non superiore a 3, ciascuno dei quali esercita
l’opzione per la cedolare secca;
2.
numero di conduttori non superiore a 3;
3.
una sola unità abitativa e numero di pertinenze non superiore a 3;
4.
solo immobili censiti con attribuzione di rendita;
5.
essere stipulati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio
d’impresa, arte o professione.
Locazioni web
Questa applicazione consente di procedere, direttamente dal
web, alla registrazione dei contratti di locazione ed affitto,
semplicemente indicando i dati del locatore, del conduttore,
dell'immobile, del canone di locazione e gli estremi del proprio
conto corrente bancario o postale su cui addebitare le imposte.
E' possibile scegliere tra numerose tipologie di contratti, primi fra
tutti quelli più diffusi, relativi alle locazioni di immobili ad uso
abitativo, oppure ad uso turistico o, ancora, per la locazione di
box/posto auto.
Sono messi a disposizione anche i testi base dei contratti nei quali
confluiscono i dati digitati dall'utente, da stampare, firmare e
conservare.
Pagamenti registro web
Questa applicazione consente di effettuare direttamente dal sito
dell’Agenzia i pagamenti delle imposte relative ai contratti di
locazione già registrati
Non è quindi necessario compilare il modello F23 cartaceo per
pagare l'imposta di registro per le annualità successive alla prima
dei contratti di locazione pluriennali, o per le proroghe, risoluzioni
e cessioni di contratti.
E' sufficiente selezionare il contratto già registrato e inserire le
coordinate del proprio conto corrente bancario o postale su cui
addebitare le imposte.
Infine, nella sezione “Ricevute” del sito web dei servizi telematici
sono presenti le attestazioni delle operazioni di registrazione e
pagamento effettuate.
Nuovo modello 69
per la richiesta di registrazione degli atti
• Può essere utilizzato in alternativa ai modelli semplificati Siria
ed Iris.
• Deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di
locazione nei casi non previsti dai modelli Siria ed Iris e per gli
adempimenti successivi dei contratti (cessioni, risoluzioni,
proroghe).
• Deve essere presentato presso qualunque ufficio dell’agenzia
delle entrate dal soggetto che richiede la registrazione del
contratto ovvero in via telematica.
• In caso di proroga del contratto la presentazione del nuovo
modello 69 deve avvenire entro 30 giorni dal momento della
proroga.
• Il modello può sostituire la Comunicazione dati Catastali (CDC)
per gli adempimenti ad essa connessi.